DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）ってどうですか？その19

液状化も考慮に入れた震災リスクを評価した都の調査結果によれば、湾岸エリアは都内で最もリスクの小さいエリアの1つです。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/home.htm
今、自分が住んでる場所のリスクも丁目単位でわかるから面白いよ。

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601
一戸建ての検討者？
災害マップ(火災と倒壊)を元に検討者するのではなく、地震で地盤が落ちて資産価値が落ちないかとかを気にしたほうが自分のためだよ。

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でも　やっぱり資産価値の低下より火事が怖いです。

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確かに怖いですね。

1500世帯が入る高層マンションの火災って、

どんなもんでしょ。

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>>598
そうなんですかねー。
私もそれらのエリアの物件みた結果、
ここがバランスとれてて1番いいかな、
と思ってるんですけど。。

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ここを割高と言っている豊洲君が、目黒を買えるとは到底思えないんだけど。
８０㎡７０００万って・・・。

ずっと豊洲にいることになりそうですね。

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火災は起こってもすぐ消されるしょう

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>>602
液状化も考慮されてますよ。全文、よく読んでください。

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>>609
液状化ってそんな怖い？被害は大したことないし

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＞６１０
それが、６０１の結果じゃない？

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まぁね。実は大したことない

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>>607
7000万円が払えないのではなく、晴海に平均坪単価360万払えないと言ってるのです。資産性の問題です。目黒なら坪500万は想定しています。ただ、目黒の場合、サラリーマンではないので更にローンが組みにくい事、駐車場2台の確保が難しいこと、会社が遠くなることを懸念してます。

ちなみに何度も言ってますが豊洲住みではありません。外から見て豊洲＞晴海と思います。勝どきのTTTより豊洲のPCTの市場の方が高い事をみても明らかで豊洲の方が需要があります。実際、晴海住みの人ができるなら豊洲に引っ越したいと言ってます。晴海はそういうとこです。あと選手村は普段の生活において何のプラスにもなりません。隣の商業施設も近くにららぽーとと千客万来ができますので期待はできないでしょう。

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>>613
だから貴方の負け惜しみはもういいから
ここ来なくていいよ♪

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私は泉質にまったく拘りがないので、
温泉より臭わないスパの方が好き。
でっかいお風呂って気持ちいいよね。

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>晴海に平均坪単価360万払えないと言ってるのです

TTTの倍だからなあ。。

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そりゃタイムマシンがあればTTT買うけど、無いんだから、今売り出しから買うしか無いでしょうに。（笑）

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昔は恵比寿だって50万で戸建てが買えたんだから。そんなの考えたって無意味。。。

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>>614
価値観の違いですね。あなたはDTを買ったら勝ちと思っている。私はDTを買ったら負けと思っている。あなたは買えたことに価値を抱き、私は資産に価値を抱いています。今から3年後、2017年の秋頃には平均坪単価300万～330万で中古物件が出始めると思います。実は今は買い時ではなく売り時なんですよ。中古も。なので本当の勝ち組は売り手の住不かな。。。

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今から3年後、上がってるか下がってるかは、わからないけどね。
神のみぞ知る。

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晴海は液状化したのですか？

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自分も今は売り時だと思う。
資産家は自宅以外売ってるってさ。

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資産家は買ってますよ？
どこに、その資産家の物件が売りに出てますか？（笑）

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>>620
そうその通りです。株価と一緒で誰も分からない。ただDTは近隣と比較しても割高なので、たとえ上がったとしても近隣物件よりおいしい思いはしません。あと今のDTの立地と仕様では近隣物件より掛け離れた金額を維持することは難しいと考えます。

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来ないと言ってまた来てるんですね。本当に悪意あるあらしのようなので運営に開示請求させてもらいます。荒らすのをいい加減にしてください。

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株価は、かなり売られてますね。不動産も売られてるのでしょう。個人には分かりませんが。

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＞６２４
それも、わからないなあ～。
私は、寧ろ、近隣のマンションより、この仕様と立地なら割安に感じる。
地下鉄の駅の出口ができたら駅までの表記も変わるんでしょ。
これは、かなり大きいと思う。

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株価値上がりして無いか？

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>>626
ここと直接はないですがポルトガルの銀行が破たんしたみたいですね。

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>>619
夢を抱いて豊洲で頑張っ♪

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>地下鉄の駅の出口ができたら駅までの表記も変わるんでしょ。
これは、かなり大きいと思う。

お、すみふねっとポジ隊さんですか。
池袋でも表記に拘ってましたね。
JR池袋駅徒歩4分と嘘を繰り返し書き込んでたし(笑)

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晴海は埠頭の公園隅が一部液状化と隆起、石像が倒壊してましたが、生活圏内はほとんど被害なしでしたよ！
前回が平気だから今後も大丈夫!!などの楽観視は出来ないけど、事実は事実として知るべきなのと、個人的にはさほど心配しなくてて良いと思ってます。ご参考まで。

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東京で液状化したところはなかったですよね？

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株価１４０００円代に入ったら
投資と名の付くもの全てが、終わりと思った方がいいですよ。

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いやいや、してましたよ。これはネガじゃないけど、江東区東雲界隈とユニシスの裏側はこのエリアではかなり酷かったかと思います。
道路と歩道に対してマンション駐車場のスロープの隣接箇所は段差が出来てました。
都心部はあまり聞かないですね！

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＞６３１
え！？嘘なの？
表記変わらないの？？

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「晴海」「豊洲」「有明」　液状化は全く問題なし　～現地ルポ～

この3カ所では、しばらくは風評被害があるかもしれないが、今回のような規模の地震では被害はほとんど受けないと見た。風評被害でデベロッパーが値づけに慎重になるなら、ユーザーにとってはむしろ〝買い〟だろう。

http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/etc/detail/MMSUa8000007042011/

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なんだ625って、ここはいい事悪い事を書いて購入検討者や興味のある人が見る為のサイトのはず。ネガポジを見るのに625の判断で来ないで（書き込みするな）と言う事を書くのは、マンションスレに何の権限を持ってかいているのかね。625自身のサイトと間違えてるんじゃないの？

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601さんの震災リスクでは液状化は建物の倒壊危険度と火災危険度を決める時に考慮しますが、建物が杭基礎のように液状化しても倒れない場合は影響を受けません。さすがに液状化しても倒壊はしないでしょう。
601さんの震災リスクには液状化そのもののリスクは含まれていません。

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豊洲のPCTいいなと思います。
が、豊洲には魅力を感じません。
勝ちどきや築地に近い晴海に魅力を感じます。
散歩したら楽しそうです。
勝ちどきは外人さんも沢山いましたね。

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液状化が実際に起きても新浦安になるぐらいっしょ。
たいした事が無い

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>>638
「豊洲くん」なるものが個人のブログ感覚でここを寝床に遊んでるからだろ。
どうみてもこの検討版での情報交換や意見交換しにきてる感じじゃないわな。
ただおもしろがっていたずらに煽って荒らしを主導、助長してると思うけどね。
まぁそういうやつはどこでもいるが度が過ぎる

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>>639
ここは「液状化の可能性が高い地域」ということですね。KTTも同様ですが。

近隣だとティアロ、ベイズ、ＧＦＴ、ＢＡＣは「液状化の可能性がある地域」ですね。

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逆にここみたいな湾岸＋埋め立て地で液状化の可能性がないってエリアあるのかな？ここを検討している人ってみんな液状化のリスクは分かった人だと思うんだけど。

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たいした液状化は無いのでは？

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647つづきです
東雲、辰巳、有明あたりは液状化リスク低になってますね。豊洲は高低入り混じっているかな。
晴海、勝どき（特に西半分）はリスク高になってます。
参考までに。

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>>647
うん、そういう濃淡はあるとはおもうんだけどやはりその辺りは実際の地震で明らかになってくると思うんですよ。
危険なら避けるしかないじゃない？現時点では。リスク分安ければ、っていうけど価格を決めるのは売主ですし。
納得できない！なら、もう避けるしか無いかなと。

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ここは豊洲くんとか田原さんとか個性的な方がいて、はたから見ていて面白いですね。
まあ、豊洲くんなんてコンプレックスの塊で、妄想家なんでしょうけど。

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田原って別の掲示板でしょ！

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おはようございます。コンプレックスの塊、妄想家の豊洲くんです。想い続ければ現実になる。と思い日々頑張ってます。
ところで、この掲示板の晴海くん達は豊洲を嫌う傾向にありますけど徒歩圏の隣街を嫌うなんて、何か勿体ないな～と思います。まぁ、そんなこと言いながら子供でも生まれれば毎週のようにららぽに行くことになるのでしょうけど。。。

ところでなのですが、この掲示板を見られている方でDTが2棟目、3棟目って人いるでしょうか。私は昔から不動産投資に興味があり何十冊も本を読み漁りましたが、どうも郊外のアパートを買う勇気はなく、湾岸でそれを考えているのですが、湾岸なんて利回りなんてせいぜいいって５％くらいだと思いますし、でも不労収入が目的ではないので利回りゼロでも、自分以外の収入で資産を築いて行ければいいかな程度で考えています。何かアドバイスあればお願いしたいです。

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>>652
ＤＴの場合、投資てはなく
多少割高でも
快適な生活の為に自身が住む方のが
多いと思うので、
投資の相談なら他の
相場より安くて利回りが出ると言われる
湾岸物件の掲示板で相談したほうが
良いのでは？

ちなみに豊洲良いとこだと思いますよ～
嫌ってなんかいません。

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豊洲くん、湾岸で見栄張らずにお金あるなら高台の戸建買いなよ。３億もあればそれなりの戸建買えるし。
あまりに粘着しててみんな迷惑してるからさ。

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高台は、坂があるから嫌。広島みたいに地滑りするかもしれないし。湾岸なら、平らだし歩道も広いので、町全体がバリアフリーで生活しやすいです。年取った時も安心。そもそも、発展途上国みたいに電柱があるエリアは景観が悪くて受け付けない。

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あと、水辺があるのも良い。癒される。

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>>648
勝ちどきの西半分にあるTTT とか建設中のザ勝ちどきタワーは地盤が良いらしく直基礎なんだよね。不思議だよね。地盤の良し悪しと液状化って、かんけいないんですかね。

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>>653
DTは確かに投資には向かないと思います。
私が割高と判断したのは近隣物件の相場以外にも賃貸に回した時にいくらで貸せるかというのもありました。私が狙っていたのが大体8000万くらいの物件なのですが（実際は7000万くらいで買えると思っていた）、そこが利回り5%の40万どころか4％の32万も厳しいなと思ったのが割高と判断した理由です。
湾岸物件の掲示板、、、考えみます。ありがとうございます。

>>白金台の住人さん
3億円なんて無理です。どれだけの年収があれば買えるのですか？あと私は自分の住居はできるだけ抑えて、貯蓄と投資にまわしたいです。もちろん白金の戸建を持ってるような人は余裕を持って買っておられる方ばかりでしょうけど。。。

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>>657
地盤の良し悪しと液状化は関係ないみたいですね。

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>>657
基礎が乗るのは地下深い硬い地層で、地盤の良し悪しはその地層の質や深さによるのだと思います。
大昔の硬い地層が出来た頃の起伏と、その後にどのくらい土が積み重なったかによって深かったり浅かったりするんじゃないかな。
液状化はその上に乗っている硬くない土によるものです。埋め立て地の場合、何で埋めたかとかどのように埋めたか、で決まるのではないかと思います。

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>>652
郊外のアパートの方がいいと思いますよ。利回り10パーセントオーバーですよ。新築マンションでは、そもそも厳しと思います。なぜ郊外アパートはダメなの？

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>>661
郊外アパートだと利回り10%以上というのは知ってますし、不動産投資で成功している殆どの人が郊外アパートを経営しているというのも知ってます。ですが、それなりに本気で取り組まないとリスクがある気がして。修繕費とか空室率とか。そもそも自分が知らない土地の不動産を買うってのがどうも怖くて。私は事業主でもあるので、いざという時に簡単に売れる流動性の高い不動産の方がよくて、利回りはローンの年利と差し引いてゼロでもいいので、自分がよく知ってる地域で自分が住みたいと思う物件で投資をしていきたいのです。

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>>660
つまり、液状化は表層の薄皮一枚なので気にしなくて良いってことですか?

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これまで湾岸タワマンの賃貸利回りが高いことは常識だったが水準訂正されて、そうそう旨い話はなくなりつつあるんだよなあ…

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>>663
基礎をうっている建物本体以外は大きく影響受けるので大変だと思います。
20mとか30mは地球にとっては薄皮でも我々人間にとっては深いです。

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>>662
それならＤＴより勝どきさんの方に張り付いた方が良いと思うけどなぁ
勝どきさんは住みたいと思う物件じゃないのですか？

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662さん、他に不動産投資ってしてますか？。私は東京近郊で14戸100件弱の物件を所有してますが、マンション投資ってローン返済＋修繕積立金管理費＋固定資産税がかかって来るんですよ。ローン返済が終わった後も修繕積立金管理費＋固定資産税がかかり、なおかつ一つの部屋が空いたら、収入はゼロになるんです。不動産投資を初めるなら土地付きアパートから初めるのが良いと思います（何件かあれば全て空く事がないので返済に回せる）。不動産収入が増えて来たら分譲マンションを検討してもいいと思いますが、不動産収入の基盤がないのなら、分譲マンションで新築を考えるのは無謀だと思います。

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＞６６５
わからなくなった。
ＴＴＴとかザ・勝ちどきタワーの地盤は液状化しやすい地域なのに、
杭打ってませんよ。直基礎です。

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こう思って、テーブルに皿の上に豆腐置いて、その上に建物が立ってると思ったら、マンション基礎は皿まで届いてるから揺れないけど、その上の豆腐はフニャフニャでしょう。フニャフニャが基礎地盤の上の層と思えば、わかりやすいんじゃない。

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直基礎は地下の硬い地盤が浅い所にある時に、その上に直接建物の基礎部分を載せるものです。
杭基礎は硬い地盤が深い所にある時に、そこまで掘って直接基礎を載せるわけにはいかないので杭を打ち込んでその上に建物を建てます（高床式住居のイメージです）

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戦前の埋め立て地なので、この辺りは地盤は大丈夫ですよ。
オリンピック選手村開発も可能なわけです。

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戦前と戦後の埋め立てではどう違うのですか？

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地盤は洪積層という古い地層なので、埋め立て部分より深いところの話です。
なので地盤については埋め立て時期は関係ないです。
液状化については、実際に調査して液状化の可能性が高いと判定された所は埋め立て時期に関係なく液状化の可能性が高いものと思われます。
ただ液状化しても基礎を打っている建物が倒れるわけではないので長く生活するわけではない選手村を作るのに支障はありません。

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だから、ここより、ＴＴＴの方が、液状化しやすいエリアなんだって！
でも、直基礎。こっちは、杭打ち。
この理由を、すかっとわかる説明できる方いませんか？

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1期は第何次まで行くかな？

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直基礎は液状化しやすい土を全部掘ってどけて、硬い地盤の上にマンションを建てます。
硬い地盤が地面の深い所にあると、液状化しやすい土を全部掘るわけにはいかないので杭を
打ち込んでその杭を支えにして（杭基礎）建物を建てます。

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＞６７６
その理論だと、液状化しにくいこちらの方が直基礎で、液状化しやすいＴＴＴが杭打ちになると思うんだけど。

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地上に近い部分は基礎を載せられるほど硬くない地層だからもっと硬い深い地層で建物をさせないといけないのです。
それはここもＴＴＴも同じです。
ここは硬い地層が深い所にあってそこまで掘るわけにもいかないので杭を打ちます。
ＴＴＴは地面を少し掘ると硬い地層が出てくるので、地表付近の土を全部掘ってどけて、硬い地層の上に直接建物を建てます。

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>>677
ＴＴＴの方が液状化しやすいエリアというのが間違ってるだけでは？

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＞６７８
それはわかるんだけど、液状化マップだとＴＴＴが液状化しやすいエリア。こっちのほうがマシ。
この事実との関係を説明してほしい。
＞６７９がおっしゃるように液状化マップが間違ってるなら、納得できるけどね。

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建てる前にボーリングして地盤がソフトだっただけでしょう

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公園のコンクリートでできた砂場で例えると、砂をどけてコンクリートの床の上に建物を建てるのが直基礎。砂をどけないで棒をコンクリートの床まで何本かさしてその棒の上に建物を建てるのが杭基礎です。砂の質（液状化の危険性）は関係ありません。

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液状化マップは地表の薄皮部分だけを表しているから

勝どきは掘れば固いのがすぐ出てくる
こっちは深く掘らないと出てこない

勝どき西のほうが地表は柔らかいんでしょうな

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地盤の話が続くので参考までに。

揺れやすさワースト10は、次のとおりです。数値は、表層地盤増幅率です。

１　ヴェレーナ王子　　　 　北区豊島5丁目　　　 2.468690　後背湿地
２　ザ・パークハウス青砥　 葛飾区青砥7丁目　 　2.382481　三角州・海岸低地
３　(仮)三河島駅前南地区PJ 荒川区東日暮里6丁目 2.374637　三角州・海岸低地
４　ザ・グランアルト錦糸町 墨田区江東橋2丁目　 2.284825　干拓地
５　パークタワー東雲　　　 江東区東雲1丁目　 　2.264235　埋立地
５　ﾌﾟﾗｳﾄﾞﾀﾜｰ東雲ｷｬﾅﾙｺｰﾄ　 江東区東雲1丁目　　 2.264235　埋立地
７　ｼﾃｨﾀﾜｰｽﾞ豊洲ｻﾞ･ﾂｲﾝ　　 江東区豊洲3丁目　 　2.260717　埋立地
７　ｼﾃｨﾀﾜｰｽﾞ豊洲ｻﾞ･ｼﾝﾎﾞﾙ　 江東区豊洲3丁目　 　2.260717　埋立地
９　ｻﾞ湾岸ﾀﾜｰﾚｯｸｽｶﾞｰﾃﾞﾝ　　江東区東雲2丁目　 　2.258962　埋立地
10　Brillia有明Sky Tower　 江東区有明1丁目　　 2.257086　埋立地
10　シティタワー有明　　　 江東区有明1丁目　　 2.257086　埋立地

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揺れにくさベスト10は、次のとおりです。数値は同じく、表層地盤増幅率です。

１　ｺﾝｼｪﾘｱ西新宿TOWER'S WEST　新宿区西新宿6丁目　1.438583　ローム台地
２　ｸﾚｽﾄﾀﾜｰ品川ｼｰｻｲﾄﾞ　　　　 品川区東大井1丁目　　1.442492　砂州・砂礫洲
３　ﾊﾟｰｸｺｰﾄ千代田富士見ｻﾞﾀﾜｰ　千代田区富士見2丁目　1.456429　ローム台地
４　ﾊﾟｰｸｺｰﾄ六本木ﾋﾙﾄｯﾌﾟ　　　 港区六本木1丁目　　　1.472042　ローム台地
４　ｱｰｸﾋﾙｽﾞ仙石山ﾚｼﾞﾃﾞﾝｽ　　　港区六本木1丁目　　　1.472042　ローム台地
４　THE ROPPONGI TOKYO　　港区六本木3丁目　　　1.472042　ローム台地
８　ザ・タワーレジデンス大塚　豊島区北大塚1丁目　　1.486914　ローム台地
９　パークタワー滝野川　　　　北区滝野川6丁目　　　1.516816　ローム台地
10　OWL TOWER　　　　　　 豊島区東池袋4丁目　　1.531725　ローム台地

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建てる前にボーリングをして調べるのは硬い地盤の深さです。
地盤がソフトなところは通過して硬い地盤にぶち当たるまで打ち込みます。

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価格が高いエリアっていうのは、お金持ちが
住んでるからじゃなく、ローム台地だからです。

江戸時代からずっと、ローム台地に価値があるんです。

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＞６８３
液状化マップって、そう読むの？
だとすると、あまり意味ないね。

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>>684
江東区は揺れやすいことがむしろ売りだからいいんだとおもいますよ。

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>682
じゃあ、液状化は、あまり気にしなくて良いってこと？

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薄皮というと薄そうだけど３０ｍとか４０ｍとかあるわけです。
基礎を打った建物部分以外はすべてその上に乗っています。
その部分が液状化すると大きな影響があるのは浦安の例を見ればわかります。

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＞６９１
それだと、最初からやり直しなんだけど。
６８３さんと、相談して。

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682です。
建物を支えているのは硬い地盤なので倒壊危険性については液状化はあまり関係ないのではないかと思いますが、道路やインフラ、建物の構造部以外は地表に近い地面の中や上にあるので液状化の影響をもろにうけます。
ここからは自分なりの解釈ですが液状化しやすい土地というのは、土に隙間がいっぱいあるのだと思います。
地震で揺らすと隙間がつまって、その分、地面が沈んで隙間に含まれていた水が地上にあふれます。

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液状化は心配ないよ。浦安みたでしょ？
道路が一時的にがたがたになるのと下水道がちょっと止まるだけ。すぐに直るし今度は綺麗になるからね

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＞６９３
とすると、液状化しやすいけど直基礎のＴＨＥ勝ちどきタワーと
液状化はマシだけど杭打ちのこっちと、どっちが良いってこと？
こっちってことかな？？

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>>695
こっちのほうがいいにきまってるじゃん。
普通は支持層にたっしたらおわる杭もここは最下層の
コキュートス層まで突っ込んでるんだから。それも666本だぞ。破格の数。そしてそれが超免震電磁誘導絶縁部で
地震のときには吸収されちゃう。

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でも、勝ちどきは直基礎だから、666本じゃなくて、隙間なしですよ。

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>>697
そうすると全部つたわってユレユレですよ。だからあそこは免震じゃなくて耐震なんだよ。ようは、ぶっとくいきる。

こっちは賢く生きる。

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細長くてゴムだから縦揺れきたらこわいなあ。

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直基礎より、杭の方が良いんだ。
初めて聞いた。

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