ブランズ文京本郷一丁目ってどうですか？

数年前にオプレジのマンションが販売されていたじゃないか

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営業トークみたいな書き込み多いな
しかもどれもマーク付き
同じ人の投稿？

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>>52 匿名さん

はい、47、50は同じ投稿者です。営業とは全く無関係で、単なる近隣住民です。ただただ、地域が好きで、良いところを書いてしまいました。誤解を与えてしまい、申し訳ありませんでした。

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>>51 匿名さん
細かいことをいうと、オプレジも同じ本郷一丁目ですが、旧町名はこちらが本郷弓町、あちらは（小石川）春日町でした。両者は雰囲気が異なりますね。

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本郷一丁目のオプレジってどこだったかなと思ったら丸の内線の地上を走る路線のそばのアレか。あれはどちらかというと後楽園エリアと考えた方がいいと思うよ。

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弓町のクスノキがあるパークハウスの近辺が弓町らしい雰囲気だと思う。
都会的でありながら静謐で上品な雰囲気がある。

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本郷保育園のある通りも高級マンション多くて上品な感じで好きだな。
弓町いいですねー

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坪500クラスのマンションなのに洗面台には三面鏡すらない
絶対賃貸の予定だったでしょうこれは

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高層階ならまだしも　下層階で坪500万円超えているのはびっくりでした。。
道路向いの建物スゴイ近いにもかかわらず、このお値段ですか。。
もう少し、部屋の前が開けていたら、別でしたが・・・・

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この単価で外廊下も強烈ですね
良い立地だけに仕様が高ければ納得できるのにもったないです。

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賃貸レベルだろうが坪500はするだろうね
最近じゃ一番安いほうだろ

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立地が全てでしょ、このくらいはするよ。市況知らない人多すぎ

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>>58 名無しさん

えーー！
三面鏡や内廊下は、オプレジ物件でもあるのに。。
それで坪500万円。
立地はいいのに、仕様がショボいのは至極残念です。

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坪550万円くらいはいくと思います。
このご時世この立地で坪500万はありえないです。まぁ高いとは思いますが買う人は買うでしょう。今後はもっと高くなりますよ。

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>>64 マンション検討中さん

いや、この仕様で坪500万円は高いよ。貸す場合に、表面利回り何％を想定している？

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>>64 マンション検討中さん

近くで建設中のオープンレジデンシア本郷ヒルズの平均坪単価が470万円。このオプレジは大通りから少し奥まったところで静か。

このブランズが坪500万円だったら、ちょっと高いかな。住戸数の規模のわりには、ラウンジとかIoTとか、ややオーバースペック気味で管理費が気になる。

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去年は坪xxxだから今年はxxxになるでしょ
〇〇地域はxxxだからここもxxxになるでしょ
こういうのはまさにバブル期の思考
本来は賃料と比べて値段が適切かどうかを判断すべきなのに

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でも坪400台なら奇跡だと思うけどな
目つぶって買える

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皆買えないからって僻みすぎw

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>>69 マンション検討中さん

買っても高値掴みする物件だと私は思うな。立地はいいのに。

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売れるものを安くする必要はないから高値で売れるギリギリの価格でくるでしょうね。やっぱり５５０万くらいは狙ってきそうです。

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ここ高値で掴み→数年後西側高いマンションが建つ→なんの特徴もないかつ壁ドンの賃貸仕様マンションになる
というシナリオが来るかもしれないよ

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こんな狭小地の物件全然良くないだろ。眺望もダメだし。総じて、マンションとして価値は上がらない典型。

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>>73 マンション検討中さん

西側も南側も古い建物があるから、将来的に眺望もなくなるかもしれません。賃貸だったらまだしも、分譲だと資産価値が保てない物件だと思います。

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>>71 マンション検討中さん

坪550万円だとした場合、賃貸はいくらで貸せると思う？ 表面利回りは何％になると思う？ 教えて

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>>75 通りがかりさん
港区とか新宿区で売っている二億とか三億とかのマンションの部屋って利回りどれぐらいなんですか？さぞかし儲かるんでしょうね。

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昨日、ちょうどこの物件の前を歩いて隣のプラウド低層階の悲哀を見て、ここをいくらで売るのか疑問に思ってこのスレに来たけど、
>>75は坪550万だと利回りは3%前半になる(数字は感覚なのでこの辺の賃貸相場に詳しい人訂正してください)から投資に対するリターン(賃料)で見たら割に合わないということを言ってるのでは？
2億以上する高額物件は唯一無二の要素があって将来陳腐化するリスクが低いから低い利回り(額でなく%で低いという意味で)を許容できるけど、ここは賃貸に出すにしても>>72のリスクが高そうで3%前半の利回りを許容できるかが買う人とそうでない人の境目になる気がする

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>>77 通りがかりさん

プライスマップで、隣のプラウド本郷ヒルトップの表面利回りを調べたら、3.5％～3.7％でした。もし自分が新築の分譲を買うとしたら、3％後半、欲を言えば4％前半は欲しいかな。

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本郷一丁目は都心と考えていいのでしようか？

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>>79 マンション検討中さん
文京区としては春日通りの南側は都心の位置づけなので、本郷1丁目は都心です。また、かねやすより南側に位置するので、江戸時代からの都心とも言えそうです。

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>>79 マンション検討中さん

資料です。

https://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0213/0399/bfy1.pdf

https://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%81%8B%E3%81%AD%E3%82%84%E3%81%99

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根津と千駄木は山の手だそうだ。
本郷は知らん。

東京23区の地域格差が拡大　港区の課税所得は足立区の約4倍に
https://www.news-postseven.com/archives/20211126_1708820.html?DETAIL

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>>82 匿名さん
実際には同じ町丁目でも崖や坂で低地と高地とに分かれているので、マンション購入の参考にしたければ町丁目だけでなく、町並みを歩いてみることをおすすめするよ。たとえば本郷でも白山通り沿いと本郷台地の上とでは環境が大きく異なる。同じ丁目でも都営住宅に住む人と高台の住専の屋敷に住んでいたりオフィスビルの最上階の住戸に住んでいる大家業の人と比べると所得格差は相当なものではないかと思う。

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>>83　の続きだけど
じゃあここはどうなんだ、と言われるとどちらかといえば台地上と言える地域で悪くない場所。この近辺で大きなものが建てられる土地は滅多に出ない。色々不満を感じる人もいるだろうけれど、ここみたいに立地がよく、外から見えるコワーキングスペースで存在をアピールするようなしゃれた共用部のあるメジャーセブンの物件はそうそう建たないので差別化は図れると思う。多分ブランズにならなければ最近文京区で数を増やしている某新興勢力が建てていただろう場所。コワーキングスペースなんてしゃれたものはおそらく彼らは作ってくれないだろうし、管理形態も大きくダウングレードするんじゃなかろうか。高台なので一部住戸は地下室になるかも。１０年後の価値はどちらが上か、少し考えるとここもだいぶ悪くないなと思える。

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恐らくそこだと思われる会社さんが今、弥生住所に作ってるマンションは内廊下でワークスペースとトランクルーム完備みたいですけどね。
場所は違うとはいえ、部屋の設備含めて、ここはもうちょっとグレード高くても良かったのでは？せっかくの立地なのに。

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>>85 マンション掲示板さん
>もうちょっとグレード高くても良かったのでは？

ここだけの話ではないような気もしませんか？最近のマンション、グレード高いとだいたいバカみたいに高いですよね。建築コストってそんなに上がってるんでしょうか。

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>>86 匿名さん
それ、逆です。高く売るためにグレードを上げているんです。少しくらいグレードを上げてもさしたるコスト増にはなりませんが、購入者への説明材料になるからです。

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https://www.sumai-surfin.com/columns/mansion-knowledge/sontoku

の「A」のマンションは、本マンションの南側に建っている本郷パークハウスザプレミアフォートですね。いま5000万円で買ったら10年後も5000万円で売れる、という説明ですが、このマンション、5000万円じゃ買えませんよね。

と一人で突っ込みを入れてしまいました。

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>>88 周辺住民さん
問題点が一つ、自分の住みたい広さ間取りの部屋が5000万円で自分が買いたい時に買えるのか？というあたりではないかと。一番安い時に買って高い時に売れば株取引であなたも億万長者みたいな話と大して変わらない気がする。人間は歳もとるし、寿命もある。マンション価格が上がるのは今買えなければ困る人もたくさんいるってことではないですかね。

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マンションレビューの記事だといまは坪単価約500万、八千万円台後半ぐらいが適正価格らしい。ということはあと10年で三千万値下がりするってことか、中古も厳しい時代になったなあ

https://www.mansion-review.jp/mansion/15997.html

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>>90 匿名さん
今この辺で、70㎡の中古は在庫が少なすぎですね。新築並みに高くても売れてしまうんだと思います。

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実需で買って、そのままずーっと住みつづける人が多い土地柄だからね。
いかに住み心地がいいかという証拠でもある

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ここはいい場所ですよ。
高台で路線も多く使えるし買い物も最近増えたし治安もいいし。コンパクトマンションはあまりなかった印象なので東急さんは面白いところに目をつけたなと思います。大手でコンパクトマンションはこれから伸びる分野だとは思いますので売れ行きを楽しみに見てます。

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細かいけど、いうほど高台でないよ
入り口ぐらいでしょ

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これからの時代、大手のコンパクトマンションは確かに需要はありそうです。東急不動産もマンション名変えればいいのにね。リュクス、アーバンス、ミレス、とか。

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>>94 匿名さん
とはいえ高台ど真ん中だともっと囲まれ感が出てくると思う。
高台の端って抜け感が出やすい。

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>>96 匿名さん
前後マンションに塞がれてる時点で終わってる。
戸数少ないから管理費修繕費もバカ高い。
全く良くない。

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70㎡3LDKをメインにしてもっと高単価で売っても良かったんじゃないだろうか
子供1人いたら(予定してたら)かなりキツい
子無しで確定してるパワーカップル以外で誰がターゲットなんだろう…リタイア老夫婦とか？ならコワークいらんし…
若い夫婦に買ってもらって住み替え時に賃貸にするとかも考えられるけど、そんな人がどれだけいるのか
ここは長く住みたい立地なのに勿体ないなと思ってしまいました

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単身者狙いでいいんじゃないですかね。
大手町、丸の内勤務のエリートが買っていくんじゃない。

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立地の割にグレードを上げられないのは、敷地の形状と広さのせいでは？
駐車場もないみたいだし。
線路や大通りも近いので、昼間外出している単身者に向いているように思う。
治安がよいから、ワンルーム（賃貸？）のほうはOLさんにもおすすめですね。

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