パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン　タワーズウエスト

これは何ビューですか？？
平野が広がっているだけを見たい人が買うのですか？

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>>6005 匿名さん

はいはい。

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これ中原の富士通工場の上空でしょう。

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最近はネガとステマで書き込み数が圧倒(笑)さぞかしたくさん売れるかと思いきや、今は二期落選&間に合わなかった人だけしかいない時期だから大して供給されないと思われるし、検討している人の書き込みは全く無い(笑)

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がんばって、7000目指そうぜ（最多記録？）。

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交通の便がよく、また南口に比べて静かな北口なので長く住むつもりで検討しているのですが、管理費と修繕積立金の合計金額に対して不安を払拭できておりません。
タワーマンションの購入初めてなのですが、こんなにも修繕積立はあがっていくものなのでしょうか？

管理費は2万超えと非常に高いですが、
修繕積立も8年〜11年目では2.2万円との試算をデベさんがしています。
そうなると、管理費と修繕積立の合計額は4万を超え、12年目では5万を超えます。

ローンの支払にくわえて、この金額はかなりの負担となるため経験者のご意見をいただけると助かります。

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修繕積立金は5倍程度に順次高くなっていきます。
管理会社や組合にもよりますが。免震だとより高い積立が必要になります。

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固定資産税も5年過ぎると倍に増えます。
何年か住んだら耐えられずに逃げ出す組です。
その時資産価値が上がってればいいのですが。

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駐車場代も含めてローン以外に月10万以上払う事になりますね。
リタイア組の年金生活者にとっては、
終の住処ではなく、仮の住処になりそうです。

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>>6011

タワー希望するならそんなもんと思ったほうが良いです。

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修繕計画は聞いたら教えてもらえるよ。
５倍なんてあるわけないw
仮に5万×12で年間60万。ここは劣化等級3で100年間持つ。20年後～100年で80年=4800万。建て替えできちゃうよ。

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長期修繕計画はこちらから聞かない限り、契約前の重要事項説明のときにさらっと説明があるだけ。管理規約（案）、重要事項説明書、契約書の内容は早い段階で定時を求めて確認しておいたほうがいい。

他にこちらから要求しないと出てこない資料って結構ある。管理計画とか。

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>6015

劣化等級って、鉄筋コンクリートだけ。

ちなみに長期修繕計画って３０年目まで。３０年目以降に、機械式駐車場、竪配水管、エレベーターの交換といった大物が控えている。ちゃんと維持しようとすると計画以上の値上げを必要とする。古くなると補修のほうが費用がかかるようになって、おそらく建替えって議論も出てくるよ。

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>>6011
5倍ですか。
7倍！？とかいう話もあり、やはり終の住処にするには厳しいですね。

>>6012
固定資産税の優遇がなくなる、ということですね。
長期優良認定住宅なので7年は減額措置がありますよ。
ただ、8年目からは全額請求されますが、、

>>6015
営業さん曰く
　・15年で見た場合に、最大4倍程度の試算です。
　・ただし、大目に計算しているので実際は少なくなるかもしれない、
といった回答でした。確定しないことは断定的に言えないのはわかりますがこちらとしては心配になります、、

やはり資金的にこのマンションは厳しそうです。。残念。

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買うなら長期修繕計画はデベロッパの当初設定で云々よりも自分事で捉えた方がいいよ。
必要な工事をやりたがらないのも、不要な工事をやりたがるのも、管理組合にとって害になる。ここは何となく建築系の契約者もいらっしゃる気配を感じるので、適切に運営されそうな気がします。
そんなに上がらんと思うけどね。今のマンションもそこまで過激に上がって無いし。

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修繕積立金は一切運用されないから、余計にプールしてもインフレに対応できないしデフレになったら下がる代物。
15年先30年先の工事費を想定するなんて不可能故に当初計画は単なる目安。
そのリスクは取れないというなら、家を買うこと自体止めた方がいい。

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基本給料も上がるでしょ5年も10年も経てば…

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>6020

積立金を運用するかしないかは管理組合しだい。運用といってもリスク商品に手を出すのは危ないけど。堅い長期国債だとマイナスだから、今は難しい。

ちなみにこの規模だと、入居時の一陣だけでも銀行に預けた場合、ペイオフ対象の一千万円を超える。にもかかわらず分散せずに銀行預金なんて間抜けなことしてくれたりするから、要確認。

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>>6021
入社して10年以上経つのですが、給料ほとんど上がってないです。

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>>6023 マンション検討中さん

タワーの特に新築に手を出すなら、将来のキャッシュフローはきちんとプロのファイナルシャルプランナーに見てもらった方がいいよ。
間違ってもデベが無料で調達する保険屋のFPは信用しちゃダメだよ。あそこは裏で繋がってるばかりか、最終的に自分の保険に入らせようとするからね。

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経済動向、工事費動向等で変動要素があるのは賃貸も一緒。
加えて劣化の程度も変動する点を踏まえて、30年の修繕計画がその通りになるって思うのはちょっと違うと思うけどね。とりあえずご判断は好きになさればいいと思います。

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小杉タワーは当初想定よりも修繕費は少ないとおっしゃってたよ。
多く積み立てておく分には将来安心できる。数年で売ろうなんて考えない方がよいよ。
それにタワーマンションの修繕件数はだんだん増えてくるし、一棟あたりの修繕金額も大分やすくなるんじゃないかと思う。

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ガーデンというネーミングの通り共用施設、植栽など住戸以外に修繕管理しなければならないところが多数あるので他のタワーより修繕管理のお金がかかるのは当然の事です。

ローン以外に毎月10万程度の支払いができないと厳しいでしょう。

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コスギタワーを目安にデベロッパがディフェンシブな修繕計画を出しているというご判断も予想として正しいと思います。
また、30年先の工事費なんて、昭和の終わりに今の経済状況を言い当てるのと変わらないので当たらないという判断も正しいと思います。
どんな修繕の技術があるのかも検討が付きません。

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話変わるけど、ここ結構本気で検討してて妻が東横線で自分が湘南新宿ラインなんだけど、あそこの連絡通路なんであんな中途半端なの？
地下じゃなくて恵比寿とかみたいに2階で動く歩道とかだったらいいんだけどな〜通路自体も昔のままできれいとは言い難いし・・ここを再開発しなさいよ！(笑)

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>>6029 検討者さん

東横線ホーム使うのか。だったら北口はあまりはオススメしないが、特にここはかなり遠いけどそれは覚悟してるんだね。あの地下通路、朝のラッシュ時は相当混むよ。特に南武線のホームから南武線使う人と入り乱れるから、時間に余裕持って出勤だね〜。でもいいな、ここ検討候補なんだね。

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>>6030 検討さん

東横線？横須賀線ホームですね。
南武線、そんなにホーム混んでるんですか？休日の昼間しか見たことないから盲点でした。記載プラス10分は早く出ないとですね。

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>>6031 検討者さん

武蔵小杉の通勤ラッシュ甘く見ないように。特に物件だけ目がいって休日の昼間しか知らないのは、言い方悪いけど愚の骨頂だよ。東急、JRともに首都圏でかなり上位のワーストの持ち主です。

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今で限界近いから、これにガーデンの二棟と三菱の二棟、西口の1棟が完成すると・・・考えるのも恐ろしい・・・

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ドア出てからホームに乗る電車まで約30分みといた方がよろしい。

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交通利便性が高いとは言え、結局どの線に乗るかなんですよね。
ここは東急、南武線利用なら非常に良いと思います。
そもそも横須賀線乗る人は表記に騙されてここ検討してないでしょうけど。
ピークを外して〜と言う人いると思いますけど、絶対的な距離の遠さがありますからね。

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東横線のラッシュ時はちんたら止まりながら運行することがよくあるので余裕をもって出ないと遅刻します。
足の踏み場に困って踏ん張るのは辛いですが、筋力トレになると前向きに考えています。

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>>6031 検討者さん

まさに今の時間帯。一度来た方がいい。俺は7:15には出勤してるからまだ行けるけど。子供が出来て女の子だったらとても乗せたくないな・・・

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ハイペースで書き込みが入ってますね。
駅直結のデッキの話題がだいぶ遠い話に感じます。

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駅遠マンションとなるガーデン
実質エレベーター待ち、エントランス、駅構内のラッシュなど含め20〜30分程度の見込みでしょうか
北口の住環境が良いと仰られる方々にはちょうど良い散歩になりそうですね

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凄い攻撃受けてますね(笑)さすが人気物件！

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東横線の少し奥に住んでるが、叩かれるだけ華があるという事。ここだけじゃ無く、武蔵小杉全般にいえる。
二子玉の友人が一緒にしないでと騒いでるのも、少なくとも意識の対象になってるから。かなりの面でこちらが良いと思えるとこもある。

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嵐の前の静けさかな..

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>>6031 検討者さん
今日9時ちょっと前に南武線ホームを経由して横須賀線に乗りましたが、南武線ホームは人混みなく快適なものでした。流石に横須賀線ホームは凄い待ち列ですが、乗った車両が良かったのか押し合う事なく乗れました。乗ってしまえば10分程度で品川に着く時間距離の近さを経験すると、下手な場所には住めなくなる気持ちがわかりますね。

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いつの間にか南武線ホームのエスカレーターちょー速くなってるね

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とはいえ、車はいらねぇな。

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クルマに金つかえねぇんだろうな

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>>6046 匿名さん

車ネタになるとこういう趣旨の書き込みが必ず出るね。
年収1千万超えててもあえて車を持たないって人がいくらでもいるんだが。

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>>6047 匿名さん

運転手さんがいないから？

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>>6043 匿名さん
駅まで20~30分、改札からホームまで10分、10分乗車でももうお腹いっぱい。

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>>6048 匿名さん

仰る通りで、庶民なので運転手なんてとても雇えません。車は持っていませんが、レンタカーなど乗る際はもっぱら自分で運転してます。
6048さんは専属の運転手がいるんですか？社長さんだったりするんですかね。裕福な方は羨ましいです。

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>>6049 匿名さん
このマンションから駅まで20〜30分？そんなにかかんないでしょ。

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横須賀線の駅遠マンション

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>>6051 匿名さん
かかるんだなこれが。武蔵小杉タワマンあるある。

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横須賀線は実際は向河原にある武蔵小杉駅。
千葉の東京ディズニーランドみたいなもの。

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>>6051 匿名さん
最大20分です。
ネガに騙されてはいけません。

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20分じゃ電車乗れないでしょ
せめてらあと5分

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20分かかるとかどんだけ爺だよｗ

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ここから横須賀線ホームまで25分って、南武線改札まで5分で行けるわけだから、
エクラスタワーからでも横須賀線ホームまで20分かかるってことかね。
そりゃどうみても計測した人の人選ミスってるな。

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地震でマンション折れるとか
駅まで30分で改札からさらに10分とか

トンデモネガが流行りなのかね

まぁそんな戯言に騙されるような人はここを買えるほどの所得は得られないか

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30分は言い過ぎだけど、横須賀線ホームに辿りつくのは20分くらいはかかるはず。
なぜなら、通勤時間は南武線ホームから横須賀線ホームまでの間が大混雑していて、思う様に歩けないからです。
場合によっては、外の道を通って横須賀線側の改札から入った方が早い場合もあり得ます。
現状でそのような状況なので、ここ入居が始まるとそれ以上になることも想定できます。

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ラグビー部並のタックルで玄関から走れば15分で乗れますよ。頑張って下さい。

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駅の回りのタワーマンションで混んでる訳ではなく、複数路線が乗り入れているから混んでる。タワーが２本増えた位ではさして変わらない。

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>>6062 匿名さん
確実に変わるよ。
それは保証する。

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>>6063 匿名さん

デッキできるのも先だから、狭い歩道が大変そうですよね。
また、デッキ出来ても屋根ないから大人数が皆傘さしたらそれこそ凄い光景になりそうです。
所得が高いとの事なので、電車通学の子供ほ可哀想。

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横須賀線ホームまで徒歩20分はくらいはかかるので、隣駅だと思った方が良いですね。
南武線や東急と駅名が同じなので、路線検索で区別できないのが住んでいる検索者にとって不便な一方、交通利便性が実態以上によく見えるという心理的な満足感が得られます。

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将来的にタワーが6本建つのでさらなる人口密集地となり駅混雑は仕方ないことでしょう

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通勤で横須賀線使わないので
連投されても共感できないよ。

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いやホントに。
横須賀線ユーザーにとっては魅力ないから。

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いま、武蔵小杉の別のタワー住んでて、横浜駅まで通勤してるけど、
うちの会社は安い経路の定期代しか出ない。
武蔵小杉〜横浜駅だと、JRの方が東急よりずっと安いので、JRしか認められてない。
自腹切って東急乗ることも、労災の関係で禁止されてる。
ここを買っても、駅名が同じだから、東急は認められないんだろうなあ。
そういうケースもある、ということで。

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区役所に用事がありましたので試しに歩いてみました。
建設現場沿い道路、イーストウェストの中間地点からスタート。
赤信号には一度も引っかからず歩き、JR駅舎まで5分。
そこからエスカレーター、動くスロープ全使用で横須賀線ホームまでプラス6分。
マンションからデッキまでの到達を2分と見れば、ドアtoホームで13分。
乗車時間5分前に到着しようとするなら自宅出発は18分前でしょう。
午前10時台につき休日での目安にされて下さい。
ご自身の通勤時間のプラスアルファは一度経験される事をお勧めします。

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平日通勤ラッシュで赤信号に止まるタイミングを考慮すれば30分くらいですね。

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東口の住人ですが、通勤時間の7時台、8時台の通勤時利用には東横線、横須賀線共に余裕を持って家を15分前出発です。

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>>6069 匿名さん
武蔵小杉横浜間の電車代は東横線も横須賀線も同額ですが？

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>>6073 匿名さん
平日の昼間にこんな掲示板に書き込み入れる会社員がいるとは思えないし、多分6069は実在しないかな。

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＞ドアtoホームで13分

それ、マンションのエントランスドアですね。
高層階の自室ドアだと、プラス5分くらいでしょうか。

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>>6076 匿名さん
定期代って違うんだ。気にしたこともなかった。

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>6075
ここはエレベータが分速200mだそうで。
加速減速考えないと屋上まで1分掛からない計算ですね。
早いですねー。
他のタワーマンションはどうなんでしょうか？

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>6070

タワマンって玄関からエントランスまで時間がかかる。２分だとエレベーター待ちだけかも。

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様々な数字が飛び交っていますが、総合的に考えると30分は大げさすぎるとしか思えませんね。
如何にラッシュ時といえどホームを抜けるだけに10分もかからないということは常識的に考えればわかります。

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>6071
あまり適当なことを言わないでくださいね。
あと、信号渡らず駅までいける分のデッキは確定してますよね。

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>6078

そのスペックは高層階用エレベーター？

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横須賀線まで３０分かかる、デッキは繋がらないって思わせたい人を想像する。
そしてコメント量が膨大になる。
デマはマーケットで突出している人気物件の宿命だと思う。

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高層用エレベーターは分速２４０ｍですよ。

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このマンションに限らず武蔵小杉の課題なんだろな。

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時間にもよるが、エレベーターも途中止まらなければ、速いだろうけど、高層階でも各階停止だとどのくらいかかるか？南武線のホームの端の通路スペースも混む。最悪ケースと最短ケースの議論をしているのでは？

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>>6087 匿名さん
そうなるとデッキ直結の意味が無くなるという結末に…

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横須賀線武蔵小杉駅は、西向河原駅。
南武線武蔵小杉駅から約300m。
部屋の玄関を出たところから品川駅に到着するまで
しっかり計測してみて下さい。

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横須賀線ホームへの所要時間話はこの辺で。

あしもとの販売状況ご存じの方います？
色んな情報によれば400戸強だと思います。

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一期は好調だったんだけど、二期は急減速。残り1/3だけど、じかんかかるのかも。

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＞6087
朝8時ごろだと横須賀線改札からグランツリー辺りにかけて行列ができるそうな。

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>>6092 匿名さん
へー写真撮ってきて

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>>6092 匿名さん
それは全くの誤り。
某企業の社員さんが列をなして歩くのを、横須賀線改札の行列と間違えているはず。
横須賀線改札の入場制限があっても、せいぜい横須賀線口のロータリーまで。

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もう駅距離のはなしはいいよ、キリがない。

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50階以上のタワーマンションだとエレベーター混みますか？

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>>6089 匿名さん
わかってないな。今は武蔵小杉エリアが拡大してるんだから、西向河原駅じゃなく東武蔵小杉駅が適当。間違えないでね。

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>>6096 匿名さん
エレベーターの混み具合は階数ではなく、1台辺りの住戸数と籠の大きさがポイントだよね。そこに差が無いなら、後はどれだけピーク時間帯に利用する住人がいるかどうか次第。

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>>6084 匿名さん

流石既存パークと同じ超高速エレベーター仕様ですね。しかも、こちらは長周期地震動に対応ですかね？

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震度6とかの震度が来たら武蔵小杉は液状化になるから。

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>6099

エレベーターの長周期地震動対策ってあるの？

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>>6101 匿名さん

最近のマンションのエレベーターはそんな仕様らしーよ。

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エレベーターの長周期地震動対策、ぐぐったら見つかったけど、長周期を検知したら止めるだって。Ｐ波みたいに時間差がなくて、リアルタイムだから、本当に大きいのに襲われたら間に合わなくてアウトかも。

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>>6103 匿名さん
下手に外出るよりマンションに居た方が安全。

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エレベーターのスピードが速くて止まらない反面、エレベーターに乗れなくてスルーされ結局待ち時間を要する人も

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既出な上に事実でもないネガで荒らされ放題な掲示板になりましたね。

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>>6106 匿名さん
どこら辺が事実でないんですか？

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>>6094 匿名さん
横須賀線は一本逃したら大変そうなのに、入場制限があるとは、えらく不便ですね。
東急は無事入れるかな。

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どこが事実じゃないかなんて多すぎて聞いても野暮かと所々指摘も入ってるしその辺て整理で良いのでは？ちなみに朝から晩まで何故こんなにネガティブなコメントを全力で入れてらっしゃるの？
どなたですか？

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>>6109 匿名さん
検討者です。

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>>6110 検討板ユーザーさん

買う可能性があるなら、そんなに全力でネガティブなコメントしない方がいいと思いますよ。

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ネガもポジも考えて不安を払拭した上で契約した方がいいかな。どちらも参考になります。

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>>6112 匿名さん
それはそうですけど、事実じゃない内容とか同じ内容の連投とかは正直不要では？
私も検討中なんですけど、あまりに読みにくくて。震災の話とか、デッキのニュースとか他の掲示板でみた固定資産税の話とかが整理されてた方が良いと思います。ちゃんと過去のコメントも読んでますからご安心のほど。

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うーんネガコメの方が検討してるとは、にわかに信じがたいな。
書き込まれた内容を振り返ってみては？

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タワマン 固定資産税 相続税 明白になってきましたね
低層階がお買い得に見えてきました
逆ヒエラルキーになるかもです

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ここの掲示板は実際より良く思わせたい趣旨の書き込みは皆無だけど、実際より悪く思わせたい趣旨の書き込みは大量にあるよね。
そういう辺りがネガの方が検討してるとは思えないポイントかな。健全な情報交換じゃないですよそれは。

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>>6115 匿名さん

上下階の差はたったの1割ですし、ここが適用になるかも微妙ですし、思ったよりインパクトがなかった話で収斂した印象です。

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>>6117 匿名さん

金利のインパクトの方がこわいです。

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>>6117 匿名さん
ここは適用されますね

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オリンピックがあるから景気が良くなるとほいえないとおもう。景気は横這い、2019年、実効金利は少し上昇くらいかと予想。

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>>6120
もうよくなったじゃん
で、いまは下がっているとこ
下がりきったらジワジワ上がる

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自分が気になることを書き込み、そうじゃないよ、それを差し引いても良い物件だよーと言われれば、納得したり、妥協点が見出せるのかな。

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アメリカは今年利上げできてないんだから今月の利上げは0.5％すれば良いと思う。
逆に今月0.25％だけの利上げだったら心配になる。

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ウエストは完売？

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150戸ちょっとくらい残ってるんじゃ。。
いろいろ言われたシティタワーも先着順35戸だと。

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一期、一期二次、二期の販売戸数足すと４００くらいだから、二期二次販売分を含めて残り２００くらい。裏でこっそり販売していなければ。三井はその辺のルールは守ってるみたいだけど。

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>6125

販売戸数＝残戸数とは限らなかったりする。知っているのは売る側だけ。

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ネガさんしばらくおとなしいですね～、更新待ってます！

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二期二次しれっと終わりましたね。
18戸完売で倍率無し。来年いっぱい位で完売しそうとのこと。確かに販売ペース落ちたかな。

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二期二次って二期落選者の敗者復活戦だから、あえて倍率付くような売り方しないよ。

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>6129
落ちたではなく落としたが妥当かと。

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どうやらここの二期の販売ペースは落ちたのではなく三井が落としてますね。来年中に完売といったところでしょうか。想定以上の順調さがあるのでしょうね。
まずは来春が小さな成約ピークになるのかな？

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意図的に落とすことはしないよ。時間がかかれば販売コストがかさむだけだもの。

おまけだけど、今のマンション三井じゃないけど早期完売して、入居後に売主からお礼ということでプレゼントがあった。そういうのがあればいいね。

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秋以降急速に市況は落ち込んでるみたい。別エリアだけどコンタクトしている物件のモデルルーム公開が３カ月以上遅れてる。

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仮に意図的に落としているとしたら、知っているのは関係者。事実なら6131と6132はステマと自白しているようなもの。

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最早ハイペースで売る必要は無いのでしょう。
追加18戸は結構多いと思う。新規の供給はなるべく少なく抑えていそうですね。

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＞6135
視野狭いねぇ。モデルルームで聞いてきたのかもよ？
それとも無理くりステマってことにしたい関係者？笑

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販売落とすってことはアンケートが出てるのに販売しないってこと。そんなことしたら、販売するのを待たずにほかの物件に流れてしまうかもしれない。みすみす販売機会を逃すとしたら間抜け。

アンケートを集めて売れる見込みの住戸を売り出すってことしてるわけだから、販売が落ちてるってことはアンケートが集まっていないこと。

なんか、販売が落ちてるのを隠そうと必死。

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アンケート出しても販売しないとしたら、見込み客と認められなかったということ。三井はやることが露骨だからね。

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二期は3ヵ月68戸。後200戸だから来年中の完売って点は違和感が無い。

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イーストも一次の販売が予想以上に順調で、販売計画を遅らせたけれども計画よりも早く完売。シティタワーの営業が年末年始、GW営業していてもここはしっかり休暇をとっていたのは有名な話。

ウエストもしかり。ウエストが終わってシームレスに新丸子東（だっけ）の販売に移れればよいのでしょう。ただ、こっちは苦戦しそうな。はやくホテル跡地の開発も進めてほしい。

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>>6133 匿名さん
プレゼントってどんな類のものですか。
キャッシュバック、オプション、商品券⁉︎

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先週末、小杉のヨーカドーのテニスコートから建設中のイーストの南面を見ていました。この季節だと、プラウドの影が24階くらいまで、2、3時間に渡ってかかるようですね。（涙）ウエストは、真南にマンションがなくて羨ましい。

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2/3売れてるわけだから、問題ないとは思うけど、三井って早期で好調な物件で気を許してか最後に数戸残して完成在庫ってパターンが時々ある。それでも売れ残りってレッテルついちゃうから、調整などせずがんばってもらわないと。

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>6141

三井は苦戦している物件てもしっかり休みを取る会社。長期休暇って行楽や帰省でマンション販売は閑散期だからね。

すみふが正月は三が日だけ休み、餅つき大会したりするけど、人が集まらずに近隣に配ったりしている。

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長期金利が徐々に上がってきている。2年後が心配。

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>>6143 マンション検討中さん
日影図確認しなかったんですか?そうなっていましたよ。

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なぜ三井さんはツインタワーにしたのでしょうかね？個別に売るより利益あがるから？

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>>6143 マンション検討中さん

シティタワーも東向きの中層以下はリエトの陰になるみたいですし、わかっていても実際になると切ないですね。

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>6148

あの敷地で１棟にするとずんぐり太った建物になる。みなとみらいの某物件で３棟の予定が周辺の反対で２棟にしたらぶ恰好なマンションになっちゃった例がある。

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道路で分断されてるのにね、

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逆に何でこんなに細長い建物にしちゃったんだろうって思う

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>>6152 匿名さん

既出と言いながらも実際そう思うから、何回も話にあがりますね。

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タワマン増税は事前に契約した人がいれば適用外でほぼ決まりそうですね。

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後は実行金利だけか…胃が痛い

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>>6154 匿名さん
高層階と低層階のどちらが得か損かでしょう

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今気付いたけど、建設中のイースト、夜クリスマスツリーにライトアップされてるな！ちょっと癒されたわ。

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実行金利がそんなにあがるはずはないさ
日本の景気は大局的にはこれからさらに悪くなる。
若者減って老人はますます増えるんだから，いかんせん構造的に厳しいんだよ。
まあ一時的には少し金利あがるかもしれないけど心配するほどじゃないよ…

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ここ価格がまあ、まともな範疇なので検討してもいいのだが、いかんせん余計な共用施設が多すぎる。その分、管理費に跳ね上がって来るのがチョッとな・・。本当にいるのかあれだけの施設？誰得だよ？

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>>6159 本気でマンション検討者さん

確かに。
茶室要らんし、スカイバス？意味分からん！(笑)

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>>6159 本気でマンション検討者さん

立地に自信がないとこ程余計な設備で目をくらませて来る。マンション検討してるのなら常識だろ？湾岸地域がいい例だ！

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コンビニ入るとしたら、場所はどこかな
やはり一階?二階なら雨に濡れずにいけるのになぁ

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共用部の一つや二つじゃ管理費は大して変わらないよ。

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初歩的な質問で申し訳ないのですが、イーストとウエストは結局のどちらがよかったのでしょうか。比較検討されてた方、教えて頂けると幸いです。

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茶室はちょっと引いたが、たまに畳でゴロンと横になるのも悪くないか・・と思い始めた。麻雀部屋としても？？

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タバコ吸いながら麻雀部屋と使いたいですね。

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喫煙可なのかな。においついちゃうし、畳にタバコの火を落としてこげ痕がすぐにいっぱいになっちゃいそう。

共用部分のタバコの可否については要確認だね。

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>>6167
どっちにしろ吸います。

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禁煙でも吸うって言ってるのなら将来のお隣さん候補として厄介だな。

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>>6168 契約済みさん

本当に契約したのか？(笑)
タワマンの茶室などの専有設備は事前にコンシェルジュかマネージャー、もしくは専用のHPで部屋番号を宣告して使用料を払うんだよ。だからルール違反したら一発でバレるんだよ！何も高級マンションの事知らずに嘘ぶくな！分かったか、貧乏人！！

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>>6170 タワマン住民さん

こらこら！(笑)
そこは笑って聞き流してやるところだろ！^_^ 正論言ってどうする。

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入居前だから知らないんじゃない。モデルルームでは共用設備を借りる手順までは説明しない。

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>>6171 通りがかりさん

笑ろた！
まあ、自分のマンションを汚す事を言う奴はいないから、おそらく契約してはないだろう。このマンションの悪評立てたいんだろ。

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タワマンの共用部分は問題が起きるリスクを含んでる。住民が業者に名義貸ししてパーティールームで婚活パーティーとか。あと、とりあえず予約だけしておいてのドタキャンで有効利用できないとか。

新聞で取り上げられていた。それらを取り締まる有効な手立ても見つかっていない。そういうことは黙って販売、売売る側は後のことは知ったことではない。

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最近話題なのはネットワークビジネスの会場として利用。

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>>6174 匿名さん

それはこれまでのタワマンだよ。最近は本当に厳しくなってるからね。何か怪しい行為(例えば民泊などの営利目的)は直ぐにバレる様になってるよ。
そもそも共用施設での営利目的は管理組会で厳しく禁止されている。
湾岸タワマンがいい反面教師になってくれたね。

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>>6170
あ、うちもそうだ
うちも高級マンションだw

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管理規約で禁止されていても、それを厳しく取り締まれるかは管理組合しだい。マンションって入居するまでお隣さんがどんな人かもお互いに知らない。管理組合が機能するかどうかはある意味賭け。

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MSTは管理組合が修繕積立を定額積立に移行するとかちゃんと機能しているみたい。一方で、小杉でもほかの三井のタワマンではそういった動きはない。まさに管理組合しだいといったところ。

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>>6177
おめでとう。多分そうだよ。

>>6178
それは言えるね。まあ、ある程度の坪単価のマンションは住民の意識も高いから組合はある程度は機能しそうだけど・・・。でも、こればっかりは分からないね。

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お金に余裕があるから民度が高いというわけでも必ずしもないみたい。

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>>6173
契約者です。

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>>6182 契約済みさん

じゃあ、マーナーは守んなきゃ！

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てか、その都度使用料払うんだな？！知らなかった。バカ高い管理費に全部入ってると思った(汗)。いくら位？

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>>6184 検討板ユーザーさん

そりゃあね。出なきゃ全く使わない人と不平等になるからね。
でも、そんなに高くないよ。例えば、パーティルーム貸し切り3時間で千円位からかな。ゲストルーム1泊3〜4千円位。茶室は・・・知らん！(笑)

問題は、人気施設は希望が集中して中々予約が取れないとこかね。

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最近の管理費はやけに高いね。

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予約が取れないのにもその中身が問題。とりあえず予約だけ取って、直前にドタキャン。実際は使われないってのが問題らしい。

そういうのをどう解決するかってのも住民に押し付けて丸投げ。売る側は売った後のことは知ったことではない。管理会社は売り主の系列だから知ってるはずなのに。

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管理会社は管理費を安定的に収入を得れる
高くても住民は支払い続ける
美味しい商売の出来上がり
住民様に乾杯

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まあ末長く三井と仲良くやってくださいな。

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１年目は売り主指定の管理会社と契約だけど、２年目以降は１年ごとの契約更新。あまりにぼったくりだったり、対応がひどかったら変更も可能。

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それが相見積もりを取っても大差が出ないようになってる。大手系列はスケールメリットが出るからね。そもそもいちばん住民の目につく人件費は時給１０００円で大差ないしね。

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住民がコストカットを要求すると日勤が巡回になる、つまりあれやこれや設備が他社がやっても余計に金がかかるような構造になってるんだよ。

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住民がコストカットを要求すると日勤が巡回になる、つまりあれやこれや設備が他社がやっても余計に金がかかるような構造になってるんだよ。

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コンシェルが福山邸に不法侵入したのも三井。管理会社変える理由は金額だけではない。大手の独立系もあるし。

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そうそう、管理会社との契約更新の時、管理計画とか結構分厚い資料を出してくる。

マンション販売の時って管理計画って出してこないよね。提示を要求して、しっかりチェックしないと密かにぼったくってるかもしれないよ。皆、管理費の金額は気にするのに、その内訳は闇の中。

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その通り 闇の中。この闇が住民達が気付かない

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たとえ内訳が出てもその妥当性がわかるかどうかという問題はある

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いくつかの物件の管理計画比較すればある程度はわかるでしょ。

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>6197

見てもわからないからこっそりぼったくっても大丈夫とか。

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大手の方が下手な中小企業よりも機能してると思う。下手なところは、そもそも財政がギリギリだから臨機な対応や取引先との交渉で下に見られる。

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>>6198
いくつかの物件の管理計画の入手方法は？

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いくつか物件見に行って、管理計画の提示を求めるだけでしょ。

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管理会社の対応といえば、入居後、火災報知器やディスポーザーの高圧洗浄とか立ち合いが必要なことがある。三井って基本平日対応のみ。共働きの場合どちらかが休まなければならなくなる。

売主の対応もおなじ。内覧会、鍵の引き渡し、アフターサービスの定期点検とか。鍵の引き渡しなんて平日ってだけでなく、本社に呼びつけられる。

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アッ間違えた。高圧洗浄は排水管。

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あるマンションでは、サラリーマンたちが管理組合の理事になり、週末の会合と称して、飲み食いに使っている組合があり、問題になっていました。企業での飲み会と同じ感覚？議員さんの何とか費と同じ感覚？

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某物件では管理会社が理事を飲み食いで飼いならして、不必要な調査を予算に組み込んで、系列会社に発注させるなんてのが問題になってた。

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修繕積立についてだけど、段階的値上げと定期的な一時金徴収って未納問題を引き起こすリスクがあるってことで国土交通省のガイドラインでも定額積立が推奨されている。にもかかわらず、入居時の積立金を安く見せかけるために、デベは定額積立を採用しない。

ここの検討者はこれ見ておいた方がいいかもね。

http://www.midskytower.com/50years

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定額積み立てに移行が望ましい。まあ管理費高いからデベがそう初期設定するのは当たり前なので、それは変更する方向で。

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>>6202 匿名さん
初年度はないって言ってたじゃん。

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歩いた。改札から横須賀線まで約10分
カタログだと駅まで6分。これは改札ではなく駅の敷地までか。玄関からエレベーターからエントランスまで約5分として、横須賀線に乗るまで21〜25分断が妥当だろうか。
北口到着するまで信号機に止まることやエレベーター渋滞、雨など考慮すれば、30分前に出発すれば間に合いそうです。

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>>6210 匿名さん

自分は、先日、横須賀線のホームからウエスト建設現場前まで歩きましたが、13分でした。
休日昼間、駅構内混雑無し、信号待ち30秒ほど。動く歩道上でも歩きました。

結局のところ、人によって歩行速度が違う以上、参考数値にしかなりませんね。

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>>6210 匿名さん
改札までの時間を表記してるマンションは皆無ですけどね。

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>>6203 匿名さん

管理会社じゃなく管理会社が委託してる業者都合だし、土日も枠はあるでしょ。ま、排水管高圧洗浄は日程変えると洗浄能力の低い代替サービスになっちゃうけど。

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>>6212 検討板ユーザーさん

階段の上り下りは個人差大きいですしね、基準なんかないしね、

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湘南新宿ラインの6時37分発高崎行き、混雑状況をご存知の方見えたら教えて下さい。

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>>6210
確実に乗りたい電車に対してそうだろうね。
1本早い電車に乗れることも多いだろうけど。

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>>6216 匿名さん
6時07分に玄関でれば間に合いそうよ

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だから言ったじゃないか。
ここだと自宅の玄関出てから品川駅のホームに着くのに45分かかるって。

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>6219
その理屈なら小杉のどこのタワマンからだって40分掛かるわ 笑

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混んでる電車だけは乗りたくない。

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>>6216 匿名さん

同じ電車に乗ってます。ホームは2列並びで前から4〜5列ほどまで。車内は肩が触れ合わない程度で、新聞も読めます。あと、一駅で大崎なのでそこでかなり降ります。

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>>6222 名無しさん

そうなんだ。やはり6時台は平和だね。今の時間の武蔵小杉とは違うね・・・でも早起きとどっち取ろーかな・・

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>>6220
そうはならないよ
計算してみて

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渋谷までの電車を検索すると東横線通勤特急で18分と出るが、通勤時間帯は毎日のようにダイヤが乱れていて狙った電車に乗れなかったりする。
一番早くつく電車が各停ということも多いし、乗った後も前が詰まって5分くらい遅れることは稀ではないので、確実に着きたかったら意外に早く出掛けなければいけない。

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>>6225 匿名さん
東横線はまだまし。そんなに遅れない。田園都市線に比べたら遅延なしといえるくらい。

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ありがとうございます。
武蔵小杉からだと通勤で複数ルートが可能で、参考にして決めたいとお見ます。

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＞６２２２さん

ありがとうございます、遅延はときどきありますか？
湘南新宿ラインは遅延が多いと聞いていますが・・6時37分便はいかがですか？

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>>6228
そんなピンポイントで聞くならご自身で乗って確かめたらいかがですか？

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>>6228 匿名さん

この2カ月で1回です。この便はその日の武蔵小杉での1番早い湘南新宿ラインになるから、そこまで遅延はしません。

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まあ、遅延はラッシュ時におこるからね。6時台は余裕でしょ。
でも、帰りの時間の遅延は湘南新宿ラインは結構多い。昨日も客同士のトラブルとかで遅れてたわ・・

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てか、早速今、埼京線の影響で遅れてるw

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いつクビになるか分からないからローンは何年が良いですか？

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>>6228 匿名さん
朝の6時台は横須賀線と湘南新宿ラインはほぼ定刻運転です。
6時台は本数が少ないからすいていることはないです。少し混んでいるがいわゆる満員電車では決してないです

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早く買った方がいいね。
優良物件だね。

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都心まで十数分ってデベさんが謳歌してますが、6時台の電車に乗る！って、武蔵小杉って面白すぎるwなんかのギャグですか？まるで千葉ニュータウン多摩ニュータウンと同じ！(まぁある意味同じか)それで窮屈なカーテンリビングング？6時台の電車って、JRの中吊り広告の新幹線通勤の戸建てと同レベルかw

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>>6236 匿名さん

分かった、分かった。上場企業の苦労は分からないよね。ごめんね。

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>>6230 >>6234さん
貴重な情報ありがとうございました。　
もう少し本数が増えるといいですね。

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>>6236

落ち着け

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>>6237 匿名さん
お疲れ様です。お仕事頑張ってください！お疲れ様です(^^)

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自由が丘から東京通ってたときは乗り換えとか面倒だったけど、小杉に来たら一本で行けるのは楽かな。でも横須賀混み過ぎ。もう人増えないでほしい。

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>>6233 マンション検討中さん
とりあえず35年で組んでおけばいいと思う。
何年で組むかよりも借入額が重要かな。
余裕があるならドンドン前倒しで払っていけばいいし。

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>6224
東口のタワマンの玄関から横須賀線ホームで計算するよ

エレベータで待つから5分
マンションの敷地出るのに5分
駅まで5分、信号待ちの分余裕を見てもう5分
改札やエスカレーターで混むから5分
雨が心配だからそれで5分
5分前につくことを考えると家をでるのは乗りたい電車の35分前ですね
品川まで40分じゃつかないですね

馬鹿らしさがわかってもらえたら幸い

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>>6243 匿名さん
エレベーターで２分
敷地出るのに１分
駅まで5分
信号待ち2分
南武線側の改札は混まないけど横須賀線への連絡通路は混むので8分
オンタイムの到着では18分前に玄関出る必要があるかな。

マンションから駅まで歩道橋でつながれば、2分短縮くらいかな。

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>>6244
駅敷地の端から駅の中の改札までが抜けているので2分追加。
横須賀線ホームの入り口から乗りたい車両までと電車待ちを合計して3分。
マンションのエレベーターを出るまで最短ではそれくらいだろうけどドアからエレベーターまでと、エレベーター待ちや途中階停止で遅れることもあるからあと2分余裕を持ちたい。
合計プラス7分で、計25分。
以上、歩くの速い人の場合ね。

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>>6243 匿名さん
駅までの距離を示すのに、部屋からマンションの一階に降りるまでの時間を含めるのは普通ですか？
他のスレでそんな注釈を入れるのは普通なんですかね？

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>>6245 匿名さん
そんなにかかりませんよ、、

本物件を真剣に検討されてる方は実際に歩いてみることをおすすめします。
私の明日だとウエストの一階入り口と思われるところから改札まで5分程度。
改札からホームまで朝のラッシュ時で6分弱。
そんなところです。

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>>6247 口コミ知りたいさん
アスリートだなそりゃ。

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走って、類い稀な運動神経で人混みをスイスイ交わして急げばなんとかなりそうだな
人混みにラグビー部みたいに突進したら疲れるしな

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>>6245 匿名さん


かなり正確な数字だと共感します。
現実を見ていらっしゃる。
さらに確実に時間通りに乗るにはあと3分追加で。

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なんていうか、ここのマイナスは南武線から横須賀線までの乗り換えだけだと思います。その他はどのマンションでもあるでしょうし。

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部屋から何分と記述している人は、何を目的として、どんな立場で記述しているのでしょうね。
検討している人とは思えないですね。

横須賀線を使うなら、北口のこのマンションは広告に出ている時間よりもっと時間がかかりますよ～とだけ書けばいいのに、部屋から何分、敷地が何分、雨なら何分と。

まぁ、ネガが多いのは人気がある証拠、ということでしょうかね。

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モデルルームは年明けまで空いて無いっていうのに大変だな。

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人気ないと困るよね、1200戸あるんだから
あって当たり前だよ、

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６階ぐらいまで立ち上がっていました

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同じことばかり議論しているので私の独断でハードウエアー商店紹介をします。このあたりはホームセンターが少ない。しかし金物屋の類いは車が有ればかなり専門的なものが手に入ります。御殿町交差点トライ川野（金物屋）、中原駅近く内藤金物、梶ヶ谷：ロイヤルホームセンター梶ヶ谷、途中にプロ専門のマガキという大工道具を販売している所があります。また川崎方面に行くとオリンピックがあります。どちらかというと何でも揃うのがロイヤルホームセンターです。更に第三に乗ると港北インターにはコーナンとコーナンプロがあります。

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>>6252
電車に乗るのに部屋を何分前に出るべきか、住んだら必ず考えるような話題がネガになるなら、事実がネガティブだということだろう。

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横須賀線は近くはないけど、そこだけ話しても無意味だよね。

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ここの検討者は都内への満員電車通勤が全てだからクルマ持っていないよ
電車と徒歩が大好きなんですよ

ご近所さんのアドバイスが参考になるのはわずか数学パーセントの検討者だけですよ
残念でなりません

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>>6257 匿名さん

過剰な時間を算出してるのがネガなんじゃないでしょうか。

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>>6256 ご近所さん
ここに住む人たちがホームセンターに求めるものって金物とか大工道具なのかな？（笑）クラフトルームあるけど、最低限の道具は揃ってるみたいだし。DIYやキャンプ用品、ペット用品辺りが満たされればいーんでない？

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ここは3月末には完売御礼
おめでとうございます

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エルシー跡地マンションがたたないとペデストリアンデッキもないわけでしょ。一体いつになるのかなぁ。
最近小杉ビルディングが話題になりませんが、進展はないでしょうか？

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>>6263 匿名さん
ネガの間違い何度も正すの面倒。
本当の検討者はモデルルームで確認すべきだね。

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エルシィより三角が先だよ
徐々に始まりつつあるよ

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このエリアを担当している川崎市の職員がここに入り浸ってネガな発言をしてるという噂を聞きました。

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駅まで信号待ち無しになるぶんだけのデッキはすぐ出来るよ。

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>6267さん

すぐって、入居する時にはできてないでしょ。年単位で待ちがあるんじゃ。

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>>6260
過剰な時間を算出しているのはネガだと思うが、すべてがそうではなかった。
住んでみればいずれわかるよ。

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>>6268 匿名さん
マンション前の道を渡るデッキは、
入居時にはできてますね。

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確かそんな話を私も聞きました。しかし、エルシィ跡地が完成してないのに、デッキだけができるとなると、デッキは工事現場横につながるということでしょうか？

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