パークタワーグランスカイ Part.4

大崎はあれ以上の発展はないから選択肢からはずしたけど、

五反田は有楽街も含めて上手く再開発できれば、
城南3山もあるし伸びしろはあると思うんですけどね。

しかし、有楽街はさすがに難しいかー。
とりあえず東急の隣のビルとパチンコをどうにかしてくれたらうれしすぎる。

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OWCTに比べ、なぜグランスカイはそれなりの大規模マンションなのに、セオリーだけでなく、注目のマンションとして取り上げられることがあまり多くなく、ネットのマンション人気ランキングなどでもあまり上位に来なかったりするのでしょうか？
同じ三井のパークコート麻布十番ザタワーなどは、シティタワー麻布十番以上に十分注目されていると思うのですが・・・。

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グラスカが五反田なのか大崎なのか悩むところですが大崎周辺の再開発は完了してしまえばその先大きく発展する青写真は見えないですね。

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そりゃ三井が金出さないからよ

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>833
OWCTはそういうところに宣伝費を大量投入しているだけ。
真に受けている人がいるという事はスミフ大成功だね。

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＞835
確かに大々的な広告などはスミフが宣伝費をかけてのものだと思いますが、雑誌に評論家が書き込んだり、人気マンションのアクセスランキングが、スミフの宣伝費によってだけのものとは、とても思えません。
ただ、企業側からの働きかけが全くないとも思ってません。でもそれは三井だって行っていることだと思います。
仮に宣伝費によって左右されているとしても、三井はパークコート麻布十番ザタワーには宣伝費をかけて、グランスカイには何故宣伝費をかけないのでしょうか？

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それは、宣伝費をかけなくてもそれなりに売れると踏んでいるからでしょう。
宣伝費も費用対効果でプライオリティを決めて行きますしね。
事実、それでも竣工半年前で売れ行きは大崎と変わらないのが物語っていますよ。

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雑誌や折り込みチラシなど大衆的な広告で動くお値ごろな２Ｌなどボリュームゾーンの部屋はほとんどはけてしまったからね。今後は高層階１、２億超えのプレミア住戸をどうさばくか。年収制限ある会員誌に特集記事入れたり、優良顧客名簿から豪華な案内送ったりしてるよ。三井は金持ちに高いものを売り付けるのは御家芸だからね。
広告を目にしないのは、まあそれなりの階層ということ。

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竣工前後は会社の戦略が違うから関係ない。公平にみてスミフ大崎のほうが売れているでしょう。
でも宣伝費は三井のほうが掛けているのでは？DMの打ち方も半端じゃない。

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＞839
839さんの言うように、三井は金持ちに高いものを売り付けるのは御家芸で、それなりの階層の方に順調に売れればいいですが、個人的には世間からの注目のされ方や、最近のグランスカイの売れ行きから、現在残っている物件は少し苦戦する気がします。
私はグランスカイと迷った上にOWCTにましたが、OWCTにしてもプレミア住戸が売れていくのはまだこれからだと思うので、どちらが順調に売れていくのか楽しみに見守りたいと思います。

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＞広告を目にしないのは、まあそれなりの階層ということ。

ま、そういうことでしょうね。
ここは「内側」にこだわるプライド高い人が多いと思われますね。
教育・グルメにこだわるお子様持ちの家庭でないと肩身が狭い思いをしそうです。

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教育・グルメにこだわるお子様持ちの家庭？？？
この辺のグルメって？　どこのレストランのこと？
多分、子持ちやグルメじゃなくても肩身の狭い思いをする心配なんてないと思いますが

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プライドの高い人が東五反田に住むなら別のお山に行くでしょう。

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そのとおりですね

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そうです！マンションの目の前だし日野学園に行く気満々で～す。行かせる、か。
グルメ？！子供いるからおしゃれなお店とは無縁だし。。

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そういえば、たまに話題になる五反田と大崎どっちなの？という話で
地図上でエントランスから改札までの実際に歩く距離を測ってみたらこんな感じでした
ついでに近場のOWCTと、数年後？に予定されている北品川と4-1地区でしたっけ
その辺もどうなるのかなぁと思って予想線引いてみました
距離と80m/分に換算した場合の時間です

グラスカ　五反田440m(5分30秒)、大崎490m(6分10秒)
OWCT　大崎360m(4分30秒)、五反田1350m(17分)
北品川予定地　大崎460m(5分45秒)、五反田1000m(12分30秒)
4-1地区予定地　大崎560m(7分)、五反田740m(9分15秒)

グラスカは他と違って2駅にほとんど差がないからどっちもどっちというところなんでしょうね
しかし法規上で計算される徒歩時間表示って、現実と差がありすぎる場合もあってあまり当てになりませんねぇ

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この距離見るとグラスカは十分恵まれてるじゃない。

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時間だけじゃなくどんな道かも重要ですよ
階段の上り下りや信号待ちが
多いと恵まれてるとは思えない

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大崎、五反田両物件は現地が見れるので実際に行って音や駅アプローチのしやすさ等を体感するしかないですね。感じ方は人それぞれですし。朝の通勤時間帯、夜の人通り等を見ておくとよいでしょう。

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地図上で測っても意味ない。
五反田からは歩道橋もあるし。
まあいずれなんとかしてくれるんでしょうが。。

単純に駅からのアプローチは大崎物件に
軍配上がりますね。
フラットアプローチ、雨に濡れないのは魅力。

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でも、中古になったとき
広告に表示するのは実際の徒歩分数ではなく、法規上の徒歩分数ですからね。
中古マンションを買う客は、法規上の分数で駅からの遠近を判断し、第一印象を持ってしまう。

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ここの売りは、駅近ではなく、豪華な共用施設にあるのでは？

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＞847
実地調査をされるとは流石です。不動産広告に頼らない姿勢は大きい買い物をする際には重要でしょう。
只ここまでされるかたがどれ程おられるかということもあるのではないでしょうか。何がいいたいかと
いうとリセールを考えたときに徒歩３分と出せるか、徒歩６分となってしまうのか大きく影響するという
ことです。多くの人は公示の内容で一次選別をしてしまうのが現実ではないかな。でも終の棲家とする
ならこんなことも関係ないし気に入ったものを買えばいいんでしょうね。

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グランスカイは五反田駅からよく見えるし、体感としては徒歩5分弱、歩道橋もわたる必要なし。駅からの距離の問題は、中古価格にあまり影響しないと予想します。

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847は地図上でと書いてあるので実地調査した訳ではないでしょう

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信号あるいは歩道橋を通らないといけない五反田と、駅直結は単純な
距離だけでは比較できないのは事実ですね
OWCTがその面で優れているのは紛れもない事実でしょうし、それを
否定する人もいないかと思います

実地調査は･･･人間常に同じ速度で歩けないので、だいたいの感覚になって
しまって難しいかもですね
まぁただ、坂や階段はまだしも、敷地の端から駅施設の端までの距離でよい
とされる法規はもう少し厳密にしたほうがいい気はしますけどね
こんなところで言っても意味はないことだけど

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先週、五反田駅の改札を東急の４階から入ってみました。
今まで歩道橋わたってましたが、案外いいです。
今まで何年も歩道橋使ってたのに盲点でした。
お試しあれ。

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東急経由も結局一度階段登って四階からまた降りなきゃダメなんですよね。。。

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階段を上るは必要ないですね。
エスカレーターかエレベーターであがれます。
で、１階分階段下る感じです。
今まではその下りがすごく無駄のようで敬遠してたんですが、
行ってみると、トータルの労力ではこちらに軍配のような気がします。
五反田駅の大崎側の端から入れるので距離的にも最短です。

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駅のホームからの話です。
山手線から東急線まで一度階段登ります

上り下りが多いと面倒ですね

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要点は、
それでも行ってみると案外楽でしたよってことでしょ？

別に階段上り下りの衆知事実で反論されても筋違い。
自分も実際行ってみれば？

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行ったから言ってんだけどね。。。

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これくらいの階段乗り降りを厭うようだと、間もなくメタボだろうなぁ。

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ここの大半は坪350から400万あたりですよ。
500の部屋しかなかったら自分も十番とかあたりにします。
明らかにミスリードでしょう。

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そんなに高いかあ？
御殿山、池田山あたりのこじんまりしたマンションだと、80平米で１億超えとか普通にあるよ？管理費やたら高いやつ。
赤坂だの麻布だのに最敬礼してるようだけど、みんなが住みたいわけじゃないし。

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私も高輪からの買い替えですが、むしろ安いと思いました。
売却した値段で１０平米も広い部屋を買えて満足です。

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恵泉、といってるあたり、土地勘なしがバレバレですね。
有明あたりを見たついでにりんかい線で大崎へ。冷やかしでＯＷＣＴとグラスカのＭＲ覗いて、
「有明の方がずっと眺望がいいのに、なんでこんなに高いのかしらねえ、お父さん」
といったところかな。
まあけっして安くはないですね。

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赤坂、青山、麻布信奉者がどこにでも出現しますね～アハハ
早くお買いになったら？
３A？からは、職場に歩いて行けそうという以外には、それほど魅力感じませんが。
スミマセン！

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価値観は人それぞれ。

そんなことは誰もがわかっていること。

荒しは放置すべきです。

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ネットの掲示板中毒が『我が一族』とは恐れ入る。電車に乗って興味もない、買えもしないMRにわざわざ
ご来場される方々がどんな一族なのか正直ベースで見てみたい。

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この荒しはパークコート麻布十番にも出張ってるみたいですね。
残念ながら住友の営業の可能性が高いと思われます。
グランスカイの棟内MRができて客足に陰りでも出てきたんですかね。

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東急口のエスカレータは来年冬に完成予定。
そうすれば階段無しで行けますよ。
もちろん横断歩道、歩道橋無しルートで。

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隣に「プラウドタワー東五反田」があるから、「パークタワー東五反田」では紛らわしいからでは？

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目黒川をどぶ川とか言ってる時点で、現地にも来たことがないのがわかる

２０年前から情報止まってるんじゃないの

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感情的な書き込みに感情的に返しても思う壺なので、
普通の書き込みとして考えてみたいと思います。

東京は山手は各駅なので結構めんどくさい。
しかし渋谷は山手なら五反田から8分。
埼京でも大崎から同じくらい？
これを遠いと思うかどうかは人それぞれでしょう。

タワマン乱立で供給過多になる可能性はあるでしょうね。
その中でグラスカが強みを見せられるか？
立地についても店の多い五反田と大崎両方が使えるのが良いという人にとっては魅力的かなと。
逆に駅近にこだわる人はグラスカは中途半端でしょう。

値段に関しては、
500万とかの部屋はごく一部。
立地とその部屋自体を気に入れば買えばいいし。
立地をもっとよくして部屋を少し下げるのも考え方。
この程度の値段レンジならたいしたリスクコントロールも要らない層が買っていると思われます。
多少下がってもたいした痛手ではないでしょう。
そのあたりがシビアな人は大崎とか湾岸が無難と思われます。
実際私もここは適正価格より割高だと考えています。

と考えれば、
まったく売れないタワマンというわけでもないと思います。

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あと、目黒川は実際ドブ川でしたが、
近年大分マシになってきています。


ただ、夏場はまだ少し匂うかもしれません。
水害はここ10年くらいは起こっていない印象です。
何度かサイレンは聞きましたが。
プラウド、ビストロ魚金、公園のあたりが一番水害が起こりやすい。
親水公園も含めて、
将来にわたって氾濫しないとは言い切れない。
その辺は賭けになると思います。

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島津山も池田山も住所は東五反田。

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だけどここは、
島津山でも池田山でもなかった。ってこと。

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>889
当たり前じゃん。
島津山と池田山にタワーなんて建てられるわけがない。
何、言ってんの。

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島津山と池田山

普通の住宅地を必要以上に持ち上げているのは

一部の業者の意図を感じてしまいます。

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急に書き込みが増えましたね～。笑

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そうそう、美智子妃も嫁ぐ時には平民だの身分違いだの随分いじめられましたから。東五反田なんて普通の住宅地ですよね

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ここは広い部屋が無いね。
上から３階くらいまでで７０坪以上のクラスが幾つかあっても良かったと思うんだけど。
価格と広さが中途半端で難しい。

白金台で７０坪４億ってのがあったんだけど、中古ということと手直しを考えると
ちょっと予算オーバー。。。ここで７０坪３億くらいだったら良かったんだけど。
流石にあってもそこまでは安くならなかったかな？

あとエレベーターがちょっと気になるかな。
気取っているつもりはないけど高いプライバシーは確保したい。
あまり乗り合わせることなく駐車場と往き来したいので、上から３階くらいまでの専用
エレベーターが欲しかった。

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あくせく働くリーマンが、通勤便利なタワマンとして購入する物件ではないでしょうか。もちろん手ごろな価格とはいえないので、まだまだ一生懸命働かねば。

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水害のリスクは今後高まりますね
堤防の役割も果たしているまさに浸水公園

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3億で五反田ぁ～？
と、釣られてみる。

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>3億で五反田ぁ～？

池田山、島津山ならもっと高い。
と、釣られてみる。

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急に荒れてきましたね。何でだろ？

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同感です。どうして急に。同じ人？というかんじ。

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5期の販売数を見ていると、週に10戸前後は売れているようですね。(いいペース？)
プレミアムと1LDK以外はあっさり無くなってしまいそうですかね。

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住宅が売れるシーズンの年度末だからね。
年度末でも売れ残るような物件は、長い間そのまま売れ残ってしまい易い。値引きしない限り。

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大崎五反田は人気エリアなので、この界隈のマンションは問題無く売れるでしょう。

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毎週のように更新されている登録抽選住戸は申込が入った住戸だもんね。
買うつもりの人が付いてるってことでしょ。
なので5～8戸/週くらいのペースですか。ちょこちょこ億超え住戸も
出てるよね。

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三井のリクルート用公式サイトでこのPJと担当者が紹介されてます。PJに対する三井さんの気合いが感じられました。

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そんな新卒サイトまで見に行く三井ファンの気合いを感じますね

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<<908 大学三年生の甥がたまたま見かけたのを教えてくれました。どうでもいいですけど、何だか穿った見方ですね。

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このマンションのメリットとデメリット教えて頂けますか？
購入された方・検討中の方よろしくお願いします。

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メリット 人気の三井のマンションである事
デメリット イメージ良くない五反田アドレス

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自分の主観ですが、

メリット
1.山手２駅利用
2.五反田のレストランなどが利用できる
3.大規模再開発
4.共用施設充実
5.山手線内側
6.相場より高い故、住民の質は多少マシ？(主観)
7.スーパー、保育施設が入るため便利
8.バルコニーで布団干せる

デメリット
1.どちらの駅からも中途半端な距離
2.五反田風俗のイメージ
3.五反田からの夜道がちょっと悪い
4.大規模再開発によりタワマン乱立
5.相場より割高
6.南西は電車騒音注意
7.目黒川氾濫注意
8.スーパー、保育施設が入るため資産価値低下

正直こう見るとデメリットのほうが強そうですが、
自分の場合は五反田大崎地区で考えており、
メリットの1,2と6だけでこちらに決めました。

ご参考になれば、

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かなり出来上がってきた感じですね。
９１２さんのメリット、デメリットにほぼ同感です。
少し高いけど、ここ１，２年の大崎、五反田界隈のマンションでは、NO１ではないかと。
例えば、大崎のシティーさんの２本の棟は間取りも悪い、南は暑い。共用施設はいまいち。
隣には間もなくSONY社屋も立ち上がる。駅の西側は生活利便性が悪い。
唯一、駅までの屋根つき廊下ぐらいで、あの値段なら、傘さしたほうがましかな。
売れ行きをみれば、優劣ははっきりしてますね。

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なんで優劣とか言うかなぁ～。
感じわる。尖ってるわ。

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確かに感じ悪いですね。契約者の書き込みならば
せっかくメリット6が台無し。

まあ、価格と住民の質は必ずしも一致しませんね
価格も上から下までありますし。。。

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913が契約者なら住民の質なんて個人によるものだというのが
証明されているようなものでしょう。
高い部屋の住人でも最悪な人はいます。

賃貸でも礼儀正しい人は礼儀正しい。

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912です。

なんか荒れる元を提供したようで申し訳ありません。
もちろん高いから民度が高い住民ばかりとは思っていません。
新築であるが故、確率論でまだマシな可能性があるという点のあくまで主観です。

他物件を卑下するような書き込みは残念ですが、
それを諫める書き込みが契約者からもあることはいいことだと思います。
その点でメリット6番もまんざらでもと思うことができました。
ありがとうございます。

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＞９１３
売れ行きや立地の希少性を見れば残念ながら大崎Wが地域一番マンションだと思いますよ。
実績として去年で一番売れたタワーマンションですから。

専有部の仕様や駅直結の希少性を見てもらえるとわかります。
山の手外ですが、品川Vタワー、東京ツインパークスはどうなのでしょうか。
大崎エリアはマンションが乱立していますが、山手線直結マンションは３つしかないうちの１つですよね。

共有部を充実させるデベの裏の意図はなんなのでしょうか？
湾岸エリアは普通には売れないから共用部は充実してますよね。
駅直結マンションでは共有部を充実させなくても売れる。
一方、それと競合する二番手物件は残念ながら共用施設の派手さをアピールしないと売れません。
共用部が過度に派手なのはランニングコストもかかりますしね。
これはあくまでも一般論ですが。

駅の西側は生活利便性が悪いというのはよく理解できません。
スーパーの距離の事ですかね。
グルメシティからの距離やアプローチは大崎Wの方が楽だと思いますよ。
フラットな移動なので。

ソニーができると人の流れがさらに変わると思います。

大崎には一流企業や一流ホテルがないのが欠点でした。
ソニー本社ができるのは逆に流れが変わると思いますよ。

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まあ、個々の意見がありますから。
グラスカを買った人間にとっては、他人が何と言おうとグラスカが一番であり、それはゆるぎないものです。
他のマンション購入者も当然同じでしょう。

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>>913／918
販売開始当初からずっとＯＷＣＴとグラスカを比較検討してきた自分が思うに(どっちを買ったかは内緒)、「本当はグラスカが欲しいけれど高いし、仕様はＯＷＣＴの方がいいからなあ～」と悩み続けてきた多くの人達を決断に踏み切らせたのは、間違いなくＯＷＣＴが価格を大幅に下げたこと。それ以外ない。
少なくとも都心部では、駅直結は地域一番の要件でもな何でもありません。７分以内なら、十分クリヤーです。あとは、そこに何が上乗せできるかしだい。
グラスカも、山手線内側と言ったって他にもいっぱいできるわけだし、仕様の低さは周知のとおりだし、どっちにしても図抜けた地域一番といえるほどのものではないですよ。
全体として街の力が上がっていけばそれでいいんじゃないの。

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ＯＷＣＴのいいところは安い部屋（６０平米未満）でも高層フロアがあるとことでしょ。
売れ筋は６０００万クラス。実際買っているのはＤＩＮＫＳが多いです。
グラスカはファミリー層が多く、グロス価格だと８０００万超なので客層が違います。

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マンションで唯一選べないのは住民ですね。

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まあまあ、ご近所で同じような時期に分譲、これも何かの縁ですから、仲良くやりましょう。

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920は、販売開始当初から検討してたなら
何でお隣りのプラウドは検討しなかったの？

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921、922さんが、グランスカイの契約者なら、その質が問われますね。
たぶん、マンションの掲示板にネガを書き込んで反応を楽しんでいるだけの方々のような気がしますが・・・。

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>913
「売れ行きをみれば、優劣ははっきりしてますね。」とありますが、DMで送られてきた価格表を見る限り、売れ行きはここ数ヶ月で逆転したのではないでしょうか？売れ行きだけで優劣は決まらないとは思いますが、そこを強調すると不利な状況になりつつあるのでは？
「駅までの屋根つき廊下ぐらいで、あの値段なら、傘さしたほうがましかな。」ともありますが、傘ささずに駅から近いのは大きなメリットを感じ、価格的にも十分魅力があると思います。
唯一、グランスカイは間取りはよく考えられてると思いますが、価格が相場より高いだけの価値までは見出せません。
最終的にどのマンションを選ぶかは、何を優先するかで決まると思います。

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912への意見はないんですか？

検討者としては、契約者の上記のリストについてのスクラブが知りたいと思うのですが、
どうでしょう？

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