| 物件概要 |
| 所在地 |
東京都新宿区富久町500番地（地番） |
| 交通 |
東京メトロ丸ノ内線 「新宿御苑前」駅 徒歩5分
東京メトロ副都心線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「新宿三丁目」駅 徒歩8分
都営新宿線 「曙橋」駅 徒歩9分
山手線 「新宿」駅 徒歩16分
中央本線（JR東日本） 「新宿」駅 徒歩16分
埼京線 「新宿」駅 徒歩16分
東京メトロ丸ノ内線 「新宿」駅 徒歩14分
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| 種別 |
新築マンション |
| 総戸数 |
1,091戸（非分譲住戸含む ※戸数等は今後変更となる場合があります。） |
| そのほかの情報 |
構造、建物階数：（一部鉄骨造）、地上55階 地下2階建
敷地の権利形態：所有権の共有
完成時期：2015年05月中旬予定
入居可能時期：2015年09月下旬予定 |
| 会社情報 |
| 売主・販売代理 |
[売主・販売代理]野村不動産株式会社
[売主・販売代理]三井不動産レジデンシャル株式会社
[売主・販売代理]積水ハウス株式会社
[売主・販売代理]阪急不動産株式会社
[復代理]野村不動産アーバンネット株式会社
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| 分譲時 価格一覧表（新築）
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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| ￥1,100（税込） |
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Tomihisa Cross Comfort Tower口コミ掲示板・評判
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41
匿名さん
＞40
結局このマンション買わない方がいいって事？
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42
購入検討中さん
頭金ゼロで35年ローンなんて方いらっしゃるんでしょうか。あまりにも無謀だと思うのですが。。大きなお世話だと思いますが、あと1年あるのでもう少し考え直したほうがいいと思いますよ。
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43
匿名さん
>>42
なぜ？金利がこれだけ安く、しかもフルローン貸してくれるなら、私なら借りたいけどね。このマンションは値上がり可能性が高いから、投資でオリンピックまで持つ選択肢まであるからね。
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44
契約済みさん
>>42
今の時点で購入検討中さんとは
どういう立場の方でしょう？
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45
地方在住
>40さん
それでは、利益を全て繰り上げ返済した場合を
計算したらどうでしょうか？
尚、10年後には退職で所得税の累進課税の呪縛から
解放されます。
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46
匿名
>>44
良いじゃないですか、
どなたが書き込んでも！
名前間違えただけかもしれないし、
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47
契約済みさん
>45さん、
利益をすべて繰り上げ返済に回せば、キャッシュフローは改善します。しかし、上記の資産では金額にして年１７万円程度ですから、あまりインパクトはありませんが。１０年後にご退職ということは、年金以外に特に収入がなくなるということでしょうか。それなら税率は５％になりますね。試算では多めに３３％（課税所得９００万以上）ととしてしましたが、所得税と住民税を合わせて１５％ですから、税金は次のようになります。
賃料収入２１６万-(管理費・修繕積立金２０万＋固定資産税１０万円＋利息３８万円）＝不動産所得１４８万円
この１４８万円の１５％が税金なので、２２万円ほどですね。
よって純利益は（この時点で一部繰り上げ返済されているものとして計算します）、
賃料収入２１６万-(管理費・修繕積立金２０万＋固定資産税１０万円＋ローン９０万円＋税金２２万）＝７４万円
となります。
これを繰り上げ返済に回していけば、ローンの部分が減りますので、キャッシュフローは改善します。
不動産投資で儲ける最大の近道は繰り上げ返済をすることです。出来れば退職金を使ってなるべく多く
繰り上げ返済するとよいと思います。
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48
契約済みさん
>>46
どなたも書き込める検討スレとは違い、ここは契約者限定です。
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49
地方在住
>47さん
丁寧な解説をありがとうございます。
ローンを早く返済出来るのであれば
個人年金代わりぐらいにはなりますよね。
地方在住者としてこのようなマンションを保有することは
今後の生活の選択幅を広げるます。
お互いスマートな生活を送れるように
情報交換が出来れば良いですね。
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50
契約済みさん
４７です。
４５さんのご質問にお答えして退職後のキャッシュフローを計算してみましたが、計算の中で基礎控除３８万円を考慮することを忘れていました。（ちなみに不動産所得には給与所得控除は使えません。）つまり、３８万円が非課税となるので、３８万円の１５％に相当する５．７万円が純利益に加算されて、およそ８０万円の儲けということになりますね。
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51
購入検討中さん
>>43
42です。低金利とはいえ全額35年ローンだと支払い総額はすごい額になるからです。でも考え方は人それぞれですからね。でしゃばり過ぎました。失礼しました。
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52
契約済みさん
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53
匿名
>>44
そんなどうでもよいこといちいち突っ込むなよ
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54
契約済みさん
＞４９さん、
そうですね。退職後の税率なら５０に示したように毎年８０万円ほどの儲けが出ますので、無理に繰り上げ返済しなくても
年金代わりに所有していてもよいかもしれません。
また、相続時には賃貸用マンションは半値程度の額で計算されるので、節税効果があります。３５００万円を現金で持っていると、税率２０％の場合、７００万円課税されますが、マンションなら３５０万円程度で済みます。
来年度から相続税の非課税枠が減額されることに伴い、相続税対策で投資用マンションを買う人が増えているという記事を新聞等でよく目にしますが、このような理由なんですね。簡単に言えば、現金と不動産の税率のギャップを利用して節税するということです。
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55
匿名さん
>>53
と、ご自身にはどうでもよいことではないらしくてスルーできずに突っ込み
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56
匿名
>>55
あんた日本語はでたらめだが言いたいことはよく分かる
正解!
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57
住民でない人さん
誰かキャンセルしてくれ～
キャンセル待ちしてから一向に連絡こない。。
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58
契約済みさん
＞５７
キャンセル待ちしなくても地権者が売り出している住戸を買えばいいんじゃないですか？
今後も売りに出る住戸は増えると思いますよ。お金さえ出せば確実に買えます。
分譲価格と比べて１０００万円ほど上乗せしているのでしょうか。
このくらいなら良心的な設定だと思いますね。
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59
入居予定さん
>>35
初年度は取得費も経費に（登記費用、ローン経費）計上できるので、実際にプラスでも大幅な赤字計上でかなりの節税になると思います。
また、ローンの利息は経費に計上できるので、ローンを組んでる人とキャッシュで買った人が賃貸に出したさいの差は無いと思いますが違いますか？逆に現金購入の方が利息分の経費が計上できないので黒字分の課税所得が、大ききなり、年収が高い人ほど課税額が多くて損しそうですが？
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60
匿名さん
本当にいるんだね。こういう人。
利息、払った方が得なんてけとは絶対にないよ。
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