ローレルコート赤羽ってどうですか

赤羽と王子だと駅力も街力も違い過ぎる。

赤羽と王子の不動産相場は単純に駅の乗り入れ路線数で言えば、赤羽の方が高いのは理解できるけど、どれくらいが妥当かはわからないですねぇ。この辺は西高東低なので王子も飛鳥山方向はまた違いますしね。

近くのオイコスのマンションギャラリーが閉鎖されたようです。跡地はどうなるのでしょうか、駐車場ですかね？

>>678 匿名さん
南北線も使うなら王子が良いですが、それ以外のケースなら赤羽の方が便利かな。あとは街の雰囲気も微妙に違うのでどちらが好きか次第ですね。
ローレルコートは東十条側に歩く神谷エリアなので、あのあたりの雰囲気が好きかどうかでしょうか。落ち着いていていいと思いますけどね。

この物件、赤羽(赤羽南)番地の最南端ですね。

ガーデンズの中古と比較しています。ガーデンズの方が駅にも近く駅も二つ使えて便利そうなのですが、ここの住民板が荒れてるのであんまり運営がうまくいってないのかな？と懸念しています。大規模はどこもそんなものでしょうか？こちらの方が落ち着いて住めますかね？

>>682 マンション検討中さん
規模の大きい集合住宅はどこもいろいろな人がいます。匿名掲示板は、参考程度にされた方が良いかと。
荒れているのも大多数なのか、一部の人々なのかも判断できませんからね。

>>682 マンション検討中さん
大規模が売却時には圧倒的に良いです。

>>684 マンション検討中さん
だとすると、ローレルコートは中規模なので避けた方がいいってことですか？今はローレルコートかガーデンズの中古か、ガーデンクロスかを検討していますが、赤羽にこだわるならシティテラス赤羽を待つべきなのかな。あと王子神谷の王子5丁目の大規模も気になってます。

南北線王子駅は電車に乗るまで15分掛かるよ。JR南口ならほぼ真っ直ぐな道程だけど、明治通りは毎日朝晩数分待つだろう、歩道橋あれば良かったね。

もうあと3戸くらいしかないのに
検討中さんは本当に買う気があるのかしら

先着順９戸って書いてあるじゃん。しかもこれが全部じゃないでしょ、多分。

今まで8戸づつだったのに、1戸増えましたね。

9戸ですね。なんで急に3戸と言われだしたのか謎でした。

今現在ファミリーならガーデンクロス、dinksならローレルコートかな。

東十条は駅力が弱い

飛鳥山レジデンスもよさそうです。ただ赤羽の利便性に魅力を感じている層とは好みが違うかもしれません。

ローレルコートは小さいお子さんのいる家庭もいるけど、DINKsの方が多い気がする。もしくは若い夫婦。子どもいるなら伸び伸びできるガーデンクロスいいと思うけど。
飛鳥山レジデンスは駅が使いにくいかな

今のままじゃ未入居マンションになっちゃうよ。価格交渉に応じないのかね。スミフみたいに資金力はないでしょ。

スミフが売り出せば比較するとここが安く感じられるから売れると踏んでいるんでしょうね。売行きがゆっくりでも強気だなぁと感じます。

今は値下げする理由ないでしょうね。
もしも、スミフが同等以下の相場で出してきたら、追随するのかも知れませんが、土地代や建材費を考えるとそうなる可能性は低いですかね。

都内のマンションは、値下げしてまで完売急いでないところが多いみたいですね。全体の供給数が少ないせいでしょうか。。みんなスミフ化してるようです。

価格下げて販売するより管理費修繕費払ってもスミフの販売が始まるまでじっとしてそう。どうせスミフはバカ高値なんだから割安なこっちに流れるのを待つ。予想していたより安かったら(多分無いが)スミフより下げて割安感を出す。その際の選択肢はなるべく多い方が良い。なるほど賢いやり方かもしれない。

事業計画変更で販売開始が不透明になりましたね。

>>699 マンション掲示板さん
ウッドショック直撃で、コスト維持するためにスペックどこまで下げるか検討中とか(適当)

スミフ検討してる人はプラウドシティあたりと比較してるので、立地的に少なくともここじゃない気がします。

>>701 匿名さん
確かに住所は神谷ですから、立地的にこことは違いますね。

周囲や駅までの途中にいい商業施設がまるでない。道なりの雰囲気も良ろしくない、という意味。スミフ神谷の立地はプラウドシティには勝てないけど、すずらん通りはもちろん北本通りの旧ダイエーにも抜けられるのでなかなか良い立地。

>>703 匿名さん
ん？そんな遠回りルートなら、ローレルも西友寄って帰れるけど

>>703 匿名さん
そのコースは行けなくはないけど、駅からトータル徒歩15?20分コースかな。
自転車乗っちゃえば、スーパーまでは、ローレルもシティテラスも同じような感じ。

シティテラスの一番の魅力は規模感でしょ。立地は(すずらん通り、赤羽公園周辺に比べたら)ローレルと大差ないとみんな思ってるよ。

赤羽駅徒歩圏なのは強いけど南口からの寂しいアプローチ、学会施設隣接と弱点もある。
ローレルとシティテラスで単価差が1割だったら住み心地も含めて後者が無難だよね。
シティテラスより2割安いなら十分に検討の余地があると思う。
つまりガークロくらいまで価格下げないと売れ行きは厳しいでしょうね。

ローレルいいマンションなんだけど高いなぁって思うよね。

東口からすずらん抜けてシティテラスの現地に行くのは通常のルートだよね。ローレルの南口抜けるルートとは全く違うし、706さんの言う通り何より寂れた周りの雰囲気が違うよね。理屈無視したゴリ押し論理だと、売却時にライバル物件と差がありすぎて困るのでは？マイナス的な意見言うと自演ぽいのが出てきて、購入者さんかな。

赤羽駅→シティテラス赤羽
これが通常ルートです。8～9分

>>709 マンション検討中さん
駅からすずらん通り抜けて、シティテラスを謳うのは
厳しいかな。というか、すずらん通りはこの画像の枠外ですね、、。
立地重視なら、クレヴィアか、駅前の再開発を待つかなぁ。

赤羽駅東口→すずらん通り→ダイエー→シティテラス赤羽
このルートだと14分かかる。シティテラス赤羽の普段使いは南口です。公式ＨＰもそのように案内しています。

赤羽駅東口→西友→ローレル
このルートだと12分です。ちなみにまいばすけっとの前の物販店舗併設老人ホームにスーパーが入る可能性が全然あると思います。ローレル、コムレジ、シティテラス赤羽、老人ホームなど、新たに人口が増えるため、まいばすけっとは閉店してスーパーが入ると妄想しています。

>>708 デベにお勤めさん
通常ルート？
駅から帰るだけだったら南改札から東本通り通る方が近いし通常ルートでは
地元民ならすぐわかる話だが

>>708 デベにお勤めさん
シティハウスとまちがえちゃったかな？
あそこは完売したような。

>>706 匿名さん
南口から、シティテラスの道は確かに寂しいアプローチ。ローレルコートは高架沿いの歩道広い道を使えるだけ少しましくらい。

ネガキャンデベ関係者さんですかね。
ローレルより1割高ってことは坪400弱くらいか。
2割で430くらい？それはさすがに無理だなぁ。タワマン待つかなぁ。

検討者さんなら、こんなとこいないでガークロにしましょう。

ここ一人の人が張り付いて批判させない感がすごいね
まあ、売れ残るマンションは売れ残る理由があるので、その理由は個々人が判断すればいい
あと、スーパーなんて絶対できないですよ

ここ何人もの他マンション関係者が張り付いてどうしても批判したい感がすごい。
スーパーが絶対できない根拠は？

>>715 名無しさん
この辺に多少なりとも土地勘あるならローレルよりはシティテラスの立地がマシなのは分かるかと。
705さんの言う通り、ピン立地と比較するとどんぐりの背比べだけど、ブランドと規模感が違う。
価格次第でシティテラスかプレミスト王子神谷、待てるなら西口タワマン買うのが王道でしょうね。

ここは購入者と他デベの罵り合い。
いずれにしても売れ残り不人気物件なんだから見苦しい。

>>718 匿名さん
あんた土地勘ないだろ？笑
西口タワマンじゃなくて東口タワマンな

あっちが販売延期になってからにわかにここが荒れ始めたなー
ここが検討外ならそれでもいいけど荒らすのはやめてほしい
通常ルートの話とか明らか嘘だったし

信頼できるマンション評論家のローレルコート赤羽に関する動画と記事です。
1500件以上のモデルルームに訪問し、自身も10回マンションの住み替えを経験しているマンションマニアは「立地が良いのに立地に甘んじることなく赤羽一番の物を作ろうという意気込みが伝わってくる。」と動画内でローレルコート赤羽を評価しています。

マンションマニアの動画

いつものやつ貼っておきますね^ ^

盛り上がってますねぇ。
ここで暴れても、ローレルもシティテラスも価格は下がらんでしょ。

マンマニさんでしたら、こちらが最新の記事です。
実際つくってみたら、モヤっとした開発で、価格も相場からみても高過ぎで、資産価値はそうでもないけど住んだら楽しめるのでは？と書かれておられるようですね。
https://manmani.net/?p=31596

>>727 匿名さん

いつも巡回してるんですか？購入者の方でしょうか。お疲れ様です…

>>726 匿名さん
読解力不足の方がいるようなので、総評を抜粋しておきましょう。
以下マンマニさん記事から抜粋

☆　☆ ☆

平均坪単価は約350万円です。

なかなかな高単価ですね。もう1割くらいお安いかと思っていました。

ただ高いなりに素晴らしいマンションですよ。先に述べた外観や平置き駐車場だけではなく設備や構造面も頑張っています。

ちょくちょく聞くようにはなってきましたがZEH-M(oriented)を取得しています。天井断熱(通常はサッシ周りだけのことが多い)、アルミ樹脂複合サッシ、LOW-E複層ガラス、高効率型エアコン(リビング)、リビング・キッチン・リビング隣の洋室に床暖房、1階はエネファームなどなどエネルギー消費を抑えることができます。

ディスポーザー、食洗機、オープンキッチン、タンクレストイレ＆手洗いカウンター、浴室ワイドミラー、廊下床タイル、主寝室調光式ダウンライト、玄関前カメラ付きインターホンなど赤羽エリアではこれでもかというくらいの充実具合です。

構造面も内蔵梁としているため角住戸など一部を除いて下がりがほとんどありません。キッチン部分も隅の部分を除けばフラットで、それを活かすべくオープンキッチンとなっていますから開放感が素晴らしいものとなっています。天井高は2400mmですし、サッシ高はいたって一般的なのですがスライドウォールドアもハイタイプ、共用廊下側もアウトフレームとなっています。

>>720 匿名さん
西口はタワマンじゃないのね、それは失礼。
東口タワマンは当然知ってるけど、赤羽で億出すなら地盤の良い赤羽台が無難でしょう。
ただ東口は丸紅案件だから北仲や常盤松みたいなお祭りもあり得るので投資目線だと要注目。

>>730 匿名さん
赤羽台東小跡地再開発の分譲マンションはタワマンかどうかも決まってないんじゃないですかね。あそこは何階まで建てられるのだろうか。

赤羽総合病院跡地とオイコスマンションギャラリー跡地をくっつけて、スーパー含めた複合商業施設とかできないかなぁ。

モデルルーム見学に行きました。
角部屋と最上階がほぼ残ってて
一応最終期販売予定と書いていますが、
売れないからそういう風に書いているか分からないです...
ただ、中階層の部屋はほぼ売れちゃった。やっぱり値段の問題ですかね、最上階と角部屋を買える人はスミフの価格発表を待っているかも

>>733 マンション検討中さん
その価格発表が当初9月だったのが、来年3月に延期になったようです。
なので、シティテラス検討難民がここで荒れてるみたい。

確かに同じ価格、同じ広さなら
ローレルコート最上階(8F)よりは、シティテラスの中層階の方がいいな。

この戸数なのにまだ残ってるんですね…。

住んでてそんなに不便なことないけどな。
近くにスーパーあったらいいなとは思うけど、仕事早く終わった日とか週末に西友でまとめて買うし、ちょっと買い足すならまいばすけっとで十分。
これはその人の生活スタイルによるとしかいいようがない

>>736 匿名さん
資産価値ってそういうものではない
バス便でも苦にならないと言ってるのと同じ
あと、マンマニが書いてる創価の施設もかなり気になるね

以前見に行きましたが、仕様はいいマンションですよ、周りも静かですし。資産価値はそこまで…でしょうね、駅徒歩ある上に周りに何も無いので。中規模であること（大規模でない）、メジャーブランドでないこともリセールには悪く影響しそうです。管理費が安いのである程度長く住む人向けでしょう。購入者もそんなに資産価値重視って感じで買ってないと思いますよ。

すぐそこの地区13年プラウド赤羽70平米の部屋が6300万円で売れてたので、私は実需マンションの中では資産価値が維持されると思いローレル購入しましたよ

資産価値あるところは、今はどこも高値ですよね。10年近く前に赤羽公園周辺のマンションを購入した人たちが赤羽では勝ち組ですかね。

この辺りの資産価値は、今後も売却進むだろうDNP跡地の開発が、今後、どんなふうになるか次第かな。

周りの利便性から見ると、ガークロ東京王子よりローレルが良いかと思いますが
資産価値から見れば、どっちが良いでしょうね。
ガークロは大規模ですけど、周りの環境は良いとは言えない（隣が倉庫だったり）、後生活導線も悪いです。でもローレルより安い。

>>741 マンション検討中さん
何で王子の物件と比べてんの？赤羽のマンションと比較しないと意味ないよ、ガークロとは中古でそんなに比較されないと思うよ。ネベル、クレヴィア、シティテラスあたり見た方がいい

>>737 匿名さん
資産価値云々の話しで出したわけではないんですけど。
ここって資産価値の話しかしちゃいけないんでしたっけ

竣工して半年も経つのに少なくとも10戸以上は残ってるってことでしょ。普通は条件の良い高い部屋から売れていきますよ。そういう部屋が残っているということはここは割高不人気マンションなんですよね。もう住んでたら何か嫌だな。さっさと秘密裏に値下げして完売させて欲しい。

第一期から最上階は売りに出してなかったので、単純に販売戦略ですよ。
ってゆうか購入者でもないのにさっさと完売してほしい理由ってなに？ｗｗｗ

売主の近鉄はコロナ禍が直撃してキツいので、上手く交渉すれば大幅な譲歩を引き出せるかもね。

近鉄HDの中で、不動産が唯一黒で、後は沈没
電鉄系は何処も厳しいでしょうね。
個別の物件にどう影響するのかはわからないですが。

https://www.kintetsu-g-hd.co.jp/ir/zaimuinfo/data/2021/r0303ki4q202105...

ローレルコート白糸台はHP上であからさまにアピールしてますよ。
赤羽も特別商談会開催は時間の問題だと思われます。

>>748 匿名さん
2019年6月竣工済

そりゃ、特別商談会開いちゃいますね。

住んでから気づきましたが、駅までのルートは朝夕はちょうど成立学園の生徒の通学路にもなってます。
素行の悪い子とかは見かけた事ないけど、大体、集団で喋りながら歩いてて、良く前を見てない子もいたりするので、すれ違うときは少し注意して歩いてます。

スポーツの強豪校ですが、お世辞にも進学校とは言えないのでいろいろあるでしょうね。
人通りの割に歩道が狭いので、自転車にも気をつけた方が良いですね。

現地行ってみるどころか住んでるけどまったく何も悪いことなんてない
こんなに誹謗中傷して人の恨みを買って、後で自分に返ってくるとは思わないのかな
犯人は見込み客がかぶる他のマンション関係者以外いないんだからさ

>>752 通りがかりさん
こういう投稿は流石に侮辱になりませんか？
ここに通っている生徒さんや通わせている親御さんもいます。マンションの批評はいいですけど、周囲の学校や住民などを下げるような発言はやめたほうがいいのではないでしょうか

他のマンション関係者の嘘と誹謗中傷は辞めてほしいわ。
運営さん見てる？
検討者の批評はもちろんオッケーだけど

最上階を販売戦略としてわざと売らないのは違和感あるよ。要望書入れば普通は売ります。スミフじゃあるまいし、近鉄不動産がそんなことするの？
単純に高くて価値が見出だせないから要望書入らないだけでしょ。

>>751 匿名さん
メインエントランスのある。成立高校通り側ではなくて、駐車場側の通りなので、歩道の広さはあまり気になりませんが、自転車は結構なスピードで行く人(学生じゃないです)もいるので、要注意ですね。
あと、登下校時間帯のクルマの出し入れも注意したほうが良いです。

信頼できるマンション評論家のローレルコート赤羽に関する動画と記事です。
1500件以上のモデルルームに訪問し、自身も10回マンションの住み替えを経験しているマンションマニアは「立地が良いのに立地に甘んじることなく赤羽一番の物を作ろうという意気込みが伝わってくる。」と動画内でローレルコート赤羽を評価しています。

マンションマニアの動画

マンマニはこの辺にあまり土地勘ないのでは？DNP村一帯は赤羽の中で一等地ではないよ。
駅距離とか、表面的な情報を元に立地が良いとするのならそれは否定しないけど。
建物のスペックはエリア内だとレベル高いけど、この単価なら内廊下も考えて欲しかった。
売れ行き的に、マンマニも指摘している通り10%は割高だと思う。

>>761 匿名さん
私もそう思うが、価格としても15%割高じゃない？中古の比較でもこの価格だと買った瞬間残債割れだと思う。7000万→6000万が妥当では？

>>762 匿名さん
多少の新築プレミアムも考慮して、10%割高としました。
中古物件として売り出すなら15%から20%くらい下げないと厳しいですね。

>>761 匿名さん
マンマニは板橋出身で赤羽には昔からきてるよ

>>762 匿名さん
6900万円→10年後予想5900万円
マンマニが記事の中で将来価格の予想を書いてるのに読めないの？

10年で1000万円の減価だから、１年100万円の減価、１カ月8.3万円の減価
諸経費、利息など細かいことは抜きに語るけど、月8.3万円でこのマンションに住めるということ。

年間減価率1.4％だから、残債割れなんてありえないし、実需マンションにしては資産価値維持率は優秀。
この辺の70㎡賃料相場20万円もあるしね。

修繕積立金管理費も月１万８千円ぐらいでお安い。ZEHマンションだから光熱費も
引っ越す前は家族で3万円程でしたがローレルに引っ越してから月1万３千円ぐらいになりました。

隣の築13年のプラウド赤羽が6300～6500で動いてるのに、どこの馬鹿が新築を6000で売りに出すわけ？

ちなみにマンマニの記事は１年前だから、その時点から相場はまた上がっちゃって、今では当時ほどの割高感はないと思うけどね（当時は確かに高いと思ったけど）

営業さんか住人さんか、なんか必死だね。
マンマニの10年後予想って微妙に平準化される傾向あるんだよ。
リセール弱そうな物件は坪単価安めの部屋で、強そうだと坪単価高い部屋で試算する。
近隣施設は明らかにマイナス要因だけど、新築プレミアムが落ちた後はまあまあ底堅いとは思うよ。

まあ自分が買ったor売ってるマンションを嘘で貶められたり誹謗中傷されてたら嫌でしょ。普通に考えて

相場が上がってるのに売れてないのが一番まずいんじゃないの。
一部では売れ行きが良すぎて値上げしてるくらいなので。
これくらいの戸数なら妥当な価格で売ってればとっくに完売してるよ。

>>767 購入経験者さん
これが全てでしょ

>>771 匿名さん
だから高層階は売りに出してないと思うんだけど。否定派はなんでも否定したいんだね

>>773 匿名さん
なら先着順が常時大量にあるのはどうしてなんですかねえ。

>>767 購入経験者さん
プラウドは隣じゃないよ。ギリギリはす向かいと言えるかどうか。
そのプラウド赤羽の直近成約事例が坪265万、コロナ前だと坪240万が相場。
築年数の差はあるが、同様にブランドの差、立地の違いを考慮する必要がある。
現在の相場で見ても坪350万は明らかに割高。

>>774 匿名さん
竣工済みだから先着順で売るに決まってるだろ。
お店になんで商品が並んでるんですか？って質問と同じなんだけど。
竣工前は要望書が入った部屋だけを売り出すから先着順が少ない。（キャンセル住戸のみが先着順になる。）

このマンションは販売開始時期が遅れたから、通常竣工１年半前から販売開始するところ、竣工半年前から販売を開始したため竣工前の販売期間が大幅に短い。まだ竣工まで一年先のネベル、クレヴィア赤羽レジデンス、ガーデンクロスと同じ時期に販売開始した。ネベル、クレヴィア赤羽レジデンス、ガーデンクロスって完売してましたっけ？

それにここは都心五区や湾岸じゃないよ？
北区赤羽の実需マンションだよ？
販売即完売しないとダメなら、ネベル、クレヴィア、ガーデンクロス、全部だめじゃん