イニシア葛西ってどうですか？

最近はどの物件も竣工前の完売が難しい状況ですね。

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>>85
１７年６月の着工、１９年１１月の完成とされてますね。
完成まで３年弱かかるようですが、確かに保育所が併設されるようです。

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この物件の話題が出なくなってきましたね。
いろいろ気になるポイントありますが、全ては価格設定次第かと。当初ここまでスケベらなければもう少し違った印象だったかもしれない物件ですし。竣工間近、決算期間近、叩き売りとかあるかな？

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駅徒歩10分程度の物件が軒並み苦戦してますね。どの物件もクオリティーは高いけど、価格設定が住民とマッチしてないかも。
もう少し待てば値下げ合戦になりそうだけど、この物件はどうかな。

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>>89 マンション検討中さん

住民にマッチしてないではなく、その距離でその価格なのってことでは。一昔前を知ってるので、出せてもこの立地でこの額は出せないなあと。

もし駅近ならもっと売れ行きはいいでしょう。もっと高かったとしても。

もし、駅近くにもっと高い物件が出てきたら、そこと比較して手の届く範囲で妥協し（うという人も増えるかも。

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>>90
確かにその通りですね。
ここ数年に発売された、駅徒歩5分以内の物件(プラウド、アトラスとか)が5000万そこそこで売ってたのを知ってるだけに、納得いかないというか割り切れないですよね。

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キャンセル物件も続々と出てますね。
正直、大丈夫なんでしょうか？
内々には値下げも始めてると思いますが、この立地、このレベルの物件で何故か強気ですよね。
この調子だと竣工には間に合わないでしょう。

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いよいよ竣工ですね。今週から建物内モデルルーム公開らしいです。

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このエリアじゃなくていい人は西葛西のプラウドか、9丁目の新日鉄に流れそう。
ましてやこういう掲示板を目にする人もいまどき多いと思いますし、

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>>94 マンション検討中さん

お金出せる人は西葛西のプラウドかな。
規模も大きそうだし。

葛西で駅から遠くても良くて大規模が良いなら新日鉄。

日当たりは要らないから新日鉄より駅ちかが良くて、大幅に安くなったならここでもいいかな。

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西葛西の野村物件楽しみですね。
駅徒歩7～8分で学校、商業施設にも近い。
立地的にマイナス面が少ないですし｡

2年後は消費増税、日銀の金融緩和も終了しているだろうし、高嶺の花になりそう。

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西葛西エリアならば、三井の築浅の大規模なガーデンズ＆中規模なパークホームズや
ライオンズの築10年程度のしっかりとした造りの物件(ボイドスラブ)や、同じく長谷工のサンクタスや大規模なレジデントプレイス等葛西よりもバリエーション豊富ですよね。
またプレシスも至る所に増えてきました(西葛西駅前の物件以降は高仕様)

葛西だと駅前には築朝が揃っていて、しかも規模はどれも小さめ(シティハウス除く)で、大規模が良いならやはり西葛西エリアでしょうか。
新日鉄は駅から少し遠すぎる気も、、

ですが、大規模物件の最大の魅力はやはりランニングコストの低さですね。
庶民的思考丸出しなのですが、自走式駐車場のガーデンズは割安です(しかも各階にゴミステーションがある)
まあレジデントプレイスは機械式ですが、それでも高くはないので。

条件を我慢して新築を買うよりも、築浅で魅力的な物件も良いかと思っています。

西葛西のプラウドは規模もそこそこあり、仕様も葛西エリアではシティハウスやガーデンズ並の高さだと思うので、期待はできますね。
それでもガーデンズや最近のプレシスみたいに天然石カウンターなんてことはないと思いますが。

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建物内モデルルームも３部屋（A1type、EType、CType）見ました。
ナチュラルな雰囲気でデコされていました。
他のマンションモデルルームにはない雰囲気で素敵でした。

先週お邪魔した様子ですと、入居前のこの時期に来て、契約者も続々と増えているようです。

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C　TYPE　低層階購入しました。
マンション購入にあたっては日当たりを重視していましたが
存在を知った時には既にATYPEは２階以外完売で購入できませんでした。

さて、C type　低層階に関して、
南向きですが、リビングは南向きらしい日当たりは今の時期昼１１時頃以降です。
西側は空いているので、午後からは明るいです。
（見学時もちょうど１１時頃で、日当たり良かったので、購入を決めました。）
それまでは、外が明るい状況は窓から見えるのですが、部屋の中に直接光は入ってきません。
北側に大きな窓のある主寝室の方が朝は明るい気がします。

もちろん、LDKも朝から照明はつけずとも生活できる明るさは確保出来ています。
サンサンとした明るさがないだけで、言い方を変えれば、落ち着いた明るさです。

検討時、ETYPE（７階）も見学しましたが、入居してみて
日当たりだけで考えれば朝日も入る、サービスルーム扱いの部屋のないれっきとした３LDKの
705号室かなり良いと思います。
窓からの眺望も青空が見えて、広さ以上の開放感がありました。
３０５は見ていませんが、7階ほどの眺望はなくとも、一日中落ち着いた日当たりは確保されており、
東も抜けていますし、南向きの低層階より全然いいと思います。

日当たり以外は、大通り沿いでなく、静かな住環境、認可保育園が周りに多い、収納多く、アウトポール設計、引き戸の多用で思った以上の広さ、シンプルで好みな内装と大変満足しております。FUTON収納もこれまで押し入れに馴染みがあったので、便利でした。
24時間換気もついているので、通気性も悪くないです。

友人に言われたのは、暗いのが嫌なら照明をつければいいんじゃない？ということでした。

中身が気に入ったけれど、日当たりに不安があり購入に踏み切れない方（私ですが）の参考になればと思い、
居住者の正直な感想を書いてみました。
購入者としては本物件の早期完売を望んでいますが、
検討者の方、入居後後悔されることがないことを願っています。

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99さんの書き込みはとても参考になりますね。
暗いのが嫌なら照明をつければいいじゃない？は確かに。
リセールの可能性がある人の場合は
日当たりがあったほうが資産価値として良いということになりやすいからそっちの方が良いのでしょうが、
腰を落ち着けて暮らそうと思っている人だと
そこまでは求めて行かなくっても大丈夫ということなのでしょう。

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ファミリーの専業主婦家庭なら日当たり望むでしょう。
北向きは冬は寒い。夏は涼しそうだけど。
また、タワーマンションと違い、北側の眺望もないし。

暗ければ照明つければって、どうしてもここに住みたければ別ですが、そう割り切れる人は日中家にいないDINKSぐらいではないでしょうか。となると、ターゲット違いという気もしますが、、、。

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日当たり重視と伝えているのに、営業に何度も北向き住戸を勧められました。ファミリー向けコンセプトなのに北向き住戸が多いのはチグハグ感が否めないですね。間取りはすごくいい物件なのに勿体ない。

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>>102 名無しさん

そうですよね。柱も外に出ているし、収納多いし、田の字だけど間取り的には悪くない。

ファミリー向けでも北側住戸が多いのは敷地の形状によるものでしょう。

残ってるのが北側中心だから、営業さんもそこに誘導しようと必死なんでしょうね。でも、ニーズ違いだけれども。この場所ならファミリーには良くても、通勤を考えるとDINKSには向かないですよねえ。また、ファミリーだと子供が多くて騒音起きそうだけど、子供のいない世帯だと理解を得られなそう。

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北向きを勧められたということは、
残っている住居の中では勧められた住居が一番日当たりがいいということなんだと思います。
北向き眺望が抜けていて、全て角部屋ですし。

北向きは冬寒いというけれど、床暖房もあり、二重窓で、
そんなに寒さは厳しくなさそうです。
夏の暑さを避けられるメリットの方が大きいかも。

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>>104 匿名さん

何をいってるのかな？

南向きのメリットは、暑い夏は太陽が高い位置にあるから日が部屋までは射し込まないこと。
寒い冬は太陽が低い位置にあるので、部屋に日が射し込み暖かくなること。
北向の部屋は、明かりをつけたり暖房で暖めたりすれば補えるけど、その分光熱費がかかるよね。

また、風の強い冬に校庭から北風で土ぼこりがまう可能性もあるし、機械式駐車場が北側にあるから、夏に窓開けてたら音が聞こえちゃうよね。あとは中学からの声が色々と聞こえそうだし。

安い以外にメリットはないけど、それが昔の駅近並みだから売れないんだよ。もっと安ければ売れる。

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タワマンでもあるまいしわざわざ北向きを好んで買う人はいないでしょう。
南北に長い土地だから仕方ないとはいえ、後ろの棟をワイドスパンで東向きにしてなるべく西寄りに配棟するとかの方が良かったような。
それでも東向きの低層階は日照は期待出来ない上に戸数が減るので結局今みたいな配棟が一番なのかも知れませんが。

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>>106 eマンションさん

これに付け加えると、北向きの部屋は上層階のみ3LDKにして低層階はDINKSや単身向けのプランにするのも良かったんじゃないかと。
その二つの層は日照よりも利便性を取りますからね。
とはいいつつそこまで駅まで近くないというのがネックではあります。

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>>104 匿名さん

まぁ、そもそも北向きでも気にならない人と日当たりにこだわる人とでは発想が大きく異なるので、議論は成立しないですよね。その意味で日当たり重視の検討者に北向き住戸を何度も勧めるのはニーズ違いだし、そのような提案をせざるを得ない配棟計画は残念です。仕方ないのはわかりますが。

安ければとも思いますが、北向き住戸でもけしてお安くはない価格設定ですし、ファミリー向けコンセプトなので北向きはリセールも厳しそう。いまだに売れ残っているのは当たり前かと。

物件自体は魅力あるとは思いますが、永住前提、日当たり気にしない、学区も気にならない、くらいなひとでないと難しいのかなーと思ってしまいました。

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北向は中学が目の前でうるさそう。駅からの距離も微妙。しかも安くない。この値段出すなら、駅近の中古物件でもいいかな。アトラス葛西やシティハウスリビオは徒歩5分圏内だし｡

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シンプルに割高。

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間取りは北向きだけかと思えば、南向きもあるんですね。
まだ残っているかは未確認ですが、A1は南向きの角部屋ですか。
ファミリー向けを強調するだけあり収納面積は確保しているようですが
床下収納は1階の部屋のみですか？それとも各階共通？

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まとめると唯一の欠点は北向きということ。
その他の条件は評価高いから、まあ売れちゃうんだろうな。早めに決断したほうが良いんだろうな。

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>>112 匿名さん

>>112 匿名さん
北向だけとさらっと言うけど、日当たりと学校の土埃と騒音、視線など色々ある。
北向で少し駅から距離あるけど高いのも抜けてる。タワマンみたいな眺望もないし。あとは小規模で機械式駐車場で将来の財務不安が大きい。
いまの相場からしょうがないけど、はっきり言えば割高なので、地縁以外に買う要素は何？って思う。

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このエリアでなくていいなら西葛西のプラウドや駅遠だけどホームズの隣に大規模物件、清新町にもジオができますし、ますます売りにくいかと。
3つとも長谷工ですが、長谷工は北向きにレイアウトしませんからね。

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公式サイトの購入者インタビューを見ていると、子供がいらっしゃる人がほとんどなのかなぁというふうに感じられます。
ここの辺りだとほんっとうに少子化なのか！？というくらい子供がいます。
それだけ子育てがし易い街ということになってくるのですねぇ。
あと、家の中がとても明るいのですね。実際に住んでいる住戸での撮影みたいですが、外からの陽光がかなりあるなぁ。

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西葛西の野村の物件待ちかなぁ。
150戸超の大型物件かつ好立地ですしね。

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今の状況

物件名 イニシア葛西

全体概要
所在地
東京都江戸川区東葛西六丁目41番3（地番）
交通
東西線「葛西」駅博物館口徒歩9分（利用時間：始発～23:00）
東西線「葛西」駅西口徒歩11分
総武中央線「平井」駅バス33分「葛西駅前（平23）」バス停下車徒歩11分

都営新宿線「一之江」駅バス16分「小学校通り」バス停下車徒歩6分
都営新宿線「船堀」駅バス16分「葛西駅前（葛西24）」バス停下車10分
総戸数
32戸、他に管理事務室1戸
構造・規模
鉄筋コンクリート造
地上8階建
敷地面積
823.09m2

建築面積
462.29m2

建築延床面積
2,865.42m2

用途地域
第1種住居地域
分譲後の権利形態
土地：専有面積割合による敷地利用権（所有権）の共有
建物：区分所有権
竣工時期
平成29年2月竣工済
入居時期
即入居可
売主
株式会社コスモスイニシア
管理会社
大和ライフネクスト株式会社
管理形態
管理組合結成後、大和ライフネクスト株式会社に委託（巡回）
建築確認番号
JCIA確認15第00582号（平成27年11月26日付）
JCIA確認15第00582(02)号（平成28年2月18日付）
施工会社
施工（建設、請負）大豊建設株式会社　東京支店
駐車場
敷地内11台収容（平置2台、機械式9台）、身障者用1台含む
使用料：月額17000円～21000円
自転車置場
64台（上段：28台　下段：36台）
使用料：月額100円～250円
バイク置場
2台
使用料：月額1000円
管理組合活動費
月額100円

分譲中 / 販売概要

先着順申込受付中
販売戸数 2戸
価格 5,898万円・6,398万円
間取り 2LDK+S（納戸）・3LDK
専有面積 74.91m2・76.23m2
管理費 13,300円・13,600円（月額）
修繕積立金 9,600円・9,800円（月額）
修繕積立基金 374,600円・381,200円（入居時一括）
バルコニー面積 9.45m2・11.27m2
ルーフバルコニー面積 25m2
ルーフバルコニー使用料 1,050円（月額）

最終期 / 予告広告 / 販売概要

販売開始予定 平成29年6月下旬
販売戸数 2戸
価格 3,900万円台・5,400万円台（予定）
間取り 2LDK・2LDK+S（納戸）
専有面積 61.88m2・76.23m2
管理費 11,000円・13,600円（月額）（予定）
修繕積立金 7,900円・9,800円（月額）（予定）
修繕積立基金 309,400円・381,200円（入居時一括）（予定）
バルコニー面積 9.45m2・11.16m2
ルーフバルコニー面積 3m2
ルーフバルコニー使用料 150円（月額）（予定）

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残ってるのは北向だけか。
それで5000万後半、6000万前半は高いなあ。
駅から微妙な遠さなんだよなあ。
学校が側にあるこの立地なら、北向でこの価格でも買いたいという、地縁のかたがあと4家族見つかるかですね。

イニシアさんは損切りするのが遅いから、結構長引く可能性はあるね。ホームズ側の大規模や西葛西のプラウド発表までに何とか売り切れるのかなあ。

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>>116 マンション検討中さん

150戸もあるんですか？？
どこ情報でしょうか、、教えていただきたいです。

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>>119 マンション検討中さん
当方、西葛西住まいですが、新物件のアンケートがポスティングされました。
アンケートには駅徒歩8分、154戸(156戸だったかも)の物件と記載されていました。
人気の小・中学校に徒歩2分、サニーモール、イオン、ケーズデンキに至近と欠点が少ない物件のように感じます。

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>>120 マンション検討中さん

アンケート、予算はいくらからになってましたか？

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>>121 匿名さん
うろ覚えですが、下限は4000万～だったと思います。上限は億近くまであったような。
たしか、WEBでもアンケート募集していましたよ。URLはわかりません。

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アンケートの下限は、予算の足切りラインですので、１番狭く条件の悪い部屋が4000万～ってことですね。50㎡台かなあ？
70㎡だと幾らからなんだろう。もう少し待ちですね。

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>>120 マンション検討中さん

ありがとうございます。
今諸事情で西葛西にいないので助かりました。
にしても、イニシア葛西のスレなのにプラウド、しかも西葛西に出来る物件の話題の方が盛り上がるとは皮肉ですな。

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野村の物件概要、アンケートに載ってました。
西葛西駅徒歩8分　11階建の総戸数156戸
間取り2LDK～4LDK 専有面積70.53～100.09㎡
駐車場52台　駐輪場328台　バイク8台
引渡し平成31年3月中旬
売主は野村とスターツ　施工は長谷工

西葛西マンションプロジェクトで検索すれば、結構引っ掛かりますね。

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西葛西1丁目(元フォード(現ジープ)の近く)にもマンションができるようです。
建築主は中央住宅で、ポラスの一戸建ての会社ですね。
野村に対してブランド力は無いですが、場所は個人的に好きです。

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>>125 マンション検討中さん
あの立地で70㎡で4000万円台～なら、かなりばか売れしますよ。
角住戸や南向きはバカ高いでしょうが。
また、70㎡で2LDKなら相当なゆとりあるプランでは。
また、スターツが絡んでるなら、免震の可能性もあるか？

いずれにせよ、プロジェクト発表まちですね。予想外に反応よくて価格帯引き上げもあり得るので。

でも、そんな学校近くで商業施設もある立地が、条件次第だけどここと同等以下の価格もあるなら、絶対葛西という人以外はそっちに流れそう。さすがにそこまで残ってることはないかな？

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>>127 匿名さん

まあ長谷工が設計なので免震の可能性はかなーーーり低いですよ。
それに、グランヒルズ西葛西とグランヒルズ東京イースト共に他の不動産会社との共同で、野村不動産単独は葛西のプラウド(小規模)だけなので、このエリアは野村不動産的にはチャレンジなのかも？

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>>128 マンション検討中さん

チャレンジでお求め易い価格帯も設定するならいいですね。

逆に相場上限にチャレンジとかだと困っちゃいますが。

それはそうと、こちらイニシアも駅距離と北向も含む割にはかなり上値チャレンジでしたね。それでも売れたから、案外値上がり余地はあるのかも？

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>>129 匿名さん

ぶっちゃけオリンピックまでは23区のマンションは買うべきじゃない気もしなくもないんですよね。
ザガーデンズやレジデントプレイス、サンクタスの当時の価格を見ると、今よりも1000万円は安く同じような部屋が買えますし。

イニシアは高い分だけ造りは良いのですが、やはり北向きということがネックで今こうなってますからね。

いずれにせよ、また葛西エリアのマンションが賑わってきますね。
楽しみです。

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よくオリンピック過ぎまで待てば大幅に安くなると見るのですが、私は少し懐疑的です。
確かに10年後など長期で見れば今より安くなると思いますが、5年以内に出来る物件は足元の高い土地価格や材料費をもとに値付けされます。
そうなると皆が言う安くなるとは、デベがマージンを自ら削ってという考えになりますが…私としては考えにくいかと思っています。
それに例え200〜300万安くなっても金利が上がればすぐに吹き飛びますし、購入までの家賃負担を考えれば、今購入も妥当な考えかと。

と、一個人の考えでした。
私も今、葛西エリアで物件探しを楽しんでいます。

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まあ時の運もありますし、どうなるか分からないのが世の中ですからいつが正しいとかはないかもしれませんね。
いずれにせよ、買いたい物件があって、買える余裕があればあれば買ってしまうのが一番です。

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同じ6000万出すなら、野村の物件買うなぁ。
イニシアとローレルは値下げで対抗しないかな。

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いつの間にか完売
大商談会があったのかな
恩恵のあった方はよかったですね

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南側の清砂大通りが、とうとう千葉側とつながるらしいですね。だいぶ先だけど。
交通量が激増するだろうから、ここも南向き高層階は騒音が少しひどくなるかも。
http://www.yomiuri.co.jp/national/20180226-OYT1T50060.html

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