ブランズ文京白山ってどうですか？

３４２さん

ご指摘は感謝いたしますが、

一カ所の訂正以外は、承知で書いています。

あしからず。

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> 341さん
ありがとうございます。
量販店で、、という方が多くて安心しました。

ところで、販売状況、どうですかね？
契約した以上、早く売れてくれるに越したことは
ないのですが・・・・

ただ、こう書くと、他社の営業や嵐君がぞろぞろ
書き込んでくるんだろうなぁ。。。

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ホームページ見るともう最終期のようですが。。

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先着順４戸、第３期３戸で一応売り切り、逃げ込み体制です。
１期、２期で３０戸販売したと言うことになります。
現在まではほぼ順調に販売は推移したと言うことでしょう。

１期での募集は２０戸、２期での募集は４戸だから、先着順の
４戸は比較的条件が悪く人気のない住戸を、先着順という形に
したのかも知れません。

現在までは、おおむね東急の思惑通りに推移しているように
見えます。
第３期よりも先着順の４戸の売れ行きによって、販売終了は
左右されるのでしょう。

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346さん、ありがとうございます。
概ね順調の様子で安心しました。

近隣の物件でも、建物が完成したあとでも
販売継続している物件があるようなので、
そうならないと良いですね。。。

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契約すると無関係なような気もしますが、やはり売れ行きは気になります。
自分たち家族の購入するマンションの評判が良いのは、うれしいです。
別にデベさんの肩を持つわけではありませんが、好評のうちに終了して欲しい
ですね。

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今、公式サイトみたら、先着順が３戸、最終期が
２戸になっていますね。

また追加で売れたのでしょうか？

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最終第３期分はどうやら２戸です。先着順３戸と合わせて合計５戸売れ残りと
いうことになります。

手持ちの図面集と見比べてみました。
最終期の２戸はＢタイプとＦ１タイプです。
Ｂタイプの価格は約７千万弱。おそらく１階ではないかと推測します。
西の白山神社側が高いので、半地下又は地下１階と言うことになります。
すぐ南には確か３階建てか４階立ての隣家が建っているので、眺望は
ありません。
だから７千万円を切っているのです。

もう一つのＦ１タイプは、２階又は３階のいずれかです。
北棟、入り口方向、はめ込みの窓は北側。ベランダは、東側、白山駅方向です。
東側には建物があります。
２階にせよ３階にせよ、採光、眺望には難がありそうです。

先着順３戸も同様です。
Ａｇタイプはｇからわかる様に、南棟白山側１階です。
西の白山側から見下ろされるので、たぶん除き込まれないように、植栽が
フェンスかを設置することになると思っています。
Ｂタイプの隣の住戸かと思われます。
Ｆｒタイプは北棟３階、屋上ベランダ付です。
屋上ベランダが付いていることを除けば、Ｆ１タイプと同じ事です。
Ｇタイプは、北棟白山神社側２階又は３階ですが、残っているとしたら
２階ではないかと推測します。
ベランダは、西側白山神社側です。
採光は主として西川の白山神社側からです。
午後からの西日が入ります。
２階でも白山神社側からは、１階又は、１階半という感じです。
植栽やフェンス設置で除き込まれないように何らかの対策はするとしても、
限界はありそうな感じがします。

結局南棟南向き１階２戸、たぶん２階西向き１戸、北棟２階又は３階に２戸
残っていると推定します。

採光、眺望、プライバシー、それから１階は更に地震・大雨による土砂崩れ、
水の問題もあるのではという気もします。

やはり売れ残るべくして、売れ残っているのでしょうか？。

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350さんの文章は批評ばかりで、本当に買い替え検討中なのでしょうか。
買い替え検討なら、たいていは「いくらなら買う」とか、条件を書くものです。
契約した方ならFrを３階とは書かないので、近隣のデベさんか、近隣物件の購入済みさんではないかと思います。

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349です。有難うございました。
350さんの詳細な情報・分析には脱帽しますが、
売れ残りには当然理由があるわけで、まぁ、その
辺りについて、詳細に解説いただかなくても、、
という気は確かにしてしまいますね。

ただ、ご指摘の中で少し自分の意見を申し上げると
この立地の低層物件で、眺望やプライバシーを
どこまで気にするかだと思います。私もその点に
ついては色々考えましたが、立地を気に入ったのが
出発点なので、近隣の小さめの戸建てを買うことを
考えれば、眺望、プライバシーは殆ど目を瞑ることが
多いと思います。採光もそうですし、採光はもっと
言えば、かなり好みもあるのでは、、と思いますが。

白山神社側の「土砂崩れ」についても、0.5階分の
高さであっても仮に発生すれば、これは物件全体の
問題なので、１階の方のみが被害をうける話では
ありません。（勿論、物件の位置や規模によっては、
一番被害を受けやすいことは自明ですが・・）
心理的にはちょっと気になりましたが、当物件の立地の
よさ（＝ちょっと高台）であることを考えると、この
程度を気にすることが得策かどうかよく判りません。

水は、、よくわかりませんね。ゲリラ豪雨があった際にどうなるのか、この物件より高台なのは白山神社
だけだと思いますので、その面積で受けた水が全部
この物件に向かってくれば、そういう懸念もあるので
しょうが、現実的なのでしょうか？

まぁ、契約した人間としては擁護したくなるほうに
バイアスがかかりますが、一つの意見として。

検討中の方の参考となれば幸いです。

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349＆352です。連投してスミマセン。

敢えて書くほどのことではありませんが、私としては
売れ残りについて論じたかったわけではなくて、
当物件が売れ行きを純粋に知りたかっただけです。

なので、残り5物件まで順調に売れているのは、近隣の
他物件と比較しても、まぁ順調と言えると思いますので、
その点は喜ばしい限りです。

完成しても、棟内モデルルーム！って感じで販売継続
していると、ちょっと残念な感じが漂いますので、
東急さん、あと一息なので頑張って下さい！！

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３５０さんは単に手持ちの図面とＨＰからの推論を書いているのだと思います。
私も何回も現地を見ています。
だから、そんなものだろうと言う感じはあります。
私は第１期の購入者ですが、そのときはどこでも買えたのに誰も購入してないと
言うことは、一般的には条件がやはり悪いと言うことです。

だけど、東京です。
いろんな方がいます。
それでも良いという方、価格見合いという方。
色々おられるでしょう。
３５０さんのおっしゃる通りであれば、１階でも契約済みの住戸もあるんです。
このマンション全体の立地条件、環境は問題ないんだから、後は購入者次第。
完成まで待たなくても、売れるんじゃあないですか。
別にデベさんの肩をもつ訳ではありませんが、そうあって欲しいと思っています。

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＞＞353さん
確かにそうですね。たまにもう入居が皆終わっているはずなのにいつまでも棟内モデルルームと
旗がずっと掲げてある所がありますからね。なんとなく見栄えが悪いですよね。
ここはとにかく駅から近いし交通の便もよし、周辺環境もいいのでそんな事にはならないとは
思うのですが。学校など近いしファミリー層にとってはいい立地ですよね。

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売れ行き順調ですね。
ちょっと高めですが、立地、デザイン、クオリティで納得の物件でしょう。
住める方が羨ましい限りです。

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お疲れ様です。

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そんなに順調じゃなさそうですが・・

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最近の文京区内物件で、引渡しの2-3ヶ月前には
完売してしまいました、なんて物件はどれくらいの
割合なんでしょうね？

最近の近隣の物件は、上でも書いてあるとおり、
棟内モデルルームって感じで完工後も販売継続
しているものが多いと感じています。

先日話題になったプラウド船橋みたいな、全戸
即日完売の案件は、かなりレアだから話題に
なるわけですが、一般的な売れ行きとは、
どの程度なんでしょうね？　

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プラウド本郷一丁目とかは即完売だったとのことですが、プラウド本一ディアージュのスレッドで言われているように、実際に野村は、要望書のある住戸は通常に売って、要望の出なかった住戸は賃貸業者に売る、という手法で即完売させ企業イメージをあげているのでしょうか？

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賃貸業者に売る、、なるほど、そういう手も
あるんですね。想像の域を出ませんが、多くても
2-3戸でしょうし、賃貸となっても、月額の家賃は
面積次第ながらも20万円前後なので、借り手の
方々は購入組と「生き方のベクトルが大きく違う」
ことは無さそうなので、別にデメリットは無さそう
かな、、と思ってしまいますね。

そうだとするならば、完売イメージ＝人気物件を
演出できるという点で、購入組としても悪くない
対応かな、、と思いますが、どうなんでしょう？
（スミマセン、素朴な疑問です。）

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そろそろ棟上げでしょう。
建設現場では、階数が表示されているので、おおよその自分の住戸は
分かる様になって来ました。

１１月には現地見学会の案内も来ました。
楽しみにしています。

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キッチンや洗面台は高級感が合っていいですが、
風呂場がもう少し高級感が欲しかったかな。壁がいまいちですね。

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ひとつ思ったのはここは昔なんの土地だったのでしょうか？
お寺の土地ですか？昔の地図見るとお寺だらけで！これってもしかして昔は地目が「墓」？
地目が「田」とか「畑」とかなら良いですが、地歴が気になりますね。
誰か聞いている方いらっしゃいますか？

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土地の流れは、
「白山神社の土地の一部⇒神主さんの家⇒？⇒クラリオン⇒オリックス⇒東急不動産」と聞きました。
goo 古地図で神主「中井伊織」さん確認できますが。。

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過去に墓地だったのであれば、告知義務が
販売主に生じるのかと思っていましたが、
違いましたっけ？

ただ、数百年も前だと微妙な判定には
なりますが。

でも、売主が大手企業なので、彼らがそう
認識していれば、後々の争いごとを回避
するためにも、告知してくると思っていますが、
甘いでしょうかね。

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いろんな事を考えるものです。

あそこは地震。
ここは浸水。
あちらは液状化。

はては昔お墓？です。
万物生きとし生けるもの、皆土に帰ります。

あなたの体の原子。それですよ。
中生代には恐竜ですよ。
小惑星が墜ちてきて、焼けて土に帰ったんですよ。
だからあなた。あなたの体は、死体で出来ているんですよ。

そういえば、この土地は恐竜の墓場だったかもです。

まあそんな事言ったら、世界中墓場だらけ。
あなたの体は、死体のなれの果てだらけ。

くだらぬ一言でした。
気になさらないように。

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google earthの（レイヤ→ラムゼイ歴史地図→）マップファインダーを活用すると、
goo古地図（1858年）より以前の1680年や1799年の江戸の地図を見れます。
1680年の地図では地目が畑のところは「畠」、田んぼは「田」、庶民が住んでいるところは「町」と記載されています。
白山神社と思われる鳥居と建物のマークを確認できますが、周囲に田や畠、町の記載はありません。
どうしても知りたければ、周辺のお寺の住職に聞かれるしかないと思います。

ちなみに重説によると、本物件敷地は文京区Ｎｏ.24遺跡に含まれるそうですが、ここは墓ではないようです。

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いつの間にか、最終期の販売スケジュールが
１ヶ月後ろ倒しになっていますね。

この物件、悪くないとは思いますけどねぇ。

墓地とか土砂くずれとか、（個人的な意見では）
重要度の低い若しくは蓋然性の低い議論が展開
されていますが、後は価格との折り合いだけ
なのかも知れませんね。
立地自体はかなり魅力的だと思いますので。

でも、低いフロアは結構安めの設定じゃなかった
でしたっけ？

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後ろ倒しではありませんよ．ただの掲載ミスですね．
最終期スケジュールが出たのも先週ですし．

1Fの平均坪単価は＠300とMRで以前言われました．

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今日久しぶりにマンションを見てきました。
現場の方に聞くと、コンクリートは5Ｆを、鉄筋は屋上部分をやってるとのことでした。

さらに近隣のとある場所からマンションを見下ろせる場所がありましたので、一枚アップします！

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371さん、いい写真ですね。ありがとうございます。

もう完成間近ですね。
見学会ももうすぐだし、楽しみです。

近くにワインの立ち飲みバーも出来たみたいだし、
早く引越ししたいです。

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371です。
私も見学会楽しみにしてます。
ワインバーですか！今度探してみます✨

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白山駅周辺には高級店も庶民店も色んなお店があって住み心地が良さそうですね。

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個人的には、もう少し駅前がスッキリして
いたらベターでしたけどね。

TSUTAYAとマクドとフレッシュネスバーガーが
あるのはプラスだけど、ちょっとゴチャゴチャ
しているし。

更に贅沢を言えば、成城石井タイプの大きめ
スーパーがあればいいかな、、、とは思います。
クイーンズ伊勢丹は歩くと遠いし、ピーコックは
一駅分あるし・・。

でも、このロケーション、便利なので気に入って
ます。

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外観写真がきれいだな～と。
マンションに見えないマンションですね。
駅も近いのに自然も豊かでいいと思います。
ＬＥＤなどエコに気を使っているのが見えていいですね。
今の家はＬＥＤに自分で取り替えたので、あらかじめある設備は嬉しいです。
ディスポーサーも嬉しい機能です。
リビングこれ、広いように見えるんですが、実際に広いんでしょうか。

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>376
>リビング
玄関入って奥へ進んで、そこには横に広がるワイドリビングですから感覚的には広く思えそうなんですよね。畳換算では他の物件と変わらないんですけど形によって広く使える如何も違うと思います。
こういう形ならリビングとダイニングをキレイに分けられて広さを保てるんじゃないでしょうか。
自分はCタイプが理想です。

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同じ平米数でも縦長リビングは不思議と狭く感じて使いにくいんですよね．
そういう意味でもここはいいと思いますよ

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南向きのAタイプBタイプCタイプDタイプはどれも住み勝手が良さそうですね。
ただ先週MRに問い合わせたところA最上階しか残ってないみたいです。

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え、そうなんですか？
公式サイトを見る限りでは、BタイプとCタイプも残っているように見えますが。

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たしかに縦長でないのはいいですね。資産価値は㎡数で決まる傾向がありますが、縦長だったり、廊下が長かったり、はたまたタワーマンションにあるように柱が大きかったり、邪魔な場所にあったりすると同じ広さでもまったく感覚的に違うと思います。その点、ここはよい。

ただ、駅前や商店群に魅力、発展性がないのはかなり致命的問題ですね。

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ここは自転車でクイーンズ伊勢丹に通うのがデフォルトと考えれば良いと思うが。菊坂にはいくつか良い店もあるしね。

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遅ればせながら、検討しています。
立地はいいですが、学区がいまいち…。
残ってる部屋も売れ残りでしょうか。とりあえずモデルルーム行ってきます。

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ここではこんな感じに紹介されています。
http://sanoji1416.jugem.jp/?cid=60

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384さん、ありがとうございます。
良くないところはキッチリ指摘してありますが、
それでも概ね好意的な内容でうれしいですね。

それにしても、自転車、共用廊下に置くなんて
ありえないと思います。大規模マンションなら
兎も角、比較的小規模なので、そういうことが
仮に発生しても、注意し合える雰囲気になることも
期待しているのですが・・・。

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立地が気に入り先日モデルルームに行って参りました。
HPでは先着3戸と最終2戸とのことでしたが実際には商談中が
あと数戸あるようで思っていたよりは選択肢が広がりました。
若干の割高感はありますが利便性や環境を考えると充分と
思います。前向きに検討しています。

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うちも先日モデルルーム行ってきました。残ってるお部屋はやはり残ってる
理由があるなぁという感じです。
転勤で貸したり、売りにだすことを
考えると、駅近なのはいいのですが
寺の隣接や学区はマイナスと思い
止めました。

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そうですね、間取りが良く眺めも良い住戸はすべて売れてしまっていますね・・。

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白山にしては値段設定が高いので
残りの住戸は値下げして売る形でしょう。

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337さんのご指摘にもあるように、白山としては高いように思いますが、希少立地を考えると止むをえないと思います。
最近のブランズの傾向としては、値下げせず家具とかはつけて売りきることが多いと思いますが。。

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ブランズ値下げして、販売して
ますよ。

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あっ、本当ですか？
ここはどれくらいの値引きが期待できますか？

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