東京スイート・レジデンス＠西大島　〜東京粋都〜

「東京スイート・レジデンス」：予告物件概要

■所在地 東京都江東区北砂2-1-5、6
■交通 都営新宿線「西大島」駅徒歩12分
■地目 鉄道用地
■総戸数 526戸
■販売予定戸数 未定
■予定販売価格 4,200万円台〜7,600万円台
■予定最多価格帯 4,900万円台中心
■建築確認番号 第UHEC建確18506号（平成18年10月27日付）
■敷地面積 15,616.97m2
■建築面積 8,619.94m2
■建築延床面積 62,084.16m2
■建ペイ率 55.19％
■容積率 299.83％
■構造・規模 鉄筋コンクリート造、地上15階建、地下1階
■住居専有面積 75.10m2〜114.78m2
■間取り 3LDK〜4LDK
■駐車場 529台（来客用駐車場3台含む）、月額使用料未定
■サイクルポート（屋根付自転車置場） 526区画
■バイク置場 35台
■管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に管理を委託
■管理費等 未定
■管理会社 株式会社長谷工コミュニティ
■分譲後の権利形態 敷地：専有面積割合による所有権の共有、
　　建物：専有部分は区分所有権、共有部分は専有面積割合による所有権の共有
■建物竣工予定 平成20年2月下旬
■入居予定 平成20年3月下旬
■販売予定時期 平成19年3月上旬
■売主　双日株式会社
　　　　株式会社中央コーポレーション
　　　　東レ建設株式会社
　　　　セントラル総合開発株式会社
　　　　三交不動産株式会社
　　　　株式会社長谷工コーポレーション
　　　　明和地所株式会社
■設計 株式会社長谷工コーポレーション エンジニアリング事業部
■施工 株式会社長谷工コーポレーション
■販売提携（代理） 双日リアルネット株式会社
■販売提携（媒介） 株式会社長谷工アーベスト

江東区北砂のＪＲ小名木川貨物駅跡地に誕生する全526戸。
同じ敷地内にはイトーヨーカドーも作られるとのこと。
江東区北部では久々の大型物件、注目を集めそうです。

住宅情報ナビ
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010C01C00011...

建築物環境計画書では「（仮称）江東区北砂２丁目第Ⅲ街区マンション」となっていました。
http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/list/area/108_koto/060092.h...

買物便利な場所だが駅から遠すぎる。
バス利用だね。ＬＲＴ計画は事実上中止だし。

売主が７社、なんか利害関係が複雑なのか？
実質徒歩15分〜20分で80㎡が5000万円くらいと若干高め。（新価格なら妥当か？）
明治通りから若干奥にあるので騒音も激しくないし、日当たりも問題ない。
ヨーカ堂と隣接しているのをメリットとして捉えるなら検討対象かな。
ところでこんな大規模商業施設が出来て砂町銀座はどうなっちゃうの？

隣接地に医療施設できるけどマンション住人に対する特典等があるといいのですが。例えば優先予約とか順番が来るまで自宅にいられるといった物件が埼玉にあったのでそういうのあるといいと思うんですけどホームページ見る限りなさそうですねえ。

明治通りは主力路線の「都07」系統をはじめ、複数の系統が走っているので、
都バス利用も便利でしょう。
http://tobus.jp/cgi-bin/pcsearch.cgi?act=pro02&sel=character&f...

こちらの方がよかった。「北砂三丁目」です。

http://tobus.jp/cgi-bin/pcsearch.cgi?act=pro03&sel=character&f...

駐車場500円でこの値段なら安いのでは？！
イメージとしては白髭地区再開発に近いように思えますが、どうなんでしょう？

>売主が７社、なんか利害関係が複雑なのか？
販売不振に備えた、単なるリスクの分散かと。

>>12
価格的には、この地域では基本的にバス便だから高いようなきもするけど。
白髭地区再開発　フロンティアシティ　京成関屋６分　坪１５０万

北砂スイートレジデンス　　　　　　　西大島１２分　坪２００万
砂町の物件で同規模だと２０００年発売
東砂コスモ２１　ザーガーデンズ　　　大島駅１７分　坪１４０万

運河が多いので駅まで起伏が激しく、年を取ったら、歩くのきついよ。西大島まで実質徒歩２０分。
フィットネスクラブなんか必要なしだな。

でも江東区は全体に上昇していますからね。お得だったのは２年前まで。
６年前と状況は全然違うと思います。

コスモ　ガーデンズフォートは場所がいまいちだから当時でも相場より
安い値付けだったから比較はできないと思うけど。それにしても北砂で
あの価格はちょっと高いような気がする。南向きも少ないし。

やっぱ複合施設が揃ってるってことで少しはプラスαがあるのかもしれませんね。
それなりの設備もあるマンションになりそうですし、
今の相場の流れを考えると少し強気に着てることもあるのかもしれませんね。
その辺のプラスαを飲めるかどうかなんでしょうね！
欲しい人や今買わなきゃって思ってる人はどんどん契約してるってことです。
私は３年前に契約して今の家に住んでいますが、あの時はちょっと無理すれば豊洲が買えたのに
比較してあきらめて別の物件を購入してしまって、やっぱがんばっとけば良かったと今後悔している口です。
こういう環境の物件もそうあるわけではないので人気出るのかもしれません。

>南向きも少ないし。

南東向き３
南向き２
西向き４（厳密には西南西か、西南西と西との間くらい？）
くらいの割合でしょうか。

東京粋都（スイート）って、洒落ていますね。

>17さん
どこに住んでるのでしょうか？
豊洲周辺大型物件
パークシティ豊洲も完売。坪平均２３０万
Ｗコンフォートタワーズ　坪平均１６０万
プライヴブルー東京　　　坪平均１７０万

北砂でこの価格は新価格とはいえ高すぎでは。でも比較する対象がありませんね。
北砂は都営と旧公団だらけだからね。（敷地面積では）

あえて比較するなら、南砂町駅近くの大型マンションで、中古築浅の物件が
いくつかありますから、そこでしょうか。

完成時期が同じで大規模物件でいえば亀戸のオリックス+大京の物件と東大島の
ブリリアがありますね。亀戸のほうは施工は長谷工ですね。いずれもまだ詳細は
わからないみたいですが。でも亀戸のほうは最寄は亀戸駅か平井駅になるのかな。
ブリリアのほうも住所は江戸川区で、お互い距離的に離れているから比較になら
ないというか購買層が異なりますかねえ。

22ですが、読みにくくてすみません。

当初の予定は25階建て670戸だったのが20階建て620戸になって最終的に15階建て526戸
になったから減った分が上乗せされてるんですかね。

それぞれ、どの辺りに建つのでしょうか？　＞22さん

>26
オリックスの物件:亀戸9丁目の田原製作所の跡地です。かなり広い敷地ですね。京葉道路から少し奥まった意外とわかりにくい場所かも。亀戸駅から15分位ですかねえ。平井駅のほうが近いか。
Brillia大島小松川公園:東大島駅から京葉道路方面へ北上して首都高の下を荒川方面に向かい旧中川を超えてすぐ。小松川2丁目かな。江東区と江戸川区の境界ですね。駅から10分位かな。
いずれの物件も微妙な立地ですね。

読売新聞の記事です。2006/7/14の記事のようです。

http://www.t-yomiuri.co.jp/news/back_no/20060714_01.html

価格設定、間違ってつけたのでしょうか。１千万程高いような気がする。
大島、西大島徒歩圏内の物件（５分から１０分）が坪１６０万位だったようなきが。
砂町では、駅遠のバス便、坪単価３割位上昇、高すぎるような気がする。
しかも設計・施工が長谷工。
小名木川駅の跡地の再開発が終わったら、もうここにはなにもできないからね。

4,200万円台〜7,600万円台、75.10m2〜114.78m2なので
75.10m2・4,250万円、114.78m2・7,650万円と仮定すると、
187万円／坪〜220万円／坪となります。

２年前からともかく、今の相場ならこんなものではないでしょうか。
（江東区東西線沿線の物件相場等が参考になります。）

ちなみに、同じ長谷工施工のスターコート豊洲の平均坪単価が約200万円／坪、
三井のパークシティ豊洲が約230万円／坪くらいでしたか。

すみません、ＰＣＴについては
>>20さん
が書かれていました。内容は同様です。

そういえば、江東区が構想しているＬＲＴがもし実現すると、
いきなり駅近物件になってしまう可能性も０ではないですね。

http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/toshiseibi/7798/

東西線沿線はもともと人気があるので安くはない。新砂の物件でも強気の価格。
豊洲の物件は駅から１０分以内ですね。
ここの物件の仕様はどうなるのでしょう。プラス材料（自走式駐車場、サイクルポート、オール電化）、不安要素（長谷工設計・施工、床暖房オプションか？、直床？、３月引渡し物件）。
税金を投入した会社の土地に、税金を投入して生き生き返った施工会社か・・・・

>33
もうそんな余力は江東区にはないでしょう。税収の伸び悩みで事業削減、職員数削減、職員給与削減でそれどころではないな。ＬＲＴの費用の出所がない。

>>33
役人の言い回しでは中止と捉えて間違いは無い。可能性は０である。
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実施についてはより慎重に考えていくこととし、「長期的な構想」として位置づけ、
環境の変化を注意深く見守りたい。

>可能性は０である。
そうかなあ。20年後、30年後でも可能性は０ですか？

０だな。

>>29

坪160万は旧価格ですね。
もうちょとない値段かも。

>>33

LRTはできて欲しいけど（亀戸住民なので）ちょとなさそうですね。

70㎡弱で2千万台のお部屋はきっと低層階とか日当たり悪いとか
その物件でも一番難がある環境なんじゃないんですかね。
チラシにある3LDK 2900万円〜 みたいな。
Gスクエアの前にはデッカイのが出来るんですか？
確かに出来てもおかしくない立地ではあるけれど、
そしたらちょと辛いですね…

>>40
あの駐車場には建設計画の看板はかなり昔から掲げられていますが、まったく
動きがありません。南面はシェルゼと同じように親水公園なので、マンション
立てる価値はすごくあると思いますが。

中古が多いのは世帯数が多いってこともあると思いますが、南向きはあまりで
ないですよね。

そろそろMRできててもいいと思うんだけど、それらしい建物が近所に見当たりませんねえ。

>>43さん
気分的には慌しい師走を避けて、１月中旬からのオープンでもよくないですか？

ＭＲは本当は現地にあるべきですよね。

それにしてもイトーヨーカドー、なかなか着工しませんね。スイレジ完成よりほぼ半年前にオープンなのに。まあ、マンションと単純に比較はできませんが。南砂ジャスコもあっという間にできた記憶がありますし。

MRは、そろそろどこかで建て始めてないと1月にオープンすることもできないんじゃないですかねえ。

マンションも計画通りなら旧価格で75㎡・3200万円〜ということだったろうに。
（同様な規模の南砂町駅2分のFが75㎡・3600万円〜だったことから）
旧価格で買い遅れた人は、1000万円・20％以上のUPでも買う人はいるんだろうな。

ここは長○工仕様で都営新宿線徒歩12分（UP/DOWNあり）。
Fは二重床・直壁・逆梁アウトフレーム・ハイサッシュ・高級的内装で東西線2分（快速停車なし）
今更、旧価格のことをいっても仕方がないが、F（20階建て）が75㎡3600万円〜4600万円と比較すると
ここ（15階建て）は75㎡で3000万円〜3800万円が妥当だったところ。
2年竣工が違うだけで75㎡で4200万円〜5000万円だろうから1200万円30％以上のUPだろう。

まず西大島駅のホームが深い、駅の出入り口の頑丈な扉をみればわかると思うが、荒川の水位より低い土地なんだよね。駅から小名木川の橋までが坂道できつい。丸八よりましだが。そこまで約１０分。そこから住宅建設予定地まで行けば１０分。ドアtoドアで駅まで３０分だな。
もともと北砂という住所だけで、安かった。
駐車場が自走式で、最高値更新ですかね。（自走式駐車場が出来る場所は元々安い）