＜全体概要＞
所在地：東京都目黒区下目黒5-890-2他（地番）
交通：山手線・南北線・都営三田線目黒駅から徒歩18分、又はバス5分徒歩4分。東急目黒線武蔵小山駅から徒歩15分
総戸数：99戸
間取り：2LDK～4LDK
面積：55.86～81.73平米
入居：2012年2月下旬予定
売主：興和不動産、三菱地所レジデンス（'11年1/2付で三菱地所から承継）
施工会社：東亜建設工業
管理会社：興和不動産レジデンスサービス
口コミまとめ：https://www.sutekicookan.com/ザ・テラス下目黒
[スレ作成日時]2010-12-21 20:00:09
そうですね。共用部の物の置き方は最近の分譲マンションに住んでいる方なら
わかっているし、規約も普通だと感じていると思います。
近年のマンションはどこもこういう規約はあります。
また、守らない方がいるのも事実で新聞記事になるくらいですから
一般的な問題となっていて管理会社も細かく規約を作るそうです。
音が大きいものをするときは窓を閉めています。
トラブルはじぶんで防がないと住みにくくなります。
今週末1期3次出ましたね。
１つ売れて残り４戸。２期を待った方が良さそうなのに抽選を嫌ったのかな？
１期は予想外に売れたけど、完売するには時間がかかるでしょうね。
591です。
「ここはそれぞれのお部屋のアルコーブが広いので置いてもらってもよさそうなんですけどね。」
なんて気軽に書き込んでしまってすみません。
規約に私物を置くことは禁止事項となっているのを知っていましたが、No.600さんが仰る通り、
こういう感じのマンションに初めて住むので、ご契約の方々に温度感を伺うつもりで聞いてしまいました。
きちんと考えれば、ここは団地とは違って、気持ちよく静かに生活することを目的とした場所なので、
アルコーブに私的に物をゴチャゴチャ置くことは好ましくないことがわかります。
生協の発泡スチロールが玄関脇に置かれている世帯を通って、お客様をお迎えしたり
自宅に帰るなんてイヤですよね。
私と同じように、わからず質問をされている方もいらっしゃると思います。
その時はNo.600さんNo.601さんのようにフォローを込めたご指摘をいただけると、
とても気持ちの良いご近所づきあいができると思っています。
仮に管理規約を全部読んでなくて、最初は共用部に物を置いたりする世帯も、段々と周りの空気を呼んでやらなくなるものですよね。どことなく漂う雰囲気作りはマンションの住民の方々が作り出すものですし、お互いに住み心地の良いマンションにしていけたらいいですよね。
昔、興銀の社宅だったころ雪合戦をしたな。
南泉寮は三井の建売になり研究所跡地に住友さんがマンションを開発するなんて。
長年下目黒に住みそしてここに戻って来れるなんて。
この辺りは静かないいところ、教育偏差値も高い。
そう、税金も高い。唯一固定資産税が高いのには驚いた。
まだまだ、甘いか・・・
前回の５戸（先着）は、１期１次６５戸（抽選）＋２次１０戸（抽選）のキャンセル対応じゃなかったけ？震災で受渡日程変更したり予定より１次を多めに出したので、契約者の相手が大変になって残り２４戸は７月以降って話だったと思うけど。
今日発表で１期３次（抽選）を土曜日までにやるということは、急に４戸の強い要望（実質先着）でもあったってこと？
なんだかんだで、バス物件ゆえの販売苦戦からくる苦肉の策なんでしょうか？
バス物件だけど、それが気にならないくらいの良さがあるよ。
私は、当選し、重要事項説明会まで出席しましたが、直前で辞退しました。やはり、バス便物件が気になりまして。永住志向の方にはとても良い物件だと思いますので残念です。
バス便物件とはいえ、ここは販売がかなり好調なようです。
目黒ザレジデンスより好調な印象を受けました。
毎週チラシを入れるとか、あまり積極的に販売してないよね。それでも8割売れるんだ。
この物件に近い条件で、14年物件が売り出されていました。
バス物件でもこのように売れるでしょうか？
東急東横線/学芸大学 15分
東京都目黒区碑文谷１丁目
5,750万円
ＲＣ 地上5階地下1階建/4階
２ＬＤＫ 69.24m² 中古マンション 1997年1月
http://www.athome.co.jp/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E9%83%BD%E7%9B%AE%E9%BB%92%...
素人考えですが条件にもよると思いますが５０００前半４０００後半なら売れなくもなさそうな。。 私もバス、リセール考えると有り得ないと思ってモデルルーム行ったのですが、 意外にもいろいろ見た中で気に入ってしまいました。やはり子供の事を考えると少しでも広い部屋、環境いいとこって割り切りました！
以前どなたかも書かれてましたが、このエリアに私鉄駅徒歩15分程度の物件以上の利便性を感じる人もいると思います。
また、これまではこのエリアである程度規模のある築浅中古をあまり見かけなかったので、条件さえあえばリセールは問題ないと思ってました。が、この物件や近くと目黒通り挟んだバークホームズ、スミフとそこそこの規模の物件の供給が続いているので、今後の需給バランスはわからない気もします。
まあ環境いいし実は便利なエリアだと思うので、自分にあった部屋があればいいですよね。
それにしてもここの営業さんガツガツしてないね。
苦肉の策？ ここを持ち上げるつもりはないけど、苦肉の策ってのは半分も出せないところがやることじゃないの？
既に申し込み者がいたのに第２・３希望を聞かれなかったのは以外でした
日曜日に初めてＭＲに行き登録して月曜日に抽選に当選、金曜日に仮契約
ＭＲに足繁く通っていた方に申し訳ないくらいアッサリと購入できました
普通は「明日はちゃんと来れますか？」とか「その後いかがですか？」とかもっと聞かれるイメージがあるんだけどな。もちろん頼んだことはちゃんとやってくれるんだけど「こっちの部屋がいい」とかあんまりなくて、確かにあっさりしてるね。
クロスエアから電話が来る話は関連がよくわかりませんが、確かに地所はどの物件でもおまけ付きでアンケートハガキが来ますね。
結局いくつ残ってるの？
620さん、そのアンケート、いつ頃来ましたか？
うちには来ていないのですが。
620さんじゃないけど、問い合わせしてＭＲ行っていろいろ書いた後１～２週間した頃でしょうかね。アンケートハガキがきたのは。
昔はお不動さんで縁日が毎月あったと思うんですが、今でもやっているんでしょうか？ちょっと懐かしくなったもので、もしご存じの方がいらっしゃったら教えていただけますでしょうか。
お不動さんの縁日は毎月28日だそうです。
だいぶ規模は縮小しているようですが、楽しみな行事になりそうです。
今年4月に国土交通省が公表した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」で、急遽、見直して多少値上げしたと言っていたから逆に安心しているんですが、低層の修繕積立金ってこんなものなのでしょうか。
＞＞627さん
ありがとうございます。626です。28日が休みの月にでも一度覗いてみたいと思います。林試の森フェスタは行ったことがあるのですが、他にもいろいろ探してみたいと思います。
お不動さんの縁日、28日ですね。
マンションの横を通る、渋72系統のバスも毎月28日は「縁日ダイヤ」という特別ダイヤでの運行になっています。
http://www.tokyubus.co.jp/jikoku/dia/timechart/667101_2_173561201_0.pd...
625さん、ありがとうございます。
うちは、もう2ヵ月以上前にＭＲに行って、営業さんと会っていろいろ書いてきたのですが、そのようなものは来たことがないので、うかがってみた次第です。
参考になりました。
具体的な数字は控えますが、修繕計画案を見てみました。
ガイドラインにある機械式駐車場負担を加算しても駐車場収入からの寄与分と相殺すれば、概ね低層中規模平均の 202円／㎡・月 近辺になりましたので、想定されている支払総額（一時金＋５年毎のアップ単価×年数）とだいたい同じになる感じです。
まあ、素人計算ですが、低層で外壁やエレベーター等お金のかかりそうなものが少ないのでこんなものではないかと思いました（修繕積立金の値上げ分は別の値下げ分とある程度相殺ですし）。
ただ、ガイドライン記載の20階以上（超高層）平均の 206円／㎡・月 とさほど変わらないので、高層も修繕積立金は意外と安い（管理費は高いんでしょうけど）ものだとちょっとびっくりでした。
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000061.html
あまり購入後のことを考えずにいたので、
修繕費のこと大変参考になります。
あと、低層マンションでは固定資産税と
都市計画税が割高と聞いたことがありますが、
ここでは年間どれくらいを予定すればよいですかね？
購入金額で計算すると大変な額になりそうな気が…
アドバイスお願いします。
634さん、
ざっくりですが、ザ・テラス下目黒の約7000万円弱の部屋で、「固定資産税と都市計画税を合わせて、年間約20万円ぐらい」とＭＲの営業担当の人から聞きました。
ただし、これは引き渡し後5年間の減税措置期間中のことだそうで、5年経過後はどうなるかわからない、との説明でした。
ご参考までに。
（念のため、ご自分でも、確認されることをお勧めします）
林試の森の音楽会とかもありますよ。
円形になっている広場で演奏会をやって他にお茶会やフリーマーケットなど、
楽しみの1つですね。
ここってTV有料なんですね。
アンテナあればわざわざプロバイダ通す
必要ないように思うのですがなぜ？
ここの地下テラス物件ってどうなんでしょうかね？
日当たり・湿気・水はけ等ご存知の方いらっしゃいましたら、ぜひ教えてください♪
637さん>
TV有料の理由はわかりませんが、これのおかげ（せい）で、衛星放送が基本料金で受信できちゃいます。
＝99戸すべてが一律、NHK衛星料金の契約対象になってしまいますよね。衛星見ない我が家にはTV有料よりもNHKの料金の方が痛手です。
地図検索をすると「下目黒５－２１－２」で出てくるけど、元の興銀社宅の住所を知ってる方いますか？
＞639さん
知り合いが、「うちにテレビなんかない。なんでテレビがあると決めつけて請求しにくる？」
と言って、テレビがなくて見ていないから徴収されないようにしていました。
ちなみに、この現代で「テレビが無い世帯なんて」とお思かもしれませんが、ロハスな友人は
「ネットと新聞があればテレビなんていらない、むしろうるさい、だから捨てた」と言って、
PCで情報収集、子供にはPCでDVDを見せて生活しています。
NHK問題はそのテで解決できないでしょうか。
641さん>
639です。そうですよね、仰る通りだと思います。ネットで検索してみたら、この問題は根が深く難しい問題でもあるようですね。ムムム。
ともかく、ここでNHK問題を論じるのはスレチでしょうから、これ以上は遠慮しておきます。
返信ありがとうございました。
642さん、
重要事項説明書には、「WOWOW、スター・チャンネルハイビジョン、スカパー!光および有料で提供されるスカパー!e2の各放送サービスを視聴するためには、（中略）各放送事業者に視聴料を支払う必要があります。」とあります。
さすがに、管理費として支払う「TV施設利用料」(315円?)だけでは、WOWOWを見るのは無理なようです。
TV接続料がなんで別にあるのかわかりませんが、ネット接続料が千数百円なので、300円くらいは誤差の範囲かと、思っています。
WOWWOWまで見る時間はないですが、スカパーの基本パック4000円くらいまでですかね。
確かにネットが千数百円は安いと思います。
スケールメリットが効いているんですかね？
あと、ここは中庭が広いのでいいコミュニケーションの
場になりそうで楽しみです。
地下はテラスで土の庭になってない分、湿気はある程度大丈夫かもしれません。
水はけはベランダと同じでしょうから、さすがに問題ないと思いますが、日当たりは諦めた方がいいと思います（ただもちろん、テラスには当たると思います）。
しかし、一応目黒駅が最寄り？でありながら、70平米ちょっとが5500万円を切りますので、考えどころです。
このご時世、価格は極力抑えたいですし、かといってあまり遠くも行きづらく、せっかく住みやすそうな場所ですし、住友まで待てないし高そうだし、悩むところだと思います。
固定資産税って仕組み（課税標準額とか）がよくわからないのですが、新築５年以内というのはあるにしてもこれまで年間十数万しか払ったことがありません。一種低層ではないのですが、価格、広さ的には同じくらいだと思います。やはり低層は軽減分があっても共有の土地分等が一人当たりに効いてくるのでしょうか。
ここは容積率100％ですので、床面積と同じだけ土地持分があります。
固定資産税の5年間の減免措置って建物に対して大きいんですよね。
一般的なマンションだと、5年経過してからガツンと3割り増しで乗っかってきますが、
この物件の場合、初年度から20万くらいとすると、ほどんど土地の固定資産税ということで、
5年経過してもあまり変わらない気がするのですが。
勉強不足でしたらすみません。
648さん、ありがとうございます～。
参考になりました。
やはり自分にとってどのへんが適切な妥協点か、という話ですよね。
そうですね。雨が降っても目黒川の方に流れていくだけですね。水没の危険はないでしょう。目黒川沿いの三井の方がよっぽど危ないですよね。広いテラス気持ちよさそうです。洗濯干したり、テーブルセット置いたり色々できそうですね。
いろいろな立場の方がおられるので、他の物件のことを書くにしても少し配慮した方がいいかもしれません。
ただ、確かに水没が考えづらいのも事実です。それに垣根がしっかりできそうですので、覗かれることはあまり気にならないような気がします。
地下はあくまで地下ですが、それを上回る周辺環境と価格メリットがあると割り切りを付けています。
ホームページの販売戸数が20戸になってますね。
次回で終了でしょうか。ここは投資目的というよりはここに住みたいと思う人が
多いようなので暮らしやすそうです。
目黒はこの位の駅距離があっても賃貸に出しても借り手があると聞きましたので、
万が一の場合でもなんとかなりそうですね。
2次は7月販売になってますね。予定通りですね。この前4戸出てましたので、残り全部なんでしょうね。
みなさんありがとうございます。649です。
6000万円くらいとして建物は2000万円くらいかと思いますが。課税標準はそれより安いでしょうから、ざっくり千数百万円とでも考えればよいでしょうかね。少し考えてみます。
残り20戸って全部抽選？一部先着？
パークホームズとは若干環境が違うというか、こちらの方が落ち着いた住宅街という印象なので少し坪単価は上がっていると思いますが、どうなんでしょうね。
あちらは低地だけど駅から徒歩圏内、こっちは高台だけどバス便物件、環境はこっちの方がいいと思うけどパークホームズの方が高いでしょう。
お隣のパークホームズというのはパークホームズ下目黒ですよね。
半地下の物件はこちらの方が坪単価は安いようですが概ね同じですね。
目黒通りの音は気になりませんか？消防署も近いので、夜もサイレンはないでしょうか？現地を見たら、閑静な住宅地とは個人的には思えませんでした。バスは本数がありそうですが、始発には近くないので込みませんか？駅から離れる分、他をクリアしたいですね。
パークホームズ下目黒は小規模だったのと、道いっぱいに迫る感じてしたので、検討した時には既に残っていなかったこともあり対象外になりました。
ただ、今となってかなりきれいに建ち上がっていると思います。
でも、テラス分引っ込んでいるのが、こちらはいいなと感じています。
確かに地下は割安感ありますね。
パークホームズ目黒中町、ザレジデンスともに販売は
2期以降苦戦しているようです。テラスは2期の20戸が
どうなるかで人気の度合いがわかりそうですね。
みなさんありがとうございます。パークホームズ下目黒の事でした。工事中に内覧会してて見に行ったのですが値段を全く覚えてなくて。。 目黒ザレジデンスも何回か見に行き迷いました。三井さんは部屋にカウンターが多いのが気になりました。
音に関しては目黒通り沿いではないのでだいぶ緩和されて静かだと感じました。
もっと静かにということなら奥まった立地の２年後の住友でしょうか。
個人的には大通りではなく一本入っているところが気に入っています。
住友ほど引っ込むと大通りまで面倒かなと思いました。
バスは混んでいたら次に乗ってもすぐ来るのでそこまでストレスはなさそうですが。
パークホームズ目黒中町は中身はまあまあ良かったのですが、残り少ない時期でよい間取りがなかったんですよね。値段もパークホームズ下目黒やテラス下目黒よりちょっとだけ割高な感じでしたし。
ザレジデンスは駅に近いのを優先させる方向けですので、少し層が違うような気がします。ただ、残りの売れ行きは注目ですね。
音については、私も現地に何度か行きましたが、通りから100ｍくらい入っていることもあり、現在の住まいより静かだったので、あまり気にしてませんでした。あと100ｍくらい奥に行けばさらに静かですが、まだ建物がなくて音が通るのだろうと納得していました。
サイレンはもちろんあると思っていますが、目黒通りから出ていくときだけで、帰りは音を消してくれるような話でしたので、これも一応納得しています。あとは価格が自分の中でつり合うかですね。
閑静な住宅かどうかは主観によりますが、街として空間に余裕があるところ、特に空の広さは評価できますね。
地下は意外に涼しいとか出てたね。他の要素もあるが、そうなら、それはそれで嬉しい。
猛暑だと日の差さない部屋は涼しいでしょうね。
バスは乗れなくてもどんどん次から来るので不便はないと思います。特に朝は３台くらい一緒に来たりします。
バスは帰りもたくさんありますね。住友が大きいといつても敷地はちょっと大きな程度なので、ここと同じくらいかと思います。
既に多くの人が使っているでしょうから、急に乗れなくなるということはないと思います。
あとは、駅までの5〜6分をどう考えるかではないでしょうか。
買物は既出ですので控えます。
詳細はＭＲで聞いた方がいいですが、住友は敷地面積：１．５倍、延床面積：１，９倍強って感じですので、一戸当たりの大きさにもよりますが、ちょっと詰め込みになるかもしれませんね。
それでもバスは時間もばらけますので、（私は７時台ですが）８時台とかは１時間に５５本もあるってことですし、まあ許容範囲かと思っています。
どの程度を詰め込みって言ってるかわからないが、これだけ利用者が多いバス路線なんだから、すいてるってことはないよ。電車だって同じだが、余裕持ちたかったら、早く行くってことじゃない？
この物件の１階（地階）は、グラウンドレベルが周囲の道路より高い。南面は特に高く（記憶では、確認してください）、玄関付近で道路と同じ高さになるような地形だった。
なので、地階と言っても通常の１階よりやや低いだけだろうね。この土地の標高は２６mあり周囲よりやや高め、水はけもよいのではと思うので、物件としてはお買い得感があるのではないだろうか。
購入を検討した者です。
地下は完全に地下だったような。お買い得はそうかもしれないが。
地階の半分くらいが地上に出ている感じでしたら、日差しもある程度入って来そうですね
塀で囲まれているので完全地下っぽくなりそうですが、リビングからの広々テラスが魅力的な間取りですね。
スーパーは目黒駅アトレ1の地下と2階、アトレ２の地下にプレッセ、駅からちょっと歩きますが東急ストアもあります。
アトレ1の地下のスーパーは安めでいいですが閉店時間が早かった気がします。
プレッセはお惣菜の種類も多く、珍しいお菓子がたまにあったりして会社帰りには便利でした。
住友も地下付き物件みたいだね。
住友の情報のでどころはどこでしょう？
隣近所なのできになります。
良いマンションができて住みやすい町に
なりそうで楽しみですね。
住友情報はMRから。教えてもらったというより、資料に書いてあったから、勝手に見たっていう感じ。
ミストサウナとか保温浴槽って使ったことがないのですが、どんな感じなんでしょうか。ここは標準みたいですが、あるとやっぱりよいものでしょうか。
食洗機のコストは一回あたり幾ら位なのでしょうか。
水道代も安く済むといいますが、少量の場合は手洗いのほうがいいのか
とか初歩的なのですがご存知の方いらっしゃいますか。
送電線・川・車の排ガス・高層物などの「無ければいいのに」が無かったので決めました
「有ればいい」のは後からどうにか出来そう。不動産で100点満点は無いですから。。
ほんと、ここはバスが駄目な人は絶対向かないですけど、それが許容できるなら、一種低層地域で落ち着いて暮らせますのでリーズナブルではありますね。
食洗機のコストは、以下でも見るのがいいんじゃない？
http://allabout.co.jp/r_house/gc/41243/
水は圧倒的に少なくて良さそう。ただ、冬もお湯を絶対使わないなら手洗いが安そう。でも、時間を買うものだから年間5〜6千円の差なら多少の洗い直しがあっても食洗機が断然いいかな。
浴室の洗濯物乾燥機能にかかる費用（ガス代？）は、一回あたり幾らぐらいなのか、どなたかご存知でしょうか？もちろん、洗濯物の量や気候等によっても違うとは思いますが、ざっくりで結構ですので教えて頂ければ幸いです。
浴室乾燥のコストなら、こんなのじゃない？
http://www.ienakama.com/tips/page/?tid=352
2ｋｇってこともないから、倍で2時間、ガスとして80円とか100円くらいじゃない？ただ、基本的には暖房用や非常用で除湿機でも入れないと、洗濯物の乾燥用としては弱いんじゃない？
４～５ｋｇで、３時間じゃぁ、生乾きって感じですよ。
いつも５～６時間くらい使います。
じゃあ200円くらいみればいいんじゃない？ いずれにしても基本は外に干すんでしょ？
食洗機や浴室乾燥は使ったことあるんだけど、ミストサウナはイメージわかないなあ。まさに温泉とかでサウナの横にあったりする蒸気のやつみたいになるのかな。
694です。
みなさん、乾燥機能の費用について、いろいろ教えてくださりありがとうございました。
とても参考になりました。
689です。693さん、食洗機の件参考になりました。
ありがとうございました。
神奈川県川崎市幸区下平間字池渕耕地387番1 |
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4900万円台～1億円台（予定） |
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2LDK～4LDK |
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50.35m2～100.13m2 |
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総戸数 147戸 |
東京都世田谷区祖師谷一丁目 |
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6,900万円台予定～8,900万円台予定 |
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2LDK～3LDK |
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56.39m²～71.04m² |
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総戸数 6戸 |
東京都荒川区町屋２-662-7他7筆 |
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6798万円～8898万円 |
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1LDK+S（納戸）～3LDK |
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50.64m2～60.2m2 |
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総戸数 83戸 |
東京都台東区浅草橋４-2-1他 |
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1億2600万円～1億6590万円 |
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2LDK・3LDK |
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52.92m2～65.52m2 |
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総戸数 85戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
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6190万円～1億7990万円※権利金含む |
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1LDK～3LDK |
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35.89m2～76.81m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都練馬区上石神井４-610-28他 |
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8698万円～1億3298万円 |
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2LDK+S（納戸）～4LDK |
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67.55m2～90.09m2 |
|
総戸数 106戸 |
