ザ・テラス下目黒

でも近所のマンションみてて、３０年すると１/３になると考えると、やっぱ消耗品なのかなあ

お得感は、この界隈の近年の物件と単位当たりの単価を比較すると把握できるけど、横並びだったような記憶。

それより、立地環境を考えるといい物件だと思うね、目黒通りから一筋入っている、４面道路、広めの道路、林試の森公園（12ha）に近い、消防所は？だけど。

それから、外国公館が5丁目に４カ国立地している。こういうのもプラス要素になるだろう。

車通勤とかだったら可能かな

外国公館が多いメリットを教えて下さい！職場近く自転車で行ける範囲なので かなり前向きに考えてます。。

割安だとは思いません。
１０００万円安くても、バス便物件であることによるリセールバリューの低さは、
それを補って余りあると予想しています。
中古で最重要なのは駅徒歩、次に旧売主だとききました。

だけど、駅を使わないで通勤する人や、バスが動く時間に帰宅できる人で、
リセールがない人にとっては、かなりいい物件だと思います。
うちはバスが動く時間に夫婦とも帰れないので断念しましたが、もう少し年を取って
仕事に余裕がでれば、将来の子育て環境なども考えて、ここに決めていたかもしれません。
タイミングが合わなくて残念です。

↑

停電がない。パトロールが多い。

>906
うちも同じ感じです。

>905
なら、買いだと思います。

９０６さん

深夜バスがありますよ。
タクシーもワンメーター。

近くに住んでますが全然歩けますよ。
早足で歩けば目黒駅まで15分くらいです。

下手になかなか続かないｼﾞｮｷﾞﾝｸﾞするより､
毎日往復30分歩いた方が健康と割り切ってます。

朝は寝坊でｻﾎﾞってﾊﾞｽに乗る日もありますが、
夜は気分転換にもなるしさして苦ではないです。

当然個人差ありますが､ひとつの価値観として。

この物件をかつて検討していた通りすがりですが。

毎日のことだと、深夜バス料金やタクシー料金は結構痛いですよね。
かといって、終電で帰って、ハイヒールで２０分かけて帰るのも大変。
やっぱり、ここは少しは時間的に余裕のある人向けだと思いますね。
というか、少なくともものすごく激務な若者には向かないでしょうね。

でも住みやすそうだから、ここのデメリットがデメリットになりにくい家庭には
とってもいいんじゃないでしょうか。

＞９０２
意味不明

6200万で最上階は北棟でしょうか？いずれにせよ安いですね。

大使館が近くにあると雰囲気がよくなります。この周辺のはマイナー国ばっかりだったと思いますがそれでも凄く雰囲気いいですよ！

911殿

どこに住んで、どこに通っておられるのですかね。

毎日、駅に何時に着かれて、タクシー使わずに深夜にどのように帰宅されているのでしょうか。

郊外駅近ですか。

９１４って何言ってんの？
９１１さんは、比較的都心で駅近の賃貸に住んでるんでしょ？
文脈からして、郊外に住んでるわけないでしょうが。

９１４さん きもい

殿が余計やばい・・ ９１１さん スルーしなよー

んだんだ。

＞905
外国公館が設置できる条件を備えているということは、ある一定の住環境で質であること。また、存在するということは、その地区が監視対象になっていると思われる、ただ、大国のように警備が常にいるわけではない。(あくまでも推測レベルですが）

下目黒5丁目にある外国公館
ジブティ大使館
キルギス共和国大使館
ウズベキスタン大使館
パプアニューギニア大使館

目黒通り北側の目黒四丁目にある外国公館等
バングラディッシュ大使館
東京インドネシア学校

参考まで

目黒通り沿いにタイ王国大使館もありますよ。災害に強い地域とも言えると思います。

ご指摘の通りです。

下目黒六丁目の外国公館
タイ王国大使館
ネパール大使館

その他、ロシア正教の教会が敷地西側の道路の南方向少し先にあります。ロシア人、ウクライナ人が出入りします。

義徳大公聖アレクサンドル・ネフスキー教会
http://www.russia-emb.jp/news/news_080916.html

いい立地ですね。

911さんではないですが、終電は気になりますよね。
うちは最近8:30～22:00くらいまで会社にいる感じなんですが、今なら終電が0:30過ぎまであるので最悪でも1:00過ぎにはなんとか着くって感じですね。
仮にここになっても、黒01系統（大岡山小学校行き）が0:30発頃まであるので、0:00前までに出れば間に合うかという前提で考えています。
もちろん、それでも深夜料金前、できれば21:00くらいまでには家に着けるように頑張りたいですけどね。

台風がやってきていますが、住んでいて困るのはこういうとき。

晴れの日と違って、雨の日のラッシュ時はバス停に必ず長蛇の列。東急バスの職員が来てさばいても全く追いつかない。横殴りの雨が降れば、バス停に立たされる間に、ズボンはびしょ濡れでくつの中にも浸水。バス通勤はこういうことも覚悟しないといけない。

便利さに重きを置いた選択ではこの物件は外れるでしょう、早歩きで徒歩１５分との意見もありますが、やはり時間がしっかり読める駅から徒歩圏数分内、雨の日は駅直結以外はどこでも同じ状況になりますね。ほとんど寝にだけ帰る住宅ならなおさらこの物件（この住所）は対象外でしょう。

昨日くらいなら全然問題ないですが、年に１～２回ある横殴りの雨はほんと困りますね。
今は駅まで８分くらいですが、タクシーもつかまらず数分でびしょ濡れです。普通の雨ならいいのですが、そういう時は駅直結かバス停が近いといいなあと思います。
こちらは目の前がバス停なので、年数回は多少時間がかかっても早めに出て目の前からバスに乗るんでしょうね。

「駅には屋根があるが、バス停には屋根がなく、電車を待っても濡れないが、バス停で待っていると刻一刻雨にやられる」というのは実感させられます。

ご存知だと思いますが、この物件の前のバス停は目黒行きではないので、目黒行きに乗るには、大通りまで雨の中を歩いていくことに。また、前のバス停から乗るとしても、ここは大通りと違って本数が少なく、当然、雨の日のバスなんて、時刻表通りにはこないから、長時間雨ざらし・・・。しかも、目黒行きでなく、時間たっぷりかかって、五反田や恵比寿に出ることになるので、メンタルなストレスは結構なもの。

この不便さはどうにもならないから、覚悟をしっかり決めておかないと後悔しますね。

毎日午前様で寝に帰るような人は確かにつらいかな。そういう人はもともと検討に入ってないと思うけど、家族のためにって人はいるかもね。

うーん、というか駅10分とか歩くなら同じだと思うんですが。
むしろすぐバス乗っちゃった方が良くないですか？
大通りまで行けばガンガン来てるわけですよね。

そうですよね、しかも私鉄沿線とかだとなおさら。

大鳥神社付近に住んでました。目黒まで徒歩１０分くらいですが全く待たないので行きはバス乗っちゃいました。帰りは歩くみたいな、

基本バス便なので、ネガティブな状況ばかり想像してたらきりないですよ。
ここはマイナスを補って余りある住環境があるし、不便な分安いんですからそこを評価できればいいと思いますが。
基本的に生活や気持ちに余裕がある人向けの物件ですね。

私もそう思います。

満員電車におしこめられることを考えると（毎日！）、年数回の
雨にやられることは私は許容範囲です（通常の雨くらいなら気にせず歩きますし）。
それに、また電車が間引き運転されたときの混雑を考えると、そちらのほうが
よほど恐ろしいです笑。

まぁ予算の範囲で何を妥協できるか その人それぞれですよね。

販売戸数９９戸のうち、第一期で７０数戸を販売済み、残るは２０戸あるかないかでしょうか。７月２２日、２３日が登録受付ですね。第一期でのキャンセルが出ているようですが２倍から３倍以上の需要があるようでその後直ぐに次の方に決まっています。

このような販売状況をみると市場には十分に受け入れられているのではと感じます、立地条件などを考慮してもバス便ですが最寄り駅が山手線目黒駅、歩こうと思えば歩ける距離でこの価格帯は「買い」の判断を導き出す要素が買わない判断より上回ります。

フロアプランはちょっと詰まり気味ですが、売り易い価格帯に抑えている努力がうかがえます。また販売価格の幅が１０００万円ほどと選択肢も多くあるよう当初感じました。（第一期のとき）

森を見て考えるとこうなりますね。そして、こういう物件に巡り合えるタイミングが次いつか？これも左右される事ですが。

同じく地所の目黒区物件に「ザ・パークハウス 上目黒 ピアース」というのがあるけど、凄い勢いだね。口コミを覗いて驚いた。物件自体西向きだしそれほど良いとは思えないけど、売りは「中目黒駅徒歩3分」だろう。ここの物件とは比較にならないけどね。

そんなに勢いあるかな？

2倍だけど。

↑
2倍程度では勢いがあるとは言えないかもしれませんね。されど2倍、938x2=1876。他愛のないことです、流してください。

上目黒の物件は、ＭＲオープン時の来場者数からすれば、一期の登録者数は激減の残念物件認定ものですよ。駅近だけが売りなので、そこを唯一かつ最重要視って人向けですね。こことはカテゴリーが違い過ぎて比較にならない。一期で人気の部屋は6倍なんていうのもあったけど、申込みが入らなかった部屋もあるわけだし。

ローレルアイ中目黒は安くて良かったですよ、住友もこの辺に大型を予定しているという事は確かにこの辺の需要が全くないわけじゃないですよね リセールしようと思えばできるでしょう 目黒ザレジデンスの隣のイトーピアの中古はなかなか売れないみたいです

この物件は、駅近物件とはコンセプトがはっきりと異なりますね。

以前MRに行ったときには、地下物件以外は数戸しか残っていなかったような。
地下物件は現物が形になってから売り出したいと営業さんは言っていました。
現物を見たら、地下のネガティブな印象が変わるだろうとのことです。

HPが更新されていますね、１階（地階）の部屋を紹介しています。MRではテラスと呼んでいました。第一期にはテラスは一部屋くらいしか含まれていませんでしたね。
http://www.meguro-99.jp/roomplan.html

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理人】

バス代を気になさる方が多いようですが、そういう方々がお住まいになるということですか・・・

会社がバス代を負担してくれない方は検討から外すでしょうし、家内は車かタクシー、そうすると一生分はさすがにないですが子供の３～６年くらいのバス代分かと思っています。
半分以上ローンを組むってほどでもないですが、当方もサラリーマンで億ションをポンと買おうという感じでもありませんので、バス代は一応気にしてますね。でもそれを含めてトレードオフですね。

バス便マンションでグレードを取るか、徒歩物件でグレードを妥協
するか、の選択でしょうか。

やっぱり街の空間の余裕かな。整った街がすきなんだけど、高層再開発や埋立地くらいしかなくて、住宅地のわりにごちゃごちゃしてないところはいいかな

私は第一種低層住居専用地域が決め手でした。後々いきなり目の前に高層ビルが建つなんてゴメンですからね。

遠いとか暑いとか濡れるとかちょっとしたことですぐ頭に来る人には向いてないってことですな。
逆にネガをポジに変えられる人には、安いし最高の物件。

今日抽選に行く人いるのかな？

二次？も抽選なんですか？

この物件は販売価格とその内容からするとかなり最適化されているように感じます。
・バス便だけど最寄駅が山の手線目黒駅、歩こうと思えば歩ける
・小高い丘の上の平地にある閑静なゆったりとした住宅街（第一種低層住居専用地域）、そして目黒区
・近くに大きな公園（林試の森公園）がある
・目黒通りから一本入っている
・低層３階建（地階が一部ある）、４面道路、基本は南向き（一部東）
・標準で、台所回り等の住宅設備が付いている
・間取りは工夫が凝らされている（特に変だと思う間取りが少ない）
・リセールは評価損を覚悟しなければなりませんがその分販売価格が抑えられている、等

今日明日登録でその翌日に抽選ではないでしょうか、１倍ならそのまま２倍以上なら抽選かな、基本は。

私は登録順１番で２倍でした。角部屋なのでもっと高倍率になるかと思いましたけど幸運でした。

956さん、それは第一期の話？

この物件は興銀の社宅跡地に開発されたもの、その他、近隣に社宅がいくつか見られる。今後も存続するのは北側の日本郵便社宅のみだろう。

日本興業銀行社宅（ザ・テラス下目黒）
郵政省社宅（日本郵便社宅、そのまま）
農林中央金庫社宅（三井が戸建て住宅開発予定）

林試の森公園近くに十六銀行社宅も見かけたことがある。

954さんのようなコメントあると、やれ業者が.....みたいな反応ありがちですが、非常に的を得てると思います。

因みに私は、実家は花房山、持家は諏訪山の、目黒区を昔から良く知る者です。

ここをご購入された（る）方々は、良い買い物だと自信を持たれていいと思いますよ。
特に小学生以上のお子さんがいらっしゃるご家庭にとっては大変宜しい物件かと。

ありがとうございます。大変、嬉しい言葉何よりです。
花房山、諏訪山よりも下目黒の方が素晴らしいということですね。
上から目線はやめて頂けますか。

959は一見褒めているようで、嫌みったらしい。

>959-961
これは「実家は板橋、持家は蒲田の、目黒区を昔から良く知る者」と書かなかった959が悪い。

ちょうど今マンションを買う事情ができてしまいました。
しかし、景気もいま一つで会社や自分の不安もありますので、今はできるだけ価格は抑えて余裕を持ちたいと思っています。
もっと郊外に行けばよいのでしょうが、家族全員いろいろ都心に用事がありそういうわけにも行きません。
そんな中で家族のことも考えると、ここくらいがちょうど身の丈にあった感じかと思っています。

背伸びして買おうとしてる人もいるだろうけど…

私には充分高いよ。 みんな金もってんなー ７０００万のマンションっていうとみんな高くて驚きますよ。

地下もあるし、7000万円なんていかない選択もできるからね。

地下は選択肢に入らないです

地上でも6000万円前半だったよね。

外観CGがほんとうに素敵です。
億ションじゃないのに低層でここまで高級感があるマンションってあまりないです。

バス便は目をつぶるのでいいですが
せめてバス停はそばだとよかったのですが。油面の信号あたりとか。
あと玄関の幅が狭すぎです。こんな玄関狭い新築マンションは初めてです。
玄関が特にネックで諦め模様です。

うん、外観、仕様は文句ないよね。
それでもって安い。
バス利用ってそれだけデメリットってことなんだね。

そんなに安いですか？
バス便で下目黒アドレス。
妥当かあと少ーし安くてもよいような感想を持ちました。

安いと思うよ。
環境、仕様、間取り、共用ともに文句なし。
一区画の土地に建つのもポイントでしょう。
ただ、ここの営業さん、押しが弱い。
もう少しプッシュしてくれたら嫁も折れたと思うのに（笑）

うちは残念なのは間取り。
好きな人もいるようだけど、田の字がどうしても嫌なので。
マンションが建つと知ったときから期待していたけど
間取り知ってがっくりでした。

目黒価格からバス利用をマイナスして、
坪単価は妥当な線じゃない？

ここがパークハウスシリーズではないのは、
興和不動産とのJVだからでしょうか。

>>973
田の字間取りを却下すると、選択肢が狭くなりすぎるので、
うちは田の字でも仕方がないかな。
ここは外廊下なので、奥の部屋にも窓があるのが救い。
スパンが狭いのは否めないが、南向き住戸を多くするとどうしてもこうなるかな。

たしかに玄関少し狭いかも。でも都内のわりにはベランダが広めにとれてるので リビングでベランダもおしゃれにして窓あけたら開放感ありそうです。そう考えたらテラスもいいかなと迷う。。

テラス付きもそろそろなくなりそうだね。

花房山と諏訪山か、確かに小高い丘の上から見下ろしたら気持ちいだろうな、でもこれは願望だよ。そんなに神経質になる必要はないと思うけど。現実的には両方ともアクセス道路が狭かったり行き止まり道路が多いかなり不便な場所だよ。

下目黒五丁目は高台の平地、山なし、だけどバス便を除いたらま不便さはそれほどないと思う。

今日抽選に行かれた方、いらっしゃいます？

玄関は、田の字型基本プランだとこうならざるを得ないのでしょうね、狭そうだけど空間を効果的に使えるよう靴入れの下を少し開けたデザインとなっていました。（MR)

玄関周りは外廊下方式とも関係がありそうです。本来なら動線が真っ直ぐに家の中へ入らないような、例えば角部屋のようなクランクして家の中へ入る玄関デザインが好ましく、そしてもう少し広く踊り場的にコートを入れる収納もあったらよいのですが、そこまでのデザインはこの物件には難しいのでしょう。

コートを入れる収納！
この暑さで、全く失念していました（笑）

皆さんは、来客のコート等、どうしますか？
コート掛け用のスタンドを置くには、廊下は狭すぎるように思いますので、例えば廊下の壁に、コートフック（木の板にいくつかフックがついているようなものとか？）を釘で打ちつけるとかでしょうか？

コートフックですね。

この物件は3LDKを基本としていますので、70平方メートル前後ではやや欲張りというか、かなり詰め込んでいます。思い切って2LDKを基本にしているならば、玄関や収納など各所に余裕ができたことでしょう。それでもこの物件はよくまとめっていると思いますね。

玄関は廊下よりも30cmでも広いと空間が豊かになります、しかし、田の字は収めにくいですね。その程度でコート用のフックを余裕で付けられるのですが。

気になっているのが収納の容量、キッチンや水回り周辺には適当な収納容量がありますが、もう少し他に収納スペースがあればなと感じます。（少ないわけではないのですが、欲張りかな）

一部屋、納戸になってしまいそうです。

>960-962

哀れな妬み気質なお人だね（笑）
人生損するよ。

いい歳こいて情けない奴らだな（笑）

>984
よく読むと962は960と961を皮肉ってる内容。

そうですね。収納が少ないんですよね。トランクルームがあればなぁ、と思いますが、、、、。うちも、一つの部屋を納戸扱いにします。実際は、日中出ている夫の部屋ですが(笑)

> 例えば角部屋のようなクランクして家の中へ入る玄関デザインが好ましく

やっぱり角部屋が良いですよねぇ。競争率が２倍の所もあったそうで、一か八かで賭けて
みればよかったかな。採光や風通しも無問題、もしもキャンセルが出たら抽選ですかね？
本当に出ても手付けを捨てるわけにはいかないので指を咥えて見てるだけですけど・・

結構、田の字型は気に入っています。
普通、それなりのワイドスパンんてすべてバルコニー側に部屋が並べばいいのですが、リビングや各部屋ががすごく細長くなったり、窓のない部屋を作らざるを得なかったりするので、やはりオーソドックスなタイプがいいです（バルコニーがないのは、なおつらいです。）。
今は内廊下ですが、特に風通りを考えるとなかなか空気の入れ替えもできず、隅々まで早く入れ替えができる形がほしいです。
角部屋がすぐ手に入ればよいのですが、１フロアに数戸のペンシルタワーはつらいですし、普通は角部屋にこだわると選択肢が少なくなりますので。

内廊下は、もちろん空調たが効いてていいんだけど、玄関開けると、内廊下との空気入れ替えになりがちだね。

内廊下が絶対という人も多いんですけどね。

南西角部屋の間取りが良かったのですが我が家では強い反対意見があって断念、東南角部屋は既に申し込み者が多く可能性薄（確率的には同じなのに）と判断しこちらも断念した。東側角部屋は検討しなかった。

カーシェアリングとして１台用意されますが、どのように使われるのかまったく読めないのです。

駐車場は平置きと機械式がありますが、自走式地下駐車場にしなかったのはコストの問題なのでしょうか、低層では特に難しいのかな。

自走式駐車場は郊外の中高層大規模物件でないと難しいんじゃないかな。地下機械式ならわかるけど。

カーシェアリングはあまり必要性を感じませんが、車がない場合に小一時間程度の買い物にいくか、子供の送り迎えに使うとかいった感じでしょうか。
ちょっとしたことならタクシーの方が便利ですし、長距離ならレンタカーになると思いますが、強制的な管理費？が一応売主負担に変わりましたので、あとは実際の利用者負担分であればあってもいいのではないかと思います。
あまりに利用者がいなければ、管理組合で廃止して単純な駐車場にするのでしょね。

カーシェアリング用に電気自動車を準備するところもあるけど、当分は停滞するかもね。

電機自動車って、電気の専用スタンドみたいのが駐車場にあって、大きなコンセントみたいなのを車にさすんでしたっけ？

そうですよ。でも最近のプラグインは、普通の家庭用電源でＯＫです。

1000に近づきましたので、part2を立ち上げました。よろしくおねがいします。

（part2はこちら）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175990/