イニシア葛西ってどうですか？

現地案内図を見てもかなり遠いですね。
学校が近いですし環境は悪くないかもしれませんが、生活利便施設が少ない感じがします。
車がないと不便だと思います。
海に出やすいエリアなので釣りが好きな人とかは良いかも。

現地の一区画南に太い幹線道路があるので、
高層階は思ったより音が聞こえるかもしれませんね。

南側は大通りですが、ホームズへ行く車が多いので土日以外は閑散としており、葛西橋通りと違って騒音は心配ないと思います。

小さい子どもがいるので、学校が近いのが最大のメリットですね。価格帯がどの程度か気になります。

個人的には駅からもそこまで距離はなさそうですし、学校が近いという点から
ファミリーには住みやすい立地だなと思います。
このあたりはレジャースポットなどが充実している印象ですから、
休日のお出かけは楽しそうです

Cタイプなどは収納スペースが充実していて良いと思いました。
居室もそれぞれ確立されていますからプライバシー感がありますし。
無駄に廊下が長くないのも良い点ですね。

>>3
ホームズへ行く車というよりは、浦安に葛西橋通り経由で行き来する場合のバイパスだよね。

坪300適当

全然歩けない距離では無いけど、ちょっと駅から遠いですね。実際に歩いて見るのが良いと思います。
帰り道にはセブン-イレブンが2件、ミニストップが1件。クリーニング店もあります。ちょっと反対方向ですが、マルエツとフジマート。天気次第ですけど、駅周辺の駐輪場も利用出来ると思います。
上層階ならディズニーの花火も見えるんじゃないでしょうか。方向と遮る建物が無ければですが…。

クリーニング屋があるのは良いですよね。
空いている時間に帰ってこられるのなら、引取し易い。
営業時間を現地に行った時にはCHECKしたほうがよさそう。

お子さんがいらっしゃる方が多いのかな？
まだ子どもがいない人には学校のことなどわからないことも多いので参考になる書き込み多いです。
学校は近いのは親にとっては純粋に安心なのかな？

坪250〜260が妥当に一票。
理想は220位だけど。

>>11
今だと西葛西10分位の新築が260位じゃない？
ローレルコートとかガーラとか。
それと同じぐらいか、イニシアは結構高めにくることも多いので、もう少し高い位じゃないかな。
少し前の駅近位と予想する。

>>12

そうなると、75平米の部屋で6,000万ですか。
なかなかですねー。

>>13

70平米で5,500万かー。
70平米の部屋あるのかな？
こう見ると葛西も人気なんですね。
だんだん江東区の設定に近づいてるような。。。
東西線は混むけど根強い人気があるんですね。
5,500万は庶民にはキツい。
南葛西とか駅遠い物件しかないのかな。

まあ低層中部屋とかなら5000万前半とか、狭い部屋なら4千万後半とかかなあ？
出てみないとなんとも言えないけど。
高めに予想しておいたほうが、期待を裏切られたときのダメージは小さいよね。
予想より安ければラッキーだし。

>>15

確かに、高めに予想しておいた方が
ガッカリしないですかね。
連結サッシ採用は窓が広くなって良さそうですね。
入居は来年の3月下旬みたいですね。

>>16

西葛西のガーラも気になります。
葛西と西葛西ってどちらが人気なのですか？
やはり都心に少し近い西葛西なのかな？

>>17
西葛西の方が駅前が栄えてるかな。

電車は東京方面なら葛西の方が若干良い。西葛西は葛西で一杯になるせいで乗れないことがある。どっちもやばい混み具合なのは間違い無いけど。

>>18

そうですか。
検討する以上は、混雑は仕方ないんですね。
西葛西の方が栄えているなら西葛西の方が価格は高くなるんですかね。(物件が同じ駅距離という前提で)
そうなると、葛西の物件を検討しようかな。

>>19
ガーラやローレルコートは清砂大通りの交差点そばなので、その分はマイナスかも。

＞＞１８さん
本当に西葛西からだと一番ひどい時間帯、そうなんですよね（汗）
少し早めに出るとか、フレックスがあるって言う人だと良いのかもしれないんですけれど、
そうじゃない場合は火災からの方が良いのかも。

西葛西のほうが周りにお店が多いという印象かな。
基本的な住み心地自体はほぼほぼ変わらないと思いますが。

>>20

プレシス西葛西も候補です。
でもちょっと高いからイニシアに期待します。

正直、葛西や西葛西で坪250万とか出したくないですね。
現在の相場がそうなっているので仕方ないのかも知れないけど。
葛西や西葛西は都心に出るのが便利なだけが魅力だから。

>>23
まあ大手の駅近ならそれぐらいはしてたよね。
最近は駅から多少遠くてもそれくらいするけど。
中古も強気だし。
西葛西のレジデントプレイスとか、新築5000万の部屋を5990万で中古に出してるよ。

現地は見てないけど、低層階でも日当たり良しとかなら、全体的に強気でくるかもね。

>>24

同感です。
江戸川区で250万は高いですよね。
葛西は確かに都心へのアクセスは良いけど。
高いけど買う人いるんだよなー。不思議です。

>>25

葛西駅徒歩10分以内の新築って、これだけ？
他は駅遠いな。
10分以上は厳しいから、西葛西も視野に入れようかな。

せっかく徒歩9分なのに、ここの敷地の形状が微妙ですね・・・。

>>24
恐らく価格下げると思うよ。売れないもん。

いやー、イニシアは結構高めに来ること多いからなあ。
最近は遠いからやすいっしょってのが通用しないいから、そこまで期待はしないほうが良いかもね。

62㎡～だから、4000万前半～って感じかなあ。
最低が4000万後半～だと、さすがに高すぎと感じるけど、探りを入れるための予定価格ならそれぐらいしてくるかも？
食い付き悪ければ人気無い部屋は下げるでしょう。

>>30

ここの土地の仕入れの金額次第ですね。
まーこのご時世、安い土地なんて無いから結局70平米の部屋で最低5,500万〜上層階で6,500万位の設定でしょ。

ディズニーランドが程よく近いというキャッチフレーズで売れば、浦安のどこかの物件を買えなかった人が来るかも知れないね。
ディズニーランドまで葛西からなら電車で一駅かな？
車で行くなら、ちょっと渋滞に巻き込まれて・・・(^^;
でも他よりは安いなら・・・

>>32

ディズニーランドに近いからって価格には反映されない。駅距離、仕入れコスト、近隣の競合物件の状況、この3つが主に反映される要素。
てか、ここディズニーランド近くないし。仮に近くても渋滞ハンパないからむしろ個人的にはマイナス評価！

土日でも渋滞なく10分、15分位でディズニーランド着きますよ。
自転車でも電動なら20分ちょっとで行けます。

昨日からモデルルーム見学が始まっていると思いますが、
行かれた方は印象いかがでしたか？

また、価格の発表はあったでしょうか？
個人的にはウリのポケットベース間取りより、ファミリークローゼット間取りの方が気になります。

ポケットベースなんて目新しさだけでしょう。
ウォークスルーのファミリークローゼットかフトンクローゼットのほうが、無難に利便性が高いですよね。
それってプラン選択で選べるのかな？

様子見の予定価格、どれくらいでしょうね？
レポお願いします？

ポケットベース自体は、珍しいし、使い方によってはかなり便利だと思います。
ただ使いこなせる人はあまり多くないのかなぁなんて気も。
プランじゃなくて、もうそもそもそういうプランになっている住戸があるということなんじゃないかなと思いました。
じっさいにはどうなんでしょう？？
まだモデルルームもできていないので、今は確認しようがないですよね。

ポケットベースの概要がつかめていないのですが、
ポケットベースつきの間取りは一部住戸だけに
限られるのですか？
要は子供向けの遊び場兼収納スペースという認識で
よろしいのでしょうか。
大人が寝転べるような空間もありますが
オプション扱いで変更可能なのでしょうか。

ポケットベース付きの部屋が全てではなく、全体の2/5程度です。オプションで変更というより、もともとの設定となるようです。
見学したところ、収納、子供の遊び場、大人向けの書斎？のような使い方も出来そうです。

ポケットベースがない部屋はというと、そのスペースがファミリークローゼットなど収納に変更された部屋となります。
私自身はこちらの方が実用的な気がします。。。

モデルルームは、ウリであるポケットベース備え付けの間取りのみでしたよ。

>>40 匿名さん

そういう斬新な設備をモデルルームの部屋にすべきではないよね。
将来の撤去は簡単にできるのかな？
埋め込みだと、将来後悔したときに費用がかかるのは痛い。

個人的には、普通のつくりのほうが人気出そうだけどなあ。
以外と人気あるのかな？

予定価格や維持費の計画等はあったんですかね？

ポケットベースはおそらく将来的な撤去は可能です。ただ、収納スペースにするには仕切りや扉を設けるなど、多少手間と費用はかかりそうです。

部屋は南側に3つと北側2つで、北側の方が割安でした。
予定価格ですが、南側は2階で5000万程度から、北側は5000万弱からで割安だったと思います。

北側は価格的に魅力的ですが、北向の物件は日照に難ありなイメージあるので悩むところです。多少西？に向いていて完全に北向ではないから、日照は問題ないとのことでしたが。。

まだ予定価格でしたので、これから情報出てくるのでは？

希望する部屋で違うと思いますが、営業の方と話していたら、管理費、修繕積立金でざっくり25000円程度、購入諸費用で250万程度との話でした。

>>44 匿名さん

情報ありがとうございます。

小規模だからか、管理費が少し高めですかね。16000円～17000円位でしょうか。で、修繕費が8000円スタート位。

あとは、機械式駐車場もあるので、維持費が結構かさむかも？
将来の修繕費の値上げの計画などもキチンと確認したほうが良さそうてすね。
小規模だとスケールメリットがないので、値上げのペースが急なことや、大規模修繕前に一時金徴収も良くありますので。

また、駐車場収入をどのくらいの割合で管理費や修繕費に補填するのかも気になるところ。

管理費を安く見せるためどこの新築でもやってますが、小規模の場合は駐車場収入の7～8割など、かなり高い割合で補填するケースも良くありますので、営業さんにきちんと聞きたいポイントです。

小規模では将来の維持費の負担が重くなるので、ローンと固定資産税もあわせて、ローン払い終えるまでに月の負担がどれだけ増えるかはきっちりシミュレーションしたいですね。

先日モデルルーム見てきました。
皆さんおっしゃっているようにポケットベース？はイマイチなので、WICのパターンの部屋が良いと思います。
ポケットベースは天井が低すぎて書斎にはなりません…
余計なキッチンカウンターに余計な意匠タイルがついていたりなどありましたが(個人的にはDIYコンセプトもイマイチ)、いくつか見たマンションと比較すると、床材、扉、玄関収納など良いモノを使ってるようでした。(他のマンションがペラペラすぎたのかも…)
リビングが広いこと、柱が出てこないので、部屋の角をスッキリ使用できることでとても勝手が良いように感じましたし、ベランダも広かったです。
各部屋の収納も多そうです。

問題はやはり価格と場所でしょうか。

価格は、葛西では少し高いかも。同価格帯なら江東区あたりでも買えそうです。
場所は駅から遠くなくて良いのですが、駅からの帰り道にスーパーがない(ぜいたくかしら)、メインエントランスが駅側と逆なので実際は裏口が主なエントランスになりそう。
南向きは道路なので日当たりも問題なさそうです。
敷地内の駐車場台数が少なく、意外と近隣(徒歩２分くらい)に月極めが無いので、車持ちの方は駐車場が確実に取れないと面倒くさいかも。
近隣でも20000円程度なので高くはないんですけどね。
近くの公園は遊具もないし、芝の手入れもされていません。
駅からは公園を突っ切ると近いけど…なんとも微妙。

モデルルームがかなりしっかり作りこまれてたので、ご検討してる方は是非足を運んでください。おすすめです。

ポケットスペース、期待されていた方は多いと思うのですがやはりそうなんですね、、、でもまぁ、収納スペースとして考えれば優秀な空間であるとは思いますので、大きなものしまえますね。
エントランスはなんで裏口側じゃないんだ！という感じもありますが、建物の向きなどの関係もありますし
サブエントランスがあるだけまだよく考えられているといってもいいのかもしれません。

間取りとしては悪くないですが、駅から徒歩10分以内の距離の良さの割には、立地環境としてはモヤっとする、といった感じですかね。

確かにあの立地はそんな印象ですかね。たしかに帰り道にスーパーが欲しい(笑)
ちなみに葛西警察もそうですが、昌医会病院への緊急車両の音も気になるかもしれませんね。
近くに警察と病院あるのは安心なのですが。。。

モデルルームから現地はそんなに離れてませんから、現地にも行かれた方がよいかと思います。

このスレ伸びないですね～
葛西にしては単価が高いから人気が無いのでしょうか…

45さん
〉駐車場収入をどのくらいの割合で管理費や修繕費に補填するのかも気になるところ。

こういうことに疎いのですが、
駐車場の収入って駐車場の管理のために使われるものだと思っていたのですが、
そうではないのでしょうか。機械式駐車場は結構維持費がかかると聞きますが。