ザ・パークハウス 杉並和田ってどうですか？

>>548
バスは中野車庫から中野、新宿、渋谷、永福町に行けます。
方南町からだと上記に加えて阿佐ヶ谷、新代田行きがあります。

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549,550,551様情報をありがとうございます。548です。
方南町始発になっても座れそうとのことで良かったです。
MR に向かう時と帰る時は3両編成だからか休日だからか沢山人が乗る印象があったものですので地元の方の情報がうかがえて良かったです。
バスは方南町からのほうが行き先が多いのですね。
富士見町でも中野車庫から4方面へは出向ける事がわかって良かったです。
皆様の情報も検討材料にさせていただこうと思います。

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早いもので最終期の販売が迫っているんですね。
竣工予定が最終期の販売時期と重なるので、うまくいけば現地見学もできるかも？
＞547さん
古くからこの土地を知る親御さんのお考えに賛同しておかれた方が良さそうですね。
大切な資産を守る為にも備えあれば憂いなし、だと思います。

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現地見学とか可能なんでしょうか。
実際の各階からの眺めなどが見られれば比較しやすいし決めやすいですね。
購入した方々の内覧はだいぶ先なのでしょうか。
その日まで見学を待って売れ残りしかないと困りますし皆さん実際の眺めを見られては購入してないので見学できたらラッキー位に思っているほうが良いですよね。
ルフォンの3次も週末登録の物があるのですが、ここもルフォンも購入された方同士のやり取りがあまり見られないので情報が欲しいと思う反面購入者同士が盛り上がり過ぎているマンションコミュニティよりもかえって住人同士の付き合いが薄くて楽なのかななんて勝手に思っています。

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神田川は最近はそれ程水位も上がらないし溢れるリスクはあまり無いかと思います。
杉並区で本当に怖いのは善福寺川の蛇行エリアの川沿いですね。
堀ノ内の善福寺川沿いの友人宅は実際10年前の杉並集中豪雨で床下浸水しました。
都心に近く駅徒歩2分でありながら閑静なのは希少と思いますので
その辺りで妥協するといい物件なのではと思います。

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貯水施設ができてめっきり浸水の話も聞かなくなりましたが、その昔は
数年に一度はニュースで放送されるような浸水が起きていました。
うちは少し離れた坂の上なので全然関係なかったのですが、そういった
事情は土地勘がない人にはわからないものなんです。
具体的には何があったかというと、ニュースで同じ町名が流れるたびに
心配した地方の親戚から電話がかかってきていました。
当時はインターネットもなく、ニュースや新聞から漠然とした情報しか
入らないため仕方がなかったとは思います。

貯水施設ができたことも土地勘がなければ判らないですし、一般的に
土地名のイメージが改善されるには今後それなりの期間、一度も町内で
浸水被害が起きないことが重要になると思います。
最近のゲリラ豪雨は今までからすると非常識な雨量ですし、どこまで
貯水施設を信用するかということになりますね。

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環七調整池完成くらいを境に神田川は一気に水害減ったけどイメージはなかなか変わらないね
今でも特に危ないのは落合の合流地点かな
あと神田川水系上流はまだまだ整備中だけど、この辺については多分大丈夫と思う
けどやっぱり心配は無くならないからその点をどう考えるかは人それぞれかな

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私たちはここのマンションをすごく気に入っています。けれど、やはり各地で被害を及ぼしている集中豪雨はどれも記録的なものばかり・・・。営業の方には環七の地下調節池があるから大丈夫と力強く言われ、地元の方々は誰も心配されていませんよぐらいの勢いで説得されましたが、やはり不安は拭えません。これから本格的な台風シーズンが到来し、雨量が最も増える時期となります。結局我が家ではこの先一月半位の間、神田川の様子窺ってから結論を出して行こうといことに落ち着きました。

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何年かに一度水害が起こるおそれのある場所に、たった二か月足らず様子を見て、家を買うかどうか判断できる潔さにはおどろきます。
地元の人は誰も心配していないって？？ その営業は地元の人にアンケートでもしたのでしょうか。売るためには何を言ってもいいのでしょうか。

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>559
残念ながらたった一月半では氾濫可能性について何かを得ることはないと思う
この辺はここ10年とかいうレベルで氾濫してないからさ
でもこれから先もっと凄い豪雨が全く来ないとは当然言い切れない
心配で様子見を考えるくらいなら諦めた方が万一の際に後悔しなくて良いと思う
どんなに真剣に考えて決断してもやっぱり止めておけばって思ってしまうから
別の所に住んでしまえば忘れるから、やっぱり氾濫しなかった。ココにしておけば良かったなんて後悔することはないしね

気に入ってスパッと決められるなら良いんだけどね

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>560
割りと内容かぶった
ただ地元の人も実際心配してないと思う
最近の住民なら水が出たのを見たことすらないし、古くからの人も工事で最近は川が増水しなくなったなと感じてるし
でも一生大丈夫かは誰にも保証できない

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この先未曾有の豪雨がないとは言い切れない
この先未曾有の首都直下大地震がないとは言い切れない
この先未曾有の住宅火災延焼がないとは言い切れない
この先・・・

心配していたらきりがない。人生は短いです。

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少しでも気になるなら一生の買い物を決断しないほうがいいのでは？
買えるのはリスクを妥協し受け入れた上で価格と立地の良さを優先して決断出来る人のみ。
方南町の公務員宿舎跡も大手デベロッパーが60社以上が入札して
いいマンションが出来そうだし、広町住宅も取り壊しが始まった。
このエリアは今後まだまだ供給があると思いますよ。

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ん？方南町の公務員宿舎って、認可保育園になるんじゃなかったっけ？？
これとは違う？
http://www.nikkei.com/article/DGXNZO55880750V00C13A6L83000/

マンションとは別の意味で、気になるのでスレ違いですみませんが
詳細ご存じなら教えてください！

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＞５６４さま
現在取り壊してる「広町住宅」って、2008年に建替えて「パークハウス中野広町」として
分譲した中野区弥生町の「広町住宅」とは、また別のところなんでしょうか？
知りたくて検索しても、出てこなくて、、お手数ですが、もう少し詳しく
教えていただけませんでしょうか？宜しくお願い致します。

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>563
まったくおっしゃる通り
だから割りきれるなら買いだし、中途半端に様子見するくらいなら、それこそ短い人生別の物件探した方が幸せかと
ちなみにさっきも書いた通り心配してない派です

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コーシャハイム中野弥生町もパークハウス中野広町も広町住宅の一区画を建替えたものです。
現在取り壊しが始まったのが中野弥生町6丁目7番地です。
方南町公務員宿舎の跡地は一階を保育園にするという条件の大規模マンションのデベロッパーを選定中です。
http://blogs.yahoo.co.jp/guntosi/62382861.html
スレ違いなんでこれで終わりにしましょう。

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＞５６０

何年かに一度水害が起こるおそれのある場所に、たった二か月足らず様子を見て、家を買うかどうか判断できる潔さにはおどろきます。

大きなお世話だと思います。

地元の人は誰も心配していないって？？ その営業は地元の人にアンケートでもしたのでしょうか。売るためには何を言ってもいいのでしょうか。

私に言われても困りますが、アンケートなど当然取っていないでしょうね！営業さんですからね多少誇張して発言していることくらいは認識しているつもりです。

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>559さんの一ヶ月ほどでも様子を見たいとおっしゃる気持ちがわかります。
最近豪雨が多いので気になるけれど候補物件として考えたいので少しの期間でも様子を見たいのですよね。
ここ貯水施設が出来てここ何年ほど大丈夫だった様なので営業さんのおっしゃる話も嘘ではないと思います。
560さん、561さん、562さん、563さん、564さん達の意見も言い方がきつい方もいらっしゃいますが尤もだと感じます。ここの書き込みはネガティブも多々ありますが地元の方のならではの意見や不動産に詳しい方の意見が参考になる時も沢山あります。
皆さんおっしゃっているように地震と同じで未知のリスクですが誰も予想できません。
大きい買い物ですので見送って他を探されるのも決めて後々何もなくて笑顔で過ごせるかもご自分の判断だと思います。
納得のいくご決断ができると良いですね。


我が家はリスクも知った上で物件と環境が気に入ったので家族と3週間ほど話し合いここに決めました。
良くない書き込みを見るとこれで良かったのかと少しは思う時もありますが、何も起こらない事を願いながら今は入居が楽しみです。

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>569
熱くならずに。そういう反応が見たくて煽っているのも居るからスルーしよう。

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＞570
ここ貯水施設が出来てここ何年ほど大丈夫だった様なので営業さんのおっしゃる話も嘘ではないと思います。

その通りだと思います。ただ、このところのゲリラ豪雨で、運よくこの地域で大した雨が降っていないのも事実なので、やはりも少し様子見も必要なのかなと思ってしまったのです。今月上旬の雨が直撃していれば判断がついたかも知れませんが・・・。

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>572さん
570です。
そうですよね。
検討しはじめてからの様子が気になりますよね。先月23日の豪雨で大田区や目黒辺りで冠水や浸水があった際にはここはどうだろうかと気になりましたが何もなかったようでホッとしました。
リスクは何も無いのが一番なのですが、物件が気に入られたのであれば迷いが無くなるまで納得のいくまで質問をしたり調べられるのが良いと思います。

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>572
煽りではないので怒らずに教えてほしい
このまま、期待するレベルのゲリラ豪雨が来ずに9月末を迎える可能性も高いと思うけど、その場合はどちらの結論になる？
低地リスクに対して他人がどのように判断するのか知りたい

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>574
それを聞いてどうするの?
また不快な思いをするし結論だしても572はもう出て来ない可能性大。

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>575
低地の物件はここだけじゃないし、他の人がどのように考えるものか？
って言うのを知っておくのはここに限らず物件選びの時の指針にもなる
情報知りたいだけなら氾濫も地盤も治安もお役所のホームページ見れば全部調査できる。
でも近隣住民が実際どう感じているのか？とか、他の検討者はどう考えるのか？という生の声を交換できるのが掲示板のメリットじゃない？
575の言う通り聞きたい事だけ聞いたら来なくなる人も居るけどね

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東京都洪水ハザードマップというのがあります。
浸水予想がわかりますので、ご心配の方はどうぞ。
インターネットで閲覧できます。

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それまで何十年浸水被害が無かったとしても
山形の豪雨被害でわかると思いますが未曾有の大雨が来た場合川沿いは全滅です。
だから、川沿いは住むもんじゃない、と思っている人が多いわけです。
現実的には私たちが生きている間にそのような雨が神田川流域に降る事は無いかもしれませんが。

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山形県大江町・月布川の氾濫も山形県洪水ハザードマップに
浸水予想が載っています。
河川周辺物件の検討で、ご心配の方は事前にハザードマップ
で確認してた方がよいと思います。過去の浸水状況が反映さ
れていますから。

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駅からの近さ、都心からの地下さ、スーパーが多い点は、本当に良い物件ですよね！間取りが微妙な点が本当に痛い…水害、宗教が、リセールする際にどう評価されるか、、、悩みが多く、凄く欲しいけど、躊躇してしまう、、、

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スーパーが多いっていうのは違うでしょ。中野富士見町駅は本当に寂れてて、駅前にスーパーがないのがこの物件のマイナスなところ。新中野駅の方に行けばあるけど、駅2分という最大のメリットが活かせなくなる。買い物は日々のことだからスーパーの場所は重要。

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今朝の水害被害を見てると怖いですね…
何があるか分からない…

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できれば、高台がいいですな。土壌は大切な決断要素だから

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581さん

ほんとそう。
本当にここは寂れている。

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今日の雨は、杉並区も激しかったんですかね？

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杉並和田、もう少し川からはなれてて浸水リスクすくなく間取り良かったら即買いしてたかも。あー 逆にルフォン杉並方南の間取りと立地でパークハウス仕様でも即買いなんだけど。

どちらも良いとこあって、でも気になるとこあるから悩みます。

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ここは入居時に払う修繕積立金が高い。月々の支払い額は普通に見せかけてるけど、トータルで考えるとこれまで見てきた都心の高くて買えない物件よりも高い。浸水リスクを織り込んでるのかな。

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＞587
え？本当ですか？
私が見た限りではそんな事はないのですが。
もしそうだと言うのなら根拠を教えて下さい。

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管理費が高いのは困るけど修繕積立が高いのは良いことじゃん

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ザ・パークハウス杉並和田の契約者専用スレをたてました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/357281/

契約者の皆さん、いろいろ情報交換しませんか。
よろしくお願いします。

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587さん　ここの修繕積立金はそんなに高いでしょうか?
管理費もここは高いと思いませんし近隣物件も含めて検討中なのですが。
>都心の高くて買えない物件よりも高い。
とありますがどういったことなのでしょうか。

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夕方の各ニュースでここら辺の浸水対策の貯水施設和田弥生幹線についてやっていましたね。
今月あったーゲリラ豪雨でも役立ったとかで東京駅周辺にも設置が検討されているそうです。
http://datazoo.jp/tv/NEWS+%E3%82%A2%E3%83%B3%E3%82%B5%E3%83%BC/665056
営業に施設の事を聞いてはいましたがニュースで紹介されていた映像を見てこんなに立派で
ちゃんとした物だとは思っていなかったので検討プラス材料になりました。
浸水リスクとこの貯水施設の事を踏まえて検討したいです。

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こちらは、管理費が安くて良いと思っていました。修繕積立が高いとは気づかなかったです。


こちらと、隣駅ルフォン杉並方南町の物件と比較検討中ですが、ルフォンは管理費が杉並和田より高いんですよね。修繕積立について詳しい方いらっしゃったら情報いただけないでしょうか？


よろしくお願い致します。

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>588
ここは70平米で修繕積立基金が60万円を超えていたと思います。私が検討している山手線内の物件（70平米で6500万円前後）は40万円台です。他にもいろいろ見ていますが、70平米で60万円超えは珍しいと思います。月々の支払いはほぼ同じですが、購入時に払う修繕積立基金の額が違います。

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修繕積立基金は、修繕積立金と共に将来必ず来る大規模修繕に備えての蓄えです。
給排水管更新、エレベーター更新、屋上防水などの合わせて数千万単位でかかる工事の事を考えたら、積立基金の20万程度の差は取るに足らないし、むしろ多い分には安心なのではないですか？

工事が近づくにつれ、足りないからと積立金の値上げや一時金の徴収などする管理組合はかなりあります。

支払い額を少なく見せかけて販売しやすくするために、将来の事は考えず積立金や積立基金を安く設定するディベロッパーよりも良心的だと思います。

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>595同様の内容を比較している大手物件でも聞きました。
最初に安い金額であっても後から高額徴収や追加徴収、等の事態が起こるより良いのでは。
>587
>トータルで考えるとこれまで見てきた都心の高くて買えない物件よりも高い。
ってどんだけ差があるかと思えば20万程なんですね。
ここは三菱だし後々変なことは無いだろうから安心料としてそれ位払っても惜しくないのでは。
管理費が高い物件のほうが躊躇します。

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国土交通省の調査では修繕積立金月額は1平米あたり約170円程度は必要とされてる
これより少ない場合は大規模修繕時に一時金徴収されるか、修繕積立金の大幅値上げの可能性大
つまり修繕積立金が安い物件は売れてしまえばあとの事は知らない、という物件
修繕積立金が高い物件は売れ行きが悪くなっても住む人の将来を考えた物件
でも買う側も管理費と修繕積立金の違いを理解してない人が多いから安い方が良いと考えてしまう
デベロッパーは売れないと困るから将来には目をつむって安い修繕積立金を設定する
三菱は折衷案で修繕積立一時金を高めにして不足を穴埋めすることで月額の修繕積立金を安くするデベロッパー
ただ結局この金額では足りないはずだから長期修繕計画を見せてもらったら10年目20年目あたりに値上げがあるはず

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＞594
それはあまり説得力ないですね。
まず、検討されている山手線内の物件で6500万前後ということは
大手デベではありませんよね。
それか、よっぽど条件の悪い物件か（日当たり不良や低層階、駅から遠いなど）
購入時に支払う修繕積立費の差額はたった20万しかないのにトータルで結論したって・・・（トータルコストで20万のウェイトは微々たるもの）
気を悪くしたら申し訳ないのですが、物件選びの考え方を見直したほうがいいですよ。

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修繕積立金についてこちらの一連の流れ、大変勉強になりました。
そぎ落とすとしたら修繕積立金ではなく、管理費ですよね。
いらないサービス、高すぎるサービスは見直していくことが大切なのではないかと思いました。
そして修繕積立に関しては、多めに積み立てておく…と。
一時金を出したり、借り入れをしたりだとかなり厳しいですものね。

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