ブリリアンコート神楽坂

今までは、皆積極的に考えて前向きな意見や、心配事があっても誹謗中傷のような人はいなかったのに、２８３から変わった。２８３のような人は、私生活でも嫌われ者なのでしょう。妻帯者であっても、子供に無視されたり、年をとっても部下がついてこない、陰で女性社員から陰湿なでもわからないいじめを受けているなんてね。罰があたっても助けたくない。そういう人って匿名でも、相対すれば分かるものです。買う買わないは別にして、欠点をのべるのは、こういうスレには大事でそういったことも教えてもらいたいけれど、それに対して誹謗中傷を言う人は、中に入ってこないでください。こういうスレでも、あなたの実生活と同じ、皆嫌いですよ。

いよいよ9月5日に販売開始ですね。私は最上階がいいと思って、ずいぶん前に買うことに決めました。最近はまったく足を運んでいません。皆さんの意見を聞いて、最上階は暑いと知りまして、11階ぐらいにするかもしれません。
土曜は仕事だから、行けませんが土曜に抽選なのかしら？いっせいに販売みたいですね。

本当ですね…一人(?)残念な方がいますね
この様な方が隣人だったり、管理組合でご一緒したりと
同じマンションで生活をするのが不安になりますね

9月4日から申込み開始をするそうで、期間は2週間程度
その後9月末に抽選が行われるそうです

最初の方に申込みをするか、締め切りぎりぎりで競争率の少ない
お部屋に申込みするか（担当の方に伺うと各部屋の倍率を教えてくれるそう）迷います

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いよいよ登録間近ですね。
しかし、どうしてもあのユニークな形が気になってしまい、最後の決断ができないです。
（友人、家族に相談した際もやはりあの形にまず驚かれました）
その他の条件は許容できるし、立地等のメリットも相応にあるのですが。

＞305
不安な形の建物ですので地震の時に心配ですね。
神楽坂は関東大震災でも地盤が良い為に
ほとんど倒壊はしなかったようなので、申込む予定です。
建物の形は変わっていますが、豊洲や晴海などの
埋立地よりはずっと地震には強いと思います。

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306さん
305です。確かに豊洲等と比べたら地盤は良いですよね。
＞神楽坂は関東大震災でも地盤が良い為にほとんど倒壊はしなかった
知りませんでした。そうであれば、かなり安心度は高そうですね。
ご教示、ありがとうございました。

＞305細木数子さんが神楽坂に家や事務所を建てられたのは、
山の手内側で一番地盤の良い土地だったからとの事。
地盤は良いとして不安材料は古い木造家屋が多い事。
周りが火の海では逃げられません。
先週も火事があり神楽坂に何台も消防車が来ていましたよね。
そこだけがネックです。
マンション前が大久保通りなので逃げ道の確保や救助はしやすいかと思いますが。

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抽選は９月１３日予定と聞きましたが。
倍率高そうだなあー。

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９月に公開抽選って聞いたのですが・・・。見に行かれる方はどのぐらいいるんでしょうか？？

帰宅したらここのモデルルームオープンのチラシが郵送されていました。なんで今頃・・・（笑い）　一気に51戸売り出すんですね。　一発勝負できるくらい申し込みが多かったんでしょう。私が最初聞いていた価格の上限辺りでついてました。　

出来上がり時期が希望と合わず、あきらめてちっちゃい中古物件にしてしまったのに・・・　写真眺めていると残念で・・・とほほ・・・　抽選落ちた方はもっと残念でしょうからはやくその時の感想が見たいなぁ（爆）

景気が良いんだか悪いんだかマンションの売れ行きだけ見てるとわけがわかりませんなぁ。

いま、どういう状況ですか？
静かに抽選を待つ感じですか。
自分の部屋が何倍とか分かってるんですよね。でも、最後の申込状況見ながら結構みんな動くようです。やっぱり最上階が良いと思ってた人とか。

最上階は何倍くらいになりそうですか？

登録は入れてから途中で変えられますか？
どなたかご存知でしょうか？

また、手付金はいくらぐらい用意しなければいけないのでしょうか？

＞314
申込み後のお部屋変更は難しいと思います。
最終日まで待ち、倍率を担当に聞いてからで決めても良いのでは？
手付金は購入価格の一割を現金で支払います。
手付金を支払った後でキャンセルしても返金されないので注意です。

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営業の方に質問しましょうね。
詳しく分かります。

どのタイプの部屋が人気なのかな？Ｅgは半地下で微妙ですかね？

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どの部屋も人気みたいですね～
家族が増えるかもしれない若い夫婦なら3LDKかな
年配の夫婦は2LDKが人気そう
階数は高いほど人気は高くなるんじゃないかな

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大久保通りが思ったより早く広がりそうで悩んでいます
もうすでに飯田橋から厚生年金病院までは買収済み、空き家もあります
図面集で確認した所、都市計画線まで大久保通りが拡張されるので、
歩道から玄関までのアプローチが無くなり、植え込みも全て無くなるんですね

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そうなるとすぐ目の前が大久保通りです。
4車線になるそうだから、交通量はかなり増えるでしょう。
歩道がありますが、それでもかなり本線と近くなりますね。
植え込みは残ると思っていましが、、、。

道路拡張後の騒音、粉塵など環境の悪化が気になります。

うちも申し込む予定ですが、この点は未だに気になります。マンションの南が通りなので、拡張によって騒音や排気ガスなどがひどくなってしまうと困りますしね、、まあ、うちは、それでも立地の便が捨て難かったので、踏み切ると思います。あとは拡張が進まないよう祈るだけ、、

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↑
ここは埋め立て地族の来る場所じゃありませんぞw

誰だ？神楽坂と豊洲比べてるのは？
ショッピングセンターが好きな奴は神楽坂に住まないし、風情がほしいやつは豊洲に住まないし。
求めてるものが違うの。ライフスタイルが違うの。自分に合うとこに住めばいいだけ。

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ははは。。。　ここと豊洲と比べている人などいないでしょうに。　タワマンでもないし。　まぁ営業さんでしょうかね。

なぜ豊洲が出てくる・・？

大久保通りはやっぱりうるさいですかね。上の方でも音あがってきちゃうかな。

都心に住む以上は仕方ないのかもしれませんが・・。

抽選会に見にいきたいんですけど、なんで月曜日の朝なんでしょうかね？
仕事休めるかどうか微妙・・・

こういうのってあえて平日にして参加させないようにしてるんですかね～
日曜なら見に行けるのに。

皆さんどう思います？

＞327
おっしゃる通りだと思います
多分あまり見せたくないのかも…
当たり外れで文句を言ってくる人もいらっしゃるでしょうし、
当たった住人と外れた住人のいざこざを避ける為ではないのかな
私は逆恨みなどが怖いので休日でも見に行きたくないです

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ほぼすべての部屋が抽選になるでしょう。
会場のショールームは狭い。
スムーズな進行のためにも、行かない方が懸命。
あーだこーだと言う客ばかりだろうから、販売側としては
「来てほしくない」と思うのが本音。

大久保通りから外堀側に少し入った閑静な住宅街に住んでいます。
神楽坂は本当に良いところです。決して豊洲を悪く言うつもりはありませんが、比較の対象にはなりません。
ただ、最近は頻繁に古い建物が壊されて神楽坂らしさが急速に失われつつあり、新しくオープンする飲食店もチェーン店やレストラングループのような安っぽい店が多く、残念な状況になりつつあります。

土日に抽選会をやる物件もあるよ！

ここは神楽坂では圧倒的に安い！！

って書くと営業って言われちゃうんでしょうけど、悩む必要性のない物件だ！

土日に抽選会をやる物件もあるよ！

ここは神楽坂では圧倒的に安い！！

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初日に申込み登録に行きましたが大盛況で驚きました
倍率が凄く高そうですね
初日で100人は申込み登録にいらっしゃったのでは
人気のあるお部屋は7倍位ありそうな感じ

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七倍！？

覚悟はしていたものの、
想像以上ですね、、

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大手売り主のところは大抵土日に抽選ですよ
抽選見せたくない→なんらかの操作するのでしょう

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＞＞３３２

そうですね。営業マンかと思いました。
私はこの界隈で仲介業を20年やっています。
北向きの部屋に関しては確かに安いが、南向きの部屋は周辺相場よりだいぶ高い。

仮にAタイプある部屋が6200万円だとして（具体的すぎるとよくないので・・・。）
本当の相場に直すと周辺の相場は坪単価で280万円のエリアですので
5400万円ぐらいが適正価格となります。

一時的に神楽坂に新築物件が増え盛り上がっていますが、ここの販売が終われば
売れていない他社の物件は価格を調整すると思います。

あまり神楽坂バブルに踊らされないように気を付けてください。
人を囲い込んで高値で売り抜けるのは野村不動産の得意なやりくちです。
港区の高輪周辺と平均単価が同じなのはおかしいですし、将来は下がると思いますよ。

>>336

営業でもここを検討している者でもありませんが、興味深いご見識なのでカキコさせていただきます。　いわゆる相場感を養うためいろんなマンションを調べていますが、この物件の近辺が280/坪という価格が妥当とされる根拠はどこから来てるのでしょう。

ちなみにＡタイプに6200万はありませんが、近いところが6階だとすると、中古価格相場はソフトを使うと1年後出したとして5800万～6600万、売り出し提案価格は6470万あたりでしょうか。　つまり新築価格のほうが安いんです。5階以下はさらに安いと思います。

通りをはさんだ定期借地物件より安い価格帯とされるところがよくわかりません。　

野村の手法云々については同意いたします（笑い）　いかがでしょうか？

私も大変興味がありますので是非教えて下さい
今、大久保駅より徒歩5分の物件が坪単価300万以上していますよね
素人考えでしょうが神楽坂徒歩5分（牛込神楽坂徒歩2分）ならば
坪300万少しでも高くはないと思ってしまいます

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坪単価てあくまで平均ですよね？

実際には階層によって価格差があるので、当然高層階であれば坪単価は高くなりますよね。

＞336
レスを楽しみに待っています


＞339普通は平均値ですよね

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因みに、一棟では、１LDKは一戸しかないということは、寂しいと思われますか？

1LDKの価格は高いですかね？唯一DINKSタイプで、転売或は賃貸を出す時、難しいですか？

大久保は治安の問題もありますが、商業地周辺として考えれば、牛込神楽坂よりも高そうな気はしますよね。
ところで、神楽坂駅周辺と牛込神楽坂駅周辺とではどちらが地価や資産価値が高いのでしょうか。
以前、神楽坂駅すぐのとこで出たマンションと比べると、こちらは大分高いように感じるのですが、そんなものなのでしょうか。

どうもno.363です。

大久保の坪単価300万円はあくまでも売り出し価格であり、特殊な事情（ルーバル付き、東南角、最上階等）
がない限りはその価格では売れないでしょう。

もちろんいくつかのレスにありますように坪単価というのはあくまで平均坪単価の話です。

確かに神楽坂周辺は”今”は一時的に変な定期借地権付の新築マンションが
この今年の異常な都心不動産が供給過少なことにより奇跡的に売れています。

しかし、つい最近までは平均坪単価が280万円で取引されているエリアです。

残念ながら一般の方はno.337のような良く分からないアバウトなソフトに頼らざる得ないかもしれませんが
私たち業者は不動産流通機構により今までの実際の売買実績を全て閲覧できます。

その上での数字ですので信憑性が高いということです。神楽坂プチバブルを見守るとしましょう。
まぁ年寄りの独り言ですので悪しからず。

では。

都心部全体の坪単価からみて、神楽坂がプチバブルという事でしょうか
都心部全体が値上りしているならば、神楽坂だけがバブルとは言えないのかなと思ったので

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344　さん

近くのエリアについてはどうお考えですか？
野村は市谷仲之町や市谷南町に建てていますし、三井や三菱のマンションもあります。
このあたりは相場はいくらくらいが妥当でしょうか？
神楽坂からやや離れていますが、広げて考えているのでお分かりでしたら教えてください。

大久保は韓国人ばかりで治安悪すぎ

私は3ヶ月くらい前に不動産アドバイザーの方に神楽坂エリアのマンション購入相談をしたことがあります。
知り合いに紹介してもらったのですが、どちらかと言えばマンションが専門で、著作もあり業界ではわりと知れた方でした。
その時に教えてもらったこのエリアの基準的坪単価は￥285万円でしたね。
まあピンもあればキリもあるでしょうから、この値段なんでしょうけど。
今販売している新築はだいたい坪単価￥320〜340くらいですよね。
それでもイイ人は買う、、、売り手市場なんでしょう。　

344さんレスありがとうございます。　ちなみに私の使用しているソフトもこの2年以内の売買事例により坪単価を計算しているものです。　あくまで新築の南向きの価格が280/坪と言うのは納得がいかなかったものですから。　お使いのシステムは存じています。　

今後どうなっていくのか楽しみなのは人形町近辺ですかね。　　失礼しました。

人気があるんだからプチバブルでも当たり前なのではと思ってしまいます。
たとえば、５年後に神楽坂に住みたいと思ってマンションを探しても、
今のように新築ラッシュで買い手が好き放題選べるような状況ではないのでは。

その時は当然中古に目がいくわけで、今後も人気が衰えないエリアであるなら、
今のプチバブルはそれほど怖いわけでもない気がする。転売を考えていたとしても。
逆に永住する人にとっては、今の状態は確かに損なのかも。
新築ラッシュで一時的に坪単価が上がっちゃってるんだから。