ザ・ガーデンズ東京王子ってどうですか？

山手線内と比べると資産価値の安定性は低いでしょうね。マンション価格は5年前と比べると3割位高くなっているので、10年後にはその分は下落しているでしょう。さらに、経年分で年間100万円ずつ下がるとすると、東十条の5000万のマンションは10年後には、2500万になっているかもしれません。山手線内なら買い手も多いのでそこまで下がらないはず。

>>2801 マンション検討中さん

根拠のない数値並べても説得力ない。
10年後に2500万てどういう計算よ？

どんな駅でも都内なら駅徒歩5分なら資産価値は高めで維持される。
複数路線使えて東京駅までも比較的近いここなら尚更。

周辺地域との相場から、10年で3800万くらいでしょうか。
どちらにしてもここは永住タイプで、資産性は今一つ。
ここで高層買う勇者は余りいないだろうね。

>>2802 匿名さん

5000万円✖︎0.7-(100 万円 ✖︎10)=2500万円

10年後にここまで下がるかわかりませんが、永住目的で資金に余裕のある人でないと厳しいかもしれません。

>>2804 マンション検討中さん
そんなに下がってたまるか‼︎
15年後でも4500万くらいにはなってくれないと

毎年定額で100万下がる意味が分からん。
20年後に1500万円ですか？
近隣相場を見て計算式を見直して下さい。

ここは資金に余裕のある半永住目的で購入する方が多いでしょう。

>>2804 マンション検討中さん

その計算だと、駅遠バス便の新築3000万のマンションは、１０年後はいくらになるんですか？

2804さんは、人口減少時代に突入すれば将来的には家余りで中古マンション価格下落は必須、という一般論を述べているのだろう。
そうした悲観的な予測の中で、資産価値が比較的維持されるのは「都心物件」であろうというのは確かに大方の見方だと思う（ただし「山手線内」ではない）。
買えるなら都心物件を買えばよい。買えるならね。坪500～からのやつ。

10年後とか100万円とかいう数字には何の意味もない（根拠がない）ので気にする必要はない。

>>2808 匿名さん

2807です。

2808さんのように説明してくれると、一般論としては、理解できます。

購入を検討中の者としては、今が高騰しているのも承知してますし、今後値上がりするとも、１０年後に新築時の価格を維持できるとも思ってません。

人口も減るので、確かに家も余ってくるのでしょう。

ただ、2804さんの数字は、やみくもに不安を煽ってると感じました。

今売り出されているマンションの数は5年、10年前と比べても明らかに減っているから、その時代と比べて値段高い事が値下がり速度を加速させることには結びつかないよ。

単に5.10年前の中古マンション価格が上がったというだけ。

今マンションを買いたいと思っている人は今ある物件で比較するしかないんだから、先々の不明確な相場予想で考えるより今ある情報で考えて買うか辞めるか考えた方がいいと思います。

尚、リーマンショックの様な世界不況を例にとっても10年後にこのクラスの物件が2500万円になるような事は起こっていません。

私も住み替えでこの物件を考えていますが、今住んでいるマンションの売却タイミングが合えばという形なので中々踏み切れず見送っています。今の時代にあった良いマンションだと思っています。

この物件の問題は地価、設備、仕様を考えても、新築プレミアを乗せ過ぎな価格ということ。だからその分、売却時は目減りするのが明らか。それを納得して買われるならそれはそれでいいと思う。しかし、同じ人ばかりで盛り上がらないね。些細な事で排除し過ぎたからじゃない？

必要なら買えばいいし、嫌なら買わなければいい。
それだけでしょ。

そのとおりですね。
今の新築はどこ探しても建築費高騰で割高感がある。
駅遠物件などは価格を抑えたり設備を充実させることなどでしか勝負できないが、ココは駅近で複数路線で生活利便施設が揃ってて都心にも比較的近いから強気で売ってる、って感じかな。

高いって言うなら諦めるしかない。
ココに限らずですが、高いとか資産価値がって言う人は買えない理由を経済力以外に見出して自分を納得させようとしているような気がします。

人口数は減っているのですが、東京の人口は毎年10万人近く増えてきていることを忘れないでください。地方と東京は全然違います。これから地方での暮らすはだんだん難しくなって来ると思います。地方の若者は東京に来るはずです。日本全体の減少するのですが、東京は別です。仕事のため、子供の教育のため、地方離れになる傾向はさらに強くなると思います。それにアジアからの投資マネーなども東京を中心に買うのですから、そんなにたくさん下がらないはずです。今は確かに高い時期ですが、2020年以後に買うと今より安いかもしれないです。

複数線路って、結果一本使うでしょう？(^O^)
都内へどこでも遠いし

>>2806 匿名さん

毎年100万円下がるのは、減価償却です。
マンションの償却年数は47年なので、5000万円/47=100万円としました。
ただ、償却されるのは建物の価値だけで、土地の価値は減価されないため、仮に5000万円の半分を建物の価値とすると2500万円/47=年間50万円減価することになり、100万円は多すぎました。
また、この5年のマンション価格上昇分(30%)が、10年後には全て帳消しになるというのも悲観的すぎるかもしれません。ただ、オリンピックが終わり、人口減少に歯止めが効かない中では価格調整が進む可能性も考慮すべきだと思います。
ガーデンズ の場合は860戸の大規模なので、10年後には一定数の売却が出てくることが予想され価格低下要因となってしまうので、4000万円の維持は厳しいのではないかと思います。

>>2815 匿名さん
休日と平日、利用路線違います。また、都内へは20分くらいで行けるのは利便性があると言えるのではないでしょうか。

京浜東北線は遅延が多いので地下鉄振替はかなりリスクヘッジ。

複数路線あるとどっちか止まっても代替効くんですよ。
ここなら最寄りの２つ止まっても十条駅まで歩けないこともないし頑張れば3路線使える。

東京駅まで直線距離10キロが遠いとは思えませんねぇ。

>>2816 マンション検討中さん
ここの5000万で10年で4000万なんてとても無理。周辺相場から5500万で4000万維持できるかって感じ。ここ建物の仕様から騒音とか近隣トラブル多いと思うよ。

>>2816 マンション検討中さん

意味分からない理屈でまとめないでくれるかな？
そんなに下がるなら100戸は売れても300戸売れないよ。
消費者はそんな馬鹿じゃない。2,3000万円の物件じゃないんだから。

あなたの理屈だとJR他複数路線駅近物件も都営三田線単線駅遠物件も同じ割合で資産が下落する事になるよね。

一期の時からいる荒らしだろうけど、自分の物件の板に帰ってくださいね。
いくら頭の悪いロジック組み立ててもここの検討者には通用しないと思うよ。

>>2821 マンション検討中さん

そんなにムキにならなくても大丈夫です。
内容からも検討者の発言ではないのは誰の目から見ても明白です。
皆分かってますよ。
マンションの格が違いますし、普通にやってはお客様が取られてしまうので、陰湿な方法を取るしか無いのでしょう。
嘘は匿名でしか許されないですからね。

あと550戸の売れ行き次第でここの下落率はだいぶ変わるんじゃないですかね。
そもそも資産価値を気にするような方はここを選ばないですよね。永住じゃなければこんな時期に買わないですよ。資産価値を気にするなら中古ってマンマニも何度も言ってますね。

>>2815 匿名さん

ちなみにどの辺りがオススメですか？

オススメの場所で、予算内で物件があると助かります。

利便性がいい場所で探しています。
他に候補として検討している物件を教えてください。

資産価値を気にするなら日暮里、西日暮里、田端が今ならまだ庶民が手が届くくらいかと。
山手線徒歩10分以内は資産価値強いです。

榊さんも、東十条の辺りなら坪単価200万円を超えると割高感が出るって言ってたね。ガーデンズは250万円超えてるけど、良く調べずに決めてる人も多いのかも。駒込辺りや、逆に赤羽の方が資産価値は高いよ。

>2826さん
パークホームズ赤羽西と比べて如何でしょう？

根拠のない話ばかり飛び交っていますね。
頭の弱い方以外、参考にすらしないです。

東十条駅も王子神谷駅も本当に全く何もない駅なんですよね。
東十条のパチンコ屋が目立つくらいの寂しい風景。
王子神谷なんて全く何もない。低地で地盤が弱く、北区の忘れ去られた地域って感じなんだよなぁ。

>2829さん
地下鉄の駅なんて、そんなものではないでしょうか。
あと、地盤が悪いというのも台地ではない=地盤が良くないではありません。
誹謗中傷にあたりますよ。

>>2829 マンション検討中さん
てめぇは、何処に住んでんだ？

あまりカッとならずに(^_^;)
ただの荒らしかもしれません。最近は巧妙なんですよね。。

中古取引価格は市場原理で決まるからねえ。要は「欲しい人」がどれだけいるか。
そういう意味では分譲時の人気がある程度の指標になる、というのは正しいと思う。

王子神谷駅周辺は地盤の弱い氾濫低地。事実なので、荒らしでもないです。
http://www.city.kita.tokyo.jp/d-douro/bosai-bohan/bosai/suigai/map/doc...
https://www.city.kita.tokyo.jp/d-douro/bosai-bohan/bosai/suigai/map/do...
http://www.jiban.co.jp/tips/kihon/ground/municipality/tokyo/kita/P13_k...

あのー
洪水は地盤が弱いのと関係ありませんよ？
あとマンションに関しては戸建てと違って何十メートルも杭を打つので台地でも低地でも沈下する事はありません。

disるなら洪水一本がいいと思いますけどね。
洪水は過去コメでもう議論され尽くしているので、読み直して下さい。

>>2835 口コミ知りたいさん
残念ながら駅周辺は沖積層を中心とした軟弱層40m以上の沖積低地に分類されます。

沖積層である事を否定しているんじゃなくて、マンションに影響しないと言ってます。
この行政レポートは読んでますか。ガーデンズの地盤は最高とは言いませんが、悪くもありません。都内東西を見た中で普通と思いませんか。

・「東京の液状化予測図（平成24年度版）」パンフレット及び報告書
　※PDF・18MB注意
http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/ekijyouka/pdf/ekijyouka_...

ちなみ軟弱層の厚さについて2837の記載は虚偽です。
ここは40mではなく20～30mです。

本当に購入検討者なら、モデルルームで貰ったパンフに書いてあるから知ってると思いますけどね。
エア検討者でしょうか。

原価償却の話と中古価格の話を混同されるのは論点がずれていくと思います。
中古価格は売主と買主の個人間取引ですので同じ時期に売却しても価格差が大きく変わってしまう事が多々ありますので。

そもそもこの地域に同クラスの高級物件が販売されるのは初めてですし、この物件が販売好調ならおのずとマンション開発が活性化して中古価格が上がっていく可能性も考えられます。

ここの価格が高いというお話なら、もう少し踏み込んで競合物件との比較等で議論出来ると幸いです。

東十条は商店街やスーパーもあり住みやすそうですが、何でリセールが弱いんでしょうね。

誰も東十条がリセール弱いとは言ってないかと思いますよ。

相場が比較的に安いのは低地で南口周辺の買い物利便性が悪かったからではないでしょうか。

地盤云々の件で王子神谷との比較が話に出ていますが、王子神谷駅の東側徒歩5分と東十条の東側徒歩5分の地域では地価が50万円ほど違います。

これは京浜東北線と南北線の路線価影響もありますが、王子神谷の東側が埋立地が多い事が関係しています。

この物件は低地ですが埋立地ではありませんので過度な懸念は必要ないかと思いますよ。

やはり、低地は評価が低いでしょうが。
その分、安いかラ良いのだけれど。。

ここのマンションは割高ではないと思います。調べたら、埼玉と同じぐらいですよ。ここは東京だし、どこに行っても近い、ここのマンションの値段はさいたま新都心駅と浦和駅と武蔵浦和駅の新築マンションと同じぐらいの坪単価なので、割安な気がしますが、2,3年前より高くなっているのですが、同じ時期に売り出したマンションと比べると高くないと思います。

>>2846 マンション検討中さん
浦和とここを比べるのはナンセンスだと思います。
学区も含めて極めてレベルが高く、郊外の富裕層が集まっており、新築マンションの購入層として平均収入もここの比ではありません。
平均@330のタワーがあっという間に売れてしまうのですから。

浦和かぁ。。そんなに良いですか？
私は通勤や交友関係が都心～城北で完結しているもので、郊外型というのがピンときません。。

まぁ、東十条は完全に住宅地なので、繁華街的な便利さを求める方には向きませんね。
銀行も王子まで行かないと無いし。マックが無いのは不思議。

まぁ、王子も自転車で4〜5分だから生活圏かもしれませんが。

酔って書いたら変な文章に。。orz

http://gendai.ismedia.jp/articles/-/49680
この記事を読んで、少し不安になりました。初めてマンションを買うなので、意見交換したいです。

>>2851 マンション検討中さん

こういう時代でも馬鹿売れするんだから凄い物件ですよね。

供給戸数2年連続No. 1の住友不動産は販売戸数ではないですから売れ残りが凄いですよね。
ここの比較物件になりやすいスカイティアラでは値引きが始まったと聞いてますし。
ここはブランド料は全く乗ってないので下がるとしたら建築費高騰分だけですかね。
そればっかりはこの時期の物件なら仕方ない。

ここの高騰プレミアムなんて10〜15%位ではないでしょうか。
投資用よりも実需の購入者だし、市況が悪化したとしても湾岸や小杉にくらべたら低下余地は限られると思います。

>>2827 口コミ知りたいさん

パークホームズ赤羽西は68平米の部屋が坪単価200万円くらいでだいぶ安いですね。ただ、最寄りが三田線の西台駅なので、売却や賃貸に出そうとすると苦労するかもしれません。完成が近づけば、もう一段値引きも期待できそうです。

>2855さん

ありがとうございます。なるほど、、
他に赤羽駅周辺で今から買えそうな新築ってあります？
ガーデンズと同じ坪250～260で資産性重視の方にお勧めできる物件があれば教えて頂けると嬉しいです。
駒込も物件あるにはあるけど高いですよね。。ここと比較になりそうな駒込トレサージュでさえ坪370。。

>>2856 口コミ知りたいさん
ちょっとね、貴方は、
いいや

もっと資産性のある他のエリアが良いというお話だったのでは？

丸の内～品川エリア勤務者の場合、駒込トレサージュとガーデンズはドアtoドアで通勤時間が変わらないのに、ガーデンズの方がグロスで2000万も安いというのは驚異的なコスパではないでしょうか。

>>2855 マンション検討中さん
スミマセン、それって赤羽西ではなくて、板橋蓮根のことでは？

>>2857 マンション検討中さん

お察し致します。

>>2860 マンション検討中さん

ここと対比させているところを見ると、赤羽西であっているのでは？
最寄駅が本蓮沼の誤りでしょうか。

>>2862 匿名さん

西台ではなく本蓮沼ですね。
失礼しました。

本蓮沼なんですね。資産性の見方は変わらないでしょうか？
2859に記載した駒込エリア対比でのコスパについてもコメント頂けると嬉しいです。

1期2次の登録前説明会が始まりましたね。登録の〆切りと抽選は9/22。
どう動くか楽しみです。

>>2851
だから悩んでいます。
このマンション竣工時点でどうなるか？(・・;)

買うまでに払い続ける家賃といった手元に残らない費用と相談して下さい。
ライフステージのタイミングもありますからね。
最終的には結果が誰にもわからないのでギャンブルに近いところはあります。

まぁ過去コメで出ている通り資産性を大きく下げる要素は少ないと思いますよ。
だから売れたんじゃない？と、私は考えて買うことにしました。

>>2859 口コミ知りたいさん

駒込エリアと比べるとは‥さすがに全く別物じゃね
コスパなら足立区がいいよ
まあ王子神谷駅利用者の3割くらいは足立区民だけどな

>2868さん

コメントありがとうございます。私も最初はそう思っていました。
でも駒込トレサージュって住所は北区なんです。駒込まで徒歩8分。

周りにスーパーなし、長谷工の田の字間取り、2重床＆一部アウトフレーム。土地のブランド名とお値段以外はガーデンズとあまり変わりません。
駒込エリアも数年前までは6000万台で買えたエリアなので、あながちガーデンズと別次元という訳ではないんです。今は高すぎですけどね。
向こうの検討スレでもガーデンズがチラホラ出ていました。

>>2869 口コミ知りたいさん
どう考えても駒込徒歩圏内とここは別次元では？
拝見しましたが貴方が沢山書き込まれてますね笑

>2870さん

ああ、すみません。
駒込トレサージュって、東京品川への通勤者から見てガーデンズより利便性いい点あります？
そういう所よりガーデンズがコスパいいのでは？と言いたかったのです。

>>2871 口コミ知りたいさん

マンションは、通勤利便性だけで選ぶものではないと思います。
2000万円も価格差があるのだから別次元ですよ。
あえて駒込を引き合いに出し続けて、対立を煽っているように見えます。

ガーデンズを買うより資産性のある赤羽や駒込を買ったほうがいいと言ってた方はどうしちゃったんでしょうね。

私が言い出したのではなく、その人に対する質問の文脈だったんですけと。

>2872さん
通勤利便性だけでも相当のニーズがあるのではないでしょうか。
トレサージュは逆に言うと駒込ブランドしかないですけど、あなたはガーデンズよりそれに2000万円かけますか？

京浜東北線沿線での今後の大規模再開発、2つ出てきましたね。

2022年度予定
川口市栄町三丁目銀座地区再開発
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/607802/
http://blog.goo.ne.jp/shichi-jon/e/2826e560f78945adea7968d88ee04a71
プラウドタワー480戸と１万㎡以上の商業・業務

2025年度予定
西日暮里駅前地区市街地再開発
http://ryutsuu.biz/topix/h061211.html
プラウドタワーかパークハウス480戸と１万５千㎡の商業

悩みますねぇ・・・

すみません、ちょっと私も言い過ぎた点がありました。
駒込には有名校の聖学院があります。文京区方面にも通学しやすいので、教育重視で資金に余裕のある方はガーデンズより駒込のほうがいいかもですね。

王子～王子神谷にもいくつか高校がありますが、校風や学力はどうなんでしょう。

鼻息荒いな。
前から見てるけど貴方は契約者でしょう？
校風とか検討スレに書き込んでどうするの？

前から見てるなら時々現れるネガ書込みは追い返して下さいよー
でも暫く控えますね。

契約者として買わせたいんだろうけどさ、ここは検討スレなんだから。
書くなとは言いませんが連投とか止めてアドバイスくらいにして下さいよ。

契約者スレでもあんな感じだし。。
何なの。。

>>2880 マンション検討中さん
同感

ここの契約者さんプラウド駒込板や他で荒らしまくってるね
どうしてもここをお得に買ったと思いたいんだろうけど
この物件の価値を一人で下げてると思うがな

>>2882 マンション検討中さん

本当に契約者かどうかも怪しいもんだ。

気付いたら第1期二次終わってるんですね。
どのくらい売れたんだろうか

賃貸棟というのはＣあたりでしょうか。

第1期2次の登録は22日みたいですよー。タイトすぎるので諦めましたが。

他のマンションのモデルルームで指摘されたのですが、エアリーのエレベーターは4基しかなく、452戸に対してあまりにも少ないため、待ち時間がかかってしまうそうです。

設備の仕様も低く、他のマンションでは当たり前の設備が無いのが残念です。

>2882さん
それ私じゃないですよ。思い込みでの中傷は困ります。

>>2887 マンション検討中さん
その話は以前、随分話題になってましたね。
確かにその通りだとは思います。何を優先するかによりますね。

95.87m²（壁芯）
レーベンスクエアリハート東京
http://www.athome.co.jp/smp/mansion/1020907719/?BKLISTID=017LAN&SE...

〉2890
この広さでこの値段だといいなあと思うけれど、王子神谷に徒歩14分は盛ってるね。ルートにもよるが徒歩20分はかかる。日常的にバスを使うか、王子神谷まで自転車通勤かな。

>>2887 マンション検討中さん

自分のところを良く見せるために他を貶める営業さんの常套手段です。
確かにエレベーターは充分かと問われるとアレですが、低層階はエレベーター使わないだろうし、エレベーターが多くても修繕費が大変です。
気休めかもですが南棟の一基はやや大きめですよ。

設備仕様はご指摘の通りですが、その分価格を抑えられているし、オプションである程度は自分の好みで付けられます。
最初から使わない設備を付けられて無駄金を払わされるよりはいいと私は思いました。

>>2890 匿名さん

広さはいいけどそれ以外に良いトコがあまり無い。

足立区、駅距離14分、周辺何も無し、ディスポーザー無し、和室ってのが残念。
川に囲まれてるし、その割にいいお値段。
仲介手数料とか払うこと考えるとガーデンズの新築お手頃住戸買った方が良さそう。

本当に買いたくなる中古だったら普通こんな所に晒しませんよね。。

また出た。
検討しててコメント貰いたくて載せたのかもしれないでしょ。
煽るだけならお引き取り下さい。

コメントなしで物件情報だけ書くなんてまともな相談者じゃないでしょ。
業者のステマですよ。

>>2896 口コミ知りたいさん

こんな物件あるんだぁと面白かったですけどね。

煽りしかしない荒らしは無視が一番。

>2897さん
すみません、ネタとしてはアリかもしれませんね。

>2898さん
ただ、ここは新築分譲マンションの掲示板なので中古は板違いですよ。

「ザ・ガーデンズ東京王子」販売好調

北区がPRポスター「住めば、北区東京。」

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5001020092016...