フォレセーヌ赤坂檜坂ってどうですか？

ヴァンガードの跡地にできるマンションと
比較検討したいです。

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駐車場の数がとても多いのですが、全部埋まるのでしょうかね？

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ここは基礎がPHC杭か・・ 場所打ち杭か鋼管杭の方がいいな

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ずっと隣の第一マンションズに住んでるけど、まさかあの汚い駐車場がマンションに…

それは置いといて住所は赤坂6丁目だけど、どこがエントランスか知らないけど、外に出た瞬間立ってる場所は多分六本木4丁目だよ。

ここらへん自動車はアメリカ大使館の宿舎側には進めないから、以外とめんどくさいんだよね。

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PM三田綱町と比較して迷わないですね。

三田は将来的な資産価値さえも気にならない層が選択するモノです。

現役よりは少し枯れてるケースが多くなりますか。

地味で半端でない資産層の若いファミリーが支援してもらって、もありますな。

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＝＝＝港区小学校情報＝＝＝＝

○トピック
　東町小学校に国際学級ができたことが大きな動きです。
（従前より笄小にあったのは、日本語学級）
　日本国籍の者は国際学級には入れません。
https://www.city.minato.tokyo.jp/kodomo/gakko/tetsuzuki/tennyugaku/kok...

　なお、東町小学校エリア（南麻布東側・麻布十番地域）は、麻布地域の中では相対的に所得の低い地域ということもあり、地元の東町小学校は不人気で、他学区へ相当数が流れておりました。
　具体的には、港区の小学校選択制は隣接校から選ぶことになっており、東町小学校エリアは、「麻布、南山、本村、三光、御田、赤羽」が選択可能校であったことから、施設が充実しており、所得も高く比較的近い「本村」への進学を希望するご家庭が相当に多く、そのため抽選となり、本村への進学ができないご家庭が（今でも）少なからずありました。

　そこへ、上記の国際学級の開設です。
　国際学級に入れるわけではないとはいえ、同じ学校に多国籍のものが一定数いるということが受けたのでしょうか、昨年度はそれなりの人気だったようです。

○赤白青
　「赤白青」という言葉、港区で公立小への入学を考えている方であれば、一度は聞いたことがあると思います。そんな赤白青ですが、最近は状況が変わってきているようです。

・「赤」
　かつてほどの面影はなく、人気は普通のようです。

・「白」
　希望者は相当数おり、人気が高いようです。
　なお、特定宗教の方が多いということはあるようですので、注意を要します。

・「青」
　安定した人気があり、また、（良くも悪くも）親のプライドを満足させるようなステータスを持っておりますが、近時は抽選対象ではないようであり、隣接学区である「青山、笄」からでも入学できるようです。但し、抽選を避けるために、希望する学区に引っ越す、ダミー住居を用意するという富裕層もいるので、抽選有無のみが人気を図るバロメーターになるわけではないようです。
　なお、お受験残念組が多いとの情報もあり、それは学力（ペーパーテスト）の高さには繋がり得ると思われますが、小さいうちは、ペーパーテスト以外の能力を育むことの方が将来的には重要という指摘もあります。

○クラス数・隣接学区
　小学校選択の際、進学する学校のクラス数には目を向けた方がいいかもしれません。さすがに1クラスというのは、息が詰まると思われ、少なくとも2クラスはある学校がよいと思われます。親御さんの考え方にもよるところでしょうか（慶応等は、6年間持ち上がりとききますし。但し、どんな学校でも、人間の集団である以上、程度の差はありますが、いじめは生じます。1学級だと逃げ場がないですので、転校も必要でしょう。）。
　また、隣接学区からも生徒が（学校選択制により）通ってきますので、隣接学区にも目を向ける必要があります（なお、渋谷区の話ですが、広尾の臨川小が人気のない理由の一つに、学区内に都営が含まれていることがあると聞くことがあるものの、「青南」に越境できる学区（青山小エリア）にも都営はあります。多少距離があるので、青南については、無理に越境してくる人はそれほど多くないのかもしれませんが。また、小学校は、国籍、収入層含めて、多様性こそ大切という考え方もあるかもしれません。）。
http://www.city.minato.tokyo.jp/gakkouuneishien/kodomo/gakko/tetsuzuki...

○去年の状況
http://www.city.minato.tokyo.jp/gakuji/documents/documents/26shukei_ke...

　通学区域内の入学予定者数＋通学区域外からの希望者数＝合計数（受入れ上限数）
で記載しています。60は2クラス、90は3クラス想定ということでしょうか。

白金　65＋77＝142（90）
笄　98＋32＝130（90）
本村　81＋37＝118（60）
青南　81＋36＝117（90）
赤坂　101＋12＝113（90）
東町　28＋50＝78（60）
赤羽　43＋16＝59（60）
青山　23＋22＝45（60）

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なお、赤坂小の隣接校は青山（最低人気）、麻布（高速真横）、御成門（遠い）ですので、選択制とはいえ、現実的には、赤坂小に通わざるを得ないところが若干のネックです。

なお、赤坂小は、場所柄、特定国籍の方や特殊な職業の方のご子息も少なくないようですが、小学校は、多様性こそが重要という考え方もありますので、これはむしろプラスかもしれません。

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昨日DM来たのでここを見たらあまり書き込み多くないですね。これからかな？

三田のステマくんがこっちにも同じような投稿しているので笑いました。

必死ですな！

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場所柄どんな人が住まわれるのかなと興味を持ちます。丘がおおく緑もあってバタバタした毎日にホッとできる空間になりそうですがどうでしょう。

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戸境が乾式壁・・・やや興ざめ

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一昨日DMをみてみたけど３Ldkで価格はいくらくらいなのかってのが気になるところです・・・

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坪単価どれぐらい？
70平米でも。。。1億とかしちゃう？

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ここ、伸びないな。。
高所得者向けで、掲示板みる人いないのか

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最も狭い位置取りの悪い部屋で15M位では？

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>>44
え？15百万円？大きさはどれぐらい？

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73㎡150Mってことかな？
たしかにそのくらい行っちゃうかも。
眺望のいい住戸が意外に少なそうだから平均は坪800万ぐらいとみた。

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最も狭い部屋で１５００万ですか？　　たぶん独房サイズですよね。　　お風呂も銭湯へ行く必要がありますよね（笑い）
それでも、住みたい人はいるかも。

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DM請求してないから事実か知らないんだけど、高層ならともかく、ほぼ中層のマンションで戸境が乾式壁は無いわな。
最近の顧客は目が肥えてるから安易なコストカットは、そっぽを向かれるぞ。

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戸境は乾式，7F, 6F, 5Fは全て非分譲(5Fの170Arの1戸除く)
日銀の緑が楽しめそうな130D, 150C, 160Arは日当り最悪

自分で住むことを考えると，ヴァンガード跡地のパークマンションか，三田綱町のパークマンションがいいかな

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免震だからでしょ？
軽くする必要があるから

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>49
あれま。いいところは全部押さえられているのか。
４階以下じゃ日銀の緑って言ってもただの壁だし、北向きじゃね。南側もただのお見合いだし。

南向き緑ビューで抜けているのが理想だけどそんなのないか。

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>50
RC戸境壁でも、7F建て程度なら十分に余裕をもって免震に出来ますよ。
ただし、コストがかかるから乾式戸境にしたのでしょう。
でも、このクラスの物件でそうしたコストカットが見られるのはがっかりです。

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あと、PP分離が全く出来ていない間取りが多いのが気になりました。

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-> 51
今のマンションからだと、6F以上は緑ビュー+視界は抜けていて、 坪単価2/3くらいだったと思います。マンションのグレードは良いのかもしれないが。

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なんだかパークマンションに期待の展開になってきましたね。
ただ向こうは平均1000万越えだろうな。
こっちの価格情報はまだなし？

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中国人からみると、元高なので2007年の2億円は今の
1億4000万円になってるよ
つまり100平米2億円だったPMが外からは3割下がってるようにみえている
なので坪単価660万円の設定だと外人需要で瞬間蒸発する可能性がでてきている

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乾式戸境壁でも、下記URL(吉野石膏HP)のように隣接住戸とは独立したスタッドを立てて、
さらに言えば、構造的に接触しないよう完全に切り離した浮き床の上に壁を立ててくれればいいのですが……
http://yoshino-gypsum.com/kouhou/taika/taika04.html

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タイガードリーミィ８０という商品はスゴイな。
確かにそのボードを浮き床にすれば、低音の伝播は緩和されるか。更に鉛の板を貼り付けてくれれば良いんだが。
でも超一等地で超高級マンションを謳うなら、RC壁にタイガードリーミィ８０を貼り付けるぐらいのコスト掛けて欲しいね。
不動産需要が一段落して、超高額になると売れないと判断したのだろうか。

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一番狭い部屋でも１億超えるそう
シングルか少人数世帯の高所得者向けかな

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眺望・日当たりのいい部屋は全くないんですね・・・。残念です。
そう考えると坪700万で絶景が買えた氷川神社向こうのパークマンション、結構お得だったんですね。
向こう側は溜池山王周辺の再開発の恩恵も受けそうだし、虎ノ門エリアとも連続性があるし。

個人的にはミッドタウン近接っていうここの立地はすごく価値が高いと思ってますが、パークマンション六本木の中古見てもわかるように眺望や日照というのはやっぱり必要なものなんだと思います。

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パークマンション六本木の中古で眺望が微妙な部屋は新築価格割っても売れないしね。
日当たりや眺望は重要って事。

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モデルルームに行ってきました。

良い点

立地
港区赤坂6丁目。
六本木駅徒歩6分、六本木一丁目駅8分、赤坂駅9分。
高台で周囲には氷川神社、檜町公園、日銀寮などの緑が多い。
東京ミッドタウンにほど近く、買い物の利便性も高い。
周囲は米国大使館宿舎など、将来的に環境が変わりにくい施設が多い。



共用部仕様
外観は落ち着いた雰囲気
車寄せのあるエントランスはロートアイアンの意匠が重厚。
コンシェルジュカウンターあり。
ハンズフリーキーシステム採用。
持っているだけで自動ドアが開く。
内廊下設計。
エレベーターは2基。
各階にゴミ置き場あり。

特筆すべきは駐車場。
全54戸に対し、52台の自走式平置き地下駐車場を設置。
さらに1階の3戸には地下駐車場に直結したプライベートガレージを用意。
シャッター付きで、完全に自分のスペースとして利用可能。
ポルシェカイエンが余裕で収まるサイズ。

地下に全戸分のトランクルームを設置。
免震構造を採用。
自家発電設備を擁し、72時間まかなえる。
共用部だけでなく、各戸に配電あり。


専有部仕様
天井高最大2,650ｍｍはさすが。1階は2,600mmだが、下がり天井がなくフラット。
当たり前に全居室天井カセット型エアコン。LDには床暖房。
玄関・廊下の床は天然石貼り。室内は玄関から完全にフラット。
リビングの扉は石貼り！
水回りも高級マンションとして標準的な仕様。
食洗機はミーレ。コンベック標準設置。
2LDK以上の間取りは洗面所がWボウル。
もちろん洗濯機置場には扉付き。
浴室は壁面、床面共に天然石。床面はすべり止め仕上げ。
寝室の収納下部には桐製の引き出し収納。


良くない点

立地
周りを建物に囲まれている。
上層階でないと眺望が期待できないが、上層階は非分譲。（事業協力者？）


共用部仕様
共用設備はエントランスラウンジ程度。
コンシェルジュは個人的に無用。


専有部仕様
主寝室・キッチンには床暖房がない。
天井・壁は塗装ではなくビニールクロス。
この辺りはウェリス代官山猿楽町の方が上等だったな。
スイッチ類は普通のマンションと同じ。
戸境壁は乾式。説明では複数住戸を連結するオプションに対応するためと…


価格

さて、お値段。まだ予定価格。
73平米11,000万円〜170平米47,000万円（5階）。
最上階の7階ペントハウス239平米が分譲されたら10億円超えるね。うん。
坪単価490万〜950万。
平均だと坪680万くらい。
上層階が分譲されてたら平均は800万くらいになってたかな。

注目のプライベートガレージ付き住戸は
148平米で30,000万円。坪単価670万円。
3億円で買えるよ！やったね！！

もうね、高いとかそういうとこは通り越してるね。

上の方には誰が住んでるんだろうね？天上人？？


まとめ
さすがフォレセーヌ。高級感はぬかりない。
プラベートガレージ住戸は車好きなら絶対欲しくなっちゃう。

上層階の非分譲住戸の住人が気になるなぁ。
でもこれからこのエリアでパークマンションも出来るみたいだし、完売するのかな？

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＞説明では複数住戸を連結するオプションに対応するため
なかなか上手い言い訳だ。絶対、突っ込まれると考えてたんだろうな

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PM六本木は北傾斜地かつ南側は完全に古いマンションに塞がれている点がきびしいね
こちらの方が南も抜けてるし、完全な高台だから将来的な価値は安定してるでしょ

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前面道路は両面ともかなり狭くてセットバックもしていないから、南側が抜けているっていうのは無理があると思うが。4階まで上がれば第一マンションズ側は多少抜け感が出てくるかもしれないけどね。
いい部屋がことごとく非分譲という状況の中、立地だけでどれだけさばけるかってところなのかな。

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六本木駅から6分って本当に都会だと思うなあ。
どっち方向かってことも大事だとは思うけど、自分の記憶の中の徒歩６分ぐらいの場所はお店が多くて夜はディナーどころが充実していて。

見附のほうもいいですよね、ここからならそう遠くはない場所のはず。
と・・遊びの視点でばかり言及してみたけど、住むにしても悪くないと思います。

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そうですね。
やはりこの立地は素晴らしいと思います。
三田のPMやめて1階、専用ガレージ付を狙っていたのですが、
その値段だと無理ですね。
買える方が羨ましいな！

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都心一等地でこういう景色をもっているのは限られていて、
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/293374/res/938-950

赤坂、三田は、数少ない優良地。

それに、家族連れだと、教育環境とか加わってきて、選択肢は多いようで、
少ない。

港区の公立小、オープンキャンパスの季節ですね。

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パンフもらいました。
立地は最高ですが、場所柄いい部屋は賃貸分譲とも外国人が多くなりそうです。
金持ちでもマナーの悪いあの国の方々が多いとちょっと...
外国人が買わなそうな1LDKで1億数千万の部屋は方角的に
昼間はいないDINKSかシングル向きですね。
あと問い合わせたときの電話対応は感じが悪かったです。
専業かつ子育て世帯には色んな意味で合わない物件でした。

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前田建設ですが、造りは上手いですか？

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>金持ちでもマナーの悪いあの国の方々
これはどのマンションでも問題だよな。
大規模タワーマンションのエレベータで、降りる人を無視して、
ダァーッと一斉に乗り込んで来る特定外国人がいるらしいね。
駐車禁止の他にも、降りる人優先の立て看板が必要だ。

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>>69
この地区だとそういう人がいない物件が珍しくなるのですかね？
TDLの土産物売場での下品な行動見ると一緒の建物は出来れば避けたいです。

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73平米11,000万円
安いね！
眺望無し日照無し部屋かな。。
それでも安いから売れそう

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ちょうど坪５００万ですね。
確かに今時の物件にしては安いけど、
それなら、眺望の抜けた、もう少し安全な立地がいくらでもあるので、
無理して暗い部屋を買わなくてもいいと思いますが。

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>>72
港区、渋谷区、湾岸エリアなどのいい物件は外国人（最近は特に某国の富裕層）を避けようがないと思います。
特にコンシェルジュがバイリンガル対応の物件は必然的に多くなるかと。
（ここのコンシェルジュがどうかは知りません）
基本的に欧米や某国でも日本の生活に慣れている富裕層の方はマナーのよい方が多いですが、
どうなるんでしょうね。
まあこの物件に関しては森トラストが物件価値下げるような商売をするとは思えませんが。

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＞73

安い！
投資にいいですね。
貸してから売ってもいいし。

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＞73
図面見ると北側かつ凹部に位置しているので、日照は殆ど期待出来ないのでは無いでしょうか。正面にはプラウドがあります。1億円以上出してこの部屋を買う気になりません。

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この物件で、坪６８０平均は安いでしょ。
予定価格からあがらなければいいけど

立地的にも希少性があり資産価値高いしね

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1億1千万台は1階の73平米だけ。
2階、3階は同じ広さでももう少し高額のよう。
いずれも図面を見るとバルコニーの前はすぐプラウド、斜め横は隣室の窓。
間取りは広目とはいえ1~2億円台の物件は1~2人世帯以外は厳しい。
借りる人も買う人も立地第一主義の高所得者限定でしょう。

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間取りの話をしているようですがどこで見られるのでしょうか？

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