ウェリス代官山猿楽町ってどうですか？

ここじゃありませんが、安いからと半地下の物件を検討してた時の話です。
悪いこと言わないから止めときな、って。
確かに、リセールのときに買手がつかないと困るな、と思って止めました。
そういう意味では一般論ですが、ここでも当てはまるだろうと思いまして。
ここは違うよっていう話であれば、是非ともその理由をお聞かせください。

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地下室の話はもういいですよ。

ここ、地下室以外はいくらくらいなら買いですか？

三田や西麻布は結構安かった、安いですよね。アベノミクス前プライスと言いますか。ここは、アベノミクスプライスな気がします。

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アベノミクスプライスというより、この物件は、ロケーションや設備、さらには希少価値等でプレミアムが付いたプライスということではないでしょうか？言い換えれば代官山(猿楽町）というブランドの価格です。そしてそのプレミアムを払える人、或いは払ってもここに住みたいと考える人が購入するということです。

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＞197さん
31戸っていう中途半端な販売戸数からして、買手さんが決まっている部屋だけを売り出してるんだと思いますよ。
思った以上に売れ行き好調、と見ましたが。どうでしょう。

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このサイトは、特定物件についての情報や意見交換の場である、という本来の観点に立てば、ただ一般論を論じるより、例えば、一般論はこうだがこの物件は、実際に現地を視察したら、これこれこういう理由でその一般論は当てはまらないと感じたとか、やっぱり一般論が当てはまると感じたとか、そういうコメントがありがたいですね。

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地下室マンションって、雨が流れ込みやすそうですが、大丈夫でしょうか？

世田谷かどっかに悲惨なマンションがあったような。因みに、一度惨事が起こると、地下室以外も、資産価値は相当に落ちるみたいです。

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ゲリラ豪雨の様なときに排水機能をチェックされたらいかがですか？百聞は一見にしかずだと思います。その世田谷のマンションがどのような土地だったか分からないので判断のしようがありませんが、少なくともここの土地は低地や谷ではないですから、大きな水の流れは低い方、つまり目黒川や渋谷の方へ流れて行くのではないでしょうか。

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現地、道路面の入口について。右側は、いきなりの長～いスロープで地下に行き、並行して左側には階段もあり。エントランスは、見えないように、地下を左に折れた場所にエントランスがあるみたいな？逆に、ここの住人さんが、ベビーカーだとか車椅子などで出かけようという場合、負担になるような長さの直線のスロープ、危険は感じた。二層分を下がるのか？

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1層分か1層分弱じゃないですか？ベビーカーは問題ないでしょう。特にハンドブレーキ付きのモデルであれば下りも大丈夫そうです。車椅子についてはよく分かりません。

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いまどきバリアフリーじゃないマンションなんてないでしょうに。

どこかに別のエントランスとかあるのでは？メインのエントランスが使えないのは可哀想だけど。



あと、ベビーカーは、買い物袋ぶら下げたりで、結構重くなるので、坂道は怖いよ。反対になって、自分がさきに下るかたちでやれば、事故は少ないと思うけど。

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レジデンス三田みたいに盛り上がるスレがある一方、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/351269/all/

ここは閑散としていますが、スレの盛り上がり具合と
マンションの人気具合は、一致しないとの理解でよろしいでしょうか。

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物件の人気具合というよりも、外野席の野次馬や冷やかしが入りやすいか入りづらいかの問題では？高額で非庶民的な物件には入りづらいのかも。

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今日はいっていたザハウス南麻布の地下メゾネット住戸も、カーテンおろして壁がみえないようにしていました。

まぁ、そうなっちうよね。でも、本来であれば最大の売りであるはずのリビングからの風景をカーテンで隠さなければならないとは…。

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リビングなら、普通はレースのカーテンをおろしてるのではないですか？

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昨日終わったはずの第1期の販売状況はどうだったんでしょうか…？

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そろそろ野村さんが鉢山町物件を出してくるよ。
だいぶ出来上がってます。

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野村のは土地がちょっと狭いからなぁ。間取りがどうなるか？あとは駐車場ですね。台数が少なく機械式がメインとかになりそう。サンウッドの駐車場なんて、冗談としか言いようがない。この辺の物件を狙ってる富裕層がどんな車の趣味をしてるか分かってると思うけど、やっぱりあの敷地じゃ無理なのね。ま、ウェリスほどの駐車場は、今後恐らく出てこないでしょう、こんな一等地では。

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＞そろそろ野村さんが鉢山町物件を出してくるよ。

No.218さま、または、詳しい方、教えてください

これは、新しいプラウドなのでしょうか？

場所は、プラウド代官山の近くですか？

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第一期の販売状況わかる方教えてください。

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野村の新しい物件は、鉢山町9番、東京バプテスト教会の裏手あたりですよね。

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＞221
HP見ると先着順は4戸だけみたいです
31－4＝27戸が第一期で売れたということでしょうか？

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今時、S造のマンションなんて賃貸マンションしかないでしょ。

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RC造でしょ、ここは。

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野村の情報、なかなか出てきませんね・・・

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昨日野村さんのところを散歩がてら拝見してきました。ここは、西郷公園の向かいにある橋の下から見えるところにあり、低地なのかなと思いましたが、盛り土なのかそもそもここだけ土地が高いのか、全面道路からいくばくか高台にありますので浸水の心配はしなくてもよいかもしれません。設計及び施行を担当されているところが、大手ゼネコンではなかったようですが、かなりゆったりとした作りで、工事現場の入り口正面の敷地に十分なスペースがあり（車寄せかしら？）右手に建物が建っていました。コンクリートは打った後ですから、建て終わるのはそんなに時間かからないと思いますが、、、何かおそだしする理由でもあるのですかね？この近辺の新築ですと、立地的にはサンウッド、ウエリス、野村、阪急の順番でしょうか？分譲かどうかはわかりませんが、猿楽小の近くの建築現場も集合住宅の立て看板がございました。この辺りは、中層・低層のラッシュ時期かもしれません。ま、いずれにしろ、この辺りをご検討されている方々は、ここの現場を一度見学にいかれることをおすすめいたします。

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227さん、私も現地を視察する予定でしたが、貴重な情報ありがとうございました。色々な書き込みがありますが、こういう的確な書き込みはありがたいです。

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私は中目黒に住んでいますが、この前代官山を散歩した時にこのマンションの前を通りました。
外観だけでも高級感が伝わってくるマンションですね。
立地も申し分ないし、ここを購入できる人が羨ましいです、正直。

私は１億程度しか持ち合わせがないので、残念ながら購入は見送りです。

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上階を買える人は別として車いらない、仕様、日当たり
拘らない人にはやや高めの坪単価もアベノミクス考えたら
いいかも知れません。
私は一階であの庭の狭さに落胆、却下しましたが。

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部屋によって多少評価は分かれますが、設備、仕様、駐車場、外観など総合的にとても特別な良い物件だと思います。サンウッドやプラウドとは明らかに一線を画していると思います。したがって、価格もあれぐらいはするでしょう。なかなかこれだけの物件は出てきませんから。ただこの場所は、T-siteの集客力が故に、高級住宅街の色が薄れ、商業地域の一部のようになってきた印象を受けます。言い方は悪いですが、近所に様々な階層の様々な人間が大量に訪れて来ますので、どうも落ち着きや以前の様な品格が感じられないのは私だけでしょうか？もしこの建物が他の閑静な高級住宅街と呼ばれるエリアに建つのであればもの凄く興味が湧くのですが、その点が残念です。

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狭い部屋のモデルルームは見ていませんが、最上階のモデルルームは、オプションもあるけど久しぶりに見た良い物件でした。三井の赤坂のPMも見ましたが、代官山の方か全然良かったです。ただ、立地の割には坪単価があまりにも高過ぎたのと、割高でも欲しい物件かというと、そこまででもなかったので見送りました。

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モデルルームに行ってきました。
現地で幾つかお部屋を見せて頂きました。


良い点

立地
渋谷区猿楽町。
蔦屋書店・代官山T-site駐車場に隣接。
四方を道路に囲まれた独立した敷地。
いかにもな雰囲気。
旧山手通りから1本入った住宅街。
第二種低層住宅専用地域。
周囲に高い建物はなく、圧迫感が少ない。
代官山駅　徒歩5分。
地盤のよい高台。


共用部仕様
アーキサイトメビウス設計協力の外観はシンプルで前評判ほど悪くない。
個人的には落ち着いていて好み。
エントランス→エレベーター→各住戸の動線は重厚な雰囲気で素晴らしい。
エレベーターは2基。
全44戸に対して駐車場52台。
地下駐車場でしかも自走式平置き駐車場が38台。驚異的。
各階にクリーンステーション（ゴミ捨て場）を設置。
トランクルーム全戸分設置。
共用トイレは地味に便利。
24時間有人管理。
キーを鍵穴に差し込まなくて解錠できるスマートキーシステム。
免震や制震ではないが、耐震等級2級。
施工は鹿島建設。

　
専有部仕様
各住戸玄関の外、アルコーブ部分の壁まで天然石使用。
天井高最大2760mm。低層にあるまじき高さ。
全居室＋キッチンに天井カセット型エアコン＋床暖房。
床はフローリングを一切使用せず、天然石・タイル・カーペットの仕上げ。
壁・天井もクロス張りではなく塗装仕上げ。
水回りの仕様も十分。
食洗機・浄水器・ディスポーザー・浴室乾燥機はもちろん、
浴室テレビ・タオルウォーマー・ビルトインコンベックまで標準。
Villeroy& Boch の洗面台は初めて見たなぁ。
内装の至る所で天然石・天然木をふんだんに使用。
　


良くない点
　
立地
ネームバリューなら代官山町の方が上か。
最寄り駅は代官山。日常で使う商業施設は多くない。
決して便利とはいえない。
土地柄、大型スーパーなどはない。
蔦屋書店・T-siteが深夜まで営業しており騒々しさもある。
隣接の駐車場に将来的に建物が建つおそれがある。
四方道路とはいえ、ほとんどセットバックのない窮屈な配棟。
　

共用部仕様
共用設備はラウンジ程度。
コンシェルジュは個人的には全く不要。
前面道路から玄関まで長いスロープを下る。
ベビーカーや車椅子にはしんどい。

　
専有部仕様
バルコニーが致命的に狭い。
しかも洗濯物は外干し禁止の模様？
1階は完全に地下。
風通しや湿気は昨今の空調ならカバーできるが、日当たりや水捌けは気になる。
間取りは整形だが縦長の部屋が多く、好き嫌いが別れるところ。



販売価格
すでに販売されているため、販売済みの価格は不明。
販売中では、
3階　北東向き　100平米が14,900万円。坪単価492万。
3階　南東・南西角　150平米が32,500万円。坪単価715万。

1階・2階はほとんど売れてしまった様子。
1戸だけあるメゾネット（1階・2階）は販売中。
135平米で21,700万円。坪単価530万。

高いね！！

管理費は平米あたり510円。
共用設備がほとんどない割には高い。
やっぱりコンシェルジュは不要だよ。

まとめ
バルコニーを除けば、仕様は素晴らしい。
ザ・パークハウス　グランよりも上等。
パークマンションに比肩するほどに感じた。
低層で2760mmの天井高は凄い。
『ぼくのかんがえたさいきょうのまんしょん』って感じ。
予算が1億円前後なら、仕様の良さで購入希望者は多い。
2億、3億出せるならあえて選ばない。
そんな感じ。

高輪や有栖川よりは妥当性のある値付けかも？？

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【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

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高輪はひどかった物は良かったが

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低層で2760mmの天井高は本当に魅力的ですね。233さんのコメントを読んでいたらモデルルームに行きたくなりました。
貴重な情報をありがとうございます。

ただ、テラスをなぜあれ程狭くしたのかは疑問が残るところですが。。。

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その疑問が解けたところで、広さは変わりません。テラスの広さが買う買わないの決め手ならどうしようもないですね。でなければ、あとは総合的に判断して細かなマイナス点には目をつぶれるかどうか。

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233の投稿に重複しますが、浴室は素晴らしいです。1822のゆったりサイズにバスタブはジェットバス、おまけに防水TVまで標準装備。それから、100㎡超の物件にはトイレが2つあるのがいいですね。

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ここより、隣のサンウッド代官山猿楽町のほうが代官山らしい立地で、仕様も可変性高く、価格げ適切と思いますが如何でしょう？

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立地はこちらより静かなのは確か悪くないですよね。
但し圧迫感、駐車場の問題、価格はここより劣る分
仕様は普通のマンション並みに低く問題も多いです。
そして今やモリビルとは無関係なデベの不安も大きいです。

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代官山周辺では、センチュリーフォレストが飛び抜けていますね。

正直、ここは、外観もぱっとしないし、規模も小さいし、煩い商業施設の隣だし、誰が買うの？という感じ。

地下住戸がある高級マンションなんて、聞いたことないよ（高額マンションはいくつかありますが）。

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あああのラトゥールに圧倒されてるやつね

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お金があって物件を気に入った人が買います。

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センチュリーフォレストなんか比較にならないでしょう。竣工後の売れ残りのプレミア部屋見たけど、プレミア感もあったわけではなく普通のマンションでした。また、隣のラトゥールのエントランスが立派過ぎて、むしろ賃貸で隣に住みたくなりました。ウェリス代官山は、ウェリスのネームバリューは落ちますが、建物グレードは良いと思います。

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グランツオーベル南平台が一番。福山、今田在住

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芸能人が住んでいるマンションなんか、いくらでもあるよ。福山はもう住んでいないし。それに、某テレビ番組で西川に、あそこは事故物件扱いになっているみたいなこと言われてしまったし。

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グレードはセンチュリーやウェリスより確実に上。西川なんぞ完全な事故物件に住んどるがな

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グランメゾン白金台 浸水乙

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私もこの界隈だと新築ではないけど、グランツオーベル南平台が一番良いと思います。売りや賃貸に出されているのは、狭い部屋や半地下ばかりで200平米超の部屋が中々出てこないのが残念です。

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セキュリティーやグレードは確かに良いね。でも200平米超でその条件だとかなりの額になりそう。売りはめったに出ないけど。まあ、狭いといっても全部屋最低でも100平米は優に超えているし、１階は目隠し用の壁と植栽が異様に高いだけで、道路よりは上にあるからね。

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