The Kitahama

空き住戸の事は、やっぱり気になりますね(^^ゞ

先日係の方から、
「2億超えの物件に2件キャンセルが出て、現在空きはそれだけ」と聞きましたよ。

引渡しがまだ1年ほど先なのでまたキャンセルが出るのかもしれませんが、
めちゃめちゃ空き住戸を抱えている物件が多い中、
やっぱり人気があるんだなぁと思いました。


＞300さん、確かに地震の揺れは低層物件よりは大きいんでしょうねえ。。。
高層マンションでは、上階や下階よりも真ん中あたりの揺れが激しいと聞きましたが
ここもそうなのかなぁ？

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当方30階ちかくに住んでおります。メンシン装置のため地震の揺れは非常にゆったりとしています。激しいわけではありません。ただ、先日の関東地方の地震でも、微弱なゆれが地盤に伝わるためなのか、を感じましたよ。また、住んで実感するのは、商業地域であれば、固定資産税が高いことです。以前のマンションと比べて驚きました。減免がなくなると、年間30万以上になりそうですから。

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大阪市の中之島計画を見ました。
市役所から西は随分整備される見たいです。

住む人にとって、難波橋近辺である北浜には影響大ですね！
公園などあまり期待して無かったのですが正直結構嬉しいです。

あとは下に出来るスーパー！発表出来ないだけで、ある程度決まっている様ですが…
イカリや成城石井程高級でなく玉出程庶民的でなく大丸ピーコック位が丁度良いのでは？

正式な発表期待しています！

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No.302 by 自営業さんへ

kitahamaは制震構造なので免振よりは揺れが大きく、低層階は効果が少ない、というのが一般的に言われている特徴ですね。
免震は低層から高層まである程度均一に揺れ抑制が働くらしいですけど、どちらも一長一短らしくって。
（鹿島建設と竹中工務店の設計者が教えてくれました）

それから固定資産税は、新築７０㎡で17万くらいが、６年目からは倍になるように聞きましたが、本当でしょうか？？

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前から気になっていたんですが、このスレの当物件の地図の場所が間違っていますよね。これだと阪神高速に面していて堺筋に面していません。だから、上町断層の真上とか言われていたのではと思うと何か少し気分が良くないのですが、どう思われますか？直してもらうのにはどうすればいいのでしょうか？他のスレで断層の真上に住むなんて気が知れないとか断層の真上だから問題外とか買うのを止めたとか今迄、山ほど言われてきたのは、それが多いに原因になっているかも知れません。

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>>305さん
真上では無いですが、断層のそばには違い無いので地図の位置ぐらいいいじゃないですか。
それよりも神戸震災の時のこの近辺の被害ご存知ですか？
被害状況を知りながらこの物件を買った私は、友人より変人扱いされていますｗ

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中国四川省の地震、死者推計で５万人を超えるようです！
やっぱり地震は怖いですよね！

免震構造と制震構造の違いって？
コスト以外の全ての面で免震構造が優れている様に思われますが、
なぜこちらは制震構造なんでしょうか？
営業的にも不利だと思われますが…

でもこれだけ高額な物件なのに構造上ケチった？鹿島が…
制震構造を採用した最大の理由は…？

超高層物件には免震構造は不利なのかも…
同じ鹿島施工の弁天町の物件も確か制震構造でした！

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>>307
建物が高すぎて免震構造を採用出来なかったじゃないですか。
ただ私には鹿島＝制震のイメージがあるので低くても変わらなかったかもしれないですね。

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免震構造の場合、大きな地震が来たときに基盤のゴムやスプリングが傷つき余震で耐えきれない可能性もあるそうです。免震に比べて制震は高層部の揺れは強いようですが、免震ほど基盤のダメージを受けないそうです。複数回の大きな揺れに対しては制震の方が安全で修繕費も安くつくと、免震の業者にも制震の業者にも聞きました。

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大手ではないですが中堅ゼネコン勤め人です。
309さんの言う通り基盤のダメージが少なく複数回の大小揺れに強いのは制震です。
ダンパーの手入れも免震ゴム修繕の何十分の一で済むのでコストも安いと言えましょう。
しかし高層階の揺れはハンパじゃないですよ、船酔いの感覚に近く慣れるまで辛抱しないと。

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もう一つは、建物の形だそうです。長方形の高層ビルの場合、短軸方向の揺れに弱くなり、上層階が短軸方向に揺れ出すと基盤をゴムやスプリングで支えている免震構造の場合、基盤を引っ張る力が強く発生してしまうことから、No.309さんの仰るように基盤のダメージを考えて制震構造を採用したようです。また揺れは地震だけではなく風などでも発生しますが、風による揺れには制震の方が効果がありますね。

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309さん　310さん　311さん情報ありがとうございます。皆さん詳しいですね。勉強になりました。

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高層階は地震の時、立っていられない程揺れるのでしょうか？風の強い時や台風の時はどうなんでしょうか？
　４０階以上出来れば４５階以上に住まれた方とか経験された方は居られませんか？

　とても心配なんで教えて頂きたいのですが。

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確かに中国四川省の地震を見ていると不安になりますね。
直下型やごく震源地に近い強振動を経験した40階建て以上のタワーマンションはまだないはずですから、実際どうなるかを知っている人はいないでしょう。ですから制震か、免震か、どちらがいいかも（地盤、建物の高さ、形状等によりケースバイケースだと思いますが）実際のところはわかりません。一生知らずに済みたいところではありますが。
遠方から伝わる長周期地震動の揺れは経験者もおられるかもしれませんので、ご経験方は是非教えてください。尤も長周期地震動は建物の固有振動の周期との兼ね合いで揺れはかなりケースバイケースになる可能性がありますので、一概にいずれの建物も同じというわけではないと思いますが。

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最近建った免震タワーマンションに住んでる者ですが、
横揺れの地震は地上にいるより感じない事が多いです。
ただ縦揺れの場合、ドン！ドン！っと凄い音がしました。
先だっての関東地方の地震の際は体感はまったくありませんでしたが
壁からギィギィと音が聞こえてきました。

以前、神戸市内に住んでいましたが阪神大震災の際に神戸市役所の１号館（タワー）
は見た目なんともありませんでしたが、低層ビルの隣の古い２号館はかなり崩壊していたのを
よく覚えています。

四川大地震のニュースを見るとゾッとしますね。

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松屋町筋沿いにスーパー（ライフ）が出来る様です。
ＭＳから４〜５分程度の距離なんで商業施設内にスーパーが誘致出来なくても大丈夫かな？

どちらにせよ便利になる事は間違いないです！

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316さん　それ本当ですか？

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本当です。大林ビルの南。松屋町筋の東側、セブンイレブンの北です。

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313さん

当方、東京湾岸の制震構造マンションの４７階に住んでいます。

少し離れた場所で起きる大規模地震では、長周期の震動が卓越して、
地盤にも非常にゆっくりとした揺れが伝わります。特に沖積平野では
顕著です。このタイプの揺れが、高層階に大きく影響します。

この前の新潟県中越沖地震の際は、振幅３０センチ位の揺れが、５分
近く続きました。船のようにゆらゆらするため、座ったままだと気持ち
悪くなり、立ち上がってバランスをとらざるをえない状態でした。
イメージとしては、肩幅に足を広げて、１．５秒毎に左足、右足、の
真上に重心をもっていくような感じです。

２００キロ以上離れたＭ７内外の地震でこの程度なので、南海・東南海
のＭ８クラス（エネルギーだと３０倍以上）の場合、恐らくメートル単位
で揺れることになるでしょう。
家具が走り回らないように処置していますが、あとは観念しています。
とりあえず建物が大破することはないと信じています。

高層建物への長周期地震動の実物震動台実験の映像が参考になります。

http://www.bosai.go.jp/hyogo/movie.html
（独立行政法人　防災科学技術研究所　兵庫耐震工学研究センター）
の動画のなかで
「長周期地震動による高層建物の大振幅に備える震動台実験（2008年1月）」
ではモノスゴイことになっていますが、死ぬようなことはなさそうです。


逆に近場の地震では、建物の固有振動周期（高さ１８０ｍの住居用
マンションで３秒程度、柔構造のオフィス用だと５秒近く）に揺れが
同期しない限り、途中階で震動が吸収されて意外と揺れを感じません。
３年くらい前に東京で震度５弱の地震がありましたが、在宅していた家族に
よると、せいぜい震度３にしか感じなかったようです。

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あと、風の影響ですが、風速が１５メートルくらいになると揺れはじめます。
但し、この程度では体感は出来ず、床までぶら下がっているブラインドのひも
を注視していれば判るというレベルです。

軽くて柔らかい高層オフィスビルに較べると、感覚的には１／３以下の揺れ
（勤め先は高さ１４０ｍのビルの１１５ｍの位置にありますが、春一番の頃
はブラインドが連日ユラユラして気持ち悪くなります。）です。

瞬間風速で３０メートル辺りからは、直立していると、揺れが体感されます。
といっても、振幅では２センチもないでしょう。気にはなりません。

東京では昨年９月の台風の折りに、恐らく上空では５０メートル以上の暴風
だったと思いますが、この時は、「少し酔っ払ったかなー」という時の感じ
に似ていました。（新木場アメダスの最大風速では、史上２番目の強さ）
このくらいの風になると、音の方が遥かに恐ろしく、揺れは、地震に較べれば
可愛いもんです。

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ザ北浜を中心に考えると、すぐ南には＜シティタワー大阪＞
北には＜ジーニス大阪＞＜ビークタワー大阪＞
東には＜グランドメゾン大手前タワー＞＜ビオール大阪大手前タワー＞
西には＜淀屋橋アップルタワー＞＜ＮＹタワー＞等々
ここ近々タワー物件の住民だけでもそれなりの商圏人口だと思います。

ThePlazaにどの様な商業施設が入るか未だ不明ですが、それなりに商圏が存在します。
近郊住民にとって便利な施設の誘致を期待しています。

個人的には＜TSUTAYA＞＜Bookoff＞なんかを期待しています！

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３１９さん

　３１３です。実体験の感想や詳しい情報を本当に有難うございました。非常に参考になり、改めて地震の恐ろしさに驚愕致しました。映像資料を見て、想像以上の揺れに不安と恐怖を感じ、倒壊や下敷きを免れても精神面の恐怖は相当なものである事を痛感しました。

　小心者なので高層階を契約したのを少し後悔していますが、下層階とのグレードの差が余りにもあったので仕方ないかなと思っています。立地は申し分ないと思いますので、どこかで妥協は必要不可欠ですね。

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ＨＰの物件概要を見ると残４戸だったのが１１戸に増えていますね。

ローンの審査落ちか、上町断層が近いので契約を見送ったかどうか判りませんがキャンセルの出るのは余り喜ばしい事ではないですね。

　早く完売して欲しいです。

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景気減速下、この物件は大健闘。ほぼ一人勝ちでした。（やや驚き）
今後たとえマンション価格低落しても、中古で自分の好みの部屋が安く売り出される可能性は低いのですから、良い選択だったのでは？少々の価格高よりも、好みの住居を押さえる満足感が大事でしょう。カネは単なる手段にすぎないのですから。（買いたかったなぁ）

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営業担当者の話によると、販売住戸が増えたのは「ファンドが数戸単位でキャンセルしたから」だそうです。サブプライムの影響がこんなところにも出てますね。
キャンセル住戸は中層階・低層階のようです。

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地震で壊れた三越のあと氏ですから、やっぱ不安ですよね。

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活断層はもともと以前大きな地震が起きた地域に起こります。地震が発生する地域は活断層のあるところに起こるのではなく、活断層のあるところはもともと以前大きな地震があったという名残に過ぎません。東海地震は別として、どこに直下型の地震が生じるかは誰にもわからないはずです。（10年前に他の地域を差し置いて中越地震や四川省の地震を地震を持って予測できた人なんて誰もいないと思います。）日本は元々環太平洋プレートの断層でできた国なので、どこで大地震が生じてもおかしくないと大学で地質学者の先生に10年前ですけど教わりました。大地震は確かに驚異ですが、上町台地だけが地震が起こりやすいということはないようです。地震学者さんがおられればコメントをお願いできればと思います。

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この物件での現実的な心配は、
上町断層による直下型地震ではなく、
今後５０年のスパン（皆さんの半分以上とお子さんの殆どが生きている）で考えればほぼ確実に起こる、南海・東南海地震時の長周期の揺れでしょう。同時発生の場合は１度、単独発生の場合は２度、経験することになりますが、基本的に大ケガしたり、死亡したり、ということはないのでは？
もちろん、大阪湾でも起きる津波被害や、火災類焼による地域全体へのダメージは不可避だと思いますが・・・

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ザ・タワー大阪は今内覧会中です。駅直結やプールはありませんが、周辺施設を考えればいい物件と思ったのでオリックスや販売の三菱地所に問い合わせたところ、キャンセル待ちは１００件を超えているそうです。その時に北浜ならキャンセル待ちが若干ありますと言われました。すでにザ・タワー大阪の５５平方メートルの物件が購入価格よりも１０００万以上上乗せして広告に出ています。インターネットの中古物件で検索できます。インターネットの賃貸物件を検索し、分譲貸しの物件の間取りをみましたが、５５平方メートル以外の物件はユニーク？な間取りでした。現時点で今からザ・タワー大阪のキャンセル待ちを購入することは不可能です。しかし総合的に考えて、北浜はザ・タワー大阪に負けないいい物件と思いました。サブプライム問題もあり、ザ・タワー大阪が販売された時期とは一概に比較できませんが、内覧会までに１００件以上のキャンセル待ちがでるくらいに北浜もなってほしいともいます。ちなみにザ・タワー大阪は北浜と同様に６ヶ月ちょっとで一旦完売したそうなのです。
　私自身北浜で良かったと思いたいのですが、できれば契約済みの方や検討中の方に北浜とザ・タワー大阪を比較したいい意見を聞かせてほしいです。

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そんなこと比較しなくてもいいと思いますよ。
まして、ここでそんなこと書いて、皆に意見聞いてもしょうがないと思いますよ。

他の物件が気になる気持ちはわかりますが・・・

あちらの物件も素晴らしいと思いますし、ここだって同じくらい素晴らしいものになると思いますよ！！

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先ごろ、Kitahamaのキャンセル物件で契約した者です。
＞北浜とザ・タワー大阪を比較したいい意見を聞かせてほしいです。
「いい意見を聞かせろ」ってハードル高いんですが＾＾；

１．ザ・タワー大阪２２F、西向き55平米、４５００万円の売りは
あくまで売却希望額であって、取引額では無いと思いますよ。
ちなみに、北浜の価格表では、４０Ｆ↑５５平米西向きで４４１０万円ていうのを記憶してます。この値段を比較対象とすると、２２Ｆであの値段では、ちょっとプレミアム付け過ぎじゃないですかね。

２．物件のテイストが全然違う。
北浜：歴史はあるが出来上がってしまった街のど真ん中。地下鉄直結。
福島：梅田＆福島が徒歩圏内。新線開通＆開発の余地あり。

北浜：共用部が豪華な分、共益積立費はかなり高め。商業施設一体開発は魅力も、未だ確定情報なし。
福島のタワー：内覧会の評判を聞く限り、共用部はわりと簡素なイメージですね。ほたるまち商業棟オープン済（大丸ピーコック、ゴールドジム、レストラン等）
↑すまんです。私の脳内ではこういうイメージが出来ております。

どちらか選べるとしたら、これって好みの問題じゃないんですか？
諸々をご自身で消化して決断されて無いんなら、ある意味不幸な話ですね。

私は、本町〜淀屋橋界隈に行き付けのお店も多いし、住み慣れてるので北浜を選びました。
北浜の立地について誰に何を言われようが、決断はブレ無いですよ。
怖いのは、イメージ通りに出来上がらないことかな。
（エントランスが意外にショボイとか、お買い物ゾーンが万代百貨店になるとか）

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第三者ですが、こちらのマンションと比較するならタワー大阪よりN4では？という気がします。
値段や建物の造りからいってもこの2つが市内では突出した高級物件という感じ。
見た目がどちらも無機質ではありますが。
タワー大阪を比べるなら肥後橋や靫公園近くのタワーが良いのでは。

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うん。タワー大阪と比較する意味が分からない。
向こうはお値段的にもかなり得なのでキャンセル待ちが列を作るのは当然な気もしますが。
タワーは軽やかでおしゃれなイメージ、こちらは重厚で高級なイメージだな。

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>>330や>>333みたいに、
最近ほんと福島周辺物件のヨイショが目立つなｗ

N4の大京の社員と、
タワー大阪の購入者が煽ってる感じ。

心配しなくても京阪やら中之島線は地下鉄と比べても圧倒的に中途半端だし、
中之島周辺はオフィス街ってだけで立地はあまり良くない。
住むところではないってのは行ってみればわかる。

事務所かセカンドハウス利用だといいけどね。

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333ですが、ヨイショしたつもりなど全くありませんが。
それともN4を引き合いに出したのがそんなに気に食わなかったのでしょうか。
どちらもタワー大阪とは格が違うと言いたかったのですが。
値段や造りの面でね。
確かに中ノ島は住宅地としては大変ビミョーですが、
あまり過敏に反応するのもどうかと思いますよ。

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いい物件かどうかはそこに住まう個々人の価値感に根ざすものですよね。
私は、大昔から大勢の人間が集い歴史を育んできた北浜界隈の雰囲気が大好きです。
特に土日の静かな北浜が好きで時間があればぶらついています。
比較対象に取り上げられている物件もおおかた検討し現地あたりを時間をかけて散策したりしましたが、The Kitahamaが自分に一番合っている、それがこの物件に決めた理由です。それだけで十分だと思ってます。
決める前にあれこれ検討するのは当然ですが、この物件に決めたのならそれは何かの縁でしょうから他と比較しても意味はないと思いますよ。
それより住まう者同士、みんなでより資産価値の高い物件に育てていきましょ。

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333さんの御意見に水を差すようですが、N4タワーと北浜では格が違いすぎます。交通の便や周辺施設はもちろんですが、豪華さが桁違いに北浜が上回っています。N4の販売員は北浜を過剰に意識しています。N4タワーへ見に行かれる方はセールスが強引なことを覚悟して行かれた方が良いです。北浜の販売員では考えられないことですが、自宅だけでなく職場にも突然来られることもあるそうです。

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330さん　タワー大阪に100件以上のキャンセル待ちなんて考えられないですよ。そんな人は間違いなく目の前のＮ４を買うでしょう。

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私はこの物件に興味を持っていますが、
上のように他物件への中傷をするような住民の方がいるとがっかりしますね。
それこそ北浜の格にふさわしくないような。
何だか必死すぎて逆にN4が優勢なのかと思ってしまいます。

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>>340

>上のように他物件への中傷をするような住民の方がいるとがっかりしますね。


ヒント
No.338 by 物件比較中さん
No.339 by 物件比較中さん　


それと、興味を持つには遅すぎますよ。
そんなアナタはN4へどうぞ。

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遅すぎませんよ？まだ空きがあるのをご存知ないのですか？

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住民が物件比較中を装う事なんて普通にあるし。
341も必死すぎてみっともない（笑）

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３４０、３４２さんの必死さも何気に面白い。
３４３は余計。

私は同時分譲中のタワマンをすべて見た中で北浜が気に入り契約しました。
結局他人がどうこう言おうが自分が「コレ！」と決めたからブレは無いです。
３４０、３４２さんも物件の選択肢が限られてきているのが現状ですから、
この掲示板の一レスにがっかりしている場合じゃないと思います。
どうぞ最良のご選択をなさってください。

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ここの住民さんもあまり質は良くなさそう。
すべてに言い返さずにはいられない344さんもみっともないなぁ。

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本来荒れるような話の流れではないのに、無駄に煽られてる気がしますね。
なんか、Ｎ４が絡むとスレが荒れがちですね。

大京社員さんの仕事熱心さは周知のところですが。
（Ｎ４の太っちょのメガネの担当者が、自分で書き込むこともあると言ってましたよ。）
でもまあ、どれが営業書き込みかなんて特定も出来ないわけですから
Ｎ４ネタに対して過剰反応するのはやめにしましょう。

でも、私も書いちゃうんですけど。＾＾
自分も、Ｋｉｔａｈａｍａに興味を持ったのが遅すぎたため、対抗馬としてＮ４を少し検討しました。北浜には本質的な上品さを感じましたが、Ｎ４はデコレーションが強い気がします。背伸びして作っている感じがするんだよな。立地も中途半端だし、
Ｎ４の低層階では、周囲の建物との相対関係が気になりますしね。
それで価格帯が、北浜とほぼ同じ設定というのがどうもなあ。
まあ北浜を買った私の見方だから、Ｎ４が良いって言う人には異論もあるだろうけど。
結局は、物件のテイストが買う人に合ってるかが重要なのでしょう。

契約した立場からすると、Ｎ４との比較なんて過去のものです。
イメージどおり、北浜の物件が完成してくれることを願うばかりです。
楽しみでもあり、不安でもあります。

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どうでも良いといいながら自分だけは言わせて！という契約者の人が多いですね。
私は両方検討して結局阪神間の戸建てに鞍替えしたクチなので単なる野次馬ですが。
ちなみに気の毒なのでちょっとフォロー。
N4の販売員に北浜と競合して大変ですねと言ったら
「あちらは町中で非常に便利、
駅直結なのでビジネスマンなど利便性重視の方が多い。
こちらは後発ですし芸術好きで環境重視の人が多いから競合しません」
とにこやかに言っておられましたよ。
こちらの方が意識するほどあちらは気にしてないかもしれませんね。

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48階以上の高層階はどんな人が住まれるんでしょうか？政治家や有名人の方もおられるのでしょうか？どっちにしても我が家には関係ありませんが。

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これだけN4 N4とN4の話題がでると一度N4を見に行きたくなりますね。ちなみに私は大京の関係者ではありません。（笑）（笑）

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最近の文章を読みましたが、333 336 339 340 341 342 343 344 345 346 347 349はまず同一人物ではないかと思います。本当の契約者や購入希望者の方々の意見や情報が聞きたいですね。建設的な意見の交流や正確な情報をお待ちしています。

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