グランドシティタワー月島ってどうよ？

ここの2LDK北向きが坪１０００ちょいってのはまだ買いですかね。セントラルガーデン月島の抽選が年明けにあるので、外れ組がここに戻ってくる、その頃には坪１１００とかになっててもおかしくないかなと。すみふは、ここの引き渡し後も数年かけて空き部屋を時期をずらしながら、値段を上げがら売っていくようですので今購入したとしてもまだ含み益は見込めるレベルではないかと思ってます。

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>>4600 検討板ユーザーさん
エニタイムきたら胸熱です！個人的には
チョコザップは勘弁ですね。どのジムが来るか分かったらそれこそ値段に影響する気はしてます（笑）

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>>4602 購入経験者さん

エニタイムは銀座八丁堀門前仲町木場にありますが月島周辺には無いんですよね。
ちょっと期待してます。

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もうそろそろ店舗発表ですか？

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>>4601 購入経験者さん
ありと思います。あの眺望と立地から考えると。
変なスケベ価格になってる中古を掴むよりも。

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>>4601 購入経験者さん
円高の影響、外国人制度の影響
があるから、もうマンションは、ピークです。
来年から値下げでしょ

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>>4606 名無しさん

え～じゃあ、来年まで待てば、安く買えますか？

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>>4607 匿名さん

住友は甘くなさそうです。北向きや眺望の良い部屋は値下げしないでしょう。
住友は10年かけて売りきった物件もあるそうです。急がないので値下げもしない。

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北向きの2LDKはいまどのくらいですか？
8月時点の価格知ってるんですが

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6月に購入した者です。営業の方から売り急いでないので値下げはまあないですね、と言われました。眺望とかこだわらない人も買い手に結構多いので方角より部屋のサイズの方が決め手となるケースが多いようです。

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北向き２LDKは１５～２５階の中層階のみで今１億８５００万～１億９０００万くらいかと

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ここは眺望重視な人が多いように思います、そのことは明らかに値段に反映されていますね。。。

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>>4614 購入経験者さん

夏より上がっていますね！

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>>4613 検討板ユーザーさん

https://www.sumitomo-rd.co.jp/uploads/release_20251111_1_JP.pdf

これ見ると分譲マンションの供給量は減ることが分かってるのだから、在庫抱えたいし売り急ぐ必要はありませんよね

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>>4617 通りがかりさん
湾岸は場所も無くなって来てますね。
供給の終わりが見えてます。
六本木周辺には再開発が複数控えてますが2LDKで5億くらいからという噂です。
実需層には縁無いですね。

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>>4618 マンション掲示板さん

正直もう都心・駅距離5分以内・敷地面積10,000㎡超えの分譲マンション開発で一般人に手が届くものなど今後も出てこないんだから、買えるなら1番良いやつ買っとく方が賢いと思います。
だってあまりにも希少だし供給増えることはないんだから

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結局どのくらいの価格まで行きそうですか？みなさん教えてー

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私は低与信なのでグロスを抑えて南向きにしました。
気になる眺望ですが、現調したら意外とサンシティと離れていて個人的には許容できました。

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南向きも値段を考慮するといい選択肢だと思います。ただ、中古で売りに出すときに優位性があるのは永久眺望の北向きなんでしょうね

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周辺中古が強気すぎるのか、相対的に南はめちゃ割安ですよね
おっしゃる通りで実際そこまでの圧迫感ないですし

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>>4623 マンション検討中さん
南の30前半階ですが抜け感はあるみたいなのでいい買い物だと思っています。

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北は眺望唯一無二、南のディスカウントも中古相場だと縮まってくる。結論まだまだ伸びしろですね～

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東はどうでしょう…微妙なのかな…

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>>4626 eマンションさん
至近にタワマン無いので眺望悪くないはずですよ。朝から日差しが強いらしいですが、特に角住戸。

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眺望も良いですがデカい部屋の希少価値上がりすぎじゃないですか？どんどん減っていく一方だと思うのでデカい部屋を所有した方が良いと考えますが、皆さんどうでしょうか？

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ダウンライト付けるならインテリアオプションとしてシスコンにお願いすることになると思うんだけど、シスコンでダウンライトつけても入居後のリフォーム工事になるって本当？入居時からダウンライトにすることって不可能ってことかしら？

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>>4628 通りがかりさん
今後敷地面積が大きく取れないということは建築する建物は上に伸ばすしかないので、景色が遮られやすく良い眺望の希少性はもちろん上がると思われます

でかい部屋に関しては、自分も同じ考えで希少だと思っているのでフルスイングで3LDKを購入しました。
しかし、デカイ部屋はグロスの壁(現在は3億と言われている)に当たりやすいので購入者が増えにくいのと、戸建てと競合するのでデカければデカイほどいいとは言えないと思っています。
今の時期だとデカイ部屋は値上がり期待<値下がり耐性を狙って買うようなイメージです

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>>4631 匿名さん

前提からしてズレまくっているだろ。「築年数が経てば富裕層はさっさと出ていく」という考え方自体が現実と逆。富裕層が見るのは築年数じゃなくて、立地、管理、眺望、希少性、資産性。実際、都心の築20年、30年超のマンションでも、条件のいい広い部屋ほど富裕層が住み続けて、価格も高止まりしているのが現実。新築だから住む、古くなったから出ていくなんて、そんな単純な行動はしてない。

しかも「富裕層が抜けたら実需層だけが残る」って意味不明。いま、新築はどんどん部屋が狭小化してるから、築年数が経つほど、新築ではもう供給されないゆとりある間取りや広さが“唯一無二の価値”になっていくんだよ。そして一番意味不明なのが「築古では狭い部屋の方がリセールに有利」という部分。短期の投資や賃貸回しなら小さい部屋が動きやすいことはある。でもそれは投機の話であって、資産として強いかどうかの話とは別次元。築古になればなるほど、条件のいい広い部屋は希少化して、買える層が富裕層に限定されるからこそ価格が崩れにくい。一方で狭い部屋は供給も多く、代替はいくらでもあるから、築古になるほど真っ先に価格競争に巻き込まれる。

結局、築古になったときに本当に強いのは、狭い部屋じゃなくて「立地が良くて管理も良くて、条件のいい広い部屋」。狭い方が有利なんていうのは、短期回転だけを見た薄っぺらい投資目線に過ぎない。　

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>>4628 通りがかりさん
YouTuberの東京不動産大学では同じ平米なら2LDKよりも3LDKがオススメと言ってました。部屋は多い方がリセールき有利とのこと。子供が出ていったら3LDKを2LDKにリフォームすることもできると。
私の北向3LDKも来客時に吊り戸を全部開けると広いリビングになります。
セカンドハウスなので可変はありがたいです。

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セントラルガーデン月島1期2次出たけど、ほぼ同じくらいじゃん、特に2LDK

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三井と価格があまり変わらない2LDKなら手堅い選択になるんですかね

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>>4636 口コミ知りたいさん

デタラメですね。築20年程度のマンションでは建物が劣化しているというのは正しくありません。とくに近年のタワーマンションは、ALC や押出成形セメント板の上に耐候性の高い「複層塗装（アクリルシリコン・フッ素系）」を施すケースが一般的で、旧来の安価な吹き付けとは耐久性能がまったく異なります。塗膜は10～15年を目安に再塗装を行う計画性のある仕様になっています。排水管や給湯設備も、二重配管にするとともに旧式の鉄管からステンレス管・樹脂管へと移行しており、20～30年スパンで交換可能な前提で設計されています。したがって「築20年＝水回りから下水臭が上がる」という話は誤りです。

なお、「最近のタワーマンションで外壁タイルを貼らない理由」も劣化とは別の要因があります。タイル外壁は重い仕上げ材で、超高層建築では地震時の剥落リスクを抑えるため、外壁を軽量化する必要があります。免震・制震構造では揺れ幅が大きくなるため、タイルのように硬く重い仕上げ材は揺れに柔軟に追従できず破損しやすいことから、タイル貼りは低層部の一部に限定され、上層は軽量かつ高耐候の塗装仕上げをすることは最上の方法とされています。これはコストダウンのためではなく、安全性確保と長寿命化のための合理的な選択です。事実、東日本大震災以降のタワーマンションで外壁にタイルを張ったマンションは皆無です。

さらに、築20年クラスのマンションは大規模修繕が一巡し、配管設備の更新計画も進んでいるため、管理状態が良ければむしろコンディションは安定します。建替えの是非は築年数ではなく、敷地条件・管理状況・積立金計画など複数の要素で決まるため、「築20年で建替えが現実味を帯びる」というのも誤りです。新築が快適なのは事実ですが、設備更新計画と管理がしっかりしているマンションであれば、築20年でも30年でも十分に安心して長く住むことができます。

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>>4641 匿名さん

まず、「腐っても港区」「臭くても港区」などという表現は、販売業務におけるコンプライアンスや職業倫理の観点から完全にアウトです。不動産営業は重要事項説明義務や説明責任を負っており、物件や地域のイメージを意図的に貶めるような言動は、会社としても個人としても許されません。実際にそんな発言をすれば即クレーム、最悪の場合は免許問題にまで発展します。現場を少しでも知っていれば、営業がそんな漫画みたいな暴言を吐く現実が存在しないことは明白です。

次に、「下水場や食肉市場の悪臭が港南一帯に漂っている」という点も事実誤認です。芝浦水再生センターはすでに地下化・密閉化が完了し、上部は品川シーズンテラスとして公園化されています。食肉市場も厳格な衛生・脱臭管理が行われており、常時悪臭が周辺に充満するような環境ではありません。もし本当にそのレベルの悪臭が日常的に発生しているなら、超一流大企業の本社や高級ホテル、分譲タワーマンションが林立するエリアとして成立するはずがありません。

さらに、「築年数が経っている分、共用部の臭いが蓄積してしんどい」というのも、建物管理の実態を無視した決めつけです。管理状態が良好なマンションでは、定期清掃・換気設備更新・配管更新・内装リニューアルが計画的に行われ、築20～30年でも清潔感を維持している物件は普通に存在します。逆に築浅でも管理がずさんなら臭います。問題は築年数ではなく“管理の質”です。

そして決定的なのは、「港区って名前だけで選ぶと後悔する典型例」という言い回しそのものが、実務を知らない人間の煽り文句に近いという点です。実際の不動産取引では、港南は流通性・賃貸需要・実需・ファミリー需要のすべてが非常に強く、「名前だけで売れているエリア」ではありません。だからこそ築20年超でも普通に高値で取引が成立しています。要するにこの発言は、①営業が絶対に言わない表現をでっちあげ、②悪臭や管理不全を事実以上に誇張し、③不動産実務の常識を無視した感情論で構成された作り話と言わざるを得ません。

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ここは定期的に謎の勢力が出てきてせっかくの有意義な議論が冷めてしまいますね、無視して進めます

個人的には築年数が経つと立地(駅距離含む)・眺望・外観(古臭く無さ)(・管理)の重要さが際立つ印象です
上記の条件で際立つものが無くぼやけたマンションだと代替の築浅にポジションを取られてしまう
現実的に予算が届くなら自分はシティタワー麻布十番(築16年)の東京タワービューに住みますよ、すみふのマンションは古臭さを全く感じさせない。管理も良い

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長文過ぎて誰も読んでねーよ。
箇条書きで7項目以内にまとめよ。

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>>4643 匿名さん

そりゃ港区内陸部は理想だけど予算3億ではファミリー層は全く手が出ません。
マンション買ったのは良いけど塾代と大学学費が出ないよ～。
持ち家に全力支出も正しくはないしGCTはファミリーには魅力的なのよ。麻布六本木も良いけど子供には月島豊洲＆湾岸はいろいろ楽しい。さらに親は銀座とか東京駅が近いしね。

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>>4645 通りがかりさん
だからなげーって
いいねゼロだろ。完全にスルーして読まれない。

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>>4629 マンション検討中さん
うちは違います。シスコンで300万ほど追加しますが入居前に終わってるらしいです。

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>>4648 eマンションさん
ありがとうございます！
300万追加というのは入居前施工代として発生するということでしょうか？逆に言うと入居後施行で良ければ300万は不要ということですか…？

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>>4648 さん

びっくりしました。
部屋によって違うのでしょうか？
シスコンでダウンライトは追加でつけられないと断られました。

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>>4650 名無しさん
リビングの食卓吊り指揮のの上のライトの位置は自由が効きませんでした。ダウンライトの種類だけ選びました。多分行って話を聞かないとわからないでしょう。制限は多くてここでは理解できないです。行ってみて下さいとしか言えません。すいません。

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>>4649 マンション検討中さん

入居後施工は自費で負担です。私は内覧会に業者を同伴して100万くらい追加でリフォームします。

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参考までにみなさんどの辺をリフォームする予定なのかお聞きしたいです！出費が重ね実は予算が結構カツカツでして...

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>>4654 通りがかりさん

リビングの壁、テレビの壁付き、オープンキッチン、玄関のミラー、シャンデリア風照明等です。セカンドハウスなのでリビングの映えに集中です。ゲスト用の前提です。

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オープンキッチンだとか壁付けテレビだとかそこまでリフォームできるんですか！
表札とかエコカラットとかそのレベルしか無理だと…シスコン行きます…

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>>4658 匿名さん

シスコン面白いですよ。ぜひ。
ちなみにオープンキッチンだけはシスコンで無理です。
別業者連れて内覧会に行って見積り出して入居前施工予定です。

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>>4593 マンコミュファンさん

似たような規模感なんで自分が勝手に定点観測してる
富久クロスコンフォートタワーの51/55階、73平米2LDK南向きが29900万円で成約しています
GCT月島の70平米代で条件良い高層階も自分の現時点での見立てでは3億周辺が売れる値付けかと思ってます

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北向の部屋は東京タワーは見えないけどスカイツリーは見えますかね？
マンション北側の西海岸通りの延長上は部屋から右方向に見えるので階数によって佃のタワマンに被らなきゃ見えそうなんですが。
東京トーチも良いですがスカイツリーも見えたらラッキーです。
東向はディズニーの花火が毎日見えますね。

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>>4668 名無しさん
営業の方のご説明だと、北向きは、スカイツリーの上の方が少しだけ見えるそうです。

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グランドシティタワー月島って湾岸だと一つ抜けてるよね。グランドブランドだし。他のタワマンより単価高くて当然だと思う。

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すみません、中層階中住戸のサッシ高分かる方いらっしゃいますか？営業に聞くの失念しました...

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本日のGCT。見上げると高くて首が痛い。さらに太くて黒光りして高級感バツグンですね。
今日はダイエー月島とフジマートでお買い物しました。昼は圧倒的にフジマートが混んでました。

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>>4671 匿名さん

マンションマニアさんレポートよると一般的な　2100mm とのことです。

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Suumo価格情報更新されましたが　南１５階のこちら（S-60Btr）9月からずっと掲載されてますね。このあたりが価格の限界ということでしょうか。
柱と下がり天井はあるせいなのか、それともセントラルガーデンとのお見合いは厳しいのでしょうか・・・

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下駄の発表は来年ですかね

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>>4673 評判気になるさん

ありがとうございます！

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>>4674 評判気になるさん
これほど弱点が多くて17,000万は高いと感じるが現在では相場なんだろうか。
付近の中古タワマンの実際の成約価格がわからんから何とも言えんね。
中古は希望価格の1割引という話もあるが。

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まだ竣工後の下駄のイメージとか織り込まれてないので、竣工したら一気に伸びると思うから大丈夫だと思いますよ

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>>4674 評判気になるさん

この間取りに17,000万円は出したくありません。

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>>4678 eマンションさん

MTGの17880万65平米2LDKが、最近かなり速く掲載落ちしてましたよ。こちらは間取りはワイドスパンで良かったと思うのですが、3階でほぼほぼ眺望はなさそうでした。

MTGもCGPも60平米前後2LDKが、現在2億前後の売り出しがほとんどなことを考えると安かったのか…

そう考えるとセンガとの距離はある程度ある（割と抜け感は出る？）ので、60平米あるGCTが17000万は悪くなさそうですけどね。センガの2LDKがお得なので抽選諦めない勢も多いのではないでしょうか。

湾岸の中古販売は停滞気味との情報もありますが、ついこの間売却した私の部屋（平凡な板マン）は、買った2024年比＋30%くらいの相場感で出したら、さっと買われていきましたよ。みんなスケベ価格過ぎなのでは…

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現地見てきました。
CGよりだいぶしょぼいような。黄色い商業施設の高さがCGよりかなり低く感じます。
また、商店街の電柱・電線は地中化しないんですかね・・かなり目立ちますね。

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>>4682 評判気になるさん
かなりショボいですね、これは。(・_・;)

CGだとよく見せないとOKが出ないんでしょうね。

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今タワマン持ってないと、相場に追いつかなそう
みなさんセントラルガーデンか豊海の抽選を狙ってるんですかね

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セントラルガーデン月島はMR絞ってるから低倍率に見えるけど、普通にMR解放したらかなりの倍率になりそう。

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>>4684 口コミ知りたいさん
乗れる時に乗らないと、マンション手に入れられなくなってますよね。
一期で買えてよかった…

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