パークタワーグランスカイ Part.4

同感です。どうして急に。同じ人？というかんじ。

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5期の販売数を見ていると、週に10戸前後は売れているようですね。(いいペース？)
プレミアムと1LDK以外はあっさり無くなってしまいそうですかね。

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住宅が売れるシーズンの年度末だからね。
年度末でも売れ残るような物件は、長い間そのまま売れ残ってしまい易い。値引きしない限り。

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大崎五反田は人気エリアなので、この界隈のマンションは問題無く売れるでしょう。

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毎週のように更新されている登録抽選住戸は申込が入った住戸だもんね。
買うつもりの人が付いてるってことでしょ。
なので5～8戸/週くらいのペースですか。ちょこちょこ億超え住戸も
出てるよね。

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三井のリクルート用公式サイトでこのPJと担当者が紹介されてます。PJに対する三井さんの気合いが感じられました。

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そんな新卒サイトまで見に行く三井ファンの気合いを感じますね

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<<908 大学三年生の甥がたまたま見かけたのを教えてくれました。どうでもいいですけど、何だか穿った見方ですね。

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このマンションのメリットとデメリット教えて頂けますか？
購入された方・検討中の方よろしくお願いします。

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メリット 人気の三井のマンションである事
デメリット イメージ良くない五反田アドレス

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自分の主観ですが、

メリット
1.山手２駅利用
2.五反田のレストランなどが利用できる
3.大規模再開発
4.共用施設充実
5.山手線内側
6.相場より高い故、住民の質は多少マシ？(主観)
7.スーパー、保育施設が入るため便利
8.バルコニーで布団干せる

デメリット
1.どちらの駅からも中途半端な距離
2.五反田風俗のイメージ
3.五反田からの夜道がちょっと悪い
4.大規模再開発によりタワマン乱立
5.相場より割高
6.南西は電車騒音注意
7.目黒川氾濫注意
8.スーパー、保育施設が入るため資産価値低下

正直こう見るとデメリットのほうが強そうですが、
自分の場合は五反田大崎地区で考えており、
メリットの1,2と6だけでこちらに決めました。

ご参考になれば、

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かなり出来上がってきた感じですね。
９１２さんのメリット、デメリットにほぼ同感です。
少し高いけど、ここ１，２年の大崎、五反田界隈のマンションでは、NO１ではないかと。
例えば、大崎のシティーさんの２本の棟は間取りも悪い、南は暑い。共用施設はいまいち。
隣には間もなくSONY社屋も立ち上がる。駅の西側は生活利便性が悪い。
唯一、駅までの屋根つき廊下ぐらいで、あの値段なら、傘さしたほうがましかな。
売れ行きをみれば、優劣ははっきりしてますね。

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なんで優劣とか言うかなぁ～。
感じわる。尖ってるわ。

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確かに感じ悪いですね。契約者の書き込みならば
せっかくメリット6が台無し。

まあ、価格と住民の質は必ずしも一致しませんね
価格も上から下までありますし。。。

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913が契約者なら住民の質なんて個人によるものだというのが
証明されているようなものでしょう。
高い部屋の住人でも最悪な人はいます。

賃貸でも礼儀正しい人は礼儀正しい。

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912です。

なんか荒れる元を提供したようで申し訳ありません。
もちろん高いから民度が高い住民ばかりとは思っていません。
新築であるが故、確率論でまだマシな可能性があるという点のあくまで主観です。

他物件を卑下するような書き込みは残念ですが、
それを諫める書き込みが契約者からもあることはいいことだと思います。
その点でメリット6番もまんざらでもと思うことができました。
ありがとうございます。

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＞９１３
売れ行きや立地の希少性を見れば残念ながら大崎Wが地域一番マンションだと思いますよ。
実績として去年で一番売れたタワーマンションですから。

専有部の仕様や駅直結の希少性を見てもらえるとわかります。
山の手外ですが、品川Vタワー、東京ツインパークスはどうなのでしょうか。
大崎エリアはマンションが乱立していますが、山手線直結マンションは３つしかないうちの１つですよね。

共有部を充実させるデベの裏の意図はなんなのでしょうか？
湾岸エリアは普通には売れないから共用部は充実してますよね。
駅直結マンションでは共有部を充実させなくても売れる。
一方、それと競合する二番手物件は残念ながら共用施設の派手さをアピールしないと売れません。
共用部が過度に派手なのはランニングコストもかかりますしね。
これはあくまでも一般論ですが。

駅の西側は生活利便性が悪いというのはよく理解できません。
スーパーの距離の事ですかね。
グルメシティからの距離やアプローチは大崎Wの方が楽だと思いますよ。
フラットな移動なので。

ソニーができると人の流れがさらに変わると思います。

大崎には一流企業や一流ホテルがないのが欠点でした。
ソニー本社ができるのは逆に流れが変わると思いますよ。

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まあ、個々の意見がありますから。
グラスカを買った人間にとっては、他人が何と言おうとグラスカが一番であり、それはゆるぎないものです。
他のマンション購入者も当然同じでしょう。

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>>913／918
販売開始当初からずっとＯＷＣＴとグラスカを比較検討してきた自分が思うに(どっちを買ったかは内緒)、「本当はグラスカが欲しいけれど高いし、仕様はＯＷＣＴの方がいいからなあ～」と悩み続けてきた多くの人達を決断に踏み切らせたのは、間違いなくＯＷＣＴが価格を大幅に下げたこと。それ以外ない。
少なくとも都心部では、駅直結は地域一番の要件でもな何でもありません。７分以内なら、十分クリヤーです。あとは、そこに何が上乗せできるかしだい。
グラスカも、山手線内側と言ったって他にもいっぱいできるわけだし、仕様の低さは周知のとおりだし、どっちにしても図抜けた地域一番といえるほどのものではないですよ。
全体として街の力が上がっていけばそれでいいんじゃないの。

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ＯＷＣＴのいいところは安い部屋（６０平米未満）でも高層フロアがあるとことでしょ。
売れ筋は６０００万クラス。実際買っているのはＤＩＮＫＳが多いです。
グラスカはファミリー層が多く、グロス価格だと８０００万超なので客層が違います。

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マンションで唯一選べないのは住民ですね。

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まあまあ、ご近所で同じような時期に分譲、これも何かの縁ですから、仲良くやりましょう。

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920は、販売開始当初から検討してたなら
何でお隣りのプラウドは検討しなかったの？

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921、922さんが、グランスカイの契約者なら、その質が問われますね。
たぶん、マンションの掲示板にネガを書き込んで反応を楽しんでいるだけの方々のような気がしますが・・・。

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>913
「売れ行きをみれば、優劣ははっきりしてますね。」とありますが、DMで送られてきた価格表を見る限り、売れ行きはここ数ヶ月で逆転したのではないでしょうか？売れ行きだけで優劣は決まらないとは思いますが、そこを強調すると不利な状況になりつつあるのでは？
「駅までの屋根つき廊下ぐらいで、あの値段なら、傘さしたほうがましかな。」ともありますが、傘ささずに駅から近いのは大きなメリットを感じ、価格的にも十分魅力があると思います。
唯一、グランスカイは間取りはよく考えられてると思いますが、価格が相場より高いだけの価値までは見出せません。
最終的にどのマンションを選ぶかは、何を優先するかで決まると思います。

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912への意見はないんですか？

検討者としては、契約者の上記のリストについてのスクラブが知りたいと思うのですが、
どうでしょう？

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私はOWSTとグラスカの両方を同条件で検討しましたが、OWSTのほうが高かったです。
それほどグラスカのほうが高いですか？

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大崎のスミフ住民です、ほんとにたまにですが、覗かせてもらっています。
あちらの板にも、悪質なネガが多くて困り者です。たちが悪いことに、
住民のふりをしてわざと荒らして、まわりから住民の質が低いと思わせるような
書き込みをみかけます。非常に残念な事ですが、事実こちらにも同じような方が
現れてますよね。私は入居の時期の関係で大崎を選びましたが、グランスカイも
非常に優れたマンションだと思っています。ご近所ですし仲良くしたいものです。
毎朝山手線の車窓から、親水公園の進み具合を眺めています。雰囲気いいですね。
完成したら子供と散歩に行きたいです。検討版なのに失礼しました。

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文体や論法を見ていると、ｏｗｃｔとグラスカでネガっているのは同じ人達っぽいですよね

しかも４～５人しか居なそう

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>918
ちなみに、ソニー本社が移って来るわけじゃないよ？朝、大崎駅から出てくる数が圧倒的に増えるって意味で、人の流れが変わるとは思うけど。

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>928
№920ですが、もちろんプラウドも見に行きましたよ。
ただ、あまりにも割高でしたね（天井高とかは魅力でしたが）。それと賃貸と一緒なので、早々に検討対象からはずしました。
要するに、私の資力でぎりぎり検討対象にできる中で、今後が期待できる街として大崎はずっとウォッチし続けて、ようやく思惑通りに両マンションとも価格改定があり購入に踏み切れたわけです。
そういう人多いんじゃないですか。
ちなみに、グラスカも期分けの過程で初期販売タイプより後半の販売タイプはかなり価格を割安に設定してますので（それでもＯＷＣＴより平均＠は高いですが）、その点も含めて価格改定と言ってます。ですから、ＯＷＣＴ購入者だと決め付けないでね。

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９１８は必死すぎてきもてぃ悪いな。
スミフさんの反撃か？　「一番売れたまんしょんですから」
分母がデカイんだから、あたりまえだろ。
「ソニー本社ができるのは逆に流れが変わりますよ。」
って、そこに面した多くの住民さんは、理解してのこととはいえ、
眺めがまるでふさがれるし、嬉しいとは思わないでしょうに。

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>937
賃貸と一緒なのはＯＷＣＴもグランスカイも同じでは。

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営業の人も書き込んでるんだろうね

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分譲といっても、一定割合は賃貸にだされますね

賃貸制限があるわけ仕事ないですし、地権者物件も有りますし

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>939
プラウドは、元々ここにあったボウリング場の経営企業が、地権者として１２階以下の部屋を全部持っていて、初めからすべて賃貸用になってます。
議決権も相当持ってますので、何かあった時は意見をまとめるのがやっかいと思われ、ばらばらの地権者がそれぞれの思惑で賃貸に出しているＯＷＣＴやグラスカとはかなり事情が違います。

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地権者は先住者として纏まるのが一般的だから、プラウドと似たようなもの。
ばらばらとなるのは、後から入る新参者さんたち。

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会社としての利潤追求が意思が一つである企業と、それぞれ家庭の事情がある個人地権者が同じわけ無いだろうが。
先住者は纏まるまんて、まったく非現実的。

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プラウドは賃貸者をフロア別で完全に分けていたので、
ある意味秩序が守られてて逆に良かったけどなぁ。

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地権者分のないマンションが良いです。

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他を当たれば。
再開発物件だと地権者は居る。

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グラスカの地権者は隣の低層棟の方では。

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>>948

本体（？）のほうにも業協力者住戸が１２３戸あります。

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都心で立地のよい大規模PJで、地権者なしはほとんど無いと思います。キャッシュをつくる要が無ければ、運用難な中、割安で持っている土地全てを売却する意味はありません。法人も個人も一緒ですよね。果実を産まない土地！と見切りをつければ別ですが。

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上のメリットで布団が干せる、とありましたが
皆さん洗濯物外干ですか？
モデルルームから見て　
プラウドの洗濯物が物件価値を下げているなあ、と感じるのは私だけ？

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地権者賃貸の人は物件価値に興味は無いので
平気で見えるように干します。

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>>951
外干し大いに結構じゃないですか。
同じ三井でご近所のザ・パークタワー東京サウスもバルコニー干しＯＫですよ。

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バルコニーに物が干せないマンションだったらうちは購入してなかったです。

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洗濯物は乾燥機か浴室乾燥ですが、
布団関連はやっぱり外で干したほうが気持ちいい。

と、個人的思うのでプラスに計算しました。

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日本人の外干しへの執念はすごいんだよ、止めようがないんだよ、ここも壮観だろうさ、この規模だもの。

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日本は太陽信仰だから、キリスト教国の欧米に比べてお日様への執着は確かにある。語彙も豊富だし。

でも、それだけじゃなく、やっぱり乾燥機と外では干した結果が違うから、外干しはしたい。

それに、外干しってそんなに価値がさがるんですかね。
適度な生活感がでて良いと思いますが。
ＯＷＣＴは、昼間はオフィスビルみたいですよ

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外干しと言ってもバルコニーの手摺りの高さを超えないように出来ているんじゃないかな。
ましてや手摺りに布団を掛けるなんていうのは禁止されているでしょ。
なので外観的には外干ししていても分かりにくいと思うけどな。

かなり前の書き込みで布団が落ちてきたら危ないというのがあったけど
タワマンでそういう事故って実際にあるのかな？

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ベランダ干しといっても、手すりに掛けるのは禁止されているはずだから、外から見えるとは思えない
古い団地のような生活感が漂うとは思えない

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外干し可能いうのはするしないは別として単純にメリットだと思う。

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物干竿ホルダーは手すりより低い部分についていますので、
そとから丸見えってことはないと思いますよ。
もちろん透けて見えるくらいはあるでしょうが。
当然安全面から考えて手すりに直接干すなんてことは禁止です。

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ベランダあって、そこに干せる。
そんなのはごく自然で当たり前の事。
出来ないほうがデメリットなだけで、メリットというほどの事すらない。

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もしここが、ベランダ干し禁止マンションなら

ベランダ干しを批判するレスがズラッと並んでいたんでしょうね。

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ベランダ干し禁止マンションなんてあるんですか！？

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ありますよ。高層どころか低層ですらあります。

理由は美観を損なうから。

25年間乾燥機か部屋干しのみの家で育ったので、初めて借りた家がタワーなのにベランダ干し可だったのには驚きました。

ベランダについている金具が洗濯物を干す為にある事にしばらく気づかなかったくらいです(笑)

今のマンションはベランダの前壁が全面ガラスなので禁止されているのですが、堂々と干しているお宅がチラホラあるのはちょっと…

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>964
むしろ高層になるとベランダの運用には様々な規定があると思いますよ。
高層になれば強風など危険が伴いますから。

様々なリスクを考えるとタワーマンションでは自然とベランダ干しはしなくなると思いますよ。

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一口にベランダ干しと言っても、ベランダ内に外部から見えない様に干すのと、手すりに掛けて干すのとでは雲泥の差ですね
ま、この議論も、ベランダがあって成立する議論なんですが

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>>951さん
私も見ました！
プラウドの賃貸低層南側に布団だか毛布だかを手すりに直がけしていることを。しかも複数で。
こういうのが賃貸住戸のリスクだと思います。

一口に事業協力者住戸といっても個人か法人かでかなり違いますね。転貸が目的の法人の場合は住人のマナーはコントロールできないと思います。ましてプラウドの低層賃貸棟（実質）のマナー維持の困難さはグラスカの比ではないでしょう。

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久しぶりに価格表を見ましたが、OWCTと比べて割高と感じる住戸が残っている
印象ですね。それから低層の角住戸も残り気味のようです。あと5百万位
安ければなー。

ただ、先週から北側の（事実上の）販売開始したそうで、個人的には値付けが強気
に感じるが週末のMRはかなり盛況らしい。

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グラスカは規模からしてマナー違反者続出が心配ですね。ＯＷＣＴの住民板を読むと不安になります。

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ＯＷＣＴの住民板は異様。
自画自賛や喧嘩腰ばかり。
グランスカイは今のところそこまでヤバくないと思う。

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住み始めたら色々出てくるでしょ

スーパーが気にいらないとか、、、

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自画自賛って本当に良く出てくるフレーズですね。住民板で住民が自分のマンションを良くゆうのって
当たり前のことでしょう。卑下していれば満足？

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売れ行き良くない時期は特に自画自賛多かったね。
最近、売れ行き好調な雰囲気になって、めっきり減ったけど(笑)。
自画自賛の書き込みって言っても意図がミエミエだからね。
だからわざわざ書き込むわけだけど。

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わかった、わかった。
グラスカがこの地区で一番良いマンションだよ。
買った貴方は偉い！

何も心配いらないよ。

不安にならなくても、きっと将来、中古で出しても買い手がつくよ。

OK？

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>975
間取りはまずまずいいけど、相場より高いだけの価値は見出せないので、理由を教えてください。
>グラスカがこの地区で一番良いマンションだよ。
中古で十分売れるマンションだと思うけど、相場より高い分、値下がり幅ははっきり言って気になります。
＞不安にならなくても、きっと将来、中古で出しても買い手がつくよ。

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>975
このエリアの2LDKを検討するため、モデルルームを見ましたが、「正直、この仕様で、なぜ坪単価350万を超えてるの？」と思いました。
最初は売れ行きが良かったのは、プラウドの坪単価がもっと高かったからではないかと思いますが、今後は他物件の仕様との比較もあり、苦戦する可能性もあると見ています。

地域No.1マンションとまではいかないけど、いいマンションではあるので、坪単価333万（㎡単価100万）を切れば投資価値としてもグッと上がると思います。OWCTのように思い切って値下げを行ってくれれば良いのになぁ。
とはいえ、OWCTも坪単価333万を下回るような2LDKは、もう眺望の悪い方角しか残っていないので、考えものです。他のエリアを検討すべきかなぁ。

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他のエリアを検討すべきです。
半年以上、出遅れてます。

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グランスカイの東隣、日野学園の東側、
すでに基礎工事始まってますよ。
待ってみては、いかがですか？

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>978
半年以上前から検討されて、結局グランスカイとOWCTのどちらを購入されたのですか？
坪単価いくらだったかも興味あります。
もし978さんが、価格的に魅力のある物件の多い、お勧めのエリアを知っていたら教えてください。

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高くても自分が気にいりゃいんじゃん。

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>980
どの物件もスタートダッシュが大事じゃないですか。
ここは北側の物件を狙うなら今からでも間に合うかも。
ＯＷＣＴはまさに残り物しかない。

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もう大崎五反田エリアは割高れべるまで値上がってるのはイマサラですよ。
それでも大崎も含めてそれなりに売れてるのは、
通勤やらなんやら利点があるからでしょう。

そもそもこのご時世、新築で割高とか資産性が一番と言うのがナンセンスな気がします。
そのあたり優先させるなら絶対中古を買うべきです。
今売ってる新築なんて住んだ瞬間に一気に値段下がるんですから。

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一気には下がらないですね。
評論家がよく「新築は、業者利益が乗っているから入居したとたん２割から３割減」なんてことを言ってますが、実際、築１年の物件をそんな価格で買えた方っていらっしゃいます？
いわゆる評価の問題と市場価格を一緒にされてもねぇ・・・
適正価格の物件であれば、中古市場価格は、１年あたり１．５％ぐらい減価させた額と仲介手数料分のマイナスまでで収まることは経験者なら皆知ってます。それも人気物件だとなかなか難しいです。１年で売っても１０％以上安くなってしまうことは稀でしょう。
中古に割安感が見出せるのは、築後８年～１３年の間ぐらいのものだけではないでしょうか。
「住みつぶす」のであれば「絶対価格の安さ」だけを見ればいいんですが、気に入ったマンションで色々な間取りから選べるのは新築のときだけですし、満足度という面も考えるべきですね。
仮に１億円で買った物件が５年後に９０００万円で売れた場合と、７０００万円で買った築１０年の物件が１５年目に６０００万円で売れた場合は、償却額は一緒であっても満足感は新築の方が高いですよね。この場合、中古を買った人が得したと言えるのでしょうか？
だから、それぞれの価値観ではありますが、新築でも資産性を考えておくことは大事だと思いますよ。

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>984さん
975ですが、新築を購入する上で、資産性のことを書くと、いつも「それなら中古マンションを選ぶべき」と書き込まれていましたが、私の考えも984さんと同じで、新築を買う満足感と、いいマンションを選べば、新築でもそれなりの資産性はあると思ってますし、中古マンションでも資産性が高いものを選ぶのはそれなりに難しいことだと思ってます。

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中古は受身に成らざるを得ないなので
狙ったマンションの希望の部屋なんて待ってたらいつまでも買えない。

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985ですが、文面の975ですがは、977の間違いでした。すみません。
＞＞984さん
＞975（→977の間違いでした。）ですが、新築を購入する上で、資産性のことを書くと、いつも「それなら中古マ＞ンションを選ぶべき」と書き込まれていましたが、私の考えも984さんと同じで、新築を買う満足感と、いいマン＞ションを選べば、新築でもそれなりの資産性はあると思ってますし、中古マンションでも資産性が高いものを選ぶ＞のはそれなりに難しいことだと思ってます。

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> 977

坪単価333万って、何か基準となる目安はあるのでしょうか？
あまり坪単価で、投資価値をはかったことがないので。

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＞988
977ですが、大崎・五反田エリアの新築マンションで坪333万（㎡単価100万）を切れば、5年後に売った時にそれ程損をせずに済むかなと個人的に試算しているだけです。
仮に5年後に損をしても、下がり幅はそれ程でもないと思うので、このエリアでその5年間借りている家賃の支払いを考えれば、十分プラスになる価格基準と考えています。
ただ、グランスカイにはもうないですし、OWCTもそういった部屋は向きや眺望にやや難ありの物件だけしか残っていません。そこが残念です。

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> 989

988です。
ご意見をありがとうございます。
そういう見方ですね。

そういう風に資産したことがなかったので勉強になりました。

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割高か否かなんて契約した身ととってはどうでも良いことです。
みなさんこの立地に満足されて契約されたのでしょうから。
私はものすごく満足しております。この物件は２件目ですが、一件目の湾岸に比べ、周りの環境が繁華街の
賑やかさを含めとても気に入っております。

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ここは検討板ですので割高か否かは非常に大事。
契約されたみなさんは住民板で情報交換してくださいな。

ちなみに立地に満足したのはあなたの話しで他の契約者にとってはそうとも限りません。
決め付けはよくないと思いますよ。

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「5年」で資産価値を考えるのなら、
5年前の2005年にマンションを買った人の大部分は得をしている。
2005年はマンション底値であったから。
そして、2007年にはミニバブル最盛期となり、
築浅中古転売した人たちは数千万の儲けとなった。(3千万控除利用)

つまり5年先など分からない。それが結論。

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不動産ほど先行きが読み易い投資物件は無いですよ。（もちろん相対的にですが。）
高値掴みが嫌な人は、悪いこといわないからあと半年、いや３ヶ月様子見してください。まだミニバブルの高値権から十分下がってません。供給が絞られてしまっているからです。
もちろんここを見ているような人たちは、郊外のアウトレット物件など眼中に無いでしょうから、あくまで都心、準都心の優良物件だけの話です。
そろそろ、大手デベでも業績を作るために販売を先送りできなくなってきており、リーズナブルな価格で出してくる時期が近付きつつあります。だって、購買者の取得能力には限りがあるんですから。
要は、マンションの価格は、その取得能力の最下限と、上限を超えたバブルとの間で行ったり来たりしているだけです。買主がいて初めて価格が形成されるという当たり前の話です。
私は興味ありませんが、資産価値の毀損リスクが限られているという意味ではＯＷＣＴ買われた方がよろしいかと思います。
明らかにスミフは、ＢＳ対策で相当利益を削って出しています。

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グラスカも大崎も似たり寄ったりだよね。資産価値が気になるならもっと安いとこ検討すべし

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>995
全然、似てないと思いますが。

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グラスカのほうが資産価値高いってことね。オッケー

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ここ半年ですが。

ルサンクが坪当たり280～330万円、パークタワー東京サウスが坪当たり290～350万円
でした。
売り募集ではなく成約水準です。いずれも売り希望価格から3～8％程度の下げ。
やはり高層階の広めの間取りは坪当たり300万円超えを維持してますね。

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>998
オツケーです。

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