ザ・豊海タワー マリン＆スカイ（THE TOYOMI TOWER MARINE＆SKY）

港区・千代田区の一部は「疑似シンガポール」化する可能性がありますが、東京駅や六本木駅、赤坂駅周辺くらいの話で山手線外側は論外。山手線外側の準都心、特に湾岸が危険エリアでパワーカップルが無理をして買っているエリアはここ数年で頂点を掴んだ可能性が高いでしょう。

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>>25186 マンション検討中さん

予算ないけど港区タワマンに住みたい人は港南は良いと思います。

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豊海タワーとセントラルガーデン月島どっちに住みたい？

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>>25178 eマンションさん

まじか！スーパーあり難し！じゃないと生活不便過ぎる。
野村新築もくるし、スーパー路線間違いないね

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>>25174 マンション検討中さん

スーパーが敷地内だと深夜早朝のトラック搬入、裏口の生ゴミと臭い、ゴキ・鼠発生、違法駐車に違法駐輪等など環境悪化は確実
隣のマンションに入ればいいけど、自分が住むマンション敷地内だと資産価値が下がる

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>>25197 マンション検討中さん
都営住宅は青山とかにもあるよ？

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>>25188 マンション検討中さん

豊洲かな。豊洲が中央区だったら良かったのに。

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スーパーどこ？

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豊洲の街が中央区アドレスで有楽町線と大江戸線が使える月島の場所にあったらなぁと思うよ
そこに豊海タワーかPTK，BTTレベルのマンションが建ってるのが
湾岸の理想形だと思ってる

今の湾岸は一長一短で100％理想形の場所がないから
あるものから選ぶしかないね

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月島：湾岸のリゾート感なし。もんじゃの庶民的すぎるイメージ。駅前商業ショボい。有楽＆大江戸の交通利便性は湾岸最強クラス。

勝どき：運河沿いにちょっとリゾート感があるかな？という程度。豊海の眺望はすごい。駅前商業ショボい。大江戸線のみの交通ショボい。臨海地下鉄できるか不明。庶民的イメージのない中央区アドレスがウケてる。

豊洲：湾岸のリゾート感あり。駅周辺の商業施設充実。豊住線は着工済みだからちゃんと開業しそう。中央区アドレスなら最強だった。

湾岸はどこも一長一短だよね。

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>>25205 検討板ユーザーさん

予算ないけど港区にタワマン欲しいなら港南は良い選択肢だと思う。

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>>25207 評判気になるさん

「予算は無いけど」という人の予算って、だいたいいくらくらいのことですか？

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>>25208 マンション比較中さん

豊洲とか江東区のタワマン買えるくらいの予算。

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駅近物件ならよかったのにね。

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次期は狭い部屋がメインだ。
というか広い住戸はもう少ししかない

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新浦安は液状化で沈みました

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>>25218 検討板ユーザーさん
じゃあ沈んでるので今は誰も住んでないってことですかね?

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北75が欲しいのですが、販売はいつからですか？

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中央区アドレスなら価格上がるって実際そうかもしれんが意味不明だわ
物理的条件が変わらないのに江東区から中央区になれば価格があがる
みんな馬鹿なのか？

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>>25223 eマンションさん

品川が子育てに向いてる街かというとかなり疑問だけどなあ。渋谷も入ってるしただただアクセス重視なんだろうか。

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海辺なんて、
しかも高い基礎の上にある場所に住むとか、正気なんかな。
浜辺じゃないからね、
誤って落ちたら助からないよ。

子育てするの？

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空室税が決まりましたね。　はい、投げ売りです。

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>>25224 匿名さん

そんなもんだよ。

港区と千代田区も境界挟んで単価は変わる。
千代田区と台東区の境界格差は大きい。

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>>25231 マンコミュファンさん

うちのタワマン、子供だらけです。

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次期は最上階をいっきに出してくるやん。

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>>25237 通りがかりさん

港南は港区なのに安く住めるので良いよね。

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51階か52階の西向きほしいーが、ちょどいいグロスで倍率高そう。。
中住戸だから坪1200～1300万くらいかな？

もしくは53階の90㎡台、タワーであれだけしっかりしたワイドスパンは希少。お見合いだけどこっちが先にフル〇ンなってれば向こい側がカーテン締めきってくれる。

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港南には興味ないから出て行って欲しいわ

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>>25224 匿名さん
自分の理解できない原理で市場が動いているのなら足洗ったほうがいいですよ。センスないです。

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中央区ブラント欲しいなら勝どき
生活利便性重視なら江東区豊洲
中央区埋立地をブランドだと思うのは地方出身者だろうけどね。

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勝どきはタワマン計画ばかりじゃなくて一つくらい他の施設にできないの？
まともな商業施設やホテルが無く駅力は内陸の各駅停車駅みたいなショボさw
駅力と坪単価が釣り合ってない
タワマン住民の方々はおそらく痩せ我慢してると思うw

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>>25250 マンション掲示板さん
おう、手が届かなくなって嫉妬でわざわざ投稿しにくるなんてファンが増えたなぁ。

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中央区はタワマン建てずらくしたから新規承認は厳しいよ。
豊海MRだった駐車場も野村はタワー建てたかったが板状マンション

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>>25264 匿名さん
⑥⑦⑧も建てづらくなったの？
もしそうなら建設コスト高騰とダブルパンチだね

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第三期一次の金額出ましたね。

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とうとう買った瞬間に含み損のマンションか、、、

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三次安すぎないか？
二次までに買ったやつ可哀想

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>>25266 マンション検討中さん
どこで確認できます？

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Xでは必死にマンクラたちが3期1次割安すぎて急げ！と煽ってるが…。ジャンピングキャッチしちゃった方々は残念って結果になるのかな。

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あの価格は弱気すぎちゃうか?
条件ちゃうとはいえ、二期買った人なんやったんってなるわ

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>>25266 マンション検討中さん
各戸の価格って出てますか？

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湾岸エリアって一括りに語られがちだけど、実際はアドレスによって住環境の差がかなり大きいんですよ。例えば、芝浦・港南といった湾岸エリアは、従来の港区のイメージとは大きく異なるダイナミックな都心成長ゾーンです。品川駅を中心に大企業の本社機能が集まり、国内外のビジネスパーソンが行き交う国際ビジネスセンターとして発展が進んでいます。政府も品川周辺を国際交流拠点として位置付けており、新駅構想や再開発の推進によって、今後も成長の中核となるポテンシャルを秘めています。KDDIも品川に本社を移転させ、トヨタ自動車も東京本社を品川に移転することが決定しています。しかし、品川駅前のビジネスエリアを抜けて住宅ゾーンに踏み込むと、印象は一転します。芝浦・港南は運河が縦横に広がる水辺の街で、空が大きく抜け、視界が開けていることが大きな特徴です。運河沿いには歩道や緑地が連続し、風の通り道となることで、海に近い爽やかな空気が街全体に広がります。

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超都心でありながら、海風が感じられ、夕暮れには運河が光を反射して穏やかな景色をつくるなど、内陸の高台エリアとは全く異なる住環境が形成されています。これが湾岸の魅力であり、「港区の中の新しい都市像」として評価が高まっている理由です。こうした環境の良さと都心アクセスの強さが組み合わさり、マンション価格も全国的に見て突出した水準に達しています。たとえば、埼玉県内で人気の浦和や大宮と比べても、港南・芝浦のマンション価格は3倍近くに達するケースが珍しくありません。現在分譲中のリビオタワー品川などは坪単価で1000万を超えていますし、20年物の中古でも坪単価600万円を下回ることはほとんどありません。「港区だから高い」のではなく、「湾岸という都心の成長軸に位置し、環境・利便性・国際性が揃っているから高い」というのが正確な理解です。港区の多様性を象徴するエリアとして、今後も注目度はさらに高まっていくでしょう。

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運河と言えば湾岸エリアの中でも、品川周辺の運河環境が湾岸でも最も綺麗だとして際立って評価されている理由は、やはり水質の良さと街区整備の完成度にあります。京浜運河は都心に近いにもかかわらず水の透明度が比較的高く、魚が群れ、カワウやサギのような水鳥も多く見られ、都市と自然が同居する独特の景観が形成されています。いまでは、品川の運河は湾岸でも群を抜いた清浄さになっていて鮎まで生息している清浄さであり、魚類を捕食する水鳥も集まって、都心とは思えない自然環境を形成しています。
Youtube動画を見ても水中（水底）まで透けて見えているのは相当に水質が良い証拠ですね。近くの水辺では、水の中を泳ぎ回る魚を観察することが出来ます。港南や天王洲アイルはとっても水質が良いですね。

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品川の再開発は、単なるオフィスビルやタワーマンションの建設ではなく、「都市機能」「生活環境」「防災」「景観」のすべてを底上げする総合的な街づくりとして進んできました。その象徴的な事例が芝浦水再生センターの再整備です。品川シーズンテラスの建設に合わせて同センターの処理設備は大規模に改修され、従来地上にあった施設の多くが地下化・密閉化されました。これによって処理過程に伴う臭気や騒音は外部に漏れない構造となり、周辺住環境への影響は完全に解消されています。再開発後は芝浦水再生センター上部の広大な緑地、芝浦中央公園では企業イベントやウェディングセレモニーが行われたり、デートスポットとして雑誌に紹介されるほどの清潔で開放的な空間が生まれました。屋外での結婚式さえ開催可能で、地下の処理場の真上とは思えない環境というのがすべてを説明していると思います。さらに、環境改善の核となったのが地下に整備された大容量の貯留施設です。これは降雨時に合流式下水道から流入する汚濁負荷の高い水を一時的に蓄え、時間をかけて適切に処理するためのもので、運河には汚濁された水がそのまま放流されることなく、常に浄化された再生水が放流されていることが運河の水質改善に大きく役立っています。周辺水域の水質を維持するための重要な役割を果たしています。

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正直、港南（品川）に住みたいという声は高まり続けているのは当然ですね。実際に、不動産デベロッパー大手7社の共同企画、メジャー7の「住んでみたい街」で品川は２位、オープンハウスの「共働き子育て世帯が住みたい街」ではついに１位を獲得するなど、複数のランキングで上位に入り続けていることは象徴的です。港南（品川）の人気がここ数年で一気に高まっているのは、単なる一時的なトレンドではなく、街としての完成度と将来性が評価されはじめた結果だと言えます。まず、品川駅が持つ都内屈指の交通利便性は揺るぎない強みで、山手線・新幹線・京急・上野東京ラインといった国内外の移動がシームレスにつながる環境は、他の街と比較しても圧倒的です。この利便性に、近年の再開発ラッシュという“伸びしろ”が加わっているのが現在の港南の位置づけを決定づけています。山手線・横須賀線・京急・上野東京ラインに加え、新幹線まで同じターミナルで使えるという環境は、都内でもほとんど代替がありません。これだけで生活の質が段違いに向上するうえ、日々の移動コストを大きく削減してくれる点が、特に忙しい共働き世帯からの支持につながっています。湾岸であっても「ただ海が近いだけ」の場所と、「生活環境として完成度が高い」場所とでは、将来の資産価値の安定性に明確な差が出てくるんですよ。

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三井不動産が会員向けに発行している「東京ベイエリアオーナーズクラブ」の会報誌をつぶさに見ていくと、湾岸地域でもっともリセールが良いのが港南、最も悪いのが有明です。港南がリセール（中古マンション価格上昇率）がトップな理由、並びに有明が値上がりしているものの値上がり率では低めな理由は下記に集約されます。

■ 港南がリセールトップである主な理由

港南が湾岸で最もリセールが強いと評価されるのは、まず品川駅という全国的にも希少なターミナルを徒歩で利用できる点が大きく影響しています。山手線と新幹線、羽田空港へ直通する京急、さらにりんかい線まで揃うアクセス網は、湾岸の中で代替がなく、住み替え需要を常に維持する強固な基盤となっています。また、港区アドレスでありながら、大企業本社や外資系企業の集積が進んだビジネスセンターに隣接しているため、高所得層のファミリーが継続的に流入する構造が出来上がっています。こうした職住近接の利便性は中古市場でも極めて強く働き、築年数が経過しても需要が途切れにくいのが特徴です。さらに天王洲アイルから港南にかけての運河沿いは、水辺公園や緑地が計画的に整備され、歩行者動線の連続化まで進んでいるため、街としての完成度が高く、眺望や環境面からの評価も中古価格に反映されています。期待値ではなく、現時点での住環境の完成度が十分に高いことが、港南のリセールを押し上げる直接的な理由になっているのです。

■ 有明の値上がり率が相対的に低い主な理由

一方、有明は新築マンションの大量供給が続いた地域で、湾岸でも特に大規模タワーマンションが一度にまとまって供給されましたが、マンションの供給に生活関連のインフラ整備が追い付いておらず、生活利便性においてどうしても不便さが残っています。その結果、マンション購入希望者層が有明を敬遠して利便性の高い都心部に目を向けがちなので相場の上昇率はどうしても抑制されやすく、これがリセール指数の伸びを鈍らせる主因になっています。交通面でもゆりかもめ主体のアクセスは日常の通勤利便性で港南に比べると数段劣り、“住む場所としての快適性”を重視する層には敬遠されがちなため、マーケットの厚みではやはり差が生じます。商業施設は増えたものの、街全体の生活導線は依然として未成熟で、環状二号線の完成後も徒歩圏が限定される“島型”構造は残っています。街としての魅力は高まっているものの、こうした構造的な弱点が、中古マンション価格の上昇率にブレーキをかけているというわけです。その結果として2019年に完成済みのシティタワーズ東京ベイはいまだに先着順販売を行っていて完売に至っていないという事実が象徴的です。

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>>25275 名無しさん
これはあかんやつ来たわ、三井が何か掴んでるのか値下げしてきた。
やっぱ相場の天井近いかもね
https://x.com/doc_mote/status/2000507858367201319

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