ジオ板橋大山ってどうですか？

確かにそのサイトでいつも謎に上位なの気になってた。
買った物件だから嬉しいけど、板橋区全体で1位はさすがに無いのではと。基準がわかりませんね。

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以前は定借は所有権の7-8掛けくらいの値段が妥当という雰囲気ありましたけど、文京区リビオや笹塚タワーなどの新築70年定借が周辺所有権相場の9掛けくらいの値段で受け入れられてバンバン売れてる現状があり、大楠の成約価格上昇とも照らし合わせてみると、大楠より大規模で駅近で閑静な立地の本物件の注目度が高いのは不思議ではない気はします。

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資産性で言ったらシティタワーズの方が良い気がするんですけどどうでしょう？安く住みたい人向け？

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>902

文京区リビオはバンバン売れてるには程遠い状況。

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>>904 匿名さん

文京区の定借リビオより品川の分譲リビオの方が高いのに品川の方が高倍率抽選になってますね。

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>>903 マンション検討中さん
資産性で買うなら定借はないですな

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竣工販売のメリットなんて謳ってるけど、ここは青田売りの売れ残り。というか青田売りで買ってくれた契約者に対して失礼なような。

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スローダウンの波は都内にもだね。というか定借の一人負けのような。右肩上がりの時代のあだ花だったか。

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>>902 口コミ知りたいさん
笹塚が周辺9掛は無いでしょう。中野とか西新宿とかと比べても。

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いくらなんでも出し惜しみしすぎやしないか。本当に残りの部屋売れるんだろうか

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湾岸は100年住むつもりないならええと思う

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>>913 eマンションさん
住友のノースがそろそろ販売開始ですし、ここの伊藤忠の販売チームがおそらく売るであろう伊藤忠の板橋区役所前も発表しましたし、安値でスパッと捌くよりはジリジリ値上げながらチマチマ売り得なのは確実でしょう。

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住民側のスレ見る限り凄い問題児がいるっぽいな。

その点ではこのマンションについてネガティブな思いを持ってしまう一方で、コメントの端々から住民の方々の「問題は包み隠さず共有し、もがきながらもなんとかしてこのマンションをみんなで良いものにするぞ！！」という気概を感じる。

俺はこのマンションの住民の人、好きだなー。こういうマンションが中長期的にいいマンションになると思うよ。

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確かに。皆で良い自治を作っていきたいですね。
ちゃんと決まりを守ってる人達が馬鹿を見ないようにしたいものです。

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>>918 通りがかりさん

おっしゃる通りですね。

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>>917 匿名さん

映画化できそうですね

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>>917 匿名さん
どのあたりの部屋かだけでも知りたいですね
営業に聞けばやんわり教えてもらえるのかな

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>>922 口コミ知りたいさん
ズバリの部屋は教えてくれないだろうけど
契約者掲示板見ればフロアは分かるよ

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>>917 匿名さん
でもこういうネガティブな住民間トラブルがあるとリセール時に影響するんでしょうか

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都営住宅の有無と民度は全く関係ありません。民度が低いとは地域の問題ではなく個人の問題、都営住宅にお住まいの方を差別したり、蔑視するような発言を平気でする人のことを民度が低いというのです。ちなみに港南の都営住宅は周辺環境が良いので非常に人気が高いです。抽選に当たって品川駅徒歩圏の都営住宅に住める方はラッキーですね。

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皆さん、917は1日中同じ内容をあちこちにひたすら書き込んでいる有名人なので、無視しましょう。何パターンかの独特な構文なので判別可能かと思います。

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>>927 検討板ユーザーさん
917ではなくて926では

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品川の海側は環境良くて素敵です。

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>>925 匿名さん
隣の部屋以外は影響しないと思う
住人が無差別に襲われるとか四六時中共用部で暴れてるとかならともかく違うしね
程度問題はあれど大規模マンションだと問題行動のある住人の1人や2人は絶対出てくるからそれを気にしてたら買えなくなってしまう

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>>931 評判気になるさん

住民版見る限りだと共用部かなり荒らされているようですが

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>>931 評判気になるさん
売却時に告知義務が発生すると買い手も尻込み又は足元見てくる可能性はありますね

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>>932 名無しさん
設備を破壊したら基本は問題住人が賠償するんだし
逆に管理費から修繕させるような問題が続いたら追い出される理由になる
まあただ共用部を走り回ってるみたいだから低層階だと気になりそうだな

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>>937 評判気になるさん
問題住人は発達系らしいし、親も放置となると追い出しも期待できないのでは？
現状は機器への悪戯で済んでいるかもしれないけれど、数年たったら人的被害も出そう。相手は男みたいだし。

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>>938 評判気になるさん

板橋とかやはり今まで相場が安かったのには訳がありますかね。

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>>939 マンション検討中さん

基本的に東京23区の北部は昔から安いし、安いから買いやすくて良いのでは？

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気がついたら条件良いにせよ南以外の3LDKが7540万からですか。インフレも再開発もジリジリ進んでるし周辺中古の値段見ちゃうとまぁ売れるでしょうね。

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東棟の上層階全然売ってないんですね。それからこの時期までCタイプを残しておくのもどうなんだろう。買う側からすると高くなりすぎて気持ちが萎える。いくら何でも最近のマンションは出し惜しみがすぎないか

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阪急が売り渋りの代名詞の住友タワーのコバンザメになる戦法を取ったのは流石ですが、

大楠より規模が大きくて駅近かつ閑静な立地→所有権なら大楠より高くシティタワーズより安い価格の評価になる物件→大楠は68平米9500万前後、シティタワーズは11000～12000万前後→70年超えの定借なので大楠に9掛けして8550万円前後

と考えるとまだ安いです。販売当初の価格が安すぎましたが、周辺中古のファミリータイプも余裕で1000万以上上がってるので妥当です。

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こんな短期間で値上がりするともうどこも買う気失せるわ

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ここはまだまだ控えめですよ、ここ買えないなら、都内の新築は無理ですね。

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コスト面や土地仕入れ面から、都区内なんかは新築マンションの供給が減っていくんですかね
統計上は既に減ってきてたと思うんですけど

出し惜しみってことは単純に考えたら、値上がり期待なのかこの先の弾が無いのかのどっちかですよね

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>>948 評判気になるさん
阪急的には都内でバンバン作りまくってるわけではないですから、都内の弾を温存したいでしょうね。定借期間も73年で余裕あるし、少なくとも70年定借に対する余剰の3年間は遅くなればなるほど大山の開発が具現化していって住友と一緒に高値を狙えそうですよね。値上げ幅×戸数による利益上昇と委託している伊藤忠のMR人件費との天秤になるでしょうが、今は前者なんでしょうね。

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>>949 名無しさん
デベロッパーは向こう数年の市況にはあまり不安を感じてないということでもありますよね

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大楠より表示上　駅距離1分近いとはいえ
大楠の物件と共用部クオリティには勝てないと思うので所有権としても大楠のほうが価格は上

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大楠を内見したことがありますが、コンセプトや世界観は本当に素敵ですけど、川越街道向きか壁ドンを許容しないといけない住戸が大半を占めていたり、パーティールームとゲストルームの質は素晴らしいものの一体化していて使いにくかったり、リモートワークに使える共用部がなかったり(畳の部屋はおじさまが新聞を読む書斎化していて声出せる雰囲気ではない、防音の蔵を毎回貸し切って仕事する気にはならない)して、150戸程度のマンションの限界を感じてしまいました。庭園も素敵ですけど小川を自前で作ってて戸数に対して管理費を圧迫していそうですし。その辺が飲めれば所有欲はかなり高そうですよね。
ジオは定借な分管理費を抑えるためにスケールメリットを活かしつつコスパ良く必要十分な現代的な共用部を用意してきたなという印象です。

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>>952 名無しさん
どちらも立てる素敵なコメントに感動しました

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>>941 匿名さん

おっしゃる通りですね。山手線でも南部の目黒とか品川とか恵比寿とかは手が出ない。

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ここまだ完売してないんですね、、

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住友タワマンの出し惜しみして何年もかけて値上げしていく売り方に並走した方が利益出ますからね

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>>957 名無しさん
特定棟のフロアごと横列、縦列で空き室がある状況から推測するに出し惜しみしてるんでしょうね

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>>957 名無しさん
完売しないと、中古で売りに出そうと思った時に未入居住宅より高い値段で売りに出しにくいですよね

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>>961 評判気になるさん
新築販売がまだ安いけど多少周辺相場に合わせて値上げしてくれてるんだからいいじゃん。もう売りたいなら新築販売よりべらぼうに高く売り出して新築販売を加速させてみなよ。

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>>962 マンション検討中さん

ここは定借で板橋区の各停の駅だから、べらぼうに高く売り出したら売れ残るのが見えてるでしょう

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>>963 通りがかりさん
既存商業潤沢かつ再開発エリアかつ池袋まで急行や準急よりも本数の多い各停で6分の駅+区役所至近のエリアですけどね。物は言いようですね。

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どう粗探ししても少なくとも大山が上板橋や成増に劣る点はないね。まず商店街が圧倒的に便利だしいざという時池袋から歩いて帰れるのはデカい。

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>>945 名無しさん
ここは前払地代が少なく毎月の地代が高い。
土地所有権の75％くらいで考えた方がいい。

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>>966 評判気になるさん

管理費が安いので70平米で月のランニングコスト5万程度ですけどね。修繕積立計画に組み込んでいない保育園賃料収入(220万円/月×30年契約)による将来的な修繕積立金の値上げ相殺が期待できるのも好材料。前払い地代がほとんどな定借だと笹塚は管理費が高く70平米で月7万超え、10年後には修繕積立金2倍で均等化して月9万超えとのこと。買う側が勝手に所有権比75%で考えるのは自由ですが、売る側は90%想定で売り出すでしょうね。

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>>968 名無しさん

売る側が90%想定で売り出したところで、売れないと思うけど。
地代や解体費の増額など将来的に不安な要素が多い。

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>>969 マンション検討中さん

あなた一人が勝手に不安がってイチャモンつけても他の人が買っていくので問題ないです。

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>>969 マンション検討中さん

板橋区だとあまりリセール伸びにくいからね。

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区役所付近のエリアは区民全体の利益に繋がると言いやすいので区が力を入れて再開発しますからね。大山～板橋区役所前～板橋駅の資産性は硬いですね。板橋区の中でも別格でしょう。例えばお隣の豊島区と比べると池袋の区役所付近エリアには敵わないものの、再開発が起こらない豊島区の辺境エリアと比べたら板橋区の区役所付近エリアの方が全然資産性が高いですね。

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>>970 匿名さん

客観的に事実を述べているだけ。
購入者？だとすると客観視できていないのだろう。

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ここは第二のブリリアシティ西早稲田になりますよ。

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明日は板橋花火ですね。入居前で見れないので、マンションからの見え方等、親切な方レポートお願い致します。

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>>976 eマンションさん
楽しみです

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大山にできてほしいお店って何があります？
ユニクロ、無印、スリコ、スタバ、タリーズ、サブウェイなど。個人的にはもう少し気軽に入れる綺麗なカフェがほしいです

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>>978 通りがかりさん

ドトール、星乃、エクセルシオール、遊佐の珈琲館、などなどそこそこ既にあるんですけどね。
住友ツインタワーの下駄がテナント募集締め切ったのでそこに何が入るかと、積水ツインタワーの下駄や、高架化した線路高架下(新設の駅前ロータリー隣接)に東武が誘致するであろうテナントにも期待できますね

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控えめに言って、大山伸びしろしかないですね。先が楽しみです。

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長寿医療センターのカフェドクリエなくなっちゃったのはショックです。新しいおにぎりカフェはまだ行ったことないですが

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>>978 通りがかりさん
スタバ欲しいですね
けどタワマンの下はちょっと狭くて無理そう
スタバってどれくらい面積があったら入るんでしょうかね

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東西向きしか売っていないみたいだけど、南向きは完売済みですかね

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いい花火でした。この花火は物件から北方向に見えますが、北側の住宅街は下り坂で低くなっているのでわざわざ9-10階にいなくても4-5階の共用廊下からも余裕で見えましたね。

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>>983 マンション検討中さん
南は例えばエントランス上の2列のうちの片方はカーテンついてないのでわかりやすいと思いますが、まだ販売していないはずで最後に売るものかと。ただ価格は一期一次から南は東西よりも強気の値段設定ですし、住友と並走するの販売戦略を取っているのを鑑みても今期よりもさらに高くなると思われます。

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早速ありがとうございます。
定借でも南はやはり高めなのは仕方なしですね。参考になりました

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>>974 検討板ユーザーさん

北関東ならぬ北東京ですよここは。埼玉の玄関口、埼玉方面に地縁がある方の聖地池袋の近くですからね。

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江戸の範疇でなかった後付けなとこで東京に住んでますぅはちょっとマヌケに見えるけど
大山という地名は大山詣りからきてるそうで立派なもんよ

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最近マンションの廊下で騒ぐ子どもが増えた。毎日のように奇声を上げて走り回っている。親が注意しないからずっと続いてる

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契約者板にいた「大型保育園併設の大規模マンション購入されるのであれば、自分が夜勤なのわかっていたら普通はその程度のリスクは織り込んで部屋選びをする」ができなかった方ですかね？

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マンションに大型保育園が入っているのと共用部分で騒ぐ子どもを叱らない親がいることはまた別問題では？

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そりゃ今の時期夏休みだし、この前新たな住人さんたちのお部屋の引き渡しもありましたから少しは騒がしくなるでしょう
お子さんたちの声、そんなに気になります？
自分単身者ですが全然気になりませんよ
窓閉めてるからかな…

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全く気にならないけどな
気にならないどころか騒いでるのを認識したことすらない
そもそも音に敏感な人は一戸建てに住むべきだわ

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ですよね
なんでそんなに周囲の音に敏感なのにファミリー向けのマンション選んだんでしょうか…
今の状態でうるさいとか言ってたらこのマンション全部埋まった時どうするんでしょうかね

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子持ち様が多そうな感じですね。参考になります

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いやいや、子持ち様ってw
単にそんな気になるほど騒いでる子とかいる？って話でしょ
まぁそんな感じの印象受けたならやめておいた方がいいんじゃないですかね

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板橋区は住みやすいですよ。
田舎者が好みそうな軽薄なキラキラ感はまったくないですがね。

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