パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

>>3600 通りがかりさん
中央区民
晴海民「城南とか東京駅から遠いので一緒にしないで！」
豊海民「陸の孤島とは一緒にしないで！」

江東区民
豊洲民「駅遠倉庫街と一緒にしないで！」
清澄民「埋立地と一緒にしないで！」

江戸川区民
小岩民「最後の一次取得、湾岸と一緒にしないで！」

足立区民
千住大橋民「都心に遠い駅と一緒にしないで！」
北千住民「マイナー駅と一緒にしないで！」

北区民
赤羽民「海抜0m地帯のターミナル駅と一緒にしないで！」
十条民「埼京線で一番含み益あるので他の駅と一緒にしないで！」

↑↑繰り返し

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真面目に1か月以上経過したが、いまだに、遅延原因調査しとるのか？

大林組は、ガキの使いなのだろうか？
それとも、三井に利用されているだけなのか？

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>>3599 周辺住民さん
絶対周辺住民じゃないだろ。

初台・幡ヶ谷・笹塚間で一緒にするなという感覚は聞いたことがないんだが…。この辺りの周辺住民は自転車で初台～笹塚で行きたい店に行くし…。
初台交差点を超えて新宿側（代々木アドレス）だとまた違うかもしれんが。

あと，個人差はあるかもしれないけど
明大前と下高井戸なら下高井戸の方が格上
千歳烏山と仙川なら仙川の方が格上
という認識。

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>>3604 マンション検討中さん

ササハタハツは不可分


明大前≫下高井戸
千歳烏山≫仙川
これも駅・停車種別・周辺施設からしても明らか

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坪単価１２００万のザ・パークハウス代々木大山レジデンスの建設地から本物件までチャリで４分でした。

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高級住宅街に隣接してるからってそこがベンチマークできるわけではないんだよな。。
例えば、プラウド高田馬場（坪500くらい) から徒歩5分くらいでラトゥール目白お留山とか、目白ガーデンヒルズに着きそうだけど、価格の参考にする人誰もいないでしょ

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>>3607 さん

ラトゥールとプラウドじゃ格が５段階くらい
違います。

三井不動産の大規模パークタワーと
三菱地所のザ・パークハウスレジデンスは
同格。

ちな、ラトゥールは西新宿に３軒あり。

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>>3602 匿名さん
そのような他エリアのデマを言っているうちは、神罰でパークタワー渋谷笹塚は凍結されたまま。神罰である。

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>>3608 匿名さん
論破されたので私の負けです。ありがとうございます。

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ここですか販売不振で営業活動停止したマンションは
いまどき珍しいですね。
だいたい笹塚みたいなマイナーでショボい立地の定借なんて
無理があるよね。
普通、定借っては３Aや千代田区のような所有権では手の届かない
憧れの立地のみ成り立つのでは。

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>>3608 匿名さん
ラトゥールってすみふの賃貸ブランドでしょう。
プラウドの野村の分譲ブランドです。
比較じたいがナンセンス。

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>>3614 マンション検討中さん

その件は論破済みでアンチちゃんも敗北を認めています。はい、次どうぞ。

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ササハタハツは渋谷区が勝手に決めた括りですよ。
この辺りの住人の視点の感覚から言うと、街並みや雰囲気の境界線は甲州街道ですね。
甲州街道より南は旧代々木字、代々木村の代々木初台、代々木西原、代々木上原、代々木大原です。
甲州街道より北側が、旧幡ケ谷字で、渋谷区本町とは幡ヶ谷本村の意味ですよ。
これは甲州街道が東西に連なる峰の道によるもので、そのため分水嶺ともなってます。
甲州街道より南に降った雨は渋谷川系統なら浜松町あたりで東京湾に出ます。
一方、甲州街道より北に降った雨は神田川に流れ両国橋の北で隅田川に注がれるか、水道橋で日本橋川に分岐し、永代橋の北で隅田川に流れるかです。
いま現在でも、甲州街道の南北で生活文化の異なりは顕著にみられ、南側は土地の細分化防止規程も甲州街道南側に設定され比較的落ち着いた住宅街をかたちづくっていたり、北側は活気ある商店街や土地の比較的自由な分割によりアパートも多く若さ溢れる雰囲気ですね。
渋谷区がこれほどまでササハタハツという括りで一体化を狙っていますが、地域住民は冷めているのは生活文化の纏まりは甲州街道東西に一体化してなく、甲州街道の南北それぞれで一体化しているからです。
こういった意味で、パークコート渋谷笹塚は代々木西原、代々木大山に至近の甲州街道南側の落ち着いた環境にあるため、ゆっくりと生活されたいご家族にはオススメのポイントではないでしょうか。
笹塚の賑わいからちょうどよく、ちょっとだけ離れた、かといって歩いても数分のエアスポットのような土地が、このマンション、パークコート渋谷笹塚の土地なんですね。
業者ではないけどオススメだと思います。

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>>3616 周辺住民さん

甲州街道南側にも幡ヶ谷一丁目ありますけどね。かつては幡ヶ谷原町だったエリア、今でもバス停にあります。分水嶺としてより正確なのは玉川上水でしょう。一番標高が高い尾根を選んで上水を通したので。笹塚付近で南側に大きく折れ曲がって迂回しているのは牛窪を避けるためですね。今の町割は幡ヶ谷と西原の境は玉川上水、本町と初台の境は甲州街道になっていて、そこは入り乱れていますね。

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結局、原因はなんなんだ…。
なんで音沙汰がないんだ。
今のゼネコンにはマンションを作る力がないということなのか…？

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現地行くと人がいて工事続いてるように見えるし、やはり施工不良ってのは建前で昨今の価格上昇見据えて販売先送りしてるだけなのでは？半年後販売再会→坪単価上げ。な予感しかしないです。どうでしょう？

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>>3619 マンション検討中さん

ただでさえ、延期になって定借期間が短くなっているので、流石に価格は据え置きなのでは。

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このスレも、全然関係ない話で埋もれちゃって、廃れてきたね。
全ては、三井のせいだね。
放置プレイも限度があるね。

これで、仕様も価格も今まで通りで納期だけ半年遅れとか言い出したら、呆れてしまうなあ。

理想的には、価格は上げないで欲しいが、何となく、仕様も少し上げて価格も上げるっていうパタンが濃厚な気がするが、、。

仕様変えずに価格だけ上げたら暴動だろう。

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>>3627 口コミ知りたいさん
そのうちパークタワー渋谷笹塚という物件自体が最初から存在しないことにされるかもｗ

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いまのマンション相場は価格を上げれば上げるほど過熱してますます売れる
一次より二次３次は値上げは当たり前

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>>3627 口コミ知りたいさん

しかし、定期借地権が、唯一、存立する条件というのは、めちゃ好立地で、仕様グレードがとっても高いということだと思う。

ここは、立地は駅近だが、笹塚というのもイマイチだし、仕様グレードが並であって高いとはとても言えない。

これじゃ、中途半端だね。

せめて、最初から仕様レベルは、パークハウス代々木大山に負けないレベルにしておかないと辛いかもね。

さあて、三井はどうするのかね？
生暖かく監視しよう。

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>>3631 口コミ知りたいさん

それが同感ですね。現地見ても分譲立地にしか見えません。超都心の駅近でもないのにここは何故定借になったのでしょう？

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>>3632 匿名さん

それは中村屋が昔から土地を持って手放さないからですよ。となりの21もそうですし、京王もそうですが、この辺りのまとまった土地は貴重なので地主はそうそう手放さないですよ。

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>>3618 評判気になるさん
販売不振に決まっているだろう。
大林は悪くないよ。
悪いのはこんなしょぼい立地に定借という悪条件にも
かかわらず、都心マンション高騰につけ込みありえない
価格設定をしたデベです。
多分、中野サンプラじゃないけど白紙撤回しそう。

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>>3636 ご近所さん

サンプラザはまだ解体してないけど、中村屋は工場解体して今も工事している。なので違うのでは。

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土地仕入れたけど検討者の予算合わなすぎてパークアクシスにした大塚と同じ匂いがしてきた

こんな立地の定借で全戸捌くなんて、いくら売り手市場でも難しいの見えちゃったから、適当な理由つけて再検討してるとかも可能性としてはあり得るよね

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>>3636 ご近所さん

三井不動産に本レスを共有し問い合わせてみます。場合により法的措置も覚悟しておいて下さいね。

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京王線沿線の人に聞きたい。

ここの工事現場って、工事は続行していますか？
休んでますか？

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>>3642 通りがかりさん

法的措置w
法的措置の具体的内容、根拠法令および条文を教えてもらっていいですか？

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土砂降りなので改札から建設地まで歩いてみましたが、一滴も濡れないですね。
京王クラウン街は天井ルーバも付いててオシャレだし、まじで神動線だわ。

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なぜ販売延期になったのか、真相はわかりませんが、幾つか想像できることを書きます。

モデルルームに足を運びましたが（週末）、結構賑わっていて、じっくり商談している人もいたので、反響は悪くなかったのかなと思います。他の物件の商談にいっても「笹塚検討していたけど延期で諦めた人が結構います」と聞きます。

ただし、間取りによる人気の差は相当あったと思います。私が検討していた段階でも、既に高倍率が予想される住戸と全くつかない住戸と差が激しいようでした。つまり、間取りや方位による価格設定は上手くいかなかったと思います。
上手な価格設定であれば、各住戸の倍率にさほど差がつかなくなるので、そこを読み違え、このまま販売に突き進んでもまずい！というのはあったのではないでしょうか。
特に西向き住戸は、目の前で将来再開発が進む可能性が高いので、将来の眺望が全く読めないこと、長期間工事の騒音に悩まされることなどで価値がつきづらいですが、結構高い価格をつけていたので、販売に苦労するだろうなと思いました。
南向きは価格設定はかなり高かったものの、眺望や抜け感のメリット、電車の騒音が届きづらいことなどから、逆に周辺相場から比べると割安感があったように思います。

あとは企画において十分練られておらず大丈夫？というところがありました。
70年の定借期間終了時の解体積立金として、戸当り毎月2万円程度のコストがかかります（70㎡前後の部屋として）。
この金額を毎月徴収して70年積み立てると、なんと90億円程度になります。現在小石川で販売しているリビオ小石川の合計積立金額が20億程度なので、笹塚がタワマンであることを踏まえても非常に高い金額です。

加えて、その90億という見積金額に対して、将来に実際に発生する解体費が安く済む場合の返還方法であったり、途中段階での金額見直しなどに特にルールがないので、非常に見通しが立たないです。
かつこれだけの金額を普通預金にずっと置いておくというプランなので、もしインフレになったら足りなくなるリスクもあります（もちろん逆の場合もあり）
この変動リスクを全て住民が負うところに難しいものがあるなと思いました。
最初から大家の中村屋に払い、そのお金を運用するしないは中村屋の判断で行う方がいいのかなとも思いました。

タワマンなので、かなりに頻度で住民も入れ替わるので、この解体積立金をどのようにコントロールしていくかに、事例もなく、三井不自体にも具体的なアイディアがないところは危うさを感じました。

延期の理由は施工上の問題とあるので、今話題のサンプラザ中野のように、大林組と当初握った工事金額では全く足りないという事態になった可能性も高いですね。

以上を踏まえると、新たに販売開始する段階では、工事費の大幅アップ分やマンション価格の上昇を踏まえ、従前発表した価格を大きく上げてくることが予想されます。
普通の商売では、一度お客様に出した価格を自分都合で見直すことはありえませが、それがまかり通ってしまうのが今の不動産ご時世かもしれません。
一消費者としては全く納得感ありませんが。

定借の条件や解体費の考え方なども、何か変更が出るのかもしれませんが、そこは何ともわからないですね。

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>>3643 口コミ知りたいさん
ずっと工事してますよ

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>>3647 マンコミュファンさん

安上がりルーバーの高架下隠しなので全然オシャレとは思いませんが、雨に濡れないのは便利ですね。デザインや客単価で言うと微妙なものが多いが、安上がりだけども痒い所に手が届く気の利いたことをするのが京王のモットーですね。

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>>3648 結構本気で検討していた人さん

MR行った時に受けた説明は将来、技術革新により解体費用の減額が見込まれるので、解体積立費は下がるがあるかもしれないという話でした。一方で修繕費は上がっていくので、その場合どの時期に入居するかでランニングコストが変わり、不思議な計算になりますね。

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店がない区間も養生始まっているので
物件から改札まで途切れなく店が続きそうですね。
控えめに言って日本一の帰宅動線ですわ。

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>>3650 近所さん

東池袋のきったねぇ駅舎に比べれば断然オシャレでしたよ。

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>>3653 eマンションさん

池袋なんかと比べないでください笑
似ている駅とすると代々木上原とかも駅出て高架下に店が続いています。店のラインナップは笹塚の方が気が利いていますが。

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>>3654 近所さん

東池袋のことが気になって気になって仕方ない貧民の笹塚アンチは無視しましょう。

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笹塚民のレベル感がよく出てるスレですね、ここは。

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>>3656 マンコミュファンさん

一番レベルが低いのはお前とお前の収入と知能

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>>3655 通りがかりさん
名誉都民の埼玉県民は無視しましょう

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>>3643 口コミ知りたいさん

誰か、近隣の方、情報下さい。
まだ、依然と変わらぬ工事続行中だとしたら、基礎工事遅延で、原因調査中というは嘘ですね。

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>>3649 近所さん

工事してますよ、何の工事かは不明ですが。

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>>3660 近所さん

看板見たら基礎工事、仮設工事と書いてありました。

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>>3659 口コミ知りたいさん

こんなところで得た情報は、信用できるんですか？ご自分で時間作って確かめに行かれたらいかがでしょうか？

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>>3662 マンション掲示板さん

電光掲示板の写真も撮りましたが、上げようかと思いましたが、辞めました。普通に書いてある通りですよ。

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>>3662 マンション掲示板さん

と言う、言い出しっぺが実行したらどうですか？
写メ待ってますよ。

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>>3664 口コミ知りたいさん
読解力大丈夫か？ああ、ダメそうだな。

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モデルルーム訪問者には連絡来てるので外野は黙っててください。

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連絡ありました。
結局基礎部分に問題あったが、竣工・入居時期・販売価格は変わらずとのことでした。
販売時期は4月末に決定とのことです。

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>>3666 マンション検討中さん

販売再開の案内きました。竣工も引渡しも変更なし。杭の問題だけで解決する済み。

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>>3668 検討板ユーザーさん
大ごとにならずに良かったですね。でも豊海に続いて建設業は大変なことになっているのではと感じました。
ちゃんとチェックできていると考えるべきなのか、それとも……

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>>3669 名無しさん
多少の施工不良は一昔前なら有耶無耶にされていた。今は管理がしっかりしてますからね。

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>>3665 匿名さん

自分の反省だろう。笑

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>>3668 検討板ユーザーさん

しかし、本当に問題あたなら、それで納期変更しないとなると突貫工事するのかなあ。
むしろ、ちょっとくらい遅れでもいいから、きちんとしたもの作って欲しい。

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このマンション、WEB立ち上げ以降、スーパーマーケット誘致見直し、基礎工事遅延で販売中止と、暗いニュースが続いているので、そろそろ、何か明るいニュースを提供して欲しいね。

1階のEV直結の店舗の進展とか？
あるいは、何等か、仕様の見直しとか、改善ネタはないものか？

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>>3651 近所さん
そのような説明があったのですね。仰るように、住む時期によって解体費の金額が異なるのは微妙ですね。

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>>3676 マンション探しさん

定借は賃貸に出そうとすると投資用ローンが降りにくいという話を聞いて、住み続けるか(ランニングが高いのと不明確)10年目くらいで売り抜けるか(定借は伸びづらい)の選択肢になりますね

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>>3677 近所さん
しかし10年未満でも定借はなかなか売れないですね。
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shibuya/nc_77019389/

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>>3678 近所さん
立地が良い定借は立地の悪い所有権よりもリセール良いですよ。

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>>3679 匿名さん

立地の良い所有権を買えばよい

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>>3680 匿名さん
定借だとイニシャルを安くできる分、他の投資に回す余力ができる。資産形成を考えたら定借が一番良いですよ。

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確かに定借しか勝たん時代やね

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所有権なら坪単価１０００はしますから
７０平米なら４?５千万円浮きます。
その分うまく運用すれば割高な所有権より資産形成できますよ。

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上手く運用とか考えなくてもオルカン買って70年寝かせる方が、立地の悪い所有権よ。値上がりすると思う。

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>>3683 口コミ知りたいさん
坪1000でも現金買いできるだけの金融資産がある前提ですね。頭金だけ用意し、後はローンで買う人に関係ないですね。坪1000の所有権買ったら。笑

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>>3681 通りがかりさん
ガチで何言ってんのか意味不明なんだけど、イニシャル安く出来るって何？手付金の話？100万200万の差を2,3年運用させるってこと？
資産形成なのに、わざわざ不動産で最悪な定借選ぶ経済合理性が微塵もないんだけど、どうゆうこと？

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>>3686 マンション検討中さん
所有権と定借の価値の差異って、70年後の土地持分の有無に過ぎない。土地を持たなくていい分、70年間オルカンやSP500で寝かせておけばいいんですよ。

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>>3686 マンション検討中さん
前もおそらく同じ人がそんな主張をされていて、2180くらいからその話が展開されてます。
所有権に比べて手付金が安く、さらにローン返済額も低くなるので、浮いた分を投資したら良いという論理のようです。

>>2195
は、その主張を検証するために私が試算しましたが、まあ、所有権の方が勝つだろうなと私は思います

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>>3688 検討板ユーザーさん

これの続きがこちらです。
>>2197

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>>3688 検討板ユーザーさん
ここって前払家賃が価格に組み込まれてるはずなので、それを考慮するとまた試算て変わってきますか？

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>>3678 近所さん
定借だとリセール期待するどころか売れなくなるので、所有権と比べるどころか、そもそも負けそうですが。

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>>3688 検討板ユーザーさん
立地の悪い所有権よりは、立地の良い定借の方が間違いなく資産性高いですよ。

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>>3679 匿名さん

さっきから同じコメント繰り返しているのはBOTか掲示板の仕様か何かですか？

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>>3692 マンション検討中さん

立地の悪い物件より資産性が良いから定借は素晴らしいとはならないと思うが？同じような立地の場合でどちらがいいかって言う話でしょ。

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>>3690 評判気になるさん

ここは、前払いとして解体積立金をかなり支払っているのにも拘わらず、毎月のランニングコストとして支払う、解体積立金＋土地代が、高すぎる。
それが、問題！

それから、所有権＞＞＞定期借地権であることは、さんざん議論されてきたので、今更感が拭えない。

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>>3694 匿名さん
70年後の僅かな土地持分のために何千万を寝かせる必要がないから、むしろ定借の方が資産効率面でメリットが大きいですよ。

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ここは、千代田区の番長や、南青山などの、”ここなら定期借地でも仕方ない”と思えるほどの場所ではない。

そして、”これだけグレードの高い仕様なら定期借地でも仕方ない”と思えるような高い仕様にもなっていない。

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笹塚なら定借でも住みたいと考える人多いですよ。賃料も高いエリアなので。

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正直言って、駅近ということだけで、

当初の企画通りに、1階EV直結スーパーが入れば、ぎりぎり、定期借地でも買いたい人はいるだろうって感じ。

例えば、車寄せ１つとっても、比較すると、リビオタワー品川や、パークハウス武蔵小杉のような豪華さは微塵も感じられない。

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湾岸タワマンの次に来る勝者は笹塚定借タワマンですよ、間違いなく。

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