THE COURT 神宮外苑はどうですか？

清掃員女性いたっけ？

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本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

>>1723 匿名さん
管理会社に確認すれば？

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>>1721 匿名さん
結局きれいになってるならええやん
なにこのしょーもないネガw

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>>1720 匿名さん
確認した。
休みだし、今女性清掃員はいないが正解でした。

>>1724

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公開空地は敷地内が通り抜け可能なのでよろしくないというご意見なのですか？
常識的に考えれば、万が一敷地内でスケボーしていれば管理人さんが注意するのでは？

それよりマンション建物内に子育て支援施設とにぎわい施設が入る計画だそうですが、
にぎわい施設とは何なのでしょう。

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昨日見たけど実際に黒ずんだ汚れがまだ付いてますよ。清掃入れたけど落ちきれていない感じです。
スケボー、管理人がいない夜にやるから問題なのでは？常識的に考えて
ま、汚れの原因はスケボーに確定した訳ではないですが。

購入者は資産価値にネガティヴな事実は全て否定したいのだろうけど、ここは検討板なので、実際に見た情報を提供しました。購入を検討していて、気になる人は現地見てきて下さい。
東側、オリンピックスクエア側の、白いベンチ？低い手すり？のところです。

検討者以外はスルーしてください。

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情報ありがとう。
白い壁に汚れがあるのが許せない場合は、買うなてことですね！
検討者には凄く有益な情報で助かりますね。
この情報で購入を取りやめる人ももしかしたらいるかもしれませんね。
あなたが幸せそうで私も嬉しいです。
あなたも良い物件に出会えますように。

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>>1728 匿名さん
写真あげてよ。上げないならオレ、撮りにいくわ。
どんだけ酷い汚れなのか、神経質なだけか。
後者なら写真撮る前に自演は犯罪だからやめてな。
ここ、深夜も防災センターに人いるし、
警備員頻繁にで歩いてるし、カメラもあるよ。

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>>1728 匿名さん

別に全て否定はしてないでしょ、
ただあなたみたいにくだらないネガする人がいるから
言うだけ。それだけ。

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削除されるようなネガがいたのも事実だしね

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>>1730 匿名さん

何罪ですか？
教えてください。

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借り手がつきませんね

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引っ越しの繁忙期は終わってるから
次に賃貸が動くのは子供の夏休み
これはほかの物件も一緒

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引き渡しが地権者4月、それ以外は5月以降、希望者は引き渡し延長と言う話でしたかね。

ところで、写真は。
公開空地を通り抜けはまったく問題ないが、そこにある施設はこのマンションの建築物なんだよね？
そうなると、そこを汚すのは程度により、軽犯罪法違反や器物破損、建築物損壊あたりかね。

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周辺住民です。こちらができていつも気持ちよく通り抜けさせていただいています。
「あのマンションに住みたいな」と思われるマンションは、塀で区切られた牢獄のようなものよりも長期を考えれば、資産価値向上にも繋がり、リターンは十分あると思いますよ。
とても素敵なマンションで本当に羨ましいです。

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失敗五輪の象徴のような物件ですし
税金で儲けた関係者が多そうですね。
敢えて此処を選ぶ理由はなさそう。

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神宮周辺まだまだ開発続きますので
伸びしろが大きいエリアですね

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>>1738 匿名さん
壁の汚れはもう良いの？

開発は全部終わるのが10数年後だから、
段々綺麗に便利になるかね？

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五輪の象徴でより、
ずーっと建替狙いだったが
なかなかまとまらなかったのを
競技場と公園工事に乗じて
短期間でまとめた感じ？
レガシィ売りにはしてないし
五輪があってもなくても
質が良いマンションであることは
変わらないかと。

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賃貸埋まらなくて値下げラッシュです

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特に下げていませんね。毎回ですがデマを流すのは良くないですよ

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>>1733 匿名さん
こういう小学生いるよなw
懐かしい気持ちになりました^_^あはは

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本当に犯罪に該当するなら教えてあげればいいのに。無駄に煽ってないで。
ここの賃料、三井の想定よりもだいぶ安いですね。意外とお得かも。

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想定いくらだったのですか？

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>>1736 で、教えてる？

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1730 は
「写真あげてよ。上げないならオレ、撮りにいくわ。
どんだけ酷い汚れなのか、神経質なだけか。
後者なら写真撮る前に自演は犯罪だからやめてな。」
って言ってて、

1736 は
建造物を汚すこと自体が何罪になるか、を
言ってるから、対象行為がずれてるよ。

まあ、1730の話はデマで、犯罪なんて成立しないから、教えることなんでできやしないだろけど。

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>>1748 マンション検討中さん
汚れがデマの可能性？
写真あれば証明できるのにね。

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これ誰でも書き込みできるのかな。住人ですが、少なくとも言われている場所に汚れはないですし、スケボーする方も見たことないですね…。JOCのビルの横の広場は賑わっていますが。（果たして私が住人かどうかをどうやって示すのか、ですが、緊急事態宣言以降、いつからプールが使えるようになったか、運用方法がどう変わったか、とか、そんなことで証明できますかね？）

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>>1750 ご近所さん

好きにすればいいけど、どうやって真偽を判断するんですか？くだらない

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すごいマンションなのに賃貸きまりませんねぇｗ

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あ、レスがついた。お返事をいただけると嬉しいもんですね。掲示板にハマる方が多いのも分かる気がする。賃貸はそんなに決まってないんですか？　これから引っ越しされる方も多い印象ですし、そもそも特に海外の方が投機的に買われた部屋が結構あるっぽく、それらはあいてますので、全体的には空いててそれはそれで快適ではあります。そもそも、すごいマンションなのか、といわれると、そこまでではないんじゃないですかね。すごい、の定義にもよりますが、ゴージャスさと建屋周辺も含めた華美さでいけば、リッツカールトンとか、賃貸物件の方がそういった意味では今はすごいところが多い気がしますし、分譲でも近所だとThe Kitaとかは別のベクトルでいいですよね。

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渋谷区というより新宿区ぽい物件

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一部新宿区でもあるしね。
神宮前2丁目自体は古くからの高級住宅地らしい建物多く圧巻。

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>>1755 匿名さん
えっ？
神宮前2丁目は20坪程度の狭小住宅ばかりですよ
嘘はいけません

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そうそう。2丁目ははきだめ。
4丁目が最高。地元民ならみんな知ってる。
元の外苑ハウス住民は良い人もいたけどね。

値段下がったねー。どこまで行くかなー。

西側、富久クロスが見えるし、ちょっと怖いね。

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必死なポジトマンがいてきもちわるいです

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ポジトマンもネガリストも必死は同じくキモい。
販売価格、いくらがいくらにさがっの？
スレ的にはソコが重要だけど、過去下がって欲しい願望からくるデマばかりでウンザリ。

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>>1757 坪単価比較中さん
西側下がるの希望なのよねー

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下がるどころか、地権者住戸でない高層階の中古は、スーモの売出価格を見ると、めちゃくちゃ値上がりしてますよ。70m2住戸が坪1000万円を軽く超えてます。7?8000万円くらい高いかな？成約価格ではないとは言え、さすがに値下げはないでしょう。

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>>1761 匿名さん

それは単なるチャレンジ価格で、だからこそ成約してないと考えるのが一般ですよ。
いま、ここがめちゃくちゃに値上がりする要素はありません。

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売り急いでないんかね。チャレンジ価格と言うことは。
そう言う物件には焦らすようなコメントもつきがち。

たしかに、今はどんな物件もめちゃくちゃ値上がりはありえないしね。

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あ、実際に成約してない考えるのが一般的と言うことは、予想でしかないのね。売る方も買う方も希望価格なんだ。なんだ。

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>>1764 匿名さん

そう言うことだね。値下げの購入希望価格でも売買が成立してないから、下がる訳ないじゃん、とも言える。実際、そちらの方が正しい。そんな安くしてまで売らないよ、となるからマンション市場の下値は底堅い。そこが、オフィスやホテルとは違う。沖さんも言ってること。暴落なんて待ってたら、いつまで経っても買えませんよ。

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売買が成立していないという事は、実績がないのだから分譲価格のままという事。
分譲価格から上がりも下がりもしていないという事。

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高層階の残りの分譲部屋が売れないのは仕方ないとして、
低層階（11階以下）のお手頃価格と感じた地権者住戸も三井分譲住戸も成約しない事実。

ここは、予想以上に厳しいようだ。
コロナとオリンピック延期（中止？）の影響が大きいのだろう。

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正確にはコロナ自粛期間はモデルルームやってなくて成約無し。
今は再開発したから新規はボチボチでは？

9割近く売約し引き渡し延長してるだけの物件もあるみたいだから、売れてない風装うのも売れてる風装うのも誤りかと。

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ずっと値段据え置きでしたが、ここで価格の推移を見ると、
今月若干下げた部屋もあるみたいですね。

https://ryo.to/pUHW8l

完売すると良いですけど。

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3億超え着々と抑えられてるよ、次期販売見れば分かる。
パークマンショングレードを求める場合、現状ここ一択なのを買える層は分かってる。
資金あるなら、是非現物を見た方がいい。

パンフレットより、実物の出来が数段印象良かった物件はなかなかない。

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>>1769 ご近所さん
ここの価格評価のことなら、そもそも正式価格前の概算のまま更新されてないから、正式価格とは異なるよ。
一次でモデルルームで貰った価格表がすでに違うから、実際1億台はさっさと売り切れた。
ネットだけで情報得ようとしても、最近は難しいしお買い得は手に入らない。

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>>1770 匿名さん
むしろ、パンフやサイトがしょぼすぎ。

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>>1772 匿名さん
パンフレットとサイトは買えない層が眺めてるもの。

事前案内での、全体模型やモデルルーム、眺望シュミレーター諸々と比較して格段に良いという話。

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三井のこのあたりの物件はどれも立地がいまいちだね。

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立地イマイチな分仕様を上げてるんだけどね。

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仕様が最高グレードな点は反論しようがないのね。

立地がイマイチな所に最高グレード建てるメリットもないよ。
立地イマイチ=低価格で捌く=使用低い
立地最高=高く売れる=使用最高

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>>1773 匿名さん
眺望シュミレーターより眺望良かったり。
なんで、実物より悪くするんだろね。クレーム防止？

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しっかり完成在庫。結果がすべて。

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>>1776 匿名さん

何も知らないんだね
無知は恥だよ

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>>274 通りがかりさん

これが原則です。誰でも知ってると思ってました。
もちろん例外もあるけど、本物件は該当しないかと。

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仕様は最高って？三井は青山神宮外苑住民の洗練された趣味を理解してもいないよ。

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何、この揚げ足取りスレw
無理やり煽りたくて仕方ない感よく出てるけど。そんな良い物件なんだ？

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物件は良いよ。
三井は以前に神宮前五丁目住民の反対で青山通り近くのタワーを低くされたことを恨んでこの地域にに破壊的な攻勢かけてるっていうのが住民の見解ってこと。
他社の同潤会も不評だけどね。

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>>1783
二丁目と五丁目じゃ場所が違うし、そんな見解聞いたことないですｗ

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30年以上の住民に聞いてみてください。
震災以降参入のの周辺住民は民度下がりっぱなし。
道路族やママチャリ以前はあり得ない現象。
森英恵ビルが銀行になる必要もないよね。
老舗美容室も賃料払えず出ていった。
副都心線と東急線がつながって神奈川と埼玉から人が来る。
コロナ前までは中国人観光客だらけ。
表参道、昔はよかったが今じゃ住民は落ち着いて歩けない。
南青山の中低層９億円マンションからは中国語で親が子供を怒鳴り散らす声が聞こえる。
別に三井のせいだけじゃないけどこれでほんとに住んでてうれしいか？
ちなみに自分も紀伊国屋でネギ買うよ。高いけどうまくて新鮮だから。
頑張ってこの町に住んでるし。青山がほんとに好きだ。
なんで三井はタワーにしたんだろう？中低層の方が良かった。

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物件は良いんだ？
でむま、青山エリアの地元の方々との軋轢演出したい訳か。今表参道もこのあたりも、外国人ほぼ見ないが。
あと、青山と、ココ、エリア微妙に違う。
ココには実際は他の住民運動盛んな区と比べて、建設反対の旗の一つもない訳だが。

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>>1782 匿名さん
無理やり煽りたいと言うより、お話したいらしい。
また、事実に反する変なこと書くと削除されてしまうよ。

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>>1785
逆に30年以上の住民しか知りませんよ。
このマンションや旧同潤会アパートに住んでいた同級生も一杯居ます。
仰ることは解らないでもないですが、地元民の嘆きを此処に書き込むのは筋違いかと。

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色々な意見があるが現状としてオリンピックなど再開発エリアとそれ以外のエリアとの落差が激しく酷く暮らしにくくなったのは確か
この数年で外苑前界隈は閉店だらけ
オープン当時に「本店」と言われた無印良品、リブロの書店、スーパーピーコック、東急ステイのカフェ&ケーキ屋、先月もベルコモンズ跡に戻るかと思ったシボネも移転
いくらデベ関係者が「仕様ガー！」と連呼しても虚しいね

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>>1789 マンション検討中さん
大規模再開発前の街だからね。
外苑前が本格的に開発されるのはオリンピック後。
Air、赤坂二丁目開発と続く赤坂虎ノ門もそうだったが再開発の間、周りの大企業が一時的でも抜けるから、商業的には消費もランチ需要もなくなり、やっていけなくなる。
伊藤忠とかも、一時的に神谷町あたりに移転するんだよね？
正直、開発中は昼間人口減るわ。

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>>1789 マンション検討中さん
ベルコモ跡地、ベーカリーカフェは入ってるみたいね。
https://www.google.com/amp/s/shutten-watch.com/kantou/1542%3famp=1

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暮らしやすさ、というのは確かにそうなんですよね。
毎食、外食で済ませるならば良いのかもしれないですが、
それなりに自炊をしている人だと、
どこで買い物をすれば？というのは出てくる
普段から通販で買物をしている人ならば困らないのだろうけれど…。

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>>1792 匿名さん
自炊派ですが、OK 、成城石井、ヴィルマルシェ、商店街のバン屋、輸入食材はビオセボンと、特に困ってないです。思ったより便利。
鮮魚だけちょっと弱いので、ネット朝どりお取り寄せか、六本木一丁目の福島屋やヒルズスーパーでまとめて購入。
Okストア は、車使わず散歩がてら行くと、運動不足解消にちょうど良いですね。

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>>1793 匿名さん
Coboのパン美味しい。下手な流行りの高いパンより美味しくて高くない。

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周辺マンションの賃料が安いからいくら仕様が良くても、このエリアを検討する住民層と違うから55平米35万でも決まらないのが現実。今出ている賃貸でも9割くらいの部屋が賃料改定して値下げをしています。各オーナーも悩ましいですね。

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>>1795 匿名さん
55平米てことは12階より下の階だよね？
単純換算で70平米だと44万、80平米だと50万か。
意外と家賃取れるが、そのくらいなら12階より下を借りるより、12階以上買った方が設備充実してて優雅に幸せに暮らせそう。

正直、検討スレなんでオーナーの立場を穿って煽られてもても意味がないんだよね。
検討者的には。

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ここのポジってオーナーしかいないじゃんw
ここは確かに仕様は頑張ってる
けど立地悪いから賃料高いと借り手が付かない

これ分からずに買うのと分かって買うのと、全然違うでしょ
どう考えても検討板にふさわしい話題だろ

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THE COURT 神宮外苑

ええなあ。誰か買ってくれや。

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立地悪い？駅近5分以内でないだけで、敷地は広いし良いと思うが。
まあ、駅近至上主義だと確かに悪いか。

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>>1799 匿名さん

三井や地権者が想定してた賃料で貸せるほどの立地ではない、という意味では。
この周辺にあまり家賃の高い物件がないというのは事実でしょう。この物件自体はともかく、周辺がいまいちパッとしないんですよね。外苑前の液方面も、外苑西通り側も。

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>>1800 通りがかりさん
なるほど。再開発がまた始まってもないからね。
今から再開発工事期間が1番なんも無い時期かと。
逆言えば今後はより便利にしかならない？

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再開発を折り込むには10年後の開発後だけど、その時は築古の中古マンションで価値が上がると思っている地権者。恋は盲目とは言いますがまさしく。なにより東京オリンピックのレジェンド化を織り込ませた価格で発売した三井やってやったぜ！

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正直なところこのあたりはあまり街に高級感ないんですよね、郊外の団地感。
店も大衆的でコンビニがちょこちょこあるくらい。
誰かも指摘してましたが、仙壽院交差点から246にかけての外苑西通沿に全く高級感や雰囲気がないのと、やはり『ポツン』と感が強くて、いまいち住む場所としての魅力には欠けるんですよね。

渋谷ザ・タワーに比べて賃貸に出すときの評価が低いのと実際に借り手もついてなく、価格改定しまくりながらもまだまだ空室住戸がたくさんサイトに掲載されているのもそのせいでしょう。

売買については地権者住戸の割高感が目立ちますね。
全然12F以上と仕様が違うのに価格はごっちゃ混ぜにして出していますが、多分、地権者さんレイヤー型の建替マンションの売買の難しさを理解されていないようですね。500万後半から600万後半にしないとはけないと思いますよ、11F以下は。

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なんだ、結局他所スレでやってるテンプレ煽りか。
参考にならず、つまらない。

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>>1804 匿名さん

それはあなたが区分所有者だからでしょ
色々難しいマンションだと思いますよ
それを知った上で検討する必要があるでしょう、既に購入してる人以外は

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>>1805 通りがかりさん
検討者ですよ。11階以下は検討してないから、興味はないけど。
で、あなたはどう言う立場？
最近どのスレでも地権者に絡んで荒らす、迷惑な人が多い。
ここは地権者があまり応じてないから、そんな荒れてないけど、またかと言う感じ。

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>>1803 通りがかりさん
5階@700強成約ですよ。

まぁ、外から眺めてるだけでは何も分かりません。
高単価の物件を求める層とあなたの価値観がずれているんでしょう。
住民層も持ち家志向の落ち着いた雰囲気で大満足です。

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>>1807 匿名さん
レインズには掲載ないけど、何平米のお部屋ですか?

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>>1807 匿名さん
上階が750?と考えると、坪50万くらい割安だね。

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分譲住戸と地権者住戸を、ここまで明確にレイヤー分けしたコンセプトのマンションも珍しいですよ。

仕様、階高、用途制限など。
特に階高、仕様の差が非常に激しいです。

12Fより上は流石三井と言わんばかりの仕様。
11Fより下は外観や共用部と内部仕様のギャップが激し過ぎてビックリします。

両方ともみると差がよく分かります。
つまり50万差なら圧倒的に12Fより上が吉です。

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へー

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>>1810 通りがかりさん
そう。だから、11階以下は検討してない。

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ここは、12F以上はパークマンション、11F以下は郊外パークホームズ仕様。豪華共用施設も利用できるのは12F以上だけだ。（11F以下でも管理費を上乗せで払えば利用できる）

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なんやかんやいうても今年のクソ物件オブザイヤーはここに決まりそうやな。

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>>1814 販売関係者さん

オリンピックが中止だから？

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>>1812 匿名さん

まだ沢山在庫あるから買えばいいじゃん
なにが理由で買わないの？

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何というか神宮前感がない場所なんですよね。
街の雰囲気が暗いというか。
ホープ軒があって大衆店がチラホラあって外苑前というより、千駄ヶ谷の外れのような。

個人的にはザハ案のまま新国立を建設できていれば北西側はザハ新国立を目の前に眺められる公園眺望で最高だったと思うのですが、目先の金をけちって誰でも考えつきそうな今までの枠を逸脱しない新国立にしましたよね。コスト以外に建設工期の問題もあって。

新国立にはわたしコンサートですでに1回入場してますが座席の狭さ、前との間隔、ひとつとっても令和に竣工させた新設の建物とは思えないくらい従来型のつまらないスタジアムでした。建替るならもっとドラスティックに変化つけて、プリツカー賞とるくらいのものにしなきゃダメです。

ザハ案の新国立ならオリンピックがこのまま中止になったとしても、末長く色々な魅力を保つ『建築物』としての魅力で新国立ビューの価値が保たれたかと思いますよ。

神宮外苑再開発唯一のレジデンスの稀少性はありますので、まずは頑張って仕事をして高層の分譲住戸を買えるように1,2年がんばります！

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>>1817 通りがかりさん

確かに千駄ヶ谷の雰囲気ですね。ここは。
場所としては悪くないのでもっと周辺が変わればいいんですが。

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>>1816 通りがかりさん

残り戸数の約10戸が「沢山」かは人によって感じ方が異なると存じますが、その他については仰る通りだと思います。

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残10か。再開後に一気に売れたね。

>>1817 通りがかりさん
新国立、行ってないから判断できないから、情報感謝。
最後2段は概ね同意。

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>>1818 匿名さん
千駄ヶ谷の雰囲気、わりと好き。
村上春樹の短編、向田邦子
変に高級になるより住みやすいし、美味しい店もある。
目の前は競技場関連で整備された、整備されるし、
高級は高級で旧ベルコモ側に5分も歩けば青山の雰囲気だし、色々な雰囲気味わえるのは良いかと。

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>>1817 通りがかりさん
？中古で買う予定？

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>>1813 匿名さん
中古を見てここまで値下がりしたのかと思ってましたが、そもそも仕様が違うのですね。天カセじゃなかったですし、クオリティの低さに驚いてましたがそんなはずなかったですね

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>>1823 マンション検討中さん

俺が地権者なら、その10戸全て売れてほかに選択肢がなくなった後が勝負かな。
煽り乗せられて売り急ぐ必要はない。

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>>1821 匿名さん
村上春樹も向田邦子も千駄ヶ谷に住んでたからね。

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>>1824 匿名さん
分譲残10件＝わんさか
他も見てるが最近のマンションなら普通では
価格の割には良く売れてる気もする
まあ、どこにでも煽る定型荒らしの書き込み

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>>1825 匿名さん
低層地権者住居に億数千マン払う人はいないでしょう…

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>>1828 マンション検討中さん
では、いないか今後観察しよう。
いたら、都度報告な。

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2億近く払って入居する新住民と地権者では住民の質の差が激しい。でも地権者が半分いるので地権者コミュニティーのほうが圧倒的に強いｗ

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>>1830 匿名さん
まあ、仮にあなたが実際にここを本当に検討してて(買えるとして)ここのスレに質とか書いてるあなた自身の質はどうなんだ？って感じだけどね（笑）
そもそも既に完成しているのに検討しているなら実際見に行って自分で判断すれば良いだけの話。ここに書き込む必要なんてないよ。

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>>1827 匿名さん

その人は、あちこちの掲示板に「売れませんね?」と書いてる人だと思います。1億数千万円が最低価格のマンションがこれだけ売れてる方が驚異的だと思います。

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>>1830 匿名さん
そんなことは無さそうですよ。
皆さん基本品が良い方が多かったですし、すれ違うとき挨拶もされてます。
棟内サロン見学多いのですかね？
今日見学で３組見ました。

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続々売れてる模様
低層階@800万円台

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今このサイト見ると新築・中古併せて100戸近く売りに出てますね。

https://ryo.to/pUHW8l

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失礼、今売りに出てるのは23戸でした。訂正します。

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>>1834 匿名さん

いつもありがとう御座います
よろしければソースをお願いします

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>>1837 匿名さん
中古合わせて？新築大分はけたんだね。

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地権者住戸の低層だけじゃなくて高層の中古もう出てる。新築も捌けないのに中古は更にきびしい

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>>1834
実際の売れゆき

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>>1838 通りがかりさん
新築てレインズのるんだっけ？
乗らないなら、サロンで残個数確認すればよいと思うよ。気になるなら、どうそ。

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なんだ、低層階坪800は結局ガセか
ま、今ここが売れて、かつ、価格上昇する理由がないよな

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残数確認すれば分かる話だからね。
問合せて確認できないのは検討者でもない煽りかと。

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やっぱり表参道辺りに負けるよね　
千駄ヶ谷っぽい立地

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そうかな？
代々木駅との間に戸建て住宅街があるだけじゃないの？
四谷感もあるよね

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大雑把に、
千駄ヶ谷1・2丁目は神宮前感
3丁目は原宿感
4丁目は代々木感
5丁目は新宿感。

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千駄ヶ谷感、裏原宿感、代々木感、色々たのしめておもろいね。
いずれもチェーン店や駅ビルテナントと比べてお店が個性的。OnlyOne感ある。

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>>1847
衣食に個性求めない人にはあまり関係ないかも。

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まぁそこらへんの話題は個人の感性によるからなぁ。
でも実際、住んでみるとかなり良い感じですよ。食事も美味しい店たくさんあるし、ちょっといけば青山、表参道、六本木、渋谷、赤坂、新宿とかどこ行くのも近いです。自然も多いから気持ちいいですよ。あと、とても静かです。
スーパーがもう少し近くにあると便利かな。

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>>1851 マンション検討中さん

OKあるから、かなり便利ですよ

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現地モデルルーム開けてから、販売ペースが加速してる模様。現地見れば分かるけど、自然の中でのラグジュアリー感がすごい。
北西向きの昼間の景色は新宿と競技場、新宿御苑、代々木公園と圧巻。
この北西向きは、久々に景気や築年数の影響なく、今後も高値が維持もしくは更新されていくにちがいない

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向田邦子は表参道の第一マンションじゃなかった？
あちらの建て替えはどうなってるか誰か知ってる人いませんか？
立地最高っていうのはああいうのだね。

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>>1854 ご近所さん

霞町マンションよ。
千駄ヶ谷はちょうどよい記事発見。

https://www.pen-online.jp/feature/culture/hayamiz_gaien_04/2
向田邦子や村上春樹が過ごした、千駄ヶ谷の風景を訪ね歩く。【速水健朗の文化的東京案内。外苑篇④】

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良し悪し色々記載して盛り上がってるけど、言ってる間に新築分譲はなくなるから、仕様の落ちる分譲か、値段が上乗せされた上層しかなくなる。
新築の残りも価格を上げる方向で検討してるとか。
そうなるとこのエリアに住みたい人は別のグレードの高いマンションも検討範囲に入りそう

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そだね。エリア的には意外と面白そうだし。

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このエリア、この物件以外はどこも安くないですか？
どうしてもザコートでないと嫌、という人以外はリーズナブルに住めるエリアかと。

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規模と設備がなくて中古でもよければ、もっと安く住めるかと。
ただ、買う人や検討してる人はそうでは無いのだろうね。

新築は今、キャンセル住戸は金額上乗せしてくらい品薄みたいだし、ここも上乗せの可能性はある。なら、本気の人は急げば良いし、そうでなければ無理する必要はないかな。

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>>1858 匿名さん
自分は、この物件気に入った、が先。エリアも住んでみると意外に良かった。そんな感じ。中古や設備悪い他物件は悪いけど考慮外。あくまで個人の意見。

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それ、購入者と地権者の願望でできたパラレルワールドの話ですよね？
ちゃんと現実を見ましょう。

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>>1861
購入者だと思い、見事に釣られましたね。←性格悪い。
現実は好みや願望でなく、残数です。
お間違いなく。

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ネガティブなことをいくら言っても、もう残が少ないから、なくなれば意味もない。買いたい人が買えばいいし、現実このマンションは現地で見れるようになってから需要過多になっている。
地権者用は一気に売りが出たので、しばらく残るが、申し込み複数入ってきてるのをみると、そちらもそのうちかたがつくのでは。
仕様が悪いならと、近場の仕様・立地のよいマンションにまで需要が波及するかどうか。

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たった一人の大健闘ですね。
需要過多の意味をご存知ない？残ある時点で（略
また、キャンセル住戸の上乗せは消費税増税分ですよ。あしからず。

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>>1864 匿名さん
消費税増税分の根拠は？値上げの話は販売担当から聞きました。
まああなたが何を言っても売れるもんは売れるので。新規分譲分完売した情報入ったらシェアします

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>>1864 匿名さん
ここは知らないが、秋葉原あたりの物件で、元4100万のキャンセル物件を4300万で出して既に完売のマンションもあるよ。
残が人気ならコロナ販売コスト超過を上乗せはあり得る。

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>>1864 匿名さん
今は、たしかに新築は重要過多で供給不足。
さて、この場合売れ行きはどうなるでしょう。

ほんま、どっかのスレにもあったが教育は重要や。
煽りも満足にできんくなる。
意図と逆転の煽りしては、(略　も逆効果やし。

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ちなみに、>>1862 は、新築残数少ないて意味よ。
だから、頑張ってるのはある意味1人。

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>>1867 匿名さん
重要過多で供給不足。→ 需要過多で供給不足。

あかん、わしの教育も足りてないわ。
消えるわ。

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>>1867 匿名さん

1863は、「現実 このマンションは 現地で見れるようになってから需要過多になっている」と言っている。
新築マンションが重要過多とは言っていないですよ。
煽る前に読解力を。
議論の前提です。主語を大きくするのは卑怯。

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>>1866 匿名さん

さすがに場違いです。巣に帰ってください。

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高層の新中古物件も動かない。そもそも新築がごろごろ余ってるのにわざわざ中古物件を買わないｗ

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>>1870 匿名さん
すまん、読解力置いて日本語マジでわかりにくい。
モデルルーム再開後売れてるって言いたいのだよね？
それに違を唱えるのは現地来たことない1名だけかと。
結局なにが言いたいのん？

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>>1873 匿名さん

シンプルに、まだ在庫が残ってるなら、少なくとも需要過多ではあり得ないのでは？
残がある=供給が需要を上回ってる のだから。

もしかして、過多の意味が分かってないのですか？

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これ、ポジは過多の意味が分かってない一名の方のみの可能性出てきたw

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このマンションに限って言えば、これだけ新築も新古も相当な数がマーケットに残っているのに、需要過多はあり得ないだろ。
需要過多と思ってるの、たぶん世界で一人だけですよ。

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あと10戸程度しか新築分譲残ってないのに、ネガってなんの意味があるのかよくわからんが…
お疲れ様です。売れ残って、値段下がるといいですねwww

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>>1877 名無しさん

需要過多という明らかに事実と異なる無理スジのポジにツッコミを入れただけです。
別にネガってないですよ。

ただ十中八九、値段は下がると思ってます。程度はまだ分からないけど。

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あまり有意義な投稿になるかは甚だ自信がないですが…。

まず「このマンションは」的に総論で語るのは中々難しい物件なのではないかなと思います。
ペントハウスから地権者仕様の三井不動産取得分まで、仕様も価格もかなり幅広く
取得した人の属性も、求めるものもだいぶ異なるように感じているためです。

他の方は分かりませんので、私がなぜここを選んで、住んでみてどう感じるかですが、
そもそも私は賃貸に住んでいることが多く、しかもわりと頻繁に引っ越していました。
賃貸を選んでいたのは、都心にあって眺望が良く、緑や公園の中にある（が、お恥ずかしいのですが虫は苦手）
さらにプール、あとできればちょっとした飲食店やコンビニが付いていて、それらに外に出ずに移動できる、
という個人的な好みを元にした条件だと、どうしても賃貸になりがちだった、ということが大きいです。
（シンガポールとかハワイとかのコンドミニアムだとよくあるパターンなんですが、
日本だとそんなに物件自体がないんですよね。森ビル・森トラストはそのあたり上手な気がします。
年がバレますが、愛宕グリーンヒルズとか、御殿山トラストコートなんかは住んでみても楽しく満足がいくものでした）

一方で、賃貸疲れみたいなのも当然あって、分譲もいいなあ、とここしばらく考えていました。
パークコート青山タワーは商談もして迷っていたのですが、やっぱり緑や公園の中にあることには拘りたいな、と思い、
直近で住んでいた賃貸に住み続けることにした、という経緯もあります。
不動産投資に長けている方だと、一旦保有して、みたいに上手にできるのでしょうが、
私は全く疎いもので、自分で住む以外の物件は購入したことがなく腰が引けてしまいます。
ただ相続のことなんかも考えると、そろそろ分譲に戻るか、という気持ちも強く
そんななかでこの物件の御案内をいただき、これはなかなかいいぞ、と思ってここに決めました。
（長くなったので投稿を分割します）

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住んでみて感じることは、（これは完全に個人的な好みなので人によると思いますが）
神宮外苑の一部になっていて、毎日そこを通ったり散策したりできるのはとても気持ちがいいです。
ですので購入時には公園が見える東側を考えていたのですが、希望する広さの部屋がなく、
ペントハウスは手が出ず、で、西側の部屋を（当時はやむなく）選んだのですが、
住んでみたら意外や眺望に大満足でした。
千駄ヶ谷は「谷」なだけあって窪んでいるわけですが、それが故に遠景の新宿の摩天楼や代々木公園・新宿御苑と、
近景の北参道あたりの町並みや国立競技場がバランス良くパノラミックに配置されていて見飽きません。
これは、いわゆる高層ビューを見慣れていた私にはとても新鮮で、嬉しい誤算でした。

他の嬉しい誤算としては、原宿・表参道に歩いて行けるのは楽しいです。そこまで近くないので散歩を兼ねてにはなりますが。

予想通りで可もなく不可もなく、は交通の便で、記したとおり緑と公園が好きなので
大抵は散策方々信濃町か青山一丁目を使っています。が、近い遠いで言うと遠いですので
散歩好きでない方にはなかなかお勧めできません。私も暑かったり雨の日はタクシーです。
1台くらいは常時下で待っていてくれてもいいかな、という建物の規模ではないかと思いますが
日本青年館には大抵客待ちが居ますし、外苑西通りにはバンバン流しが走っているので問題ないです。

予想よりも若干下振れしたのはプールです。できれば高層階に置いて欲しかったですが、
プール自体は雰囲気もとても良いですし、縦も23mあるので泳ぎ甲斐もあります。
（泳ぐ方にはお分かりだと思いますが、あまりに短いとターンと蹴伸びのロスが大きいんですよね）

総じて、worth payingではありますが、wise spendingではないという感じですかね。
感覚的には2割くらい「乗ってる」かな、という印象はあります。
一方、管理組合も管理会社も相互自治がしっかりしていて、いまのところ安心して住める雰囲気なのと、
これも意外でしたが、これまで住んでいた物件に比べても室内の仕様が満足いくことと
暮らすことをよく考えられて作られている（賃貸物件は華美さに振りがちなところもあるので）
ことなんかを加味すると、充分納得いくところです。

そんなわけで、相続時の減価分以上に価値を失わなければいいか、くらいの気持ちなのと
先に記したとおり不動産投資には疎いのでよく分からないですが、
1億台の仕様の良い部屋だとキャピタルゲインは出そうな直感もあります。

逆に、三井・野村が一番売りたいであろう3～4億台の部屋は、住んでの楽しさ・価値を求めるものなんだろうなと理解しています。

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元からいる地権者さんはどのくらい戻ってきてるんでしょうか？
外苑ハウスは以前のオリンピックのプレス用宿舎で、中庭が美しく採光も通風も東南と西面、全室抜けてたために戸建て感覚で暮らせたらしい。
そういう感覚からすれば、設備が新しくなったとはいえ閉塞感とかないのかな？
実際、オフィスビルのようなロビーは　ここまでやる必要があったのか疑問。管理費かかりそう。
生活空間としては躊躇するかな。あくまで個人的意見ですけど。

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>>1893 購入検討中さん

そんな話近隣に住んでて聞いたことない

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以前の中庭は地元の不動産業者から「渋谷の奇跡」といわれてましたよ。
建て替えするために　今では誰でも通り抜けできるようにしてしまったけど。

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いまも紫陽花やツツジなど各種寄せ植えが白と銀に映えて割と綺麗。
それを凌ぐ中庭ならさぞかし立派でしたでしょうね。
地権者さんの意識も高そうで良い土地柄に見える。

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一階ロビーに地権者と思われる中国人家族がいたけど、子供達は大きな声だして騒いでいるし、いくら高級感出した造りでも住んでいる人間があれじゃアカンね。共有部分は11階以下もエレベーター以外は一緒だからね。

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>>1897 通りがかりさん

なぜ地権者だと思ったんですか？地権者じゃなくて購入者では？日本で成功した中国の方もいまは多いので

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>>1897 通りがかりさん
まぁ1、2階のロビーは一緒ですが、地権者さんは基本、プール、フィットネス、クラブラウンジ、ヒーリングフォレストの使用は無いと思いますよ。地権者の方の使用は年間利用料を支払わないといけないので。

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>>1897 通りがかりさん
何時頃ですか？越して3ヶ月になろうとしてますが、中国の方はこれまで見かけたことないんですが。あと、そもそもコンシェルジュが常時居るのにそんな1Fで騒いでる人います？

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>>1897 通りがかりさん
共有部、11階以下の方が使える施設は利用頻度少ない施設ですし、事前に利用者登録しないと勝手に使えませんよ。
騒いでる方には会ったことないですが、一階だとコンシェルジュの目の前ですね。
まあ、あり得ないですね。

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以前、緊急事態宣言の最中、内覧自粛中なのに「内覧に行ったらロビーで引っ越ししている地権者がいた。夫婦揃って金髪・ジャージ姿で唖然とした。」とホラ吹いて削除された書き込みがありました。
1903さんご指摘の通り地権者に対して恨みに近い感情を持っている人物のものと思われる書き込みが、このスレの初期から見られます。

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連投失礼
レス1623で削除されてませんでした。1632さんが嘘を指摘されています。
それにしても1897と1623の書き込みは似ていますね

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>>1899 eマンションさん

2階の隠し自販機のロビーを1階と勘違いしてるのでは。
コンシェルジュいない裏口から入った部外者の可能性。
エレベーター使えない部外者が外から入ったら、2階ロビーを1階と勘違いするからね。

ちなみに2階ロビーで長時間パソコンやってる人何度か見たことある。
2階ロビーでテレワークだかやるくらいなら、住民なら個別打ち合わせスペースかフォレストルームの個別デスクかのどちらかを使えば良いのにと思う。

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>>1909 匿名さん
たしかに私も2階ロビーでパソコンやってるグループ何度か見ました。
打ち合わせスペースでやってほしいと思いますが、あれも地権者の方は使えないはずだから、仕方ないのかな…
近くのカフェも夜遅くまで空いてるし、カフェでやればいいのに。

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低層階の賃貸でていますか？賃貸で貸すとしたらいくら位が妥当でしょうか？

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賃貸まったく決まらないねw21階で70平米50万でも決まらないのだから、他の部屋は20％くらい下げないと決まらないよ！

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ここは賃貸で住むとこじゃない。賃貸ならいくらでも他に選択肢ある

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>>1912 匿名さん
50万、高くない？デベ想定と同じじゃん。

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周辺の家賃相場からすると、新築プレミアム+豪華施設を加味して70平米40万が妥当でしょうね。夜通るとわかりますが3割くらいしか住んでないですよね。

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ジャンピングキャッチした人たちが、またツイッターでぐるになって物件を褒め称えてますね笑

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自分の資産が目減りするのはそりゃ嫌だろうけど、ここ買った人そんなに余裕ないか？12階以上は最低でも1.5億で、ボリュームゾーン3～4億とかの物件だよ？ローン組んでる人とかいなさそうだけどね。

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>>1916 匿名さん

あなたよりお金持ちの心配は無用笑
小石川でも同じ書き込みあったな。
押して知るべし。

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竣工半年以上たって賃貸ほとんど決まらいのやばいけど、入居者が3割以下のゴースト状態。賃貸以外の入居者はどこにいってしまったのか笑

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転売市場に出てきてないってことはそういうことでしょ。まずは自分の懐の心配しなさいな。

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結構入居してますよ。一世帯の窓が多いから、１つの部屋しか電気つけてなかったら、それだけで1/3に見える。無駄に煽るの本当に好きですねwww

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パンフレットには総戸数の中に保育所と書いてありますが、保育所の施設が既に入っているのでしょうか？それともキッズスペースの事なのでしょうか？

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小振りな保育園が2F南端にあります。勢揃坂から階段を上がってすぐのところ、ヒーリングフォレストの真下ですね。10/1オープンのようです。

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入居してるのは実際の所は半分くらいだな

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だとしたらどうなの。相変わらず意味が分からず、煽りが煽りになってないよ…。

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花火はよく見えますか？
試合やイベント時に嫌な思いをしてませんか？
MR壊さず放置中ですが、グラクソスミス跡にスイッチするんですかねー。
デベ違うけど

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ここ数年ありとあらゆる高価格帯のマンションが発売されてきましたが、その中でもかなり立派なマンションですよね、こちらは。

エントランスすごい羨ましいです。

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この辺りは動きがないとこだよね
オリンピックで無理矢理国立建て替えたけど
オリンピック後は、またしずかになるよね

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>>1924 匿名さん
この前、1/3とか言ってたから、大分増えたね。
コロナでも急がず順次入居してるのかね。

今月の売却御礼チラシ入ってたけど、このペースだと残り数件？

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>>1926 通りがかりさん
東側の窓からはよく見えますよ。
嫌な思いは今のところ無しです。
プロレスファンも野球ファンも刀剣ファンもマナー良いです。
酒飲んで暴れる人がいないのは、
コロナのおかげもあるかもですね。

>>1921 名無しさん
窓多いでなるほどと間取り図と照らし合わせて見てみたら、
たしかに少なくとも6、7割は入居してるぽい。
特に12階以上。

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>>1928 匿名さん
オリンピック後はラグビー場野球場とその周辺が再開発のはずです。

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>>1931 匿名さん

知りませんでした

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坪単価1000万円以上で転売されててビビたっよ
プレミアムレポート見ました

壁掛けエアコンの住戸が沢山売りに出ているのは地権者ですか？
坪単価控えめですね

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きもとーきょー必死

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先日機会があってこのマンションを内覧させてもらいましたけど、とてもいいマンションでした。今は北西側の仮設フェンスが取れていないので、全容が見えませんが将来的に前面の空地に公園が整備されたら最高でしょうね。

都心にこんな優雅な敷地面積（整備される公園部分も含めると13,000平米くらいあるのでは？）と緑を設えてエントランスをこれだけ豪華で洗練されたデザインで作ることのできるマンションはもうないのではないでしょうか。

あるとしたら敷地面積的に10,000平米程度を超えて都心。
かんぽ生命事務センター跡地くらいでしょうね。

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>>1935 マンション検討中さん
簡保跡地は建物びっちりです。
http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52493076.html

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>>1933 匿名さん

プレミアムレポートの詳細教えていただけますか？
価格表と比較して、どの程度上乗せしたのか見てみたいなと。

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70平米23900で中古出てるけどザコートの中古や賃貸がジャブジャブに余ってる状況や周辺相場から15000が実力ですね

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>>1938 匿名さん

中古が多いのは地権者住戸
上記の販売物件とは全然違うと思います。地権者住戸はパークホームズ、販売物件はパークマンション。

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上層階で78平米1.8億台が決まらないのですから1.7億が妥当でしょう。そして地権者多すぎて

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結局は仕様より立地が全て。仕様こだわる人は新築好き、さほど気にならない人は中古で立地を買う。パークコート青山は仕様は良いけど立地はいまいち、立地良くて仕様低いのはパークコート檜町。リセールは檜町が買っていて圧倒的な差がでている。

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実際住んでますが、ここは住居というよりは緑に囲まれながら、ジムもプールもあれば、ヒーリングフォレストのような、緑のある落ち着いた仕事場みたいな場所もあり、リゾートにいるような気分で生活できるので、非常に気に入っています。
興味あるかたは、周りのネガはまず無視して、現地を見てみるのが一番いいですよ。
ネガは何に対してもネガ。自分の販売してる物件をのぞく笑
人それぞれ好みはあるでしょうし、見て気に入らなければそれでよいのではないですか？

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国立とラグビー場と野球場があって落ち着いた仕事場とはポジトーク乙。リセール頑張って情弱を引っかけてください

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>>1943 匿名さん

リセールする気は全くないです。乙

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>>1938 匿名さん
それ、まさに販売時の価格でわ

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この物件を検討しており、先日棟内モデルルームも拝見しました。実際にお住まいの方にしかお分かりにならないことなので伺いたいのですが、足音などの響き具合と、棟内の混雑具合、またお住まいの方の雰囲気を教えていただけるとありがたいです。
いま住んでいるマンションは低層で総個数が少ないのはいいのですが、上階と隣の音がかなり響いてくるのと、賃貸が多く少しギスギスした感じがあるので、気になっています。

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失礼しました。総個数ではなく総戸数です。

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地権者多すぎてサブリースおおすぎ

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基準地価が出ましたね。
適正な価格なら検討しようかと？？

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高すぎTOKYO

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様々な書き込みがありますが、建物内モデルルームが公開されています。実際見てみるのが一番だと思います。
外苑前駅が整備され、改札から建物の入口まで徒歩7分で着いています。
個人的には駅までフラットですし、外苑前はホームが地下深いわけではないので、駅までの負担を感じていません。

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>>1952 匿名さん

そうなんですよね、隣駅の青山一丁目の地下迷路感、表参道駅の人の混雑さに比べて外苑前駅は落ち着いていて非常に好きです。もちろんイベント時に混むのは仕方ないとして。

引越は年内に済ませようと思っております。
オリンピックもその後に新設で整備される公園も楽しみです。

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苦笑

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表参道と青一を巻き込まないで下さい。

地権者住居から最上階まで、即転ほぼ売れず、死屍累々。
いくら構造や設備が良かろうと、この立地と価格なら当然の結果。

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マンションはやはり立地が全てですね。千駄ヶ谷の仙寿院奥の谷地では転売では1物件ひっかかっただけ。それに乗じて単価上げてる部屋あるけど続くわけがない。

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>>1955 ご近所さん
えっ！？これだけ転売物件成約してるの珍しいと思うけど、レインズ見ていないの？
pc檜町とまではいかないけど、この状況下でこれだけの勢いで@900平均の転売、分譲が成約していれば上々。

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>>1955 ご近所さん

以前から、気持ち悪い恨み辛みを書き込んでた方ですか？

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購入者です。「立地が最高か」というとそうは思いませんが、良い立地と思っています。
立地の評価は個人個人の生活スタイル等によると思います。駅近ではありませんが、負担を感じていません。再開発が終わった後の姿や建物の構造、設備、質、共有施設などトータルで考えて「買い」だと思い、購入しました。実際生活してみて、購入して良かったと思っています。

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>>1957 匿名さん
レインズは業者でないと見れないのでは？
また、「これだけの勢い」とは？
どれだけの勢いで成約してるのでしょうか？
ぜひ教えてください。

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どれくらいの期間に、何戸、いくらで成約したか、ソース貼り付けて（業者の方ならさほど難しいことではないですよね？）、恨みつらみばかり投稿するネガを黙らせて、根絶しましよう！

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中古で成約してるのは5件もありません。解散。

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勢いがすごいですね。ネガも真っ青です。
ちなみに坪単価はどれくらいで成約しているのでしょうか？

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内覧してきました。パークコート青山や檜町でも相当共用部豪華だと思ってましたが……ここはちょっと別格でした。共用部のグレードで言ったら全国でも指折りなのでは？

他の都内高級タワマンではありえない土地の使い方してますし、希少性という点でもトップクラスに感じます

なのにイマイチ人気ないようですね、なぜでしょうか

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>>1964
高いから。それに尽きるんじゃないでしょうか。
そもそも絶対額も高いですし、3億円とか払っても棟内では普通の部屋、
しかも全体では400戸、となると、買いたいと思い、また買える人がかなり限定されると思います。

私はもちろん買えませんが、もしこの値段が払えるなら他のマンションの王様部屋にするか
同じ価格帯で揃っている低層にするかな。

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やはり立地と価格がバランスしていない、
この一点に尽きるかと思います。
周辺相場からの乖離が大き過ぎる。

あとなんだかんだオリンピックがコケて盛り下がってしまったことも多少は影響してるかも。

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建物内モデルルームを公開してから、また契約が進んでいるようです。１２階以上で残っているのは３～５億円の部屋なので、そうは簡単には売れませんね。全体が高額ですが、よく売れた方ではないかと思います。２億以下の部屋（１２階以上）は、ほとんど抽選ではなかったかと思います。

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中古や賃貸がジャブジャブで動かないのは、仕様が良くても立地が悪いから。檜町は仕様低くても立地が良いからすぐに動く。

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