ザ・パークハウス 杉並上井草ってどうですか？

中心価格は6.000万台でも地下は5,000万台前半が何個かありそう。

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>101

それだと上鷺宮より高い水準ってことですよね？
そこまで上げてくるかな？？
間取りを見てもメインは東向きっぽいですし、在庫に不寛容な三菱がそこまで思い切れない気がしてます。

狭い部屋も多そうだし、中心価格（2階中住戸）で5000万円台半ば～後半じゃないかな。
で、地下は5000万円台前半。

イメージとしては
地下：5100万
2階：5600万
3階：5800万
4階：6200万
こんなイメージじゃないでしょうか。

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それだと隣のブリリアと変わらないんじゃ。

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>>102
その価格なら宝くじもんですね。イメージプラス1000-1500万くらいではないでしょうかね?

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>>102
私もそんなイメージです。
そこまで大規模じゃないので単価はもう少し上げてくるかも、ぐらいですね

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>>102
プラス500くらいでしょうね。

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恐らく、6000を切る5900位から8750位でしょう。

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なんか価格予想ばかりですね、ここ。

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立地も良くて低層で大きすぎず小さすぎずいいマンションだと思います。
売れるかどうかは価格次第でしょうね。

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子育て環境が物凄く良いですね。早く価格帯が出て欲しいです

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販売は６月からですね。

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西武新宿線はここのところ競争が激しいですからね。

上石神井にはブリリアとパークハウス
鷺ノ宮・都立家政にはプラウド

それぞれ特徴があって面白いんですが・・・

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プラウド鷺ノ宮は広い間取りと利便性が魅力的ですね。ここよりだいぶ高そうですが。

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>>113
利便性？　鷺ノ宮も上石神井も鉄道利便性、駅力、駅周辺環境で言えばどちらも似たり寄ったり。中野区は質が悪いから個人的には好きじゃない。

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>114

どっちが一般的に評価されてるかは価格でわかりますよ。
人気のある土地なら高く出してきますから。

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>>115
私は値段の話をしていませんよ。値段でいえば鷺ノ宮のほうが高いことなんて相場みたらわかるでしょ？（笑）

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>116

値段が高いってことは世間一般では人気ってことです。
それが市場経済ですよ。

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>>117
ですからね、私は値段の話も世間一般で人気かどうかも話はしてませんけど。完全にポイントがズレてますよ。
理解ができないような方でしょうか？
駅力が同じでも都心部に近い方が地価は高くなりますね。それが世間一般の評価ですね。
周りの住環境が子育てやらファミリーに向かなくても都心に近づけば近づくほど、利便性が高ければ高いほど高くなますね。
それも世間一般の評価ですよ。新宿駅徒歩5分なんてとても子育て環境とは思えませんが当然高いですよね。そんなの
みなさん知ってますよね。で、だからなんなんでしょう？
住まう人にとっては、予算内で、自分たちが重視するポイントや価格のバランスを考えて買うだけですからそれでいいんでは？

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なんだろう、都心に近ければ、土地の価値も上がるからね。
銀座なんて、とてもだけど高過ぎて畳一畳分も手が出せない。
あとは、近くに病院があるか、学校があるか、駅が近いかでもかなり変わるよね。
交通の便が良い所が一番いいのかな。
だいたい駅が出来たら周辺が発達してきますから。

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>>119
普通はね。西武新宿線を除けば、ですが。

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>118

自分で言ってておかしいと思わない？

例えば、吉祥寺なんて阿佐ヶ谷・荻窪あたりよりずっと高いですよ？
都心に近いとか、子育てに向いているとか、そういうのを総合して人気の土地の地価が高くなるんです。

ちなみに、新宿駅徒歩5分だと（方向にもよるけど）上井草よりも子育てに向いていると思いますよ。
学力の高い学校にアクセスしやすいし、大きな公園もあるし、学習塾も豊富。
そういう「子育て便利」もあるってことです。

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鷺ノ宮がいいのは急行で山手線まで一駅ってとこ。

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>>121
ほんと恥ずかしい人ですね。
世間一般的傾向で、という話だったのでは？またミクロ話に戻るのでしたらそういったらどうですか？
あと、いい加減スレ違いもよいところです

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ここは何の跡地だったのでしょう？
買い物などは便利ですか？(スーパーなど)

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>123

>121は都心に近いほうが一般に評価が高いっていうのに対する反論で、中央線の事例を出したんでしょう。
それはそれで変じゃないと思いますよ。

ただ、一般的な評価と個人的評価が違うことはよくあるので、
一般的な評価としての価格はある程度見つつ、自分の好みで決めればいいのでは？

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>>124
どこかの寮の跡地ですよ。スーパーは駅前にもありますが、イナゲヤやサミット、生協ストアもあって
安心できます。

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ここの周りは官公庁の宿舎が多いですね。

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>>127
民間の寮も多いですよ〜　ベットタウンで落ち着きます

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マンション増えそうですね。

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>>129
どうですかね。どのみち一種低層なので戸数はかわらないんですよね

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>130

地価住戸があるから、マンションになったら戸数は増えますよ。
微々たるものですが。

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坪単価300万ぐらいじゃないでしょうか

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坪280予想

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狭過ぎという印象があります。

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低層ですが外観はおしゃれだと思いました
駅までの距離も近いですし住みよい場所だと思います
近所にはスポーツセンターがありますが、だれでも利用可能なのでしょうか？

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>>135
区民なら誰でも利用出来ますよ〜
ジムもプールもありますしプログラム豊富ですから大人気です。

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「まちBBS上井草」では、商店の閉店という暗い話題ばかり。
駅の南側は、公共施設などが多く、人口が多くない。商売にはむかない土地ですな。
静かに暮らすのにはよいだろう。
http://tokyo.machi.to/bbs/read.cgi/tokyo/1403862389/l50

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中村橋にもパークハウスできるね。三菱は他より西武沿線に力入れてるみたい。

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>>137
まぁ上井草に限らず西武新宿線沿線は基本そんな感じでしょ。
だからこそ安いっていうのと表裏一体だし繁華街の多さや利便性においては
中央線のほうが優れてるしその分価格も高くなるのはもう十分わかってる
わけだしね。
ここの価格がいくらになるのかはまだわからんけど、中央線荻窪や西荻徒歩5分だと
70m2で7000万超なので.

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>>139

久しぶりですね。お帰りなさい。

　

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H.Pに3LDK 5700万円台〜と､西向きの地下住戸がでしょうか!?

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地下住戸ってモグラ生活の住居？
もう、陽の光が入らないのなら、間取りがどこに向いていようと関係ないね。
そんな物件でも売れるのが不思議なくらいかなぁ。

三菱さん、マンションには改ざんデータはありませんよね。（笑）

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平均すると坪315くらい？
まあ、安くないですね。5年前なら山手線内に手が届きましたね。

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>>142
物件によるんじゃない？上鷺宮と上石神井の
地下住戸はすごく良かったよ。セキュリティライン内で、南向きで日当たり抜群で、かつ住人からリビングが見えない壁の配置。そのためか、地下住戸の完売早かったです。
三菱の地下住戸はかなり良いと思います。

ここはどうなのかな？

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>>144
上鷺宮の地下住戸は､坪240万円〜だったから安くて完売が早かったけど､杉並区上井草は地下住戸でも高いですよ｡建物の仕様や設備は落ちるのにね｡

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場所は良いけど､つまらない切ないパッケージです｡アルコ無し､収納少ないゆとりが無い狭い間取りをごまかすような､テラスが50㎡以上もある2LDKに間取り変更したMRには､悪意すら感じる｡

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>>146
MRに広いテラス？？地下推しなんですかね？一階住戸も専用テラスがあるのでしょうか？一般的には一階はテラスではなくて庭のケースがほとんどですけど。

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上井草って、一応杉並区だけどほとんど練馬区でしょ。坪単価300超えって、西武新宿線沿いでそれはちょっと高すぎる。井荻のグランドメゾンが坪220くらいで今でも中古販売してるのに、杉並アドレスだけでこんな値段のハズがない。実際にはもっと安い価格を出してくると思う。街の機能でも個人的には井荻のほうが上だと思うし。

ただ、小さい敷地で一種低層だからスケールメリットが出せないとは思う。

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西武新宿線の杉並三駅、佇まいや文化は練馬区とほぼ一緒。練馬区の一部よりも利便性は落ちる。

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>>143
ずいぶん安く出して来ましたね。坪350は超えると思ってた。ここは環境もいいから瞬間蒸発かもですね。

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>>147
東向の地下住戸がMRです｡この物件では地下住戸が1階扱いなので､地上レベルが2階で通常のバルコニー､床材が木目調シートになりリビングからの繋がり感を演出するそうです｡

平均坪単価は今のところ290万円台ぐらいだと思います｡全ての住戸の価格はGW開け決定になるのでしょう｡

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>>151
いまどきかなり良心的な価格設定ですね。ここは前面道路も穏やかで素敵です！

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>>150
3年程前のプラウド杉並上井草､上井草北口徒歩2分が坪250万で即完売したようだけど､南口徒歩5分で坪290万だったとしても高いと思うけどね｡
杉並とはいえ西武新宿の各駅最寄りじゃ坪350万はあり得ないでしょ｡下落合最寄りのプラウド新宿中落合だったらもっと高いでしょうけど｡

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>>150
坪350なら湾岸と池袋－上野間の山手線に手が届きます。先月上野駅徒歩5分で坪270の新築物件が1ヵ月もしないうちに完売蒸発しました。上野駅は東京駅まで一駅5分なんですよね。
このくらいのインパクトないと完売は難しいですよ。

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>>154
埋立地の湾岸に坪350出すなら杉並上井草が坪350でも全然おかしくないね。

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>>155
ザ-パークハウス杉並上井草は坪350万じゃないからご安心下さい｡
ちなみにMR向かいのグランノア杉並上井草は､旧藤和の11年前分譲､上井草徒歩7分で坪190万円台だったそうです｡

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>>156
そんなもんです。西武新宿線、下井草〜武蔵関は徒歩10分圏内で坪200-250が本来の相場です。最近は1、2割高いですけど。

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>>155
武蔵野台地の住宅を選ぶ人は、価値観が湾岸住民と真逆だが、それはない。利便性は軽視すべきでない。

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>>157
豊洲あたりだって本来の相場は坪200万円程度なのに今は坪350も出てますからねー。やはり杉並区のここが坪300万円半ばでも不思議じゃない。

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豊洲はともかく、ここの坪350はおかしい。350ついたら相場や値付けがおかしいから、動いたらいかんな。

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>>160
もっと相場を勉強しなさいよ。確かに安く買えるに越したことはないが、今のマーケットじゃ坪350前後ですよ。

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>>161
だからこの相場で手を出していい都内の新築マンションなんて今殆どないんだよ。この物件も例外ではない。
高く買わされて安く売らされる、典型的な気の毒なタイミングの郊外物件ですよ。坪300下回るなら、低いダメージで済みそうですが。

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坪350か、3年前なら富久クロスの高層階に手が届いたなあ……。

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坪350話はこの物件とは無関係です｡他でやって下さい無神経な方々｡

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このスレ、現実離れした高値で煽って荒らす人がしばしば出るよねえ。

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ここは地盤もいいですし、周囲に古い建物もないので災害にも強そうかなと思う。

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販売予定価格帯5,700〜9,500万円台が5,400〜9,000万円台に変更されたけど､最多価格帯5,900万円台は変更なし｡
価格が下がった住戸は少ないと見るべきでしょうか？

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ここでこの価格帯ならもう5〜10分駅から離れた戸建てにするわな。
駐車場代月15000円としても35年で600万掛かるしだったら戸建てだな。

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そもそもがここは駅に近い所で、というニーズをくむ立地何じゃないかと思います。
DINKSなどが対象といいますか。子どもがいたとして共働きであったり。
ですので、戸建て云々という比較よりは、便利に暮らせるかどうかが要因になってくるのではないか、と考えられるのです。
マンションだと共用部の掃除は管理会社にしてもらえるのでその点は楽ですよ。

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坪280-350かぁ。信じられない。徒歩五分ってそんなに価値あるのか。駅力は半端なく低いと思うが。
あとは杉並アドレスか。

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一種低層で上井草最寄りの最高額になるような価格帯｡高いと思うけど来月には一期販売の予定､客が付いているのでしょう｡

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オリンピック特需でゼネコン優位な状況､コスト高､高額なのにパッケージとしてはダウンした魅力薄の物件が増えた気がする｡
やはりオリンピック特需が落ち着くまで､待つべきですかね？

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>172

いつ落ちるかわからないよ。
オリンピックが終わっても、すぐにストンと落ちるわけじゃない。

これから熊本の復興関連の公共事業も始まるし、少子化で職人が増えるわけじゃない。
金利も安いから破産者の売りが急増することもなさそう。

ここからさらに上がるかというと疑問だけど、
下がる要素は5年ぐらいのスパンでみても見当たらないんですよね。

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>>174
異論ございません。仰る通りです。

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>174

ネガるならちゃんと物件概要を読まないと説得力がなくなるよｗ

最低価格が5,400万円台で、最小面積が66.62平米
ってことは、最大の5,499万円としても平米82.5万円＝坪270万円前後。

最高価格は9,000万円台で、最大面積が85.40平米
9,099万円換算で、平米106.5万円＝350万前後

結論からすると、坪350万円を超える部屋はほとんどない。
一番いい部屋がちょうど350万円ぐらいで、それは1つか2つ。
そんなもんですよ。

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ざっくり@300前後か。安いとは言えないなあ。

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全部の電車ではないが、井荻で1回抜かれて鷺ノ宮で降りないと次の急行乗り継ぎができないのはイラッとくる。そうやって25分近くかかってようやく高田馬場到着。
利便性なら上井草より優れた多摩地区神奈川埼玉千葉はいくつもあるよな。

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価格面に関しては、そうなんですよね…
建物は良いとして、このエリアでこの価格だとバランスが…と思われる方が出てくるのだろうなと思いました。
価格の見直しがあるといいのに。
でも建物や設備仕様はしっかりしているので、そうはしてこないのかな。
建物に納得できて、もともとこの辺りで考えていたという人であればマッチするマンションなのかもしれないです。

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>>179
建物､間取りと設備も上鷺宮の方が上だけど､上鷺宮のB棟に近い広さで､上井草の方が高額だから残念です｡

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>>178
杉並区という以外は良いことないと思うよ。上石神井や武蔵関のほうが早く高田馬場に到着する。商業施設や吉祥寺へのアクセスなどでも上石神井に負けてる。
けど、地価は高いんだよなぁ。

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>180

2014年の物件と比べちゃだめでしょ。
値上がり前最後の時期だったんだから。

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>>182
当時は上鷺宮もエリア最高額で､既に値上がり始めていました｡そんな上鷺宮でさえ地下住戸は坪240〜ほどでした｡

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週刊誌の中釣りに「マンション投資はバブル末期」とあったけど､オリンピック前に落ちるかな？

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>184

中吊りがそう言ってるなら逆に落ちませんよ。
投資物は中吊りの逆がセオリーです。

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>>183
ここは杉並区ですから上鷺宮とは比較にならないのでは？
坪300とはかなり良心的な価格だと思います。瞬間蒸発でしょうか。

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売れないと思うよ。個数少ないけど、それでも竣工しても完売していないでしょう。

あと、中野区が杉並区に地価や印象で劣るとは思わない。

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中野はファミリーが暮らすようなエリアじゃ無いから。利便性はもちろんここより良いけどね

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>>188 匿名さん

？？
上鷺宮は260戸のほとんどがファミリー向け3ldk、4ldkで、すぐに完売したんだが。

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上鷺宮は利用駅が練馬区で、練馬区と杉並区と接している中野区という絶妙なポジションの住宅街。
上井草から自転車等で行ったことある人も多いでしょう。

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>>189さん
私がいった「中野」ってのは「住所的な中野区全域」を指して言ってはいません。
JR中央線・総武線の中野駅、東中野、丸ノ内線の新中野、中野坂上あたりのThe 中野、のことです。
パークハウス上鷺宮は住所こそ中野区ですが実質的には練馬区、最寄りは西武池袋線富士見台ということで
ここはもはや中野の色などまったくないただの練馬区の名もなき住宅地です。
富士見台、南田中と同列で、なんら特色もないエリアです。この上井草もアドレスこそ杉並区ですが
ここもまた同様のことが言えます。

が、上井草は区画整理もされていて住みやすいでしょうね。ただ何もないのは同じですけどね。
そういう意味では「アドレスが杉並区」っていうことで変な勘違いをしてる人は避けておいたほうがよろしいかと思いますよ
The杉並を求めてる人は多少高かろうがなんだろうが、中央線沿線か井の頭沿線など、青梅街道南側をお勧めします。

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西武新宿線より北側の中野区杉並区は実質練馬区。
この物件は南側だが、新宿方面ホーム行くための踏切と、井荻での急行通過待ちがとにかくストレス。そういう時間を受け入れられて予算があって上井草がとにかく好きな人しか検討できないでしょう。

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上井草は戸建の街なんでマンション買うと浮くよ、学校で。

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なんかごちゃごちゃ言っているけど、186がこの物件は杉並区で坪300は良心的で瞬間蒸発だとか言いだしてから変な流れになってる。

ともかく売れないよ。皆さん言ってるとおり、実質練馬区。駅力低い。坪280-320じゃあ高すぎる。

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>>194
よく価格に対して高いだの安いだの言ってるんだけどさ、そういうの意味ないんだよな。
自分の会社の給料安いだのボヤいてるのと全く同じ感じにしかみえない。
不動産は家電みたいな大量生産品でもなければ金融商品みたいにモノ自体には色が付いて
ないものとも違う一点モノなんだから相場はあれども、その相場の密度と精度が
モノや金融商品とは全然違って粗い。
高いと思うか安いと思うか、なんてのは個人が自由に判断したら良い話であって相場や過去の価格と
比べて高いだの言っても意味ないし、同様に今の価格高騰を受けた状況での他の23区物件と比較したら
安いだのってのもまた無意味。買うか借りるかってのもまた同じ無意味さ。

そういう意味ではまぁ恋人や結婚相手選びと同じじゃないかね。
選ぶも選ばないも自由だし人間はたくさんいるけどその人はその人だけしかいないから。

上井草に限っていえばまだまだたくさん地主がもってる畑や駐車場があるので今後もチラホラ出てくると思うよ。
その時にはまたその時の情勢での価格付けになるわけだし、「今必要ない」人は無理に買う必要もないわけだし、
「上井草である必要がない」人もまた別にここである必要はないわけでしょ？

駅力低いっていうけど、それは欠点ではなくてそういう「特徴」なんだとおもうけど。
駅力が高い駅近にいけば利便性、資産性は向上するけど、代わりに住環境は悪化するし
取得単価もまた高くなる。なにより不動産は早い者勝ちなわけで、良い条件のものは
もう何年も昔に陣取られておりそもそもそんな条件よい立地の物件自体がそもそもレア＝もっと割高になる。

上井草、っていうか西武新宿線沿線はまさに「条件が悪いエリア」だから、昔から開発が後回しにされているし
物件だって安いわけで、当然駅力なんてあるわけがない。西武新宿線自体が都内鉄道網の中で１、２を争う
利便性の悪さなわけなんだから。時代の流れでそういうところもこれだけの価格をつけるようになってきたって
ことなんじゃないかね？練馬や板橋の利便性が悪いエリアもそういう感じで値上がってきてるのも事実。

デベにとっては売らないことにはビジネスにならないからね。かといって時代的にもバカスカ売れるわけでもないし
こういう郊外だと都心部タワーとかとちがって実需のみになるからなおさら薄利多売なんかはできないからさ。
だからこそ「数」も調整してるわけだし、常に一定数は「今必要な人」ってのがいるからそこに照準合わせてるだけかと。

個人的にはここが評価に値するのはまず駅徒歩5分っていうところだよ。
これ、利便性がよい私鉄やJRの沿線だと徒歩5分ってのは文句なく「駅近」扱いになるんだけど
これが利便性がワーストクラスの西武新宿沿線になると話は変わってくる。
西武新宿沿線はどこも駅から徒歩1分ですぐに戸建街が広がる田舎なので、徒歩5分ってのは実は
JR沿線でいうところの徒歩12-3分相当の価値しかない。つまり徒歩10分なんてのは西武新宿沿線では
もはや論外と言える。そういう意味ではここの徒歩5分ってのは評価できる。
当然毎日の利便性にも関わる話なので重要だし。

二つ目の利点はこの上井草周辺、そしてなによりマンション周辺も狭い路地やら一通ばかりの
袋小路の変な土地ではなく非常に綺麗に区画整理されてる場所であること。車でも自転車でも
入りやすく出やすいし見通しも良い。

３つ目の利点は近くに区内最大のスポーツセンターがあること。ここはジムもあるし区立で非常に安い。
大人も子供も楽しめる。プールもある。コナミスポーツとかない代わりにここがあるのは大きいね。

４つ目は子供を育てるのに適した場所ってこと。公園も多いし公立小学校、中学校も評判が良い。

最大の欠点は面白みがない街、今後の発展は見込めない街、西武新宿線の利便性が悪すぎて応用が利かなさすぎることってことかしらん。

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>>195 匿名さん

>練馬や板橋の利便性が悪いエリアもそういう感じで値上がってきてるのも事実。

30年スパンで見て、それらの利便性が向上し、見直されているから値上がっているのですよ。地下鉄が伸びたり乗り入れしたり、埼京線が伸びたり。
しかし、西武新宿線は変わらないどころか、各駅停車の本数が削減されている。記憶ベースで申し訳ないが、自分が子供の頃は下井草で1時間8-9本はあったな。
今は城北地域に住んでますが、利便性はかなりいいですよ。電車は都心副都心とも直通で、商店街も活気があって。

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>>196
ええ、だから城北がよろしければそこにいらっしゃったらいいのですよ。誰もこっちに来てくれとは頼んでいませんから。
私は個人的に都営住宅が多く生活保護受給世帯やも多く世帯収入も低いエリアが集中している城北エリアは環境的にも
子育てに向いているとは思いませんので対象外です。
ですが、それもまた人それぞれの判断ですからね。

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>>197 匿名さん

今住んでるとこと子供の頃住んでた杉並北部地域、民度は対して変わらんのだか。
大地主Mさん所有の土地に建てられたいくつものアパートに住んでた家庭の子、裕福なのは皆無だったな。
城北地域は便利な立地の大きな工場や倉庫が次々再開発大規模マンションに変わっている最中で、化ける可能性はありますよ。得だから投資しろとはいいませんがw

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>>198 匿名さん

ただの憂さ晴らしをしに来てるのではないならその子供の時に住んでた杉並北部と今の城北の具体的に何処とどこを比較してるのか書いたらいかがでしょう?
曖昧過ぎて参考にならないです

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区単位の煽りとかなんの参考にもならない
ましてや城西、城北とかもう他所でやってくれ

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