パークホームズ初台 ザ レジデンスってどうですか？

購入予定ですが、週末ローン審査済ませてきましたよ。ただ、まだ１ヶ月ほど抽選までに時間がありますし、そんなに予約が取れないと騒がなくても問題ないと思います。

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ここ、三井の想定外の人気になってるようで完全に処理キャパ超えてしまってます。
スケジュールに間に合うかどうかについては甘く見ない方が良いです。

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>>579 匿名さん

不動産価格が上がるとは言ってませんよ。初台のタワマンはここよりは高いと言っているだけです。

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571です。種々コメントありがとうございます。不動産市況ばかりはなかなか見通すのは難しいですね。下がる下がるとここ数年言われてましたが、爆上げ続いてますし。この先の市況はどうなるか分かりませんが、悲観ケースに備える場合、地権者さんの住戸がリセール価格押し下げ要素になる可能性はやはりありそうな気がします。
一般購入者の方々であれば、市況下がった場合でも残債割れしない様な水準で売る努力されるでしょうが、このマンションの半分は地権者さんで、一般購入者のローン残債とは全く違ったロジックの価格で手離れ良く売却出来ますよね。
幸い同じタイミングで競合しなくても、地権者住戸の売却価格が前例として立ち上がれば、自ずとその価格が参照される様になるのも懸念かなと思います。
悲観的になり過ぎな気もしますが、地権者住戸が多いリスクを検証していたら、気になってしまいました。

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>>584 通りがかりさん

以前シティタワー麻布十番の地権者住戸を見学したことがあるのですが、あまりの仕様の低さにびっくりしたことを覚えています。トイレもタンク式でフローリングも別物。なんというかURの賃貸のレベルになっており、面積を確保するためのバーターだったということでした。
確かに坪単価は安かったのですが、分譲と同じ仕様に戻すには設備交換だけで1000万円以上かかるため断念したました。
規模が違うので何とも言えませんが、少なくともシティタワー麻布十番では、その後この地権者仕様に引っ張られて全体に価格が下がったということは聞きません。
不動産屋も分かっていて、少なくとも大手であれば、きちんと分けて別物として情報提供しますから心配には及ばないのでは？ここは仕様の良さも売りの一つですから安けりゃいいという人は対象外でしょうし。
そもそも、ここの地権者住戸の仕様って明らかになってるんでしたっけ？

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>>585 マンション検討中さん
地権者住戸の仕様は把握出来てないです。どなたかご存知のかたいらっしゃればご教示頂けると幸いです。

確かに仕様等全体が異なれば、影響は受けないかもしれませんね。大変参考になりました。ありがとうございます。

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リセールって結構一般的なんですかね？
否定はしませんが、本当に気に入ってずっと住んでみたい！って人と最初からリセールが目的の人が同じ土俵で抽選になるのはなんだか複雑です。。。

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>>585 マンション検討中さん
シティタワー麻布十番と比較されても…
パークホームズとは立地もマンション仕様も格がちがうし。

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>>587 匿名さん
実需目的とリセール目的は抽選も分けて欲しいよね。無理だろうけど。
抽選で落ちた部屋が数ヶ月後にぼったくり価格で中古で出てたりするし。

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>>587 匿名さん
私も同じ気持ちです。
早くからエントリーしてWEBセミナーも参加してローン承認の連絡もきて、、、抽選待つのみ。
投資家やら出遅れて文句言ってる人は諦めて他に行ってほしいです。

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2億5000万円台って凄いですね。単価はともかく、グロスでこんなに出せる人が買う立地でしょうか。広さを妥協してもっと立地優先した方が良さそう。

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>>597 通りがかりさん
抽選いつ？

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>>598 マンション掲示板さん
7月末

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>>599 匿名さん
ありがとうございます

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>>599 匿名さん

まだ1ヶ月もあるんですよね・・・
もう締め切ってくれないかな。

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>>601 マンション検討中さん
マンマニやTwitterの煽りで、多くの部屋では抽選不可避ですかね。さっさと締め切って欲しいですが、現実は神社に日参するくらいしか出来ることはないですね。

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>>602 匿名さん
三井は何を考えてるのでしょうかね！！
私が買いたいとこも既に抽選！！

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うなぎの寝床でも、抽選の時代かあ。何だかなあ。

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>>603 マンション検討中さん
三井にもう締め切るよう一緒に頼みましょう。

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ほんとそれ
しかもびっくり価格

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>>604 マンション検討中さん
間取りは結構厳しいですよね。BタイプもGタイプもなんだかなあ、という印象です。

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マンマニよ、頼むからこれ以上取り上げないでくれ

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2LDKだとどこがいいと思いますか？

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>>609 匿名さん

A

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中住戸って窓無しなのに2LDKと称して売って問題ないのでしょうか？

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>>609 匿名さん
それぐらい考えろよ

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>>611 名無しさん
窓無し部屋も引戸なら法制的にはok
換気も採光もないから実質納戸だけど。

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>>613 匿名さん
なるほど、一応適法なんですね
しかし採光無いなら用途限られるし、リセールの可能性考えると良い条件では無いですね

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値上げして下さい

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一人でも減ってほしい・・・

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みんなもっと冷静になれよ

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冷静になると買わないでくれるのなら助かる

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今日行ってきたけど抽選でかぶるの嫌だから最上階で申し込むわ

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多分、買って正解なマンション

買わなくてよかったのはBTT

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液状化海風ららぽーとしか取り柄のない豊洲の話はもういいよ笑

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>>620 マンション検討中さん

地権者住戸除くと4戸しかないので、抽選避けて申し込んだ方となると、入居後ほぼ特定されますね(笑)

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>>597 通りがかりさん

抽選が迫ってきましたねー。
どの部屋が一番人気なんだろうか

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Iのどっかでしょうね

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>>624 マンション掲示板さん
たぶん角部屋3LDKと60m2の2LDKだよ。

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西松建設かぁ
この間やらかしてなかった？

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>>627 マンション検討中さん

タワマンの事ですか？

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ループしてるよ
今さら

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西松けんせつ？

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乾式壁の施工下手くそ&やらかした西松なのは懸念。
内廊下と占有部の間が乾式壁なので。

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>>631 匿名さん

乾式壁だと何か問題あるんですか？

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>>627 マンション検討中さん
他に行ってください。
これ以上、抽選倍率あげないで。

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https://manmani.net/?p=37720
マンマニ爆推し案件だからなー

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抽選倍率どんなもんなの？

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>>634 マンション検討中さん

そこまで推してないよ。外観は良いけど、ナロースパンの間取りはイマイチ、高いけど良い物件と言ってるよ。

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>>636 口コミ知りたいさん

https://manmani.net/?p=38370

かなり推してるっしょー

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>>637 マンション検討中さん

本当に推していたら、「おすすめです、強くおすすめです」が最初に入るよ。ナロースパンとタイプによっては厳しい間取り、首都高と甲州街道隣接が住居としてはマイナスで、外観と立地はしっかり評価して、高いが資産価値はあるという評価だよ。

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>>638 口コミ知りたいさん

「おすすめです！」も物件の割合から言えば価値十分。

将来の再開発期待もある初台駅から信号なしの徒歩2分、ほとんどの住戸が南東向き＆緑道沿い、二層吹き抜けのエントランスホール＆ラウンジムービングライト、内廊下(エアコン付き)＆各階ごみ置き場、天カセ＆基本天井高2620mmなどスペックも高いのに坪単価500万円弱ということで住んでからの満足度だけでなくリセールバリューにも期待できる…となればおすすめするしかないですよね。

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とても人気ということがよくわかりました。
抽選うまくいくかなー

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ここは、当初パークコートにすることを前提に進捗した物件です。
立地的がイメージ的に厳しいということで結局パークホームズになりましたが、当時のコンセプトも一部生きているので仕様が高いことも納得。

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>>641 マンション検討中さん
つまりphの値段でpc仕様ということでお得感があるのですね

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>>641 マンション検討中さん

それはさすがに無いでしょう。あくまでパークホームズとしては良い仕様レベルで、PCとは全く別物です。

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>>643 口コミ知りたいさん

「全く別物」ではありません。
少なくとも当初企画はパーコー仕様だったんですから。

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こんな高い買い物するのに誰それが評価してた・してないって、あくまで参考程度で捉えるべきでしょ苦笑
実際に現地とモデルルーム行ってみて、他と比べて納得した上で申込みしたらよろし。

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>>644 マンション検討中さん
営業トークでしょう。中規模建て替え物件で、駅近だが環境悪い立地で、単価の上がるPCブランド仕様は考えられないです。

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>>641 マンション検討中さん
ウケる、そんなわけないでしょ。最近のpcは、虎ノ門、白金、千代田一番町、浜離宮、南麻布。どう考えても格が違うでしょ。違う方も言われていましたが、よくある営業トークでしょ。もう少し価格を上げて出そうと考えていた、本当はオプションの仕様を標準仕様にしたなど、いくらでも言える。

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PC、、神宮北参道、買える皆さん、いいですねー。
モデルルームもすごかったですね、、

いずれにしても設備仕様・構造・立地、価格とのバランスは取れているマンションだなと決めました。

間もなく締め切りですね！
抽選、当たって！

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初台で坪500万の時代って…

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こちらの物件を検討している皆さんは、もし抽選で外れてしまった場合、次はどの物件を検討するのでしょうか？

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パークホームズで2億5000万円って
市ヶ谷のパークホームズみたい。

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三井の名称使い分けは立地イメージもかなり考慮するので、中身とは一致しないことも多いですよ。

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>>650 マンション検討中さん

ブリリアシティ西早稲田で、老後資金確保（笑）

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>>653 マンション検討中さん
いい物件だとは思うけど、庶民が参戦するには
1億はハードルが高いです。

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緑道のホームレスさんがやはり気になります。

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>>650 マンション検討中さん

かなり先になりそうですが、南口商店街のセイジョーがあった一画で三井不動産レジデンシャルが何か計画中のようです。

まだ解体中かな？

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>>656 ご近所さん
2023年年央には竣工するっぽいですよ。

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前に初台がパークコートになったのって、なんかの社長宅跡地だったのでしょ？
よほどの由緒正しき立地でもないと、23区の山手線外側は、パークコートにはなりません。
豊洲にパークコートを望むブロガー餅つきは、ほんとに読む勝ちのないド素人。

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>>658 匿名さん
お屋敷跡が由緒正しくパークコートとことですが、　
なんせ仕様があちらはパークコートに似合わない。　　　　　
そして駅から遠い。　　　
そんな既存のパークコート初台は中古で500超　
　
こちらはパークコートにしたらこの値段以上になったことでしょ。　　　

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>>647 通りがかりさん
パークコート代々木初台は疑問ですねー
あれこそここより仕様低いのでは？　

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昨夜遅めの時間(0時前後)に現地訪問して来ました。
駅からの緑道沿いは街灯がある場所は明るいですが、ちょっと外れると薄暗いので、女性や子どもはちょっと不安に感じるかも？と思ったり。特にエントランスを通過して山手通り側に向かう方面はかなり暗め。
人通りはまばらで、若者の溜まり場になってる感じもなかったです。緑道が整備されたらいい感じになりそう。
ホームレスの方は見かけたけど、定住してる感じじゃないですよね。
甲州街道沿いの騒音計は60デシベルでした。

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ホームレスは定住してるでしょ。3回現地見に行って三回ともいらっしゃったけど。小屋の所でしょ。

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>>662 匿名さん
はい、あの屋根付きベンチは、あのホームレスの方のおうちみたいですね。

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>>662 匿名さん
山手通りに出る手前の小屋の所ですか？

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>>664 マンション検討中さん
Yes

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この季節、セミの鳴き声が気になります。

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初台の戸建てに１５年住み続けて感じたことを、羅列してみます。物件評価ではなく、住む場所としての評価です。

＜良い点＞
①車を使った移動が、非常に便利（幹線道路（甲州街道、山手通り）に接し、複数の高速道路入り口が近いこと。
例）初台南から山手トンネルを使って羽田まで２５分、横浜まで４０分、お台場まで１５分、池尻経由で東名に接続；中野長者橋から、東北道や常磐道、さらに東京外環道経由で関越道に接続；初台出口から中央道に接続；代々木出口や新宿出口から首都高都心方面へ
②幡代小学校、初台保育園、代々木中学校、複数の私立幼稚園、渋谷区役所初台支所、代々木郵便局といった公共施設が至近
③徒歩３分内の東京オペラシティーでのコンサート、演劇鑑賞、買い物、飲食
④代々木公園、新宿公園、渋谷区スポーツセンター（プールあり）が自転車でアクセス可能
⑤ＯＫストアー、オペラシティー、新宿パークタワー、初台や幡ヶ谷、ふどう通りの商店街等の商業施設が豊富
⑥京王初台駅から都心アクセス良好（九段下近辺の有名私立学校に通うのは便利）。新宿駅で大江戸線乗り換えや代々木公園駅から千代田線沿線（赤坂、日比谷、大手町）へのアクセスも大きな負担ではない。
⑦初”台”（つまり武蔵野台地）にあること（甲州街道と同じ平面レベルにあり、例えば新宿や幡ヶ谷への移動に坂がなくて快適。結果として、渋谷駅方面に行くよりも新宿駅界隈での買い物が圧倒的に多くなるはず（地盤も良好、水害の心配なし）　
⑧近隣商業地域が近くにある、南に低層住居専用地域（しかも第一種）にあり、利便性を享受しつつ、一方で静かな住環境であること。この点は、近隣の低層住居専用地域（代々木５丁目、元代々木、大山町、上原２丁目、西原徳川山）と違って良いと思う。銀行ＡＴＭ、コンビニ、ドトール、王将、中華料理、たこ焼き、焼き肉、焼き鳥店など近くにあり便利。（スタバ、ものマイスター、ドラッグストア２店舗　が直近なくなったのは大誤算。しかし、コロナ後に新しい店が入る噂あり）
⑨晴れの日には、新宿新都心にある高級ホテルでの会食も便利（ヒルトン、ハイアット、京王プラザetc)

＜いまいちな点＞
・子供が多い割には、児童公園が少ない（週末には、新宿公園、新宿御苑、代々木公園に行ったとしても）
・生協などの宅配でカバーできるが、生鮮食品の買い物がやや不便
・昔ながらの商店街がアマゾンや楽天によって、駆逐されていく現状は、どこの町も同じであるが、特に初台の場合、低層の戸建てエリアが大半を占め、人口がそんなに多くないので、商店街がなかなか育たない。また、山手と甲州街道という大きな道路によって、エリアが分断されていることもネガティブ要因（初台１丁目、本町１丁目、西新宿３丁目、代々木４丁目）

＜その他＞
・新宿駅再開発は楽しみ（小田急の立て替え、ヨドバシカメラや京王も再開発予定etc）
・西新宿３丁目の再開発による相乗効果あり（商業施設に期待）
・初台商店街は、幡ヶ谷や笹塚と比べると小規模であるが、道が広いので歩行しやすく快適（いずれ、初台百貨店も生まれ変わると期待）又、緑道に自転車置き場が設置されていることはプラス（この点、笹塚や幡ヶ谷は、雑然とした駅前広場になっておりマイナス要因）
・初台の多くは低層の住居専用地域に指定されており、大通り沿いにあるような容積率が緩和された高層物件は、今後立ちにくい。今回の藤和ホームズのような立て替えにより増床物件は出て来るかもしれないが、残されたマンション用地はほぼなく、本物件の希少価値は高いはず。（残された広い敷地は、幡代小学校の南側のNPC管理の駐車場および、山手通り沿いのベトナム大使館移転予定地（平和不動産が絡んでいるらしい））
・医療関連施設は小児科を除いて充実している。
・緑道は、初台に住む人間にとって、新宿方面に行く際の大動脈。桜やハナミズの花も楽しめる。渋谷区は、財政的に余裕があり、近いうちに再整備されるでしょう。又、高齢者のボランティアが定期的に掃除してくれており、憩いの場となってます。

＜結論＞
再開発が進む西新宿や渋谷駅に近く、一方で代々木公園や新宿公園といった自然環境にも恵まれ、交通の要所にも位置する初台は、さらなる変化の要素が多いと思います。

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VR模型見てて気づいたんだけど全面タイル張りじゃないのね。北側、東側は吹き付けタイルで残念。

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最上階除くとIタイプの部屋のみ甲州街道、首都高側にバルコニーがあるんだが、騒音とか排ガスとかどうなんだろうな。目の前の国際装飾ビルで遮られるようにも見えるが。

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>>669 マンション検討中さん

でもなんかものすごい倍率になってるらしいですよ。

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2行灯のDが酷すぎて角がお得に見えるからな。

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行灯部屋は気が滅入る。物置きとして利用します。

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>>670 マンション比較中さん
16F 10倍

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>>673 マンション検討中さん

割安に感じた人が多かったんですね。

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>>674 マンション検討中さん
逆にDタイプは売れてるんですかね？

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>>673 マンション検討中さん
それは大変、、
私のとこ４倍なのでまだよかったかな。
ちなみにＣです。

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>>676 マンション検討中さん
Aは何倍ですか？

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夏休みで新規申込も停止ですかね

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抽選会の案内来ましたね。130平米の記載がないけど申し込み入らなかったのかな？

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Iタイプが一番人気だったのかな。開口部は広いし間取りも割と良い。騒音さえ我慢できればというところが。

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