ザ・パークハウス 武蔵小杉タワーズってどうですか？

>>18820 匿名さん
全く同感。
そういう意味では賃料が湾岸より高くて分譲価格が湾岸より安い武蔵小杉は利回り還元法的には下方耐性が高いと思う。
オーシャンビューを好む中国マネーや過剰な東京都評価から元々同じ評価だった武蔵小杉と湾岸が大きく開いた。
当然下がる時は武蔵小杉も下がるが湾岸の方が下がり幅は大きいと思う。

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>>18821 マンション検討中さん

小杉の利回り、今の中古相場だと全然出てないよね
いつの時代の話？？

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第３期は倍率つかない部屋あるだろうね

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>>18822 検討板ユーザーさん
出値の話？
例えば直近のサードの成約分譲価格と成約賃料で見てみな

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>>18823 評判気になるさん
1期も2期も無抽選あるよ笑笑

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>>18824 匿名さん
分母は成約価格じゃダメだろ、今の中古相場= 売り出し価格が高いと言ってるんだから。
そして成約価格にしたところで、利回りは昨年より下がってて下値が固い証拠にならんけど。

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>>18821 マンション検討中さん
東京湾岸エリアの地歴は、基本的にすべて埋立地で成り立っていますが、埋め立ての時期・目的・土質の違いが街の印象や住環境の「ピンキリ」を生んでいます。特に品川駅海側（港南エリア）と勝どき・豊海の差は顕著です。勝どきエリア（旧月島2号地）は1894年（明治27年）頃に隅田川河口の浚渫土砂で埋め立てられ、月島3号地（勝どき5・6丁目）も1913年（大正2年）に完成した比較的古い埋立地で、江戸末期から明治にかけての東京港整備の一環として造られました。豊海町はさらに後発の1962年（昭和37年）埋立で、当初は水産基地や冷凍倉庫が中心でしたが、住民アンケートで町名が決まるなど計画的な側面もありました。これらのエリアは長年工場・倉庫・労働者住宅が混在する下町として育ち、近年は大規模再開発でタワーマンションや運河沿いの整備が進み、街並みが洗練されてファミリー層にも人気が出ています。埋立時期が古い分、土砂の堆積や地盤の安定化が進みやすい傾向もあります。一方、品川駅の海側（港南エリア）は昭和に入ってから本格的に埋め立てが始まり、昭和20年頃までに人工島が完成した比較的新しい埋立地です。戦前・戦後を通じて東京市・東京都の施設（下水道局の芝浦水再生センター、再生油工場、屠場、家畜飼育場など）や工場、物流倉庫、貨物ターミナルが密集する工業・港湾地帯として利用されてきました。品川駅自体も明治初期に海を埋め立てて築堤した場所で、東海道線が海沿いを走っていた頃の名残が強く、昔の工業地帯の負の遺産が色濃く残っています。夜の人通りが少なく寂しい雰囲気や、日常の生活利便性が低い印象は、まさにこの地歴の延長線上にあると言えます。軟弱地盤のイメージも強く、埋立土の質や時期の違いから液状化リスクなどの懸念が他の古い湾岸エリアより強調されやすいです。要するに、湾岸全体が「海だった場所」を人工的に造成した歴史を持つ中、勝どき・豊海は明治・大正期の港湾整備から始まり、再開発で「住む街」へと上質に転換されたのに対し、品川海側は昭和の工業・倉庫優先の埋立が長く続き、最近まで「通勤の便がマシだから仕方なく」というビジネス寄りの性格が強いままです。同じ湾岸でも埋立のタイミングと過去の土地利用が、街の質や住環境の差を如実に表している典型例ですね。住環境を重視するなら、やはり古くから整備され再開発の進んだ北側のエリアを選ぶのが無難でしょう。

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>>18826 マンション検討中さん
湾岸よりは下値が固いと思うと言ってるだけで証拠とかではないよ、、、、
あなたは湾岸の方が下値が固いと思ってるということ？
あと分母は絶対に成約価格じゃないといけないと思うよ笑

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豊洲の中古売り出し価格より武蔵小杉の中古の価格のが高い部屋も増えてきた。
武蔵小杉は売主が強気過ぎるからここの1400戸が供給後の需給、湾岸並みに崩れない？？
そんなことないくらい皆この価格帯でも武蔵小杉選ぶの？？教えて詳しい人

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>>18830 さん

比較するとこんな感じのようです。あと豊洲は大量供給ないと思うが。

中古相場（2026年4月）

豊洲： 平均坪単価670万～700万円。70㎡換算で1.4億～1.5億円。都心への近さから武蔵小杉より2割ほど高く、ハイエンド物件は坪1,000万円を超えます。

武蔵小杉： 平均坪単価580万～600万円。70㎡換算で1.2億～1.3億円。交通利便性が高く、駅直結タワーを中心に坪650万円超の強気な売り出しが目立ちます。

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豊洲のタワーマンションの総戸数は7000戸。武蔵小杉は5000戸のようです。ブランズタワー豊洲が直近ですが1100戸数の大量供給でしたね。

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>>18832 マンション検討中さん
ここと後発三井は含まれた数値？

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>>18831 マンション検討中さん

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_koto/nc_20689490/
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_koto/nc_20585877/

豊洲の駅近、坪620万台も出てきた
晴海はさらに酷い、有明東雲も在庫がすごいことに。
湾岸いまが狙いどきなのかそれともまだまだ下がるのか？
武蔵小杉はここと三井の供給後にどうなるかがわからない
。

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三井は忘れた頃、10年後とかの供給では？予想です。

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>>18830 eマンションさん

この投稿文から考えられる目的は、だいたい次のような方向性です。

エリア比較で不安をあおる

豊洲と武蔵小杉をわざわざ比較し、「豊洲より高くなってきた」「武蔵小杉は売主が強気過ぎる」「需給が崩れるかも」という表現を使っています。
これは、武蔵小杉の価格が割高かもしれないという印象を読む人に与え、不安や疑念を生じさせる意図があると考えられます。

今後の値下がり示唆で様子見を促す

「ここの1400戸が供給後の需給、湾岸並みに崩れない？？」という書き方は、「大量供給で値崩れするかもしれないよ」という示唆になっています。
これにより、

武蔵小杉の購入検討者に「今は買い時じゃないかも」と思わせる
売出し価格に対して「高すぎる」という空気を作る

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>>18836 匿名さん
港南に住むことを前向きに検討しようとしても、臭くて汚いというイメージが条件反射的に浮かんで生理的な拒否反応が先に立ってしまう。下水処理場と食肉市場が今日も元気に稼働し、合流式下水道から未処理汚水が運河に垂れ流され、バキュームカー受け入れ施設が汚物を集積し続ける港南は、昭和から続く汚物処理インフラが令和の現在も微塵も変わらず根を張ったままだ。一方で武蔵小杉は近年の再開発によって多摩川沿いの豊かな自然環境と洗練された街並みが共存する住環境へと大きく生まれ変わり、複数路線が使える抜群の交通利便性と充実した商業施設が相まって、ファミリー層から単身者まで幅広い層に支持される街としての魅力が際立っている。同じ再開発という言葉を使っても、悪臭源をそのままに高層マンションで外観だけ取り繕う港南と、街の構造ごと清潔に生まれ変わった武蔵小杉とでは目指している方向がそもそも違う。汚物処理施設が移転する見通しも立たないまま臭い空気だけが漂い続ける港南を、緑豊かで清潔な武蔵小杉と同じ土俵で語ること自体、武蔵小杉に対して失礼というものである。

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三井のタワマン予定地。商業施設にしてくれんかな。
グランツリーはキャパオーバーよ。

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>>18838 匿名さん
小杉ビルディングは商業施設になるのかな？

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新築の中ではここは圧倒的に買いなのは分かるけどもうすぐ中古が落ちるのだからそっちを買えば良いのにと思う。
え？、私？
私はどうしても新築大規模タワーマンションが欲しくて抽選に入れます。

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>>18840 名無しさん
もうすぐっていつ？下げ要因と上げ要因が綱引きしているのが今の相場

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