パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

ここは、第三者管理を実施するらしいんだが、みんな、賛成？
その分管理費も上がるんだけど。

ただでさえ、毎月のランニング高いからね。

ま、理事会を自分たちで回すのも面倒なのは間違いないからね。

多少の金額で、信頼できる管理してくれるならいいんだけどね。
問題は、管理者会社＝理事会になってしまうと何でも出来ちゃうよね。
ま、一般論としてコスト抑制圧力は弱いので、将来的にも管理費がどんどん値上がりしそうだね。

ま、でも、第三者管理にしておかないと、将来、大規模修繕とかで議論紛糾してまとまらないよね。定期借地権は。

益々、ここは、長期前払い賃貸マンションだという割り切りが必要だね。賃貸なら、理事会で、管理会社に文句言うことも出来ないからね。同じだね。

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利回り４パー取れる都心の新築タワマンはここだけですね。
しかもほぼ駅直結。

瞬間蒸発案件だと推察します。

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>>3801 匿名さん
「三井の第三者管理はやりたい放題すぎて一人で反対運動してる」的な何かを見た覚えがある。
唯一の住民代表だった監事も規約改正で三井推薦者に変更して，もはや住民は何も関与できない的なこと書いてた。

なので
>長期前払い賃貸マンション
は正解だと思う。

マンション全体の財布を他人（というかその財布から金巻きあげようとしてる奴）に全部任せるってめちゃくちゃ危険なことですよねー。自治権を放棄するなんて愚かすぎる。

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>>3804 マンション検討中さん

確かに幹事くらいは、住民から選抜した方が良い様にも感じますね。
ここは、果たしてどうなるのでしょうかね。

でも、定期借地権だし、所詮は、地主じゃないのだから、賃貸しているだけの住民は大人しく有難く思ってろという感じですかね。ま、庄屋と小作農の関係かな。

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第三者管理がとてもうまくいってる例ってあるのでしょうか？

今回の基礎杭の問題みたいな重大が欠陥が将来見つかった場合、第三者管理の人たちは、住民側に寄り添う形で動いてくれるものでしょうか？

まさか、三井とよしなに手を組んで握りつぶしたりされるリスクはありませんか？

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第三者管理とは、管理会社として三井不動産レジデンシャルサービスが入ると思いますが、それに加えて管理する会社が入るということでしょうか？

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>>3807 口コミ知りたいさん

管理会社とは別に理事会を運営する第三者が入るという意味です。

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>>3808 匿名さん

第三者管理のメリットは、単純に住民が理事を務める工数を減らせる。
無料奉仕作業がないということです。
ただし、第三者に支払う金額分の管理費が上がります。

また、一部の住民エゴの塊みたいな人が理事になってて職権乱用することを防止することも出来ます。実際何十年も理事長になって、管理費から飲み会費用捻出しているような管理組合もあります。

最大のデメリットは、管理会社へのけん制が効きにくい（管理会社が紹介する第三者は）ので、管理費等の価格上昇圧力を抑えられません。

最悪の場合は、管理会社と第三者が結託して、住民から暴利を貪る理事会運営になります。

果たして三井がそこまで悪代官だとは思いたくありませんが、リスクはゼロではありません。自分たちの持ち物であるマンションを食い物にされてはかないません。

ま、ただし、ここは定期借地権なので、所詮、住民は、地主からみたら、小作農なので、強くも言えないでしょうね。第三者管理なんか止めろと思っても意見しても、多分、無理でしょう。

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地主の中村屋は、同じビル内に事務所も構えるし、地代管理も中村屋の委託で三井が実施するので、ここの運営管理は、中村屋の意向が色濃く反映されることは間違いありません。

第三者管理なんか途中で嫌だと叫んでみても、仮に中村屋の意向なら変えられないでしょうね。

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理事会の業務を第三者が担うということだけで、最高意思決定機関としての管理組合は結成されまし総会もありますからね

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タワマンは第三者管理が良いですよ。第三者管理以外のタワマンだとヤバい理事に目を付けられたら管理が傾くリスクが大きい。

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>>3810 匿名さん

所詮、住民も三井も、中村屋の顔色見ながら住ませてもらうってことか。
定期借地権の売買は、原則地主の許可が必要だしね、所有権の売買と比べたら、その制約も掛かるからね。三井が代理に入るから、中村屋の一存で決まるわけではないとしても、中村屋への忖度はあるだろうね。

みんな、中村屋に頭が上がらないわけだ。
ま、所詮、所有権と異なり、定期借地権は、賃貸なのであって、地主にお金払って頭下げて一定期間だけ住ませて頂くってことだよね。

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第三者管理方式は懸念材料が多いけど、売主系列の管理会社が大きく方針転換したので、将来の大規模修繕工事が、これまた不安。そういう大事な説明、抜けているような。

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>>3814 匿名さん

ここは、毎年修繕積立金が上がって、10年後に倍になる。
かなり高い方だから、むしろ潤沢な方。
問題は第三者管理で、管理会社がコスト抑制努力をしないこと。

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>>3815 マンション検討中さん

営業さんに確かめほうがいいですよ。別の物件で第三者管理方式について質問したら、苦笑いして明確な返事しなかった。まだ比較的新しい方式だから、言質をとられたくないのかもしれない。商談でよく見せられる長期修繕計画のグラフなんて、画餅。入居すれば、なんだかんだランニングコストは増えていくし。第三者に大規模修繕工事を“丸投げ”でお任せとなると…。

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>>6912 匿名さん

パークタワー品川天王洲が価格出た！！！
意外と安いかも。所有権だよ！！

こりゃ、ここと競合するよね。
定期借地権のここと比べて、プレミアムフロアなんかむしろ安いかも。

向うは、これからどんどん発展することが予定されているし、そりゃ、資産性は高いね。

ここと迷うな～。定期借地権だからな～。
基礎杭でケチついたしなあ。向うは、免震だ。

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しかし、同時期に販売されるパークタワーシリーズ、なかなかえぐいね。

・パークタワー向ヶ丘遊園　×
・パークタワー大森　△
・パークタワー渋谷笹塚　〇
・パークタワー品川天王洲　◎

かな。

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>>3818 匿名さん
この評価は何の評価なんですか？資産性とかですか？

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建築コストをとことん切り詰める、ここ数年の新築マンション。スーゼネ施工でも安心できないとなると、その他あまたの新築マンション、強度が心配や。

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>>3819 マンコミュファンさん

失礼しました。
単なる個人総合評価です。
異なるご意見歓迎！

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>>3822 通りがかりさん
あ、すみません。
何の評価かなと気になっただけなので、総合評価という意味だと私も特に違和感ないです。
笹塚見てる人は結構天王洲見に行きそうですねぇ

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>>3822 通りがかりさん

資産性だけなら、

品川>大森>向ヶ丘=笹塚
かな

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>>3824 匿名さん

天王洲は寺田倉庫展示行く時に行くけど、住める場所ではないなと思う。自分で料理しない家事しない居住環境気にしない資産性ばかり気にするのは、相変わらず男性に多いのかね。

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>>3826 名無しさん

そんなこといくら言っても実際、ここより天王洲アイルの方がはるかに人気高いですよ。最高で坪単価900万替えてるのにMRの予約枠が10分で埋まったくらい大人気。

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>>3826 名無しさん

天王洲アイルはどっちかというと女性人気が高いと思うよ

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湾岸は中国人が多いですね。
ここのあたりは白人や白人ハーフの美少女が多いんです。

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成城のパークコートが７０㎡弱で2億超えだから、天王洲の相場が知れる

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湾岸はアドレスによってピンキリ。勝どきや豊海は住環境が良いけど、品川駅の港南側とかは地歴も悪いし住環境もあまり良くない。

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湾岸の講釈はもういいから、結局、笹塚って、住みやすいの？

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>>3834 さん

住みやすいですよ。
イメージは都心の府中

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競馬場かｗ

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ここの物件はプラウド府中ステーションアリーナに近いでしょうね。屋根あり駅直結、周囲には屋根あり動線で商業多数。

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品川駅の港南側良いなア。住みたいエリアだなあ。

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大地震で一番こわい湾岸。。。

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>>3834 匿名さん

駅前商業施設豊富で買い物が全部揃う、スーパー複数軒と商店街複数、たまに破格で売っている店もある、初台幡ヶ谷笹塚と一体化したエリアで個性的な店が周辺含めて多い、新宿まで全種別で一駅で非常に本数が多い、どこへ行くにも自転車が便利、もちろん車利用も首都高出入口すぐで便利、100億円かけて再整備した旧玉川上水緑道が散歩コース

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>>3838 eマンションさん
写真の彩度が高く加工されていて、実際行くともっと無機質でどんよりしている

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湾岸も京王線沿線も、住むにはどうなのか

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>>3843 匿名さん

湾岸は埋立地で住むところにではないですが、京王線沿線は昔からの住宅街です

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東急、小田急ときて、京王って感じ。厳格な序列。

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高田純次なら、京王沿線推しでしょうね。

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お高くとまっているけど
吉原で女郎買いまくってた強盗慶太がルーツの東急

野獣先輩で有名な下北沢くらいしかパッとする駅がない小田急

対して京王は浜田山や吉祥寺、松濤などの高級住宅街を擁し
高架化に伴う再開発も断続的に進行中
笹塚、幡ヶ谷、初台ともにメジャーセブンによる大規模開発が控えている

今まで目立たなかっただけで、実は一番素性がいいのが京王なんだよね。

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某団体の拠点が残る「ちとから」って、京王線ですよね

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>>3847 マンション掲示板さん
井の頭線はもともと小田急でその後にそれこそ大東急傘下になった歴史とかご存知ないのかな？

で、戦後にそれらから分離しただけだから、ルーツは小田急東急なんだけど、一番素性がいいって何？君の浅い知識の上での話？

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斎場の帰り道、幡ヶ谷界隈、暗くて寂しい印象持ちました。初台、パークコートの下見で行ったけど、道が狭く、うーんという感じでした。

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管理費高いと思うのですが妥当なのでしょうか？
管理費に加えて修繕積立金や解体準備金などを足すと毎月の支払いがかなり高いと感じます。
買われる方は、どのように思われてますか？

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>>3851 マンション検討中さん

同感です。
ここは、解体積立金と賃料を除く管理費と修繕積立金だけでも、10年後のシミュレーション見ると、他のマンションより高い。

そして、解体費用関連で毎月2-3万円上乗せになるし、駐車場代も港区並に高い。

でも、パークコートみたいに専任ポーターがいるわけでもない。

やはり、中村屋に支払う金が、高いのでしょう。

考えると中村屋の肉まん食べる気がしなくなって来ました。笑

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パークタワー品川天王洲がかなり良く見えて来て悩む。
品川駅周辺の再開発は凄いし、所有権のあちらのマンションの将来的な資産性は間違いなく高い。

値段も大差ないし、ランニングは安い。

本当は、三井としては、予定通りなら、先に笹塚販売しちゃうまで、天王洲の価格発表したくなかったんだろうけど、基礎杭の問題で遅れたから、被ることになってしまって後悔してるんだろうね。

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>>3847 マンション掲示板さん
不動産業界では「京王線の南側を仕入れる時はよく調べろ」というのが常識。
理由は書かない。

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>>3853 口コミ知りたいさん

私も同じです。パークタワー品川天王洲はロケーションと間取りが最高に良いんですよね。価格帯もかぶるし。

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はせこうも、タワマン手がけるんですか。。。知らなかった。

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>>3858 匿名さん

そうなんですよね。
プレミアムフロアなんて、こっちのが安いのではと思える。

あと、スーペリアフロアも、ちょっとだけこっちのが高いようにも見えるけど、でも、所有権だし、ランニングコストも、こちらの方が絶対安いことは確実なので、将来の資産性考えると、2000万円くらい高くてもこっちのが得ですよね。

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>>3861 評判気になるさん

ハセコーも、あちこちで、免震ビルを手掛けているので、大丈夫なんだろうと信じたいです。笑

リビオタワーもこちらも、同じで免震です。
ちょっと前のブリリアタワー浜離宮もハセコーの免震ですね。

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>>3865 匿名さん
訂正です。
リビオタワーとパークタワー品川天王洲が、ハセコーで免震です。
渋谷笹塚は、制震です。

なお、長期前払い賃貸の側面が強い定期借地権のビルは、中に住んでいる人の揺れにお金を掛けるよりも、とにかく、建物自体を保つという意味では、コストとのバランスで言うと、免震は高すぎて、制震が丁度良いのかも知れません。

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パークホームズでもハセコウ物件あるけど、直床のイメージが…。デべのウケがいいのかなあ？

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ハセコウの免震より
スカイツリーも手がけた
スーパーゼネコン大林組の
ＤＦＳ
の方が安心ですよね。

https://www.obayashi.co.jp/solution_technology/detail/tech032.html

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>>3867 匿名さん

ハセコー　= 直床ではないですよ。
二重床もやってますね。
確かに、ハセコー自身は直床でも上階の遮音は変わらないと強弁していますが。
実際には飛び跳ねた際の振動は明らかに直床は大きいですが。

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>>3867 匿名さん

ハセコーは、いわゆるハセコー持ち込み物件を大量に仕入れて、デベに声がけして、大量仕入れを実現しているので、建設費を抑えられるらしい。

駅遠物件で、売主が複数いるのは、大体そうらしい。

ま、ある意味賢い経営者だね。

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確かに管理費とかその他諸々の負担が毎月高い笹塚より、天王洲の所有権は購入価格高いですが毎月安くなると考えると有りですね。
てか、笹塚はなぜこんなに毎月の負担が高いんでしょうかね。管理費も高すぎのように思います。600部屋以上ある大規模物件はなのに。

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>>3872 マンション検討中さん

同感です。笹塚のランニングコストはとても高いです。
中村屋に支払う部分が高く、そのうえに、三井が高いマージン取るから、高いのでしょうね。
確かにこれだけ管理費高いのだから、ベルボーイ置いて欲しいですね。
駐車場代も高いですよ。港区のマンションと変わりません。

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>>3872 マンション検討中さん
駐車場いくらですか？

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>>3857 匿名さん

地震は、いつ起きてもおかしくないので、やはり、耐震制度は気になります。
以下の理解は正しいですか？

免震＞＞DFS制震＞制振＞耐震

ここは、DFS制震なので、通常の制震ビルよりは揺れに強い？
でも、免震ほどではない。

という理解は正しいでしょうか？

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>>3876 匿名さん

正しくないです。耐震性は構造に加えて地盤や基礎の形状、コンクリと鉄筋の強度、架構の組み方、塔状比などに依存します。単純比較できるものではないです。

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>>3881 匿名さん

ちなみに、パークタワー品川天王洲は、残念ながら、港区ではありません。品川区です。ただ、港区港南には近いです。ほぼ似たようなエリアとは言えるでしょう。
港南は、港区の中では端っこなので、３A地区の様な華やかさはありませんが、まあ、でも、腐っても港区アドレスなので、リビオタワー品川と、パークタワー品川天王洲の将来的な資産価値は、土地代だけなら、明らかに、港区＞品川区であることは間違いありません。

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>>3876 匿名さん

この理解正しいですか？

免震＞＞DFS制震＞制振＞耐震

正しいなら、私は、やはり、ここは止めて、パークタワー品川天王洲を真剣に検討したいと思います。

地震怖いです。

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東日本大震災前に竣工したタワマンは耐震性をあまり考えてない物件が多いなんてデタラメもいいとこ。東日本大震災前後で耐震基準に何ら変更はない。中古を買うときに東日本大震災の前か後かは関係ない。

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>>3884 匿名さん

でたらめは良くないよね！

ところで、

免震＞＞DFS制震＞制振＞耐震

が正しいかどうか分かる人いませんか？

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>>3856 匿名さん
いや理由書けよｗ

「小田急線の北側を仕入れる時はよく調べろ」
でも成立するんだが。

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>>3885 匿名さん

市庁舎や病院に適用される免震>DFS制震>>>マンションで採用されるショボ免震＞通常制振＞耐震

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>>3885 匿名さん

ここは、パークタワー晴海とは違っていて、DFS単体ですね。
あちらは、DFS＋免震のハイブリッドだったらしいです。
本当に地震対策としては、パークタワー晴海が最高らしいです。

ここは、なんだか、中村屋に支払う金額が高いのか、建設費をけちっていますね。

単なるDFSもそうですが、天井カセットエアコンも標準じゃないし、熱交換換気も無いし、天井高も、プレミアム以外は、2.55mしかないので、同時期の他のマンション（パークタワー品川天王洲、パークハウス武蔵小杉タワーズ、等）に劣後しています。

定期借地権なんだから、せめて、仕様レベルは高くしておかないとダメだと思いますが、1階のスーパーマーケット招致失敗が象徴していますが、企画段階でポカやってますね。

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晴海三兄弟は埋立地の駅遠ですからね。
仕様はいずれも高いですよ。

以下はパークタワー晴海のプレミアムライトですが、「従来の免震構造だけでは対応できなかった風揺れや長周期地震動による揺れにも対応する安心感の高い構造です。」とありますね。

https://parktowerharumi.com/structure-facilities

すなわち、ＤＦＳを採用せず、単なる免震であるパークタワー品川天王洲やザ・パークハウス武蔵小杉タワマンは、風で揺れるし長周期の地震に対応していない可能性がありますね。

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風で揺れたり長周期の地震に対応していない可能性がある制振より、スーパーゼネコン大林組の技術の粋を集めた「ＤＦＳ」が安心ですね。

長谷工のパークタワー品川天王洲アイルや
フジタのザ・パークハウス武蔵小杉タワマン
より安心感があります。

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>>3892 匿名さん
笹塚という土地柄、あまりグロスが嵩みすぎると戸数はけないので賢明な判断だと思いますが。

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しばらく見ていない間にDFSのアピール会場になっていた

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>>3896 匿名さん

アピールにはなってないね。
むしろ、免震であるパークタワー品川天王洲のがベターだというアピールだろう。

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>>3900 匿名さん

従来の免震構造だけでは対応できなかった風揺れや長周期地震動による揺れにも対応する安心感の高い構造です。

↑埋立地からお疲れ様です。
上記への反証をお願いします。

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構造だけじゃなくて地盤も大事だから、それも考慮してマンションを選びたいですね

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東日本大震災で液状化した場所について、国の防災研究機関である防災科研の公式記録によると、港区で液状化が発生した場所は記録されていません。3.11で大規模に液状化が発生したのは大部分が江東区です。液状化リスクを議論するなら渋谷笹塚のスレではなく、広範囲にピンク色が塗られ、3.11大震災でも広範囲に液状化した江東区湾岸の豊洲や東雲、有明で議論すべきと考えます。

（文部科学省所管国立研究開発法人　防災科学研究所　液状化履歴図）
https://www.j-shis.bosai.go.jp/labs/liqmap/

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>>3902 匿名さん

その通りなんだけど、ここは、基礎杭にケチがついて、その詳細が明らかにされないのはかなり問題だと思う。
DFSは、特に基礎が安定しないと効果を発揮しないことが分かっている。かなり、致命的な問題になる。
地盤が物凄く良ければ、支持層まで掘り下げてベタ基礎にする。麻布台ヒルズがそうだ。

ただし、コストが掛かるから、中小規模のタワマンでは、皆、杭基礎になる。ここもそうだし、品川天王洲も同じ。

だから、きちんと基礎工事が完了している前提で比較すれば、免震が制振より揺れに対して優れていることは自明。否定する人は、無知か単なる嘘つきだ。

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>>3906 口コミ知りたいさん
直接基礎×免震×武蔵野台地のパークシティ中野が最強？

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>>3907 eマンションさん
直接基礎×免震×武蔵野台地が本当なら、かなり優れていると考えて間違いない。

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>>3908 匿名さん
本当ですよ。ソースは三井不動産の公式リリース

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>>3909 マンション検討中さん

本当だ。その点は素晴らしいね。
笹塚は、同時期に発売される多くのマンションに負けてるね。残念。
せめて、同等以上の仕様にしてくれないと、定期借地権でもいいやとはならないな。

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>>3885 匿名さん

免震＞＞DFS制震≒制振≒耐震　が正しいです。

殆どのRC造の制振タワマンは耐震タワマンと性能は変わらない。売りやすくするために、制振と謳ってることが殆ど（森ビルのフラッグシップタワマン以外）なので、制振構造というより、"精神"構造。

DFS制振は制振の中では上位の性能で、それなりに効果ありそうだけど、最上位まではいかない。

地盤は重要だけど、タワマンはデベにとっては商品であり、地盤がいいと躯体構造のコストを減らしちゃうので、結果的に性能がよくなることにはならない。
直接基礎の制振より、軟弱地盤の免震の方が性能はずっとよく、
直接基礎と免震と軟弱地盤の免震の比較では、物件のよって性能はばらばらなので、物件ごとの実際の性能を見ないと何とも言えない。結果的として直接基礎はプラス要素にならない。

・・・ということが以下のマンションストラクチャーさんのNoteを読んだ自分の感想です。
https://x.com/mansionstruct/status/1764683083855561136

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>>3915 マンション検討中さん

要は、とにかく、免震以外はダメだと言う意見ですね。
まあ、少なくとも、免震が1番良いという点だけは、私の考えと一致してますね。

ここが免震では無くて残念。

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>>3917 評判気になるさん

免震のパークタワー品川天王洲のMRが、ますます楽しみになってきました。

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マンクラ界隈って顔も名前も分からない素性不明の人の言う事を真に受ける人ばかりですね

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>>3921 匿名さん
港区は港南を生贄として差し出すことで内陸部の住環境を守っているのですよ。行政区上は港区だけど、かなり臭いから人が住む場所としては適さないと思う。湾岸に住むなら江東区の方が良いかな。

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>>3923 匿名さん

削除依頼しました

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ああ、分かった。荒らし投稿をしている本人が自分で「削除依頼しました」ってレスをつけているの何でかなと思っていたけど、他の人に削除依頼されないためか。そうレスをつけていれば、削除依頼されないから。

そこまでしてなぜ荒らしたいのか。怖すぎる

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>>3915 マンション検討中さん
直接基礎で免震で第一種換気で大手町・東京・日本橋乗換なしで所有権の中野のほうが上？　勝ってるのは行政区だけ？

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眺望と行政区と利便性はこっちだと思うよ。
あと、地権者に角部屋を占領されてないのがデカい。

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機械式換気は清掃工場の横とかの空気の悪いエリアで採用される設備だよ。笹塚なら自然換気の方が良いです。

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>>3927 名無しさん
利便性はどのあたりが？

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>>3928 匿名さん
3925図星だろ？

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>>3929 マンション検討中さん

駅から現地まで歩いてみりゃ分かるよ。

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あとは南側に巨大な線路が無い

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>>3931 eマンションさん
歩いたけど、中野の方が便利だと思う。お店の数が天と地

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>>3932 eマンションさん
北に線路と高速と甲州街道あるでしょう

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>>3934 マンコミュファンさん
離隔があるので問題ないですよ。清掃工場の側とかだとダイオキシンの懸念もあるよね。

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>>3935 名無しさん

清掃工場が公表しているデータを見ればわかりますが、今どきの清掃工場からダイオキシンは出ませんし、そもそも本物件には全く関係ありません。

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荒らしは相手せず削除依頼するのみです。相手をすると喜ぶので

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>>3933 評判気になるさん

本マンションからほぼ雨に濡れずアクセスできる商業一覧です。


ドトール、成城石井、ミネドラッグ、咲菜（惣菜）、日本一（焼き鳥）、センターファームデリ、とんかつ新宿さぼてん、横浜昇龍園、さかなや旬、九州屋、肉処大久保、ポニークリーニング、モスバーガー、麦と卵、みずほ銀行ATM、ABCマート、ゾフ、コンタクトのアイシティ、グリーンパークス、インデックス、サマンサモスモス、無印良品５００，椿屋カフェ、ユニクロ、アドナイン、ファストネイル、渋谷区立図書館、セブンイレブン、ローソン、西安ビャンビャン麺、青山餃子房、吉祥寺武蔵屋（ラーメン）、吉野家、海鮮処寿し常、三井住友銀行ATM、三井住友銀行店舗、大将軍（焼肉）、ケンタッキー、ロッテリア、カルディ、七宝麻辣湯、つじき宮川本陣（うなぎ）、マルシェドプループリュス（雑貨）、サーティワンアイスクリーム、レッカービッセン（加工肉）、アトリエドマー（スイーツ、ケーキ）、お米茶屋　米米、ベーカリー＆カフェルパ、スターバックスコーヒー、ＥＬＭＯ＋（カフェ）、たまの里（蕎麦）、ONA casita（グローサリー）、フラワーショップ、宮武讃岐うどん、ビアードパパの作りたて工房、カレーショップc＆c、おしゃれ工房、もみの匠、みつわ堂、BBQオリーブチキンカフェ、コクミンドラッグ、ダイソー、天丼てんや、ステーキ＆ハンバーグヒーローズ、サンスマイル（コンビニ）、QBハウス、ライフ、コッペ田島、ちよだ鮨、サンドラッグ、キッズデュオ、エクセルシオールカフェ、串焼きまるま、ガールズバークレヨン、つぼ八、味酒里、知足常楽、カラオケまねきねこ、たいやき新宿椿庵、富士そば、ミネ薬局、サイゼリア、ニッポンレンタカー、スリープスクエア、ハーニーズ、笹塚駅前郵便局、パレード、パレットプラザ笹塚、ラパックス、ウェンディーズ、ウィッシュ、アエナ、紀伊国屋書店、クリーニングAQUA、PUDOステーション、クイーンズ伊勢丹、ニトリデコホーム、横浜家系ラーメン春樹、大戸屋、マジックミシン、クリニック多数

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>>3938 口コミ知りたいさん
傘を使わないというところにすごく価値を置いてらっしゃるようですが、パークシティ中野もエムスクエアはもちろんアトレにもサウステラにもほぼ濡れずに行けますね。（デッキの屋根が数十センチほど途切れるポイントあり）
そのうち行われるサンプラザ再開発にも濡れずに行けるでしょう。

あなたが必死に書いたそのお店の数、余裕で超えそうですね。（サンプラザなしでも）

あと「濡れずに」の条件を外すと、お店の数は天と地ですよ。反論できます？　笹塚の方が利便性が高いとは？

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>>3941 eマンションさん
ええと、エムスクエアはマンションの隣に新しくできるんですよ……調べてから書いた方がよろしいかと……
（そして何ならエアーズからは建物内から行けるらしいですよ）

だからサンプラザなしでもって書いてるでしょ。悔しかったですか？

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>>3941 eマンションさん
ついでにいうと、私があげたのもサウステラ以外全部徒歩5分圏内です。アトレとエムスクエアだけで、あなたのあげたやつ超えると思いますよ。ちなみに少し雨に濡れるのであげませんでしたが、徒歩1分のところにセントラルパークサウスもあります。悔しいですか？

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>>3946 匿名さん
勝ち負けなんですか笑
公開情報なのでご自分でどうぞ

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>>3947 検討者さん
アトレとエムスクエアは敷地面積から推定してどうぞ。

あと、エムスクエアを間違っちゃった言い訳は？
マルイの施設と勘違いしちゃった？

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主張には根拠添えるの当たり前だよねー。

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食べログ検索件数　300m以内
中野駅　474件
笹塚駅　199件

ドクターズファイル病院検索件数
中野駅　143件
笹塚駅　69件

笹塚駅は中野駅の1/2未満、街力としてそもそも比較にならない論外レベル
これでイキってるのは相当拗らせてる

ちなみに十条駅が食べログ205件、ドクターズファイル57件で同レベルだから、張り合うなら十条だね
遥かに格上の中野と張り合おうなんて烏滸がましすぎるｗ

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>>3950 匿名さん
だからエムスクエアは直結だって笑

＞俺が上げた店舗はすべて徒歩５分圏内だｗ

と自分で言ったのに、不利になったらゴールポストを動かすタイプのかたですか？

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>>3953 eマンションさん
ちなみに最近タワマンが出てる(た)街も調べてみたよ
小岩駅
食べログ　396件
ドクターズファイル　147件

大森駅
食べログ　400件
ドクターズファイル　162件

川口駅
食べログ　189件
ドクターズファイル　172件

笹塚がどういう位置付けかわかりやすいねｗ

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>>3955 マンコミュファンさん
それ別の人ですね。
ゴールポストを動かしたことについてのコメントは？

じゃあ笹塚の商業施設の床面積教えてもらっていいですか？
まだアトレもエムスクエアもテナント決まってないので、店舗数だと正確な比較できないでしょう。

フェアにやりましょうや

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>>3955 マンコミュファンさん
うん？お前みたいな雨濡れず()みたいなクソどうでもいい定義より、こっちの方がわかりやすいよね

そもそもお前が幼稚な物言いで張り合ってた人とは別人だ
最早お前は誰と話してるかすらわからないレベルで頭沸騰、顔は真っ赤で目は血走って、手は震えてるんだよ？鏡で自分の顔でも見てみたら？

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先に提示しておきますね！
商業フロアの面積

アトレ　16900平方メートル
中野M-SQUARE 5000平方メートル

それで、笹塚はおいくつですか？

フレンテ笹塚は7400という記事を見つけましたが、他にもありますよね？

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>>3959 口コミ知りたいさん
ちなみに中野サウステラ8900ですが、これは入れなくてもいいですよ。

もうゴールポスト動かさないでくださいね。

◯雨にほぼ濡れない
◯徒歩五分以内

があなたが決めた条件です

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名前だけ渋谷区で、実態は大田区や江戸川区の主要な街にも劣るレベル、北区の中位レベルの街同等なのが笹塚ってことね～

まぁ所詮私鉄の単独駅なんだからそんなもんさ
身の程弁えないで自分を高く見せようとかいう浅ましい言動はやめよう(笑)

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>>3961 マンション検討中さん

まあまあ、みんな、そんな他力本願の施設の比較で争わないで、純粋に物件自体の比較しよう。

免震>制振は明らかに中野優位だけど、その他はどうなの？
ちなみに、笹塚は、セキュリティは、およそ満点だよ。
二重エントランスロック
EV着床制限
玄関前カメラ
玄関電子錠オプションなど

中野は？

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>>3963 検討板ユーザーさん

所有権＞＞＞定期借地権の資産価値の違いも勝負がついているので、それ以外で物件比較情報をお願いします。

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>>3964 通りがかりさん
早く笹塚の商業施設の床面積のデータくださいよ。
有能だから数分で出せるでしょ？

笹塚の方が雨に濡れずに徒歩五分以内で行けるお店が多くて利便性が高いんでしょう？　データで比較しましょうよ

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>>3963 検討板ユーザーさん
電子錠はセキュリティがかならずしも高くない気がします。

中野は
二重エントランスロック
玄関前カメラ
はありますね。着床制限がないです。

中野にある免震、第一種換気は大きいかと。
あと、光井純の設計は大きなプラスポイント。
エントランスなどは笹塚の方が格好良くなりそうですね。

ゲストルームの数やスカイラウンジの存在など、共用施設も笹塚の方が充実してるかと。

個人的には免震と第一種換気が重要なので、中野の方に魅力を感じますが、セキュリティや共用部を重視するなら笹塚を選ぶ人もいるかと思います

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>>3967 マンコミュファンさん
大規模店舗が入るのと、小規模がたくさん入るのとで、お店の数が全然変わるので、その比較はナンセンスだと思いませんか？有能なら分かるでしょ？

床面積早くくださいよ。7000ってことでいいですか？
フレンテ以外もなかったでしたっけ？

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>>3965 匿名さん
笹塚は立地が良いから定借でも資産性高いですよ。

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>>3964 通りがかりさん
名前だけ渋谷区で実を伴ってないんだよな笹塚のくせにイキってて恥ずかしくないの？

他のエリアのネームバリューを借りないとアピールできないとか、ただの小判鮫じゃん
笹塚や幡ヶ谷も芸人よく住んでるよね、お前は知らないんだろうけどｗ

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>>3971 口コミ知りたいさん
商業フロアの話をしてるんですが……なぜ図書館とか入れてくるんですか？
レストランやショップの話をしてるんでしょ笑
あなた、本当に人を無能と罵れるほど有能なんですか？

私があげたのは純粋に商業フロアの数値ですよ？

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>>3973 eマンションさん
GW真っ只中に人として恥ずかしい言動しかしない顔真っ赤なお前か言うと、ただの自己紹介だな

笹塚もお前みたいなのがいて困ってるみたいだよ？

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>>3975 検討板ユーザーさん
お店の話をしていたのに、またゴールポストを動かすんですね。

あなたの脳内では勝ちってことにすればいいんじゃないですか。誤りを認められないのはとても恥ずかしいことですが

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>>3975 検討板ユーザーさん
ちなみに中野サンモールと中野ブロードウェイもほぼ濡れずに行けるんですよね。（ただ、徒歩は7分くらいかかるので、今回の計算からは外しました）

ゴールポストや議論の前提を動かすほど恥ずかしいことはないので

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>>3968 名無しさん

とても真摯かつ役立つ情報を有難うございます。
こういう有意義な情報交換を出来る人だけ投稿して欲しいですね。
感謝します。

中野は、着床制限は無いのですね。ちょっとマイナスポイントですね。
双方駅近なので、色々な人が建物自体にはアクセスして来ますからね。着床制限もあるとよりリスクは小さくなりますからね。
ま、友達同士のフロアの往来がしにくいというデメリットとのバランスで賛否は分かれますが。

ところで、中野は第一種換気とのことですが、全熱交換　ではないのですか？

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>>3980 匿名さん
熱交換です。

室内も負圧にしないとここにありました。

https://news.panasonic.com/jp/press/jn240423-1

壁ポコもないので、幹線道路と高速が近い笹塚にこそ、この換気システムがほしかったなあと思います。

まあ写真にある花粉86%減は、メーカーに有利な条件で実験していると思いますので、そこまでではないかと思いますが、第3種よりは良さそうです

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>>3983 評判気になるさん

熱交換は、いいですね。
実は、今、住んでいるマンションが全熱交換換気なので、グレードダウンするマンションに引っ越すのが躊躇するところです。

笹塚の企画屋は、アホですね。
そんなちんけなコストケチらないで、全熱交換換気にすべきでしたね。
そしたら、迷わず、笹塚買う人も増えると思いますが。
何しろ、4億円の定期借地権の部屋でも、壁ぽこってちょっと目を疑います。

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>>3984 匿名さん
わかります。もったいないですよね……私はいま逆に壁ポコなので、笹塚を選んでも変わらないのですが、花粉症なので全熱交換の第一種換気に魅力を感じます。

あと比較ですが、笹塚が良いところは専有部の仕様かなと思います。中野はカップボードや床タイルがオプション対応です。お金で解決できる部分ではありますが

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中野も笹塚も住環境が良いし資産性の高いエリアだと思う。

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>>3985 匿名さん

全熱交換換気は、本当に素晴らしいですよ。
花粉対策だけなら、あらゆる換気口にフィルターを噛ませば何とかなると思いますが、真冬とか、壁ぽこだと、24時間換気していると、その付近が寒いですね。

全熱交換換気になると、そのような場所によって寒いとか熱い空気入ってくるとかが一切無いので、本当に快適です。また、何より、壁がすっきりして、綺麗です。
壁ぽこは、プラスチックの蓋がいかにもチープに見えますね。何とかならないのだろうか。まだ、せめて、全熱交換ではなくても一種交換換気のがましですね。

専有部の仕様は、オプション対応出来るなら、いいじゃないですか。
いくらお金払っても、熱交換換気にはアップグレード出来ないのです。笹塚は。

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このマンションって、価格見合っているかな？

定期借地権というだけでも、大きくマイナス評価だけど、全熱交換もなく、かつ、壁ぽこって、まじか？っていう仕様だと思うんだけど、これで、価格見合っているのかな！？

全熱交換になっていなくても、せめて、壁ぽこは、勘弁して欲しかった。
UR賃貸と同じ仕様だよね。今時、ちょっとやばくないか。

確かに、上層階の眺望はいいと思うけどね。でも、室内仕様はお世辞にもグレード高いとは言えないよね。これで、うん億円かあ、、、。

しかも、免震じゃなくて、制震だしね。

ま、その分、価格が安いなら納得もするけどね。決して安くはないよね。

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管理費もとても高いなと思います。65平米で3万以上って高くないですか？
さらに修繕積立や解体積立で、65平米で毎月7万近くかかるって高いなと思うのですがいかがでしょうか？

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>>3993 マンション検討中さん

100％同感です。ここのランニングコストも高いです。

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>>3994 匿名さん
しかも10年後には、修繕積立金は、倍になることが確定しています。

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キャッシュアウトという点で考えたら、この立地とスペックを定借で買う理由が、本当に全く見つからないんだよね

富裕層の遊び金で買うならいいけど、一般実需層には厳しい、投資だと論外で、誰をターゲットにしているのか謎すぎるプロジェクト

小石川と同じくらいの坪500万ちょいならまぁなんとかかな
今のこの価格でおすすめとか言う奴は全員関係者か不動産知識ない奴だと思ってるｗ

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>>3996 検討板ユーザーさん
小石川ってリビオシティですか？さすがに安くないですかね。今の価格でもそれなりに申し込み入ってるらしいですし、倍率すごいことになりそう

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>>3997 名無しさん
販売価格だけ見るんじゃなくて、トータルC Fで見ないと
CFベースで見たら全然割高水準だよ
賃貸で住んだ方が全然マシ

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>>3998 eマンションさん

30年間CFで見ると、確かに、賃貸が一番得かも知れない。
ただし、その前提で、資産価値が上がったところで、売り抜ける場合を除く。

所有権だと、売り抜ける可能性が上がるが、定期借地権だと、その可能性は極めて低いので、結果的に、

所有権＞賃貸＞定期借地権

という図式が成り立つかも。

でも、定期借地権が賃貸に勝るメリットは、リフォームがし易いということと、大家の都合で立ち退きを迫られるリスクが無いということだね。

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>>3999 匿名さん
そのメリットが定借のリスクとデメリットを果たして上回るのだろうか…？
パークコート渋谷ザタワーですら大して伸びてないのに、このレベルで売り抜けるのはもっと価格低くないと現実的に難しいとしか思えないなぁ

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