プレミスト王子神谷

プレミストブランドかな？
京急と一緒だから「プレミスト東京王子PRIME」とか？
立地がいいから王子最高値で来る予感。

バス便マンションが、かすむ。だからバス便との価格差は激しくなりそうつで怖い。

う～ん確かに駅近マンションだけど、ザ・パークハウス オイコス 赤羽志茂が同じ南北線駅近で苦戦してる現状がなあ～
お買い得な値段設定にしないと苦戦するんとちゃうか？

立地は魅力的ですね～。
王子のクロスが7000万で伸びていないので、もしここが5500万ならかなり売れるでしょう。
・地下鉄でも徒歩2分は大きい
・東十条も徒歩圏、王子駅もまぁ歩ける
・近くに複数のコンビニ、サミット王子店も遠くない
・近くに中高一貫校がある文京地区
・洪水リスクは志茂や堀船より低い
・隅田川テラスへのアクセスも良好

南側の五丁目アパート(都営？)が眺望阻害にならないような配置になるといいですね。

豊島のプレミストから1000万アップという感じかなぁ。。
北側が公園なので落ち着いた雰囲気もいいですね。

立地は文句なしだと思います。
3LDK5500?なら購入検討しますが、もっと高くなりそうですね。

>>7 匿名さん

今の市場だと6千万は超えると思います。
たとえ南北線でも駅2分ですから。

新田1丁目のクレアホームズが物凄い売れ行きで完売した流れもあるので、強気で来るでしょう。
ザ・ガーデンズと同等以上の価格になるでしょうね。
駅距離や周辺環境等、総合点ではガーデンクロスよりも良いと思います。

>>9 匿名さん
クレアホームズのモデルルームに行きましたが、価格にびっくりしました。あの価格なら完売も納得です。
橋渡るだけでだいぶ違いますね。
今の市場ですと、ザ?ガーデンズの売り出し時よりも価格上回るんですかね。。。
完成2年後なので、少しは市場変化してくれればいいですが…

>>10 匿名さん
コロナで中古売出し数が激減する中で需要は増え、まともな値付けなら瞬間蒸発する状況ですね。
ワクチンが行き渡って中古在庫が増加してくれば、市況も落ち着く可能性はあります。
人口が急増していくエリアではないですので、気長に見守るのが良いと思います。

坪310と見た。

プレミスト王子神谷で確定！

公式サイト
https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ojikamiya/

仕様はさほど高くなさそうですが、
デザインは素敵です。
間取りも柱を上手く外へ逃したり玄関に窓があったりと、工夫が見受けられます。

買いたい欲が高まりますが、高くなりそうですね。。。

エントリーしました。
住所は王子五丁目なので、学区は神谷ではなく王子ですね。

販売予定が12月！モデルルームができるのはまだ先のようですね。。またサンスクエア横のギャラリーを使うのかな？

>>10 匿名さん
クレアは物件が素晴らしく、コスパが素晴らしかったですものね

「ガーデンクロスより少し安い値段で出す予定」と長谷工関係者が言っていました。

駐車場平置きで設置率も良いですね。
我が家は車は所持しませんがこのマンションの条件なら管理費や修繕も安くなりそうです。

>>18 検討板ユーザーさん

ガークロより安いなら人気沸騰だね。
メトロ2分だしJRも頑張れば歩ける。
買い物の便と環境は抜群で間取りもいい。
それで値段が安いならもはやガークロを買う理由がなくなる。

結論から言うとガークロより安いならプレミスト買った方が手堅い。
南北線徒歩2分は便利だし、王子神谷は西ヶ原や志茂より栄えてる。
これからスミフの王子6丁目計画も出てくるので、周辺の相場が釣り上がるのは確実。
ただ、トイレ手洗いカウンターが独立式でなかったり、コストカットが窺えるのは残念。

同じ北区でも西ヶ原と王子神谷は異次元ですよ、マンションの価値は利便性や街の賑わいで決まるわけではないですし。

地位やハザードが気にならなければここはいいマンションだとは思います。

ガークロは王子駅徒歩圏内、ここは王子神谷駅徒歩圏内、後者が安くて当たり前、比較対象が違いますね。

西ヶ原と王子神谷の違いは百も承知、単価も全然異なりますし。
徒歩圏内と言っても2分と大通り挟む10分は同一視できないでしょう。
ガークロよりはこちらが生活感ある立地と感じます。同等の単価でも不思議ではないと思いますよ。

ガークロは徒歩10分圏内にJR、メトロ、都電、ここは駅近とはいえメトロのみ、どうなんでしょう、駅力も違いますし。

住不物件が相場を押し上げることは同意ですが、それであれば王子の相場も連動しますし、今のうちにガークロを買うほうが手堅いと思うのですが、如何でしょう。

ここは販売がまだ先ですし、ガークロより安いというのも確証がない話ですので…

>>25 ご近所さん

都電は徒歩11分でした、失礼しました。

駅力は比較になりませんが、単純な徒歩分数以上に明治通り以東はハンデがあると感じます。
王子から一駅ですし、歩けない距離でもないので王子駅からでもドアツードアだと大差ないですよ。
南北線ユーザーなら迷わずプレミストを勧めますが、京浜東北線ユーザーなら悩ましいところです。
ガークロが入居開始後に値引きを始めたら悪くないですが、リセール時に飛鳥山タワーと比較されると苦しいのは明らかです。
プレミストは王子神谷No.1物件になるのが確実（ザガーデンズは東十条）なので、底堅いと思います。

補足すると、プレミストから東十条駅まで徒歩14分程度なので、JR徒歩圏内と言えなくもないです。
ガークロも悪い物件ではないのですが、王子界隈は北本通り周辺が暮らしやすい印象です。

東十条までも歩けない距離ではないと思います。
王子神谷前にジャパンミートも賑わってますし、なにより駅徒歩2分、目の前にはコンビニも大きい公園もあるので立地はガークロよりも良いと思います。
個人的にはガークロよりも高いと思ってました…

>>29 匿名さん

ここは買物の選択肢が豊富ですよね。
ジャパンミートに行ってみましたが、店名と違って野菜や魚も扱っていて新鮮で安いです。
ほかに2つのサミットやコモディイイダ、業務スーパーなど選び放題。主婦には助かります。

王子神谷とはいえ徒歩2分は便利ですし環境も良好に感じました。
ガークロを検討しつつ踏み切れなかったのですが、こちらを第一候補にしようと思います。

王子神谷駅ですが徒歩2分なので、坪300は超えてしまうでしょうか。この辺りはスーパーなど豊富で道の高低差も無く便利です。住宅しかないので雰囲気も良いです。王子神谷駅自体は結構深いのと、北側の出口は端になるので、通勤利用には実質5分くらいの時間は見たほうが良さそうです。中古になった時はガークロよりはガーデンズと比較されやすい物件な気がしますね。

ガーデンズが販売初期で坪250、終盤で270、現在の中古相場が330前後です。
ガークロが坪310で販売しているので、プレミストが坪300なら違和感ありませんね。
坪280未満なら迷わず買い、300なら妥当、320以上だと現時点ではやや割高という判断になります。

共用廊下側カッコイイですね。
手すりがガラスだし、おそらく可動式ルーバー面格子だと思います。
公園利用者に対して目立つのでリセールも苦労しなさそう。

駅近なのに平置駐車場で設置率が約50%あるのはかなり珍しいです。
将来的な修繕コストが抑えられますし、駐車場利用料によって管理費も安くなりやすいです。
楽しみな物件なのは明らかですが、販売予定が12月なのが気になります。
ガークロとバッティングさせたくないのか、高値を狙っているのか、思惑がありそうですね。

>>30 匿名さん

この周辺に住んでますが、困ったことはありません。
確かにガークロの王子駅は魅力的ですが、オーケーまでも少し歩きますし、個人的には断然こちらのが住みやすいと思いますし魅力的に感じます。
ガークロより高めになるようなら諦めますが笑

周辺住民ですが、住みやすいですよ。日常の買い物には困らないですし、公園もあり雰囲気が良いです。高齢化してる地域ではあるのと、必ずしもマナーの良い高齢者ばかりではないのは散見されますので、地縁の無い方は一度周辺を歩いてみてください。南北線ユーザーなら、ガーデンズやガークロよりも断然ここでしょう。

>>36 検討板ユーザーさん

確かにマナーが悪い高齢者結構いますね、王子駅周辺よりも明らかに多いです。

とはいえ、王子も低地側、特にオーケー周辺は多いですが。

再販で有利なのはがーくろよりこっかな。いままで経験測から。二分は強い。JRでなくとも強い。ここがポイント。

10階建てだと南側の都営や西側の既存マンションで眺望が抜けない住戸が多そうですね。

>>39 匿名さん
そもそも眺望気にする人が王子神谷選ばなくないですか？団地とURに囲まれた地域ですよ。川沿いならリバービューありますが…

ついに「迷わず決断できる物件」来ました！
勤務先が新橋なので東十条まで歩く予定です。真夏や雨の日は南北線で王子へ出ます。
環境・利便性文句なし。
あとは値段だけですが、ガークロより少し安いという書き込みを信じて待ちます。

パークビューではありませんがハイサッシなんですね。
平置き駐車場といい、都内のマンションの中では特色があるマンションですね。

>>40 検討板ユーザーさん
眺望そのものの話もありますが、向かいの建物が集合住宅なので外からの自宅内への目線が気になる、リビングのカーテンを開けて生活しにくいというデメリットになると思います。

ハイサッシ、玄関側とリビング側のフルポールアウトはガーデンズと同じ仕様ですね。相場が上がっている中で頑張っていると見るか、相応以上の高値になると覚悟するべきか。。
実用面ではスロップシンクいいですね、デザイン面はFix窓の住戸がかっこいいと思います。

ガークロより少し安い程度だと平均坪単価300万くらいでしょうか。
王子神谷ではもちろん高いですが、23区全体で見ればお手頃かもしれません。

70平米が1番多いのでしょうか。横リビングタイプだとパウダールームの入口がリビング外ですね。気にする人は一定数いるので良いと思います。縦リビングタイプだとリビングイン。
ただ横リビングはそれに加えて収納が多いせいで2部屋の面積は各0.5畳ほど小さくなる感じですね～。仕方ないですが選べるのは嬉しいです。

>>43 39さん

それを言い出したら都会に住めません。それも駅徒歩2分に。
それにリビング側の団地とは斜め同士の位置関係なので、室内にいる限りリビングへの視線は気にならないと思います。

>>41 匿名さん
東十条駅ユーザーならガーデンズの中古の方が良く無いですか？この新築が出る頃には今の中古の高値相場も少しは落ち着いて、出物が増える気がします。
王子神谷が不満なのはジムがないんですよね。（しょぼい無人ジムはありますが）ガーデンズならセントラル使えますし。ここは南北線ユーザー向けでしょう。

ガーデンもいいですが、ザ・パークハウス東十条フレシアもいいですね。

敢えてここがいいって人は、新築限定なんでしょうね。

ここは立地が優れている上に規模感もあるので、価格次第で新築で買う価値がありますね。
中古も選択肢に入るなら赤羽か王子の駅近が資産価値的にはより良いです。