二子玉川ライズ　タワー＆レジデンス Part11

＞それ以外に２期一次の売れ残りがまだ３８戸ある訳です。

適当な説明止めようよ。2期販売（2期一次）は30戸だったんだよ。どうして38戸余るのよ？。

JJナビに1期2期　38戸って書いてあるじゃん。1期と2期の残りだよ。

今出てる価格では売れんだろうな～
80平米で１億近くなんて、誰を対象にしてるのやら。
この地域ではプチ・バブリーなとき以外は、８~９０００万越えたら苦戦してんのが普通じゃないの。
それをこんなたくさん供給して・・・どうすんのかいな？

とにかく全然釣れてないというのが実態です。

どうしてここの販売員さん、しょっちゅう変るのでしょう？
減らされているの？それとも単純に担当者変更？
名刺は素敵ですね！センスあるぅ！

そういう考え方もある

Ⅱ－ａ街区は、水と緑あふれる人工地盤上のオープンスペースとともに、低層部に商業機能を配置し業
務・宿泊機能及び文化・余暇機能等が集積した複合街区として,整備する。 2009.05.15.20:47 1086

もう少しってどれくらい？

世田谷区アドレスのマンションでこの価格はないよねー。市場価格を無視した高値で買う客はそうそう
いないということですね。

今年度末でしょうね。

ないね。

完売されたら電車乗れん、、、

2004年の中古になってしまうが、110ｍ2クラスでWC２つある、
千代田区一番町アドレスのグランドヒルズ一番町あたりも圏内になってくる・・・
内装や建築クオリティは明らかにこちらの方がよく見える。
最寄り駅、半蔵門3分、麹町4分。
散歩は皇居周辺で、買い物は銀座。

野村不動産プレミアムマンション
http://www.nomu.com/premium/index/action/CatalogDetail/?id=836

あまりにも根拠のない情報が飛び交っているので情報のお裾分け。

・Ⅱa街区の発表なくして値下げはありえない
・発表までは現状のペースも想定済み
・なので特に焦りはない
・２年後のⅠ街区オープン後に売れ残った物件から段階的に価格を落とす戦略
・手持ちの切り札使わずして値下げはあり得ない

先日、某ログハウスの会で出会った方からの情報。
生きた情報はネットで検索しても出てきませんよ。

正直、ここだけではなく城南エリアのタワマンの在庫状況が気になってきましたね。景気が底を着いたということで今後順調に推移していくことを願います

Ⅱa街区の主管事業者も東急。自ら塩漬けにすると思いますか？

420
お得意の箇条書きですか？
聞かれてもないのに自分で勝手にソースを披露したり
懲りないひとですね

↑御自分を信じて購入されては如何ですか？

>>420さん
>>423さん

納得感は非常にありますね。
たしかに、値下げというのは最終手段ですから
東急に手持ちのカードがある限り常識的に考えて
値下げは当分先でしょうね。
通常の物件であれば後からプラス要素が出てくる
ことはないので、これがライズの特異性とも
言うべき点なのでしょう。

>>420
>>423

説得力がまったくありませんね。
たしかに、値下げというのは最終手段ですから
販売戸数899で契約数284戸の現状は常識的に考えて
完売するには値下げするしかないでしょうね。
通常の物件であれば後からプラス要素が出てくる
ことはないですし、
隣に何が建つかわからないで販売中というのはライズの特異性とも
言うべき点なのでしょう。

値上げリスクもあるということですか？

値下げしないですよ、ここ。
待ったところで変わらないです。少しづつ少しづつ売れていくからです。
一気に販売対象住戸を増やさないのもその理由です。
この先も同じやり方の繰り返しで販売対象住戸を小だしにしていくと関係者から聞いています。

＞　販売戸数899で契約数284戸の現状は常識的に考えて完売するには値下げするしかないでしょうね

まあ、これが常識的な感覚でしょう。

後からプラス要因にIIaがなるかもという期待をしている人もいるのでしょうが、その一方で中古化していくんですからね。またバブルが起きるのを期待するのは自由ですけどね。

現実路線でいこうよ。

＞434

そのとおり。売れ残ったら住民が負担しなくてはいけません。
だから、みんな売れてほしいと思っているんですよ。

そんなわけないでしょ。

管理費、修繕積立金が不足したらだれが払うのでしょうか？

売り主？売り主は売ったら終わり。２年程度は面倒見るかもしれませんが、管理組合に押しつける契約になっているでしょう。

ソースはたくさんあるのでご自身で調べてみてください。

http://www.google.com/search?ie=UTF-8&oe=UTF-8&q=%E5%A3%B2%E3%...

売主は売り切るまで売れ残り分の所有者で、管理費等の支払い義務があります。確かに売主自身が破産等の状況になるとややこしくなりますが、そうでない限り問題はないでしょう。そういう意味では、売主の財務上の体力には留意する必要があります。ここは？

完成するかどうかも怪しい

だいたい駅近でもなく何がこんなに価格を吊り上げてるんだ？多摩川が近いから？年に一度の花火が見れるから？今後どうなるかわからない高島屋があるから？

ケチつけてまで欲しい人がいる人気地域だからですよ。

>>420
>>423

の書き込みを受けてか、ネガの無茶苦茶な投稿が目立ちますね。

売れ残った物件の管理費、修繕積立金は住民が負担？？？
完成するかも怪しい？？？

＞ネガさんがどんなウソを書き並べようと、この掲示板にわざわざ
＞書き込みに来るということ自体がこの物件の人気を物語って
＞いるのですよ。

>>435
あなた頭は大丈夫ですか？管理費の仕組みをなにもわかっていない素人のようですね。
マンション購入に際し、もう少しいろいろ勉強なさってはいかがでしょうか。
のちのち失敗しますよ。

あなたマンションを購入するのは初めてですか？

ここを購入する方は何が魅力だったんですか？
真面目にお願いします。

唯一無二のコンランマンション

＞ネガさんがどんなウソを書き並べようと、この掲示板にわざわざ
＞書き込みに来るということ自体がこの物件の人気を物語って
＞いるのですよ。

↑これ自体がウソでは？

販売状況がすべてを物語っています
瞬間蒸発的に完売させてから人気の高さを誇ってください

>>434
法的には、売れ残り住居の管理費を入居者が代わりに払うことはありません。
誤解していらっしゃると思うのですが、管理費は契約時に決定にはなりません。ずっと固定額でもありません。
建前は管理組合が管理費額を決めることになっていますが、入居者に専門家が必ずしもいるわけではないので、管理組合は管理会社の見積もりをそのまま受け入れるのが通常です。
また、管理会社は売主の系列なので、売れ残りが多ければ、売主の負担を軽減するため、管理会社は別の名目で管理費改定（値上げ）を提案するかもしれません。
販売住居の半分が売れ残りになれば、管理費が契約時の見積もりより増加する可能性はかなり大きいでしょう。
ちなみに、ライズの管理会社は東急コミュニティーに決定しており、東急コミュニティーは東急不動産の連結対象子会社です。

人気があれば、どんなにケチをつける人がいようが、買う人は買いますよ。契約数に現れますよ。
半年も販売していて、契約住戸たったの２８４しかないんじゃあねぇ。
書き入れ時のゴールデンウィークに売れたのがたった３戸じゃあねぇ。

埼玉には、売れ残り住戸の管理費を入居者が代わりに払うマンションが存在しましたよ。
売主が売れ残りを見越して、契約書に特約を書いといたんですって。
同様のマンションが幾つ有るか知りませんが。

>>443
ずいぶんな言い方ですが、失礼ながらあなたの年齢は？

小規模なマンションなら目立たず値下げして徐々に売ることもできるだろうが、この部屋数ではな・・・
期をわけてといっても気の長い話。

今のペースだとワンフロアに１～２世帯なんてことになりかねない。
管理費とかの問題もあるけど、新築ゴーストマンション？？？って、戸の規模だと治安上も問題ありそう。
そうなるとますます希望者が減りそうだよね・・・

私は買って良かったですよ。

不況だから欲しい部屋が抽選なしで買えましたしね

>>454
買わない人が心配しなくていいんだってば･････。
買わないくせに文句ばかり言っても意味ないよ。
買わないならともかく買えない人が書いているのだとしたら悲しいだけだけどね。

>>456
永久前向き検討者が余計な口挟まなくていいんだってば･････。
買わないくせにお世辞ばかり言っても意味ないよ。
薄給販売員だとしたら論外ですね。

前向き検討者がいつまでも購入の意思を固められないのはなにか引っかかる致命的な問題があるからですか？

>453さん

実は私も欲しくて欲しくて仕方なかったのですが、
お金が全くありません。
私に出来ることはといえば、掲示板で検討者に
嫌がらせをして憂さ晴らしをするくらいです。
同じ気持ちが分かるもの同士、仲良くして下さい。
それにしても、本当に悔しいですね。
その気持ちよく分かります。

無抽選で契約できて喜べるのだろうか。
それほどまでに人気のない住戸だと売主に折り紙つけてもらったわけだから。
10年後とかに住み替えで売りに出しても、買い手がつかないだろう。
売れ残りを値下げなしで買うのと変わらない気がする。
そんな住戸ばかりのマンションで安心して住めるのだろうか。

その調子です、同じ気持ちを分かつ友よ。
もっとこの悔しい気持ちをぶつけるのです！
欲しいよ〜、欲しいよ〜と心で叫ぶのです！

あほらしいから本当にやめな。

ここで＊＊れば本望なんだから、ある種の老人ホームになるよ。

458さん
>お金が全くありません。
この部分は信憑性がありますね（笑）

国分寺崖線から見るライズ、一句浮かんだ・・・

そんな柄の悪い男には見えないけどな

夜遅くの田都も危ない

ネガ子「あんな男どうしようもないよ」
ムスメ「私、知ってるわよ。あなたも好きなんでしょ。いつも、影で写真眺めているの知ってるんだから！」
ネガ子「な、な、何言ってんのよ。私があんなブッサイク好きになる訳ないじゃない！」
ムスメ「じゃ、聞くけど、なぜ、あなたは彼のファン倶楽部に入って毎日のように掲示板を眺めているの？」
ネガ子（内心：な、なぜこの子はそれを知っているの！？汗）
　　　「そんなの、たまたまよ。間違って違うページに入ってしまったのよ。ほほほほ。」
ムスメ「そう、ならよかった。私、彼と付き合うことにしたの」
ネガ子（内心：え”っ！？ そ、そ、そんな。彼のこと私はこんなにも愛しているのに。毎日、毎日ネットを
　　　 チェックして１日だって彼のことを思わない日はないのに。ムキ～。）
　　　「絶対、絶対、あんな男はやめた方がいいわよ。お願いだから私の言うことを信じて。」
ムスメ「いやよ、ネットばかり見てるあなたに何が分かるって言うのよ」
ネガ子（内心：ムキー。絶対に別れさせてやるわ。あることないこと、ウワサしてやるわ。
　　　 そして、いつか彼は私のもの。ほほほほ、ほほほほ）

みたいな。ネット生活楽しんでくださいな。

いやいや、そんなあなたが相当中毒

興味本位の質問だけど、ネガさんって何したいの？
文章からはとうてい購入者層には思えない。
かと言って、ライズに興味ない人がここに毎日のように来て執拗にネガを書くとも思えない。
果たしてその動機は如何に！？

一週間誰とも話さずにいたらネガの気持ちわかるよ。

バイトでしょ。

一週間で一戸も売れなかったからといって八つ当たりしないで下さい。

>>471
ネガが執拗だという感想はそれ以前に自分も執拗に掲示板を眺めに来なければ決して生まれてこない感想です。
あなたこそ何がしたいのですか？
契約したんですか？
検討中なら購入の決断を下せない理由はなんですか？

あなたのような前向きな検討者がこの板だけでも相当数いるはずなのに、ちまちま小出しで売っているのはなぜだと思いますか？
（こういう質問には黙っちゃうんだよねぇ～）

>>475
検討者は興味があり検討のため、見にくるです。対してネガの動機は、何ですか？

ネガの相手しちゃダメだって。言ってること何一つロジカルじゃないんだから。

＞ネガが執拗だという感想はそれ以前に自分も執拗に掲示板を眺めに来なければ決して生まれてこない感想です。

掲示板なんだから、過去にさかのぼって見たらいかにネガの書き込みが執拗にあるか一発で分かるのに、
それこそ自分視点でしか物事を見れてないから軽率に「決して生まれてこない感想です」なんて言ってしまう。

>>420,>>423 のもっともな意見に対して何一つまともな返答がない。いい加減なネガはいくらでも書けるけど、
いざ、まともな議論になると矛盾点どころか何が言いたいのかさえ分からない。
議論する価値ないって。

なるほど、一週間誰とも話さないとそりゃ掲示板でも人との接点が欲しくなりますね。
適当に探したらここの物件がヒットしたということですね。
GOOGLEでも上位に出てきますもんね。

ネガさんの動機は何ですか？

>>477
ちまちま小出しで売っているのはなぜだと思いますか？
ロジカルに答えてください。

いつも言い負かされてますね。
過去ログ全部読むヒマヒマ星人の視点なんて理解できませんね～。

ここ本当に徒歩６分？
もっとかかりそうだが・・
マンションはＥＶの時間があるからプラスしてトータル１０分近くかかりそう

↑
こういう率直な感想や意見もネガになるのかな？
これでもネガに見えるなら、ここ覗いてないでもう買えばいいのに・・・
決められないのかな？

>>420

『某ログハウスの会で出会った方からの情報』が根拠のある情報ですか？
マンションとログハウスにいったいどんな相関関係があるといえるのでしょうか？

『生きた情報はネットで検索しても出てきません』とネットで情報発信している時点で自己矛盾している。
おかしいと思いませんか？

自分の情報は生きた情報です、とは言ってないんだから矛盾はないかと。

自分の情報 ＝ 『某ログハウスの会で出会った方からの情報』が根拠のある情報 ≠ 生きた情報

意味無い情報

>>423

「第2期事業（Ⅱ-a街区／事業主体が異なります）は未定です。Ⅱ-a街区の建築計画は現在未定ですが、将来建築が行われる予定です。」

これはライズの公式サイトに書かれている注意書き。

東急が本気でライズを売る気であれば、Ⅱ-a街区の事業主体がライズの事業主体と同じであることを示して、検討者の不安払拭に懸命になるだろう。
しかし、逆に「事業主体が異なります」と明記している。
Ⅱ-a街区に、ライズ購入者とってに不利益なものを建築するかもしれないことを示している。

また、「現在未定ですが、将来建築が行われる予定」とはなんとも間抜けな表現だが、建築が行われるまで長期間になるかもしれないことを故意に示している。

繰り返しになるが、東急が本気でライズを売る気であればライズ検討者に不安な表現は極力避ける。
にもかかわらず明記しているのは、可能性が現実のものになってもライズ購入者からの抗議は一切受け付けないという法的事前対抗手段である。

ＭＲでⅡ-a街区に建築できないものが建つと平気で説明しているのを見ても、東急は都市計画変更に5年や10年かけてもよいと考えていることの表れ。

1985年に二子玉川園が閉園になってからはや24年。
Ⅱ-a街区が5年や10年資材置き場になっても、東急にとっては痛くも痒くもない。

塩漬けになって困るのは、東急ではなく、実はライズ購入者。

Ⅱ-a街区に何が建築されるのか。いつ建築されるのか・・・・・・・どうやらこの２つが今後の売れ行きを左右するキーになりそうですね。

Ⅱ-a街区計画が顕在化されないと不安感は増すばかりでしょう。
２階部分でデッキで駅前からマンションまで繋がるとのことですが、まさか
資材置き場のまん真ん中をデッキが走る訳でもなく・・・・・・・。

駅からの家路がイメージができないのは事実です。
売り主は説明責任があります。

わたしも大量売れ残りが安値販売されるのを待って、夢でなくて現実を安く買う価値があるかを検討します。

ライズそのものもいつ竣工するか全く未定ですしね。
怖い怖い。

武蔵小杉のパークシティは1800戸即日完売とも聞きました。

武蔵小杉は、いずれ副都心線とつながるからね。横須賀線もだっけ?
将来性があるかどうかでは、二子玉川よりも有利かもしれないですね。
その点を購入者が判断しているのでは?

>>496
残り５戸の超割高部屋と比べて、同じだと言われてもね、
説得力ないよ！