プラウドタワー目黒MARC

>>6096 口コミ知りたいさん
あーハレクラニ泊まったことないですね？わかってないな。
写真よく見て！

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ホノルルのピンクホテルですか。ここと何が関係あるのかな。見栄っ張りなのかな？

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五反田のピンクホテルの間違いでした。

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沖縄にもハレクラニできたみたいなのでいつか行ってみたいですね。

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>>6098 匿名さん

無知すぎwウケるw

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バルコニーの話をしてるのに、ホノルルのピンクホテル？
写真のピンクのホテルはロイヤルハワイアンホテルで有名な一流ホテルなのにその表現って本当にこの程度も知らない人なのかな！？と笑っちゃうレベルのネガでした。ちなみにここはシェラトンワイキキのオーシャンビューの部屋のバルコニーですよね？
バルコニーはもう少しMARCの方が狭いと思いますが奥行きは似たような感覚だと推測しました！

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ネガはハワイにも行ったことない奴らばかりみたいだな。やっぱり買えなくて僻んでるだけじゃねーかwあースッキリした！！

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>>6103 マンション検討中さん

あなたネガ勢じゃなかったのか…。

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マンションと無関係な話ばかり。ハワイ行ったくらいではしゃいで、他に見せる場所もないのかと思うと見てて悲しくなるな。

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>>6104 マンコミュファンさん
ポジとネガのアホなやり合いを楽しんでる無関係の者になります！

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クオリティの高い物件ほどネガの人も多くなるのは宿命なのだと思いますよ。

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目黒MARCが城南のハレクラニホテルとか…片腹痛いとはこのこと。
まぁ、常磐ハワイアンセンターと同じレベルとの整理で良いでしょう。電車の金切り音が轟く不動前MARCの方が下かな？

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>>6105 匿名さん
ここの契約者の皆さんのレベルが測り知れるという意味では参考になりますね。

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>>6108 マンション掲示板さん
ちみね～センスなさすぎはいやり直し

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契約者は契約者スレで傷を舐め合えばいいのに。検討スレで必死にポジ投稿とはご苦労なことですね。

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ネガさんがポジのふりをしていることがバレていないとでも思っているのですかね。

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バルコニーの奥行きの参考としての書き込みでこんなに炎上するとはやはりネガが凄すぎてもう何言ってもここはダメなんだろう。
ダイレクトウィンドウより広いバルコニーの方が灼熱の夏を考えるといいですね！

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>>6113 通りがかりさん
バルコニーは2メートル幅あれば合格？

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バルコニーは1.8m幅ぐらいあると広いなと感じる。

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広いバルコニーがあるから何なんですか？バルコニーが小さくても他にもっと良い物件が沢山ありますから、あるくらいで勝ち誇った様な言い方はしない方が良いと思います。

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>>6116 匿名さん
その発言は天井高が2.7mあるから何ですかみたいなもの、空間の表現全然違うのですけど...また、バルコニー面積10平米以下でしたら誇らしい所は無いのですが、ここの3LDK間取りだとバルコニー少なくて20平米以上、建築コスト上がっている中、他のどこのデベがこんなに贅沢に作ってくれるの？

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バルコニーは共用部になるのかな？

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>>6117 検討板ユーザーさん
2.7mの天井高はごく普通ですが、次はそこを自慢するんですか？

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>>6119 匿名さん
「2.7mの天井高はごく普通ですが」
何を比較対象に普通と言ってますか？実際物件見られている方ですか、スーモで出ている東京のマンションは10軒に一軒位しかし天井高2.7ないですけど。普通の言葉意味理解してますか？

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>>6116 匿名さん

広いバルコニーがいいねと言っただけでこの有様。嫉妬のかたまりやなw

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>>6119 匿名さん

>>6119 匿名さん
また、私の発言にとこから自慢って読み取られますか？客観的な事実を述べているだけですが。一般公開されている事実がそんなにあなたの心に刺さる事ですか？

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>>6116 匿名さん
あなたあまりにも子供過ぎませんか？笑

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契約者さんは契約者スレへどうぞ。バルコニーと天井高についてはそこで存分に語り合ってくださいな。

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仕様の高さは目黒マークの売りのひとつなんだから検討スレで語るべき内容では。

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ネガ情報しか受け入れないアダルトチルドレンが暴れております！

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>>6125 マンコミュファンさん
だからと言って他の物件をバカにする必要はないと思いますが。

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>>6127 匿名さん
これまで比較されていた物件はどこも素晴らしい物件だと思いますよ。

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話が変わりますが、以前に標高の話が出できていたから、このエリアの数字を下記にて書かせていただきます：

ブリリアタワーズ目黒（ノースレジデンス）：
・標高：29m
・最高部高さ：145.31m
・合計高さ：174.31m

目黒マーク：
・標高：16m
・最高部高さ：126.65ｍ
・合計高さ：142.65m

アトラス五反田：
・標高：4m
・最高部高さ：105.76ｍ
・合計高さ：109.76m

https://maps.gsi.go.jp/

要するに、ブリリアタワーズ目黒の最高部の標高は目黒マークの最高部の標高よりも31.66m位高い。階数で表すと約10階の差となります。

また、目黒マークは目黒駅から約450m離れています。その距離と13メートル（29m-16m）の標高の差を考慮すると、約2.9％の勾配（角度で言うと約1.65°）という計算になります。

ちなみに、亀の甲橋の標高は約5mですので、アトラス五反田は驚くことにそれよりも低い位置にあるということになります。

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ここのEVホールのデザイン気になるけどまだイメージパースも出てないよね？

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>>6130 マンション検討中さん

出さないような代物なんでしょ。
そこは突っ込まないのが優しさですよ。

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>>6130 マンション検討中さん
そうですね…どのマンションを購入するかを決めるにあたり一番大切なのはやはりEVホールです。あそこで長時間を日頃から過ごしますのでCGでも良いからデザインをちゃんと見えせていただきたいものですね。

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ブリリアのEVホールよりはグレード上いかないとちょっとね。

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>>6133 マンション検討中さん
その通りですね。「タワマンの決め手はEVホールである」という徳川家継の名言はやはり正しいと思います。

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見せるほどいいもんでもないということかな。住戸配置も玄関ドアの目の前がダストステーションへ繋がる扉のところとかあるし、もう少し工夫してほしかったな。

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>>6135 匿名さん
そうだ！やっぱブリリアタワーズ目黒が日本一素晴らしい物件だね。

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>>6136 匿名さん

ブリリアのEVホール見せてもらっていいですか？

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>>6137 口コミ知りたいさん

https://www.bt-meguro.com/north-residence/

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>>6138 匿名さん
ここエレベーターホールじゃないじゃないですか。
エレベーターホール見せてほしいです。

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>>6138 匿名さん

カッコいい!!線路脇の駅遠低地じゃなければ買ってた。

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>>6139 マンコミュファンさん

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ブリリアも目黒マークも良いですね。

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>>6141 さん

どこのせてんの？

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>>6138 匿名さん
これは不動前marc惨敗の予感

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>>6144 匿名さん

いやこれなら完全にMARCの勝ちでしょ。

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>>6144 匿名さん
マンションはリセール狙うなら高くても地域ナンバー1を買っておいた方がいい。目黒ならブリリア。
目黒マークは不動前最寄りならナンバー1。

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ブリリアは部屋がダメダメだから長く住めないんだよな。ブリリアで益だしてマークで長く住むのが一番合理的だね。

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>>6146 名無しさん

今の価格はね上がったブリリアを買ってここからいくら上げて売るつもり？今から買ってもリセール良くないしょ。
どうせ買うつもりもないのにいい加減なこと言うなよ。

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>>6145 検討板ユーザーさん
これと比べて？ごくごく平凡な造りです。
https://www.proud-web.jp/mansion/a115550/design/

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>>6148 通りがかりさん
ブリリアは新築時に法人名義で買った人が多かったな。高いと言われながら蓋を開けたらかなり人気だった。
駅近格上物件に喧嘩売らない方がいいよ、恥ずかしいから。ここ買ってどんだけキャピタル出ると思ってるんだよ。販売価格値上げできないし大して抽選もない物件なのに。ここは残債割れしなきゃOKの永住物件だろ

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>>6150 検討板ユーザーさん

別に喧嘩も売ってないしここがキャピタルゲイン出るとかの話もしてないだろ？今ブリリア買ってリセールがいいのか聞いてるんだろが。答えろよ。

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ブリリアって駅に近いくらいしかいい点ないじゃん。しかも目黒通りの信号待ち考えたら大したレベルじゃないよね。しかも部屋は相当レベル低いし、住民のモラルのレベルも低いし。

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>>6149 匿名さん

シンプルで素敵。やっぱり目黒マークはセンスがいいなって、随所で思う。
建物のデザインも好きだし、内装もギラギラテカテカしてない質感が好みだな。

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三田ガーデンヒルズですらブリリアタワーズ目黒に敵わないというのに… やはりブリリアは日本で一番輝いている物件。

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ここの物件に対して駅遠とか金切とかネガってるのブリリア住民っぽいな。

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ブリリアもプラウドもかなりクオリティ高い物件だと思いますよ。

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駅遠駅遠と騒いで自分のマンションの価値を上げたいんでしょ。ほんとしょーもない

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色んな方がマークのことを「低地」と呼んでいる意味がよく分かりません。標高２０ｍ以下かもしれませんが、決して低地ではありません。最近の物件の中で普通の高さだと思います。

ちなみに、マークは三田ガーデンヒルズと同じ標高です。

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パークシティ武蔵小山の地権者、特定されて以来他物件に擦り付けようと必死に自演してるね。
荒らし行為自体やめればいいのに。

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>>6158 匿名さん
やはり目黒マークみたいな高台にある物件はいいですよね。

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>>6158 匿名さん
“20m以下かもしれませんが”って自分で答え出してて草

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>>6158 匿名さん
なんかどれも低いね。海抜２０ｍ以下はいらね。
今後の西側のタワマンに期待。

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海抜より地盤が台地であることが重要。地震時の揺れの大きさが違う。

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>>6162 匿名さん
このロケーションで標高16mもの物件に水害が出るときは東京都が終わっちゃっていますよ。もっとリアルなリスクを心配した方が良いと思います。

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>>6164 匿名さん
高台からマウント取られるのはタワマン好きからしたら相当なリスクですよ。

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え、この物件でキャピタルを？

もはや靴磨きの少年が株の話をし始めた感がありますね。

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地震・水害のリスクについてですが、もちろん場所によりますが、東京都では10mを超えていれば大体「安全」な場所であると見做されます。

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>>6165 匿名さん
見栄っ張りですね。内面磨きましょうね。

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海抜16mしかないのに土砂災害特別警戒区域でしょ…川べりで接道の反対側は浸水ハザードだし…この条件で安全って…

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>>6168 口コミ知りたいさん

私は港区低層マンションですよ。
緑と共に地面の近くで生きてます。

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そろそろ売り切れですか？

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>>6169 マンション検討中さん
海抜16ｍは普通に安全な高さでしょう。様々な方々がこれだけ説明しているにも関わらず「16mしかない」と言い続けるのはもはや煽り。

5973さんが共有して下さった画像を添付致します。御覧の通り、マークは水害の恐れはありません。やはり上記の方がおっしゃった様に、マークのところまで水害が出るときは東京そのものが大変なことになっています。

また、現在マークの敷地は【土砂災害警戒区域】及び【土砂災害特別警戒区域】の指定を受けていますが、擁壁の造り替え工事により、来年の秋頃までに【土砂災害特別警戒区域】の指定は解除される見通しだそうです。（区域指定は東京都知事が行うことですので、もちろんその判断次第ですが、一応そういう予定です。）

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>>6168 口コミ知りたいさん

正解！やっぱり見栄っ張りでしたね（笑い）。

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目黒エリアで駅近No. 1はブリリアで建物クオリティNo. 1は目黒マークで良い？
このツートップってこと？

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>>6174 マンション検討中さん
いや、立地・クオリティ・民度の高さと言い、ブリリアは日本一の物件でしょ。

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>>6175 匿名さん

そう思えるブリリアは買えてるの？

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不動前から見てもシティタワー目黒よりも駅遠だし、どの駅から見ても中途半端な立地ではある。完成したら目立ちそうではあるけど。

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>>6155 検討板ユーザーさん

間違いないですね。自分も長くここをウォッチしてますが、奴らの仕業だと思ってます。

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シティ包囲網

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武蔵小山の地権者バレバレの自演やめられない模様。

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>>6180 匿名さん

うはっ。早速ブリリアが書き込みしてるは。

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>>6175 匿名さん
ブリリアもプラウドも立地仕様とも素晴らしいですよね。

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>>6182 マンション掲示板さん
比べ物になりませんよ。ブリリアタワーズ目黒ほど良いタワマンは他に存在しません。古今無双。唯一無二。ブリリアに住むってことは人生に勝ったってこと。

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>>6183 匿名さん
ブリリアもプラウドも人生勝ち組だと思うけどな。

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>>6183 匿名さん
言ってて恥ずかしくないんですか？ブリリアって馬鹿がいっぱい住んでそうですねw

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>>6185 評判気になるさん
ブリリアも良いマンションだと思いますよ。

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>>6183 匿名さん

ブリリア住んでも性格悪くて嫌われるような人だと人生勝ちじゃなくて勝ちと思ってるだけのオイタさんですよ。

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ブリリアvs目黒マーク
ファイ！！

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武蔵小山君目黒が羨ましくて仕方ないのね。

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marcとブリリアで目黒駅周辺を引っ張って頂ければと思います。シティタワーもそれぞれ武蔵小山駅を引っ張っていけば良いのではないでしょうか？

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>>6190 さん

駅前目黒No. 1の一世風靡した高級ブリリアと、クオリティ重視、複合開発の職住に特化したプラウドがある目黒はただの駅近だけのタワマンがある駅と比べて豊かな選択肢のある中々他のエリアにはない好立地駅だと私は思います。

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>>6191 通りがかりさん
冷静に見て複合開発って隣のオフィスに勤める人以外メリットある？特に商業施設が出来るわけでもなく、単に敷地内密度が高まるだけ。しかも敷地広い分管理費割高。
賃貸棟も分譲棟の賃料にキャップしてしまうし。いっそのこと住に全振りした再開発の方が良かったなぁと思うのは自分だけですか？

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>>6192 検討板ユーザーさん

まぁ、それは一理あるかもね。
オフィスの賃料も住居と同じくらいしか取れてないみたいだし(レンタブル高くなるから総収益は増えそうだけど)。
せめてもう少し商業は欲しかったね。

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>>6192 さん

あそこのエリアに商業はどの事業者もやらないでしょ。住宅中心だから成立した開発だよ。あれがいい、これがいいはいくらでも言えるけどあの土地をリセールするのと話題性とるならこの形がベストだったんだよ。仕方ないじゃん。

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プラウドは確かに目黒かもしれないけど、marcは西五反田でしょ

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>>6190 周辺住民さん
なんで勝手にブリリアと一緒に目黒を引っ張るみたいな勘違い発言が出てくるのか…不動前を引っ張りなよ

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>>6191 通りがかりさん
いや本当に目黒駅周辺はいいエリアですよね。

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>>6192 検討板ユーザーさん
同意。近くに商業施設がないからこそ、住に振った再開発の方がよかったですね。まちづくりを謳いながら、オフィスとコンビニ程度しかないですから。この立地と規模だとなかなか難しいんでしょうけど。。。

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ここいろんなマンション住んでる人見てるね。人気だな

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>>6197 匿名さん

ビジネス、飲食、居住、歴史、自然、交通アクセスが程よく配置され、住み心地が良いですよね。

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目黒マークの仕様の高さは、今分譲中の新築マンションの中でもトップクラスですからね。

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>>6199 マンション検討中さん

そんなことを言ってもブリリアの方は人気がありますが。

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こんなにみんなが注目してくれてるのに、なんで売れないんだ、、、

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>>6203 マンション検討中さん
名前に騙されて注目はされるけど、立地的に残債割れも覚悟しなくてはいけない価格設定で実需でしか買えないから

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>>6204 匿名さん
階数方角にもよるけど、ざっくりこんな感じかな。
坪700超は残債割れリスクあり
坪600台はローン返済と資産減価が同程度
坪500台はワンチャンキャピタル狙えるかも

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>>6192 検討板ユーザーさん
全く同感。複合開発という言葉に騙されてはいけなくて、むしろ住人にとってはデメリットも結構多い。オフィス棟と賃貸棟なくて敷地全て使った大規模マンションなら管理修繕費のスケールメリットもあったし生活利便性を高める施設も多数入っただろうね。眺望も他の2棟に邪魔されなかったし。
唯一のメリットはオフィスと賃貸棟が線路音を少し緩和するくらいかな。

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>>6202 匿名さん
現代人は1に駅距離、2に駅距離、3、4がなくて5に駅距離。だからこそ徒歩9分に納得できるならここはかなりお買い得になる。駅1分でこの仕様だったら高すぎて買えない。

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>>6207 匿名さん
その常識もう在宅制度で見直されるけどね。私はIT業でもう2年近く会社に行ってない。

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皆様今どれぐらいの頻度で会社出社してますか？業界も併せて教えていただけると幸甚です

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私もフルリモートの環境。なので広域検討していますが、駅というより商業施設までの距離が結構大事だなと思っています。結局、住まいの周辺で過ごす時間が多くなるので、色々揃っている駅近、またはミクストユースの大規模物件の方が合うのかなと思っています。ここはそういう意味では中途半端ですが、占有部の仕様がいいので家の中で過ごす満足度は高そうで悩ましいです。

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リモートだから広域検討って人時々いるけど奥さんと子供どうするんだろう？大半の検討者はリモートでもエリアは決めてるんじゃない？

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>>6210 口コミ知りたいさん
商業合わせて開発プロジェクトとしてプラウド亀戸がありますね、亀戸ブランド地じゃありませんが、そこのプラウドが結構高い金額で売られている。自分は逆に商業や駅からやや離れて緑豊かな所がいいと思ってます。また、資産値崩れしないためにある程度地名が有る所がいいと思ってます。駅や商業に近すぎると便利のは便利ですが、人がガヤガヤして乱雑な雰囲気になるのがちょっとデメリットである。

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ここと亀戸はどっこいどっこい。相対的には亀戸が総じて上かな。まぁここも悪くは無いけど。

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丸の内で働くエリサラ界隈からすれば、亀戸のほうが職場へのアクセスはいいですし、家族の生活に関しても便利だとは思います。ただ土地のネームバリューではやや五反田に軍配あがりますかね。
IT等は除き、リモート環境もいつまで続くかわからないので悩みどころです。

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亀戸？下町ですよね。目黒五反田とは流石に格が違うと思います。錦糸町や北千住と比較してもらいたいですね。

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まぁできたらわかるよ。いいマンションだから。

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終身雇用&テレワークって最強二刀流だよな．特に先人のアセットで稼げるNTTとか大手デベなんて社員の半分くらいいえでごろごろしながら時給1マンくらいゲットしてそう．

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リモートでないとここは検討し辛いよな。毎日通勤には向いてない。

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>>6217 匿名さん
自分としてはそんな飼い殺しみたいな人生は無理だなあ。窓際逃げ切りより外出て稼いだ方が楽しいですよ。

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>>6219 匿名さん
飼い殺しって…リモートと言っても普通に仕事をしていますが、何か勘違いしていませんか？通勤時間も交通料もクリーニング代も不要となるし、テクノロジーを使いこなせている人ならば会社の人間とTeamsとかZoom等でコミュニケーションが普通にできているはずです。

飼い殺しとは、本当は必要じゃないのに毎日をオフィスに行かなければいけないと言うことですよ。

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テレワークでも生産性高いかどうかは人によりますよね。テレワークで生産性落ちる人はなるべく出社してほしい（それか生産性高める工夫をしてほしい）し、生産性高い人は自由に働けばいいと思ってます。

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>>6211 匿名さん
あなたにとっては共働き、かつ奥さんは通勤アリで、大きなお子さんがいることが前提なのかもしれませんが、いろんな家庭がありますから一括りで語れないですよ。

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自分が一番成果を出せる働き方が大事ですよね。私の場合は出社と言っても自社よりクライアント先に出向く方が多いので、山手線徒歩圏のここは便利なんですよね。

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>>6223 匿名さん

山手線駅前のブリリアが便利ですよ

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>>6204 匿名さん

残債割れって言っている人に聞きたいんですが、どういうシナリオでの残債割れをいってますか？

不動産価格の下落？
ローン金利の上昇？

金利の話は確かに無いとは言えないですが、不動産価格って下がる見込みありますかね。

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>>6224 マンション掲示板さん
ブリリアは内見したんですが気に入りませんでした。

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>>6225 口コミ知りたいさん
金利上がったら下がりますよ。何をおっしゃっているのか。

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マンション全体の価格が低下する要因は様々ですが、単に市場実勢価格よりも高い値段で販売されている場合は簡単に残債割れしますよ。

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>>6225 口コミ知りたいさん

過去３０年の価格変動見ればわかると思います。

アベノミクスが都内でも最後の不動産高上昇率と言われてますからね。

もちろん上下両方とも今後もあると思いますが、下がっても今までの上昇率で上昇する要因が限りなく無いに等しいですね！

勿論持続的に上昇すら可能性もゼロでは無いけど、限りなくゼロに近いと思います。

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>>6225 さん

絶対に下がらないという根拠が無い限り下がります。

それを踏まえて購入しないと厳しいと思います。

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上がる根拠も無ければ下がる根拠も無い。確かに言えるのは、インターネットで知らない人の言っていることを信じれば損する可能性が高いことのみ。

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>>6228 マンション検討中さん

その通りなのですが、ここってほぼ実勢価格じゃないですか。なのでここの残債割れのリスクは、マンション全体の価格変動だと思うのですがね…。
そして、西新宿五丁目の価格を見る限り、スミフとはいえまだまだデベは強気な価格設定で下がる気配がないんですよね…。

今時新築で、買った瞬間にキャピタルゲインのあるところなんてそれこそたかが知れてて、そんなところ大抽選会ですよ。

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残債割れとか言ってるけど今から買って絶対残債割れしない物件はどこですかね？
残債割れを恐れてエリア無差別にそんなマンション買う馬鹿みたいなやついるか？
この議論毎回思うけどそれ言いだしたらここに限らずこれからマンション買えなくね？
過去のアベノミクス途中のリセールの栄光にすがりすぎなんだよ。ほんとアホだな。
無意味なのよ、マジで。

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>>6233 マンション検討中さん
パークタワー勝どき

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というかここ出る前は隣のタワー坪３５０だったんだぞ。
実勢価格はそこだろ？ここの半値だよ。

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>>6234 匿名さん

今から買ったらいくらがいくらになるんだよ？

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部屋によるだろ。自分で考えろ。

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>>6237 匿名さん

結局それかよ。毎回言うだけ言って根拠ねーってオチね。

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リセールの栄光にすがるななどと意味不明な発言されている方いますが、リセール気にしないなら賃貸で良くないですか？
マンション購入の最大のメリットは残債同等以上の資産として残ることから結果的として割安で住環境が手に入ることと、流通市場の流動性が高い事ですよね。

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>>6239 検討板ユーザーさん

だからずれてるっていわれるんじゃないの？

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>>6238 名無しさん

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>>6224 マンション掲示板さん
ブリリアも便利ですが坪単価結構するので、プラウドの方がコスパが良いと思う。

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賃貸棟の工事が着々と進んでいます。最近では大きな植栽が幾つか現れました。完成が楽しみです。

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>>6241 eマンションさん

これから買う新築出せよ。
過去のやつと比較しても意味ないだろ。
ここが残債割れって言ってるんだから同じような新築でしないところがあるなら言えよって言ってんの。

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前の方の言い方はきついですが、確かにブリリアや他の過去分譲された物件と比較してリセールがどうのとか、割高だとか市場が天井見えてきてる時点でタイミングの問題じゃないですか？
ブリリアがMARCと同じ今のタイミングで仮に新築分譲して坪800万から900万つけてたとすると、それでもリセール良くてブリリア一択といえるのか？って不思議に思います。
あの時買ったから結果として上がったのはみんな承知で今更その結果と比較してなんの意味があるのかといつも不思議に思う。

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結局ここの契約者と同じような中古マンションを実需で買う人がたまたま見つかれば残債割れは回避できるだろうけど、CFを現在価値に割り戻して判断するような半住半投勢はこの立地なら坪500までしか出さないから部屋によっては残債割れするって話。

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過去の話をしても仕方ないけど、>>6241さんがあげた事例からも分かることは、新たなベンチマーク価格がでるとやっぱりそこに引きずられる。
いまこの近辺は、やはりここの価格（もちろん五反田や武蔵小山なども）がベンチマークになってて、ここ出るまではたしかにもっと安かったのかもしれないけど、今後は個々の価格に引っ張られる。なので過去の周辺の価格出して、「ここの潜在価値はそんなもんだろ」という議論には意味がない。それを>>6241さんが証明してしまっている。

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>>6247 匿名さん
マンション売却されたことあります？
新たなベンチマークとして機能するのは新築であって中古マンションとして売却される場合には周辺のREITが入ってる物件の平均利回りをベースに値付けされますよ。考えが甘すぎますね。

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>>6248 検討板ユーザーさん

いやいや君こそ優等生的な解答しか知らないようだな。

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西新宿８００、埋め立て地６００弱
当初割高だったまー君も割安感出てきたんじゃない？

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>>6248 検討板ユーザーさん
直接的にはそうだと思いますが、そもそも中古マンションと新築マンションの価格を完全には分けられませんからね。どちらもその逆に影響を受けるのは当たり前じゃないですか。新築価格が上がってるのに、中古価格が下がるということはあり得ませんからね。

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君が何を言ったって無意味だと思う。何故ならブリリアタワーズ目黒はナンバーワンの物件だから。

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2022年の西五反田の地価公示及び平均的なマンションの上物の価格(中間マージン含む)を考慮して評価すれば坪300程度が妥当な価格だね。marcの仕様の高さや希少性を加味すれば売却時は坪400～500程度で着地するんじゃないかな。最近の価格高騰は異常ですね。

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西新宿や他の城南物件見てても後発の新築が安く出てくることはないだろうからね。
最初は割高と言われても結局適正価格になる流れが現状は続いてる。

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>>6253 検討板ユーザーさん

今時点の評価で言ってる？
シティータワー目黒500後半～600弱、
マジェスティコート目黒500中盤、
ガーデンテラス目黒500中盤、
パークナード目黒500中盤、
なのに目黒MARCはそれより低い400～500ってこと？
それで目黒MARC中古出るか？

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>>6254 匿名さん
目黒マークは他と比べると割安なので、売れてしまいそうですよね。野村って高すぎるような値付けが少ないから安心できます。

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先日現地を初めて訪れてみて思ったんですが、ここはJRと折角組んでるから山手線の線路とマークの接道を隔てている金網フェンスをちょっとしたコンクリート壁か何か防音性のあるものに変えてくれるだけで騒音が大分軽減されると思います。こういう措置はコスト的にもそんなにかからないのにこの物件の魅力をかなりアップさせることができると思います。

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>>6255 通りがかりさん
さすがに400台はないでしょう。一方で700前後で買ったら上記競合の成約価格見る限りリセールは厳しそう

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>>6255 通りがかりさん
現時点での地価をベースに算出しています。
他物件の新築価格の話をしているのではなく、あくまで実力の価格です。(そういう意味で新築マンションの高騰は異常と申し上げました)
なのでリセールは他の方の言う通り、かなり厳しいものになりそうですね。

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>>6255 通りがかりさん

6253は公示地価を言っているので、実勢価格ではありません、公示地価は実勢価格の8割程度だから、400?500の公示地価は500-625の実勢価格と相当である。

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>>6259 検討板ユーザーさん

それここに限らず全てのマンションに置いて言えることではなくて？

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>>6260 検討板ユーザーさん
公示地価と実勢価格の補正をした上で算出していますよ。
実勢価格の8割というのは現時点での話ですよね。釈迦に説法かもしれませんが、公示地価は実勢価格の8割というのは常に成り立つ方程式ではありません。

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>>6261 eマンションさん
事実を直視できないのか、あまり頭がよろしくないのかわかりませんが、地価ベースで算出しているので違いますよ。

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まさか、この物件でキャピタルゲイン狙う人がいるとは驚き。
どんなものでも、平均に収束するのがセオリーで、今は、間違いなくピーク。
中央値の450くらいを目処に戻るタイミングは必ずくる。
とはいえ、新築で買えるのはいまだけだから、どうしても買いたい人は買えばいいだけの事。

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契約者のライフポイントはもうゼロなのでやめてあげて

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今がピークと主張し続けている人達の根拠なき自信は大変興味深いものですね。ww

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>>6266 匿名さん
ここの坪単価はどうのこうのと言われているのを見ると、マンマニが以前にブリリアについて言ったことを連想します。

「ブリリアタワーズ目黒が販売開始された2015年当時としては「価格はめちゃ高いが何年経過しても値下がらない。でもこれ以上の値上がりは難しそう。」というのが私の評価でしたが当時めちゃ高かったマンションでもしっかりと20％値上がりしています。(立地がいいのは誰が見てもわかるものの2015年で坪単価600万円ってとんでもない世界の価格設定だったのです)」
https://manmani.net/?p=41119

結局のところ、不動産市場は株式市場と似ていて、今後どうなるのかを正確に予測することがとても難しいです。

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>>6267 マンション比較中さん
不動産は賃料利回りっていう明確な指標があるので予想はしやすいです。

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>>6264 マンション掲示板さん
「平均」？　価値じゃなくて平均なの？
一つ事実として、お金というのは今後ねべりし続けるものなので、何かあった際お金をする癖治らなきゃ、お金の値落ちに伴い、価格上がり続けるだろう。アメリカのS&P500みたいに。

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>>6264 マンション掲示板さん

>>6264 マンション掲示板さん
日本円というお金の物差しがインフレで縮むという事に気づいてください。価値が変わらない限り今後お金という物差しが縮んで価格が長期に見たら上がるという事光量に入れた方がいいと思います。

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>>6268 匿名さん
そうは言っても実際はプロでも良く外れるもんですよ。特に今がピークとか言っているタグイのコメント。

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プロって誰ですか？

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ネガさんのここは今がピーク(キャピタルゲイン出ない)というネガい予測(笑い)。

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そりゃ圧倒的な立地の優位性があるところは元が高くても価格維持力はあるし、相場次第で上がるでしょう。でもそれは全ての物件に当てはまるわけではないですからね。相場が変わった時にどうなるでしょうね。

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>>6266 匿名さん　　

逆ですよ！

ピークと言うよりも東京の都心部ですら半永久的に上がり続ける根拠が無いから、下がる可能性が高いのではという話しでだと思います。

上がり続ける根拠が無いに等しいという事です。

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>>6266 さん

逆に都心部でも今後上がり続ける根拠は？

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長期でみるか短期でみるかで違うし5年で売るか20年で売るかでまた社会経済が違うしだれもわかんないでしょ。
買える人は今周辺のマンションと比べてアリだと思えば買うし、常ネガはそもそも買う選択肢すらない野次馬でいちいち余計なこと言いたいのだよ。一定相当そういう奴らはどこの世界もいるからまぁ普通。アホが多いけどね。

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>>6276 検討板ユーザーさん

土地がない、都心部で大規模再開発がバンバン進んでいる、資材や人件費等のコストが爆騰している、資金の置き場が不動産くらいしかない等が価格上昇派の根拠と思われる

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>>6278 検討板ユーザーさん

それは現在ですよね？
いつまで？

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>>6278 さん

6279

上昇し続ける根拠というよりも現在から数年単位での上昇の根拠ですよね。

数年単位は誰でも予測がつきます。

しかも数年単位の上昇で現在の高騰での購入はかなり危険かと思います。

１０年、２０年上がり続ける根拠は皆無だと思います。

上記と重複しますが、煽ってる訳では無くて上昇等でキャピタルを期待しての購入は現在の高騰から危険だと思います。

自分は住居としてなので、予算内で購入できるところを
検討してます。

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>>6280 名無しさん
海外ファンドはこの円安低金利で何兆円もの資金を日本に投入すると言ってますね。都心は日本人サラリーマンが買えなくても海外勢が買うだけです。
支払可能な範囲で買った方が良いというのはその通りだけど、郊外で中途半端な物件を買うのが一番値下がりリスクを抱えると思います、郊外は都心に吊られて賃料で説明できないレベルまで上がってますから。

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>>6281 口コミ知りたいさん

海外ファンドは短期のキャピタルですよ！

目黒の雅叙園が良い例でかなり上がってら段階で売却してます。

２０２０年も香港やカナダ等のファンドの大規模な買収ありましたが、登記を調べて見てください。既に売却してる物件もあります。

海外ファンドは１０年や２０年を考えてません。

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20年後に貨幣価値が今と同じだと思うのはバブル以降に育った不況しか知らない子供だけよ。
不動産が上がるかどうかは知らんが。

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>>6281 さん

追記勿論、郊外は下がり幅が都心部より大きいと思います。都心部が上昇し続ける根拠があるというので、上昇し続ける根拠が無いので下がる可能性が大きいと話してるだけです。

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こちらの物件は郊外ではないですし、我が家のタイミングで購入を検討しています。
無駄な共用施設もないし、占有部分の仕様が高くてかなり惹かれていますが、西小山の値段も気になります。

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賃貸に住んだ方が良いんじゃない？という上記のコメントについてですが、分譲を買う主なメリットは財産になること。これは住宅ローンの金額と金利、物件の購入時価格と売却時価格、そしてもし現在賃貸に住んでいればその賃料と更新料で計算が異なってきます。

例えば、2億円の住戸を頭金4000万円と金利1.00％の固定35年の住宅ローンで購入すれば：
・月々の返済額＝45.25万円
・ローンを完済する時までにかかる総利息額＝2963万円
・修繕費・管理費の月額を5万円とすれば、35年間での総額＝2100万円
・総額＝2億5063万円（2億＋2963万円＋2100万円）

もしその35年間の間に分譲ではなく賃貸に住んでいたら：
・総賃料＝1億8972万円（月々の賃料＝ローン返済額と同額の45.25万円と仮定）
・総更新料＝1584万円（賃貸の契約期間は平均の2年間、そして更新料は平均の2か月分と仮定）
・総額＝2億556万円（1億8972万円＋1584万円）

上記の例では、分譲と賃貸の差額は4507万円という概算になりますので、35年後にその物件の価値は半額に落ちても賃貸よりも良いということになります。

無論、もう一つ考えなければいけないのは、もし今手元にあるその頭金の4000万円を不動産ではなく他のものに投資すればどうなるのかということです。35年間で4000万円を1億円以上に増やすためには、利回りが2.63％以上、また2億円以上に増やすためには4.61％以上でなければいけません。リスク分散型ポートフォリオであれば前者はさほど得難い利回りでもありませんので、こういう手ももちろんあります。

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>>6285 マンション掲示板さん
郊外というちゃんとした定義はありませんのでこれは人によると思いますが、私は「郊外」と聞いたら一般人が土地を買って一軒家を立てられる場所のことを思います（要するに、一般的な住宅街です）。

しかし、色んな記事によれば、郊外は都心から25キロ以上離れているところのことを指すそうです。私の中では25キロは少し遠過ぎだなぁという感じはしますが、いずれにせよ、丸の内から９キロ以内で山手線沿いの場所はどう考えても郊外ではありません。（笑）

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>>6286 マンション比較中さん
残債割れの意味を理解してなくて草。自信満々にファンダメンタルズもどき語ってるど素人も湧きまくってるし、ここは地獄かよ

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>>6286 マンション比較中さん

今のフラット35、金利1.53%からなんですけど。

総利息額＝4422万円（プラス1429万）
団信＝1113万（プラス1113万）
固定資産税＝24万×35年＝840万（プラス840万）
ーーーーーーーーーー
あと3382万プラスかかりますね。

だから差額は分譲の方が7889万余計にかかります。

あと火災保険や、それから売却時に利益が出てたら税金もかかりますので。
半額で売れても賃貸とトントンか少し良い程度かと。

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さすがに五反田を都心と呼ぶのは無理があるよね。丸の内から車で30分以上かかるし、山手線の内側といっても、形状的に南部の内側にバリューはない。都心３区の中央区でさえ、湾岸方面は都心と呼べるかも怪しいところだし。

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>>6290 検討板ユーザーさん


ここだけの話しでは無く都心でも上昇し続けるのは難しいという話しだったのに、何故五反田は都心とは呼ば無いよね。
と言う話しにすり替わるのか？

文章もきちんと読まずそこだけに反応するのは何故？

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>>6291 通りがかりさん
>>6285のレス読みました？日本語が不自由な方とお話しすると疲れます。

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>>6292 さん

郊外では無いと書いてあるだけで都心とも書いて無いですね～

郊外を辞書で調べて見てください、市街地に隣接する田園と言う定義があります。

この地域を江戸まで遡ればとかは無しですよ。

あと日本語不自由なく方と言う言葉は議論でも参考でも無く暴言ですね！

これ下手した既に刑法に引っかかる可能性ありますよ。

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>>6290 検討板ユーザーさん
五反田を「都心」と一度も呼んでいません。ただ「郊外」ではないと言っています。正確に言えば、都心と郊外の間に位置する城南エリアです。

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西小山は坪500、安いですね。

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>>6293 マンション検討中さん
>>6294 マンション検討中さん
同一人物ですか？簡単な論理と命題ですよ。高校2年生で勉強する単元ですが、大学受験をされていない方ですかね。
東京都を都心、城南エリア、郊外の三つの集合に分類するということですか？笑　そんな文脈、直近のレスでありました？笑

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>>6289 通りがかりさん
そうなんですか？先日個人的に自分の銀行に住宅ローンのことを確認した際にフラット35を1％で融資していただけると言われました。変動率にすればその半分以下でした。

火災保険・地震保険は確かにかかりますが、賃貸でもそういった保険を必要とするところが増えていますので大体殺相で省かせていただきました。

団体信用生命保険についてですが、銀行が手数料なしでを提供することが多いので、自分でわざわざ入る必要はないと思います。（何かがあった際に団信会社が直接に銀行に残高を返してくれます。）よって、この金額は加算しなくてもいいと思います。

固定資産税はおっしゃる通りです（書くのをド忘れしておりました（汗））。

最後に、売却時の税金についてですが、課税されるのはあくまでキャピタルゲイン(譲渡益）、要するに売った時の価格ー買った時の価格や費用ー売った時の費用、です。しかし、売った時の価格は買った時の価格よりも低い場合、キャピタルロス（譲渡損）となり、課税の対象にはなりません。

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>>6296 通りがかりさん

６２９３です。6294さんでは無いですよ。

因みに三つだけでは無いですよ。しかもそんな難しい論理でも無いですよ（笑）

勿論直前のレスでは分けて無いけど五反田を都心とは言って無いだけですね（笑）

郊外では無いとおっしゃってる以外に受け取れなかったので何故五反田は都心と受け取ったのか不思議だっただけです（笑）

高校2年生の単元の何が郊外では無いと書かれて方に、
五反田は都心とは呼ばないと言う風に突っ込むと言う論理と命題を習うのか（笑）

これは水掛論になるので最後にしますが、あなたのツッコミ文章に論理も命題も見つけられ無い頭脳ですみませんでした。

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昔はラーメン一杯100円だったなあ。
アメリカじゃあビックマックは800円するらしい。

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>>6297 マンション検討中さん

買った時の価格で良かったでしたっけ。減価償却しなくてよいのかな？

住宅金融公庫のフラット35のトップページ記載の金利を使いました。団信込みで35年1%は結構有利な条件ですね。

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>>6299 名無しさん
ニューヨークでは単品のビッグマックは＄7.07($6.49+8.875％の消費税)で、今の為替相場だと946円です。

https://www.ubereats.com/store/mcdonalds-midtown-west-8th-ave-%26-34th...

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35年で1%ですか？
すごい属性ですね。羨ましい。

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>>6302 デベにお勤めさん

ウチもそうでした。

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>>6297 マンション検討中さん
住宅ローン減税があるので、より購入した方が有利ですね。あとは賃貸は高齢になると住めなくなるリスクがありますね

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所有が賃貸かで言うと、多少のキャピタルロスあっても所有した方が得だと思います。

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すでに購入経験がある人間からしたら買わないことによる機会損失が大き過ぎるので、無理のない範囲であれば購入一択なんですけどね。

例えば、賃貸で月40万の家に住んでも10年で4800万かかるが、それって1.6億のマンション買って10年で3割下落相当なんですよね。

マンション購入の場合はアップサイドもあるし、マンションのグレードも高いし、賃貸で損失確定する気にならないなと。

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今がピークだという意見は、僕も賛成だな。
というか明らかに加熱し過ぎている。
インフレが進んでいる事はすでに織り込み済みの相場で、インフレが進むから云々を素人が言っている時点が反転のサインだと思う。
アメリカの迫り来る不景気の影響を日本は必ず受ける。
しかも、低金利の状態で。
中国と韓国も不動産市場はクラッシュし始めている。その影響は、株式相場ほど早く現れないが、必ず出てくる。
タワマンで資産形成とか言っている人は、みな小金持ちで、富裕層は賃貸で3%とかの利鞘なんか全く興味がない。
実際に、今の価格上昇は、コロナによる実需の前倒しであって、投資によるものではない。
だから崩れる時は一瞬。
坪450万は全く違和感なし。
逆にこれから上がると思ってる人は、どこまで上がると思ってんのかな。
まぁ、大損するのは常にそういう人だし、知ったこっちゃないけど。

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住宅ローン減税の話が出てくる時点で、貧乏人の高値掴み確定なんだよな。
私はこのキャピタルゲインの出ない割高物件をローンで買います。所得も3000万ないです。と宣言しているようなもので。
ここ品川区や港区は、超大型のマンション再開発の予定もたくさんあるし、オフィスやホテルの需要冷え込みで今までとは真逆の情勢になるというのに。
周辺のオフィスの空室率とか、周辺のホテルの惨状を見なよ。
ローン組むなら、マクロな視点は大事。

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>>6308 マンション検討中さん

マンション価格が下落するリスクがあるのはおっしゃる通り。だが、買わないことにもリスクがある。購入と賃貸を比較する上で、住宅ローン減税は非常に重要な材料。パワカの検討者も多そうだし。住宅ローン減税を享受できることはプラスでしかない。

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>>6307 検討板ユーザーさん

同じようなコメントが2014年頃からずーっとあるので、もはや価格下落派の意見は信用度ゼロなんですよね。理由もずーっと一緒だし。

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マンション価格は下がると言い続ければ、いつかは当たるでしょう。首都直下地震と一緒。でも、それって当たったとは言わない 笑。

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そうそう。マー君激安だから全戸かった方が良いよ。バーゲンセールだよ。

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どこも上がっている中で割安感ありますよね。

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>>6311 評判気になるさん

当たる、ハズレるの話しでは無いのでは？
そんな子供じみた話し合いでは無くて、6305さんのようにキャピタル・ロスが出ても購入したいかという話しだと思うのですが。

首都直下なんて何故極端な話しを（笑）

しかも首都直下関係無く都心部でも上下を数年単位で繰り返してます。それ以上に現在が上昇したと言う結果です。

平成バブル、ITバブル、リーマンショックの時も特にリーマンショックの下落は酷かったです。

そこで持ち堪えられた人が現在キャピタルゲインが出てるだけで、相当数はその時点で売却せざるを得ない現実を突きつけられたという事です。

それくらいここだけではなく、都心でも下落は非現実では無いという事です。

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>>6311 さん

念のために当たる、ハズレるを張り合ったり自分の言ってる事が正しい、正しく無いの話しでも無いです。

あくまでも可能性です（笑）

自分もキャピタル・ロスが出る可能性があってもこの周辺の購入検討してます。

けしてネガの話しでも無いです。

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>>6314 検討板ユーザーさん

「相当数はその時点で売却せざるを得ない現実」…へー、そんな事実があったなんて初耳。別にキャッシュフローが悪化する訳じゃないんだから、普通は売らない、否、売るに売れなくなるだけ。ショック時に中古物件が増えたデータがあったら教えてよ。中古マンションは、損してまで売りたくないから、価格の下方硬直性があることは常識なんだけどな。あなた、素人でしょ？

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>>6316 マンション掲示板さん

え、パコ麻布十番投げ売りしてたの有名でしょ。アベノミクスしかしらない素人だね。

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「素人」や「民度が低い」というのは論破・抗論・反論ができないために使う罵倒の言葉です。

「笑」はただの煽りの言葉です。

ここでもっと建設的な会話がなされることを願っています。

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>>6317 マンション検討中さん
新築販売でパークコート麻布十番が苦戦したのは知ってますし、グランスカイもそうでした。あなたの言ってるのは、買ったはいいが耐え切れず売る人が相当数いたということは、中古の投げ売りがあったということを言ってるんですよね？

いつ下がるかわからないものを、下がるまで待って買えなくなった人がこの10年沢山いると想像します。これから下がるという不確かな情報は、役に立たないですよ。現時点の相場に対して割高物件には手を出さないで、適正相場の物件を買うのが吉です。

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パークコート麻布十番、今振り返れば当時は激安だった。買えた人は間違いなく成功者。

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>>6319 匿名さん
いえ、建てたはいいが耐えきれず値下げして投げ売りを最大手でもしていた事実があるという事を言っていますね。

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https://www.washingtonpost.com/business/energy/will-housing-prices-fla...

ここ数年の間はアメリカでは家の価格がずっと上昇していたけれど、住宅ローンの金利が挙げられたことによって先月からその成長が滞って来ており、実際に下落するケースも多くなってきています。

日本では金利がまだ低いまま設定されていますが、※もし※上げられたら同じ様な現象が起きると予想されます。

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>>6321 口コミ知りたいさん

そういう悪い事実もあるかもですがそれって全体の何%の話ですか？
事実を言ったままですなんて解答はいらないんで。

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アメリカみたいなペースで上がるわけない

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>>6316 マンション掲示板さん

マンションでは無く一棟売りを探していたのでその資料はのコピーは有ります。

今では考えられないくらいの利回りと値段です。

因みに6億以内の６％での検討でした。

その資料の宜しければ、
ご住所もしくはFAX番号教えていただけたら送信させて
いただきます。

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今売れ行きどうなんでしょう？

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>>6316 マンション掲示板さん

追記因みにリーマンショック直後の２００９年から２０１２年まで探して相当数ありましたよ。

ほんと資料送ります。

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暴落きて欲しい気持ちはわかりますけどね。ここ数日の株式市場も上がペインなのに上がってて「玄人」筋は辛そうです。

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>>6316 さん

追記何度も申し分けございません。

赤坂や麻布十番、明治通り沿いの広尾アドレスも５％後半でした。

文京区は６％行ってました。

何処？と聞かれルイスと思ったので、ほんとに何度も申し訳ございません。

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>>6327 eマンションさん

個人情報のところにモザイクをかけて資料をここに載せれば良いじゃん。もし本当にあればの話だけど。（笑）

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直接お会いしたいもんですね～

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潰れたデベロッパーのゴミマンション持ってきたw

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>>6332 マンション検討中さん

だからやって行かなくなる可能性があると言ってるのです。

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ここの最上階に住める人って本当に羨ましい。今公式ウェブサイトでプランを見ていたらこういうのがあったんだけど、天井高3.15mでサッシの高さは2.8m。ここのサッシの高さは私が現在住んでいるマンションの天井の一番高い場所よりも高いということになります。残念ながら、ここの最上階の住戸は全てもう完売している様だ。（でも仮に空きがあったとしても私の収入では変える訳でもないがな）

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>>6331 eマンションさん
すみませんが、このデータで何を主張しようとしているんでしたっけ？

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投げ売りするほど急に暴落するなんてここ直近で本当にあるの？

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>>6336 マンション検討中さん
リーマン級の金融システミックリスクが発生したら暴落すんじゃないですかね。コロナショックぐらいでは投げ売りになりませんでしたね。REITが一瞬超バーゲンセール状態になりましたが、私あのタイミングで拾って握ってますが利回り超美味しいです。またああいうの来てほしい。

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これから下がると言って待ってる奴らは将来の需要層だから優しくしてやれ。
沢山いればいるほど将来の需要があるってこと。
オリンピック後と同じ。

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>>6337 マンション掲示板さん

たらればならなんとでも言えるから結論出ないよね。日経平均がどうなるかだっていつ切り取るかで全然違うしなんとでも言えるもんね。
やはり上がる下がるは意味のない議論だと改めて認識しやした。

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中古マンションの価格と潰れたデベロッパーの1棟売りを同列で考えてる人がいて草。
マンション(特に実需)は損してまで売る人は少ないから、収入が激減するような事態にならなきゃ売らない、即ち下落には一定のフロアがかかるということでしょ？
ヤバいのは分譲しているデベロッパーの資金繰りであって、下落時点で所有している人はただ落ち着くのをじっと待てばいいだけ。
売りたい時期に売れないかもしれないというリスクはあるよ？でも、資産価値自体が将来に渡って目減りする訳ではないからね。

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>>6340 匿名さん
西新宿五丁目のスミフのタワーマンションが坪800万の値付けなのを見て、ここの坪670万が安く見える今日この頃

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どう考えても安いですよね。もっと評価されるべきマンションだと思います。

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てことはまだまだ青天井であがるってことか。
ここも坪800以上が適正価格なんじゃないか？

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