ザ・パークハウス 杉並上井草ってどうですか？

価格次第ですが立地は落ち着いた環境で良さそうだという印象ですね。
上井草駅周辺も必要最小限はある感じです。お世辞にも繁榮してるとは言えない田舎駅ですが
まぁ西武新宿線沿線の駅は急行停車駅の上石神井でも同じレベルですからそこは西武新宿線沿線
では織り込まないといけないですね。

判断の分かれ目になるポイントのひとつは西武新宿線の利便性でしょうかね。
都内ワーストクラスと言われるだけあってこれ一本ではどこのターミナル駅にもいけないという悲しさ。
実質高田馬場での乗り換えが必須という現実が受け入れられるかですね。

もうひとつの分かれ目になるポイントとしては、このあたりは比較的安価な戸建が安定的に供給され続けていますし
あえて利便性の低い沿線にマンションである必然性があるのか？というところでしょうか。
第1種低層がほとんどのここではマンションメリットの空間利用率を上げることもできずスケールメリットは
限定されてしまいますし。
面白いところです。

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人気の西武新宿線物件ですね。
杉並アドレスですし、中央線と西武線にはさまれるポジションなので利便性も高いです。
でもきっとお高いのでしょうね。。。

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>>2
不人気路線ですから､西武新宿沿線の23区内は一種低層の地域ばかりで大規模分譲マンションが建たず､沿線人口が急増しません｡お陰でラッシュアワーも人気沿線よりゆるく､先日の雪の日も京王や東急のような状態にはなりませんでしたよ｡

価格は高いでしょうけど､地所は上石神井と保谷で完成在庫を抱えているし､上井草は慎重に価格決定するんじゃないかな？

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>>3
嘘はいけませんね。
先日の雪では他の沿線と同様間引き運転と遅い速度によって人が満員になり、結果として乗客が気分悪くなり緊急停止ボタンを押し、それがまた後続の列車のそれを誘発するスパイラルを西武新宿線でも発生しました。普段15分程度の区間に最大4時間です。当時のツイッターでも見たらその時の様子がわかりますよ。

ただ西武新宿線は人気も知名度もないのでこういう場合はほとんど報道されませんけどね（笑）まぁ利用者数が多い他路線に比べればその影響度も限定的ですからなおさらです。

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3
分譲中物件だけでも上石神井のブリリア、花小金井のパークハウスなんかは十分大規模だと思うが。

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>>5
花小金井は23区内では無いね。

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最近のパークハウスは西武線沿線にずいぶん力入れてますね。

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ここは駅に近いし、バスで中央線にも出やすいからフットワーク軽いね。
杉並区らしい落ち着きもあるし。

坪500くらいするのかな？

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>>8
さすがにそれはない。280ぐらいでしょう。

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>>4
京王や東急のように入場規制で1時間以上もホームにすら入れない､ほどの状態じゃなかったでしょ｡
体調が悪くなる客はいましたよ｡乗車した急行が中井で停車してケアしてた｡

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280くらい同感です。500って、この辺に億ションは建たないよ。

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ここのライバルになるのはマンションではなく戸建でしょうね。
ちょうどいまこのマンション建設予定地の道を挟んだ真向かいは建売戸建をつくってますよね。
大体土地30坪建物90m2で5500万ぐらい、このあたりなら6300万ぐらいかな。
さて、ここのマンションがどのような戦略でくるのか楽しみですね。
うまくマンションなりのメリットを打ち出せるか。

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>>15
確かにアールコープは玄関アプローチとして欲しいところ､バルコニーの隔壁もぺラボーのようだし､まるで高級感無しですね｡
北側､西側が接道で､西の向かいは中学校なんで部活動や学校行事の音がするだろうし､東側､南側の敷地境界もゆとり無さそう｡
南向き中住戸のCタイプは68.40m2 3LDK､南西角住戸のMタイプは72.96m2 3LDKとあまりゆとりの無い間取りです｡
空堀の地下住戸南向きで坪240ぐらいかな？

北側道路の向かいの戸建ても地所なんで､価格のバランスは悩ましいでしょうね｡

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中心価格で戸建てが7000万、マンションが6000万ってとこだろうね。

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駅近で日当たりもいいので立地は良いですね。
価格が5000万なら買い、6000万なら戸建のほうをかったほうが幸せっていうことでしょう。

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価格予想に乗っかてみようかな。

駅徒歩5分はプラス要素。駅近と言えるギリギリの範囲。
バルコニーはペラボーでスロップシンクなし。これはマイナス。
仕様は見てみないとわからないけど、三菱は専有部を頑張る方だからそこそこにはなりそう。
デザインは見た感じ悪くない。設計事務所が入ってればよりプラス。
廊下のアルコーブはなくて、廊下側はインフレーム。低層で柱は細いから小さい物件で今の相場ならギリギリ許容範囲。

ということで、明らかなマイナス要素は少ないから、
上石神井のパークハウスとかブリリアよりやや高めと見る。

地下を除いて坪単価260～280の間ぐらい。
と言っても280ならかなり割高感が出て長期戦になりそうだから、
1階260、2階270、3階280と予想。

地下住戸は間取り次第だから全然予想がつかないな。

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>>19

かなりいい線いってると思います
今回のポイントは戸建街区とセットで売ることでお互いの相乗効果を
狙ってくるということでしょう
これはなかなか面白いと思います。大規模開発でマンション街区と戸建街区を
ひとつの街として作るのはよくありますがここは一応そういうのではないですからね！
どう攻めてくるのか今から楽しみにしています。
この辺りを気に入ってる人からしたらマンションと戸建も含めて検討されているとおもうので
いいかなと思いますね。

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この沿線でプラウドが戸建てとマンションを隣接で同時分譲したときはやはり1000万ほど戸建てが高い価格設定でした。

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4LDKが絶対条件なら戸建て選んだ方がいいかも。

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