THEパームス世田谷桜

だいぶ出来上がってきましたね（まだ躯体だけですけど）。世田谷通りからくると小高い丘の上に近くの寺の樹木を背景にして物件が立ち上がってます。風通しも見晴らしもよい場所にありますのでスカイテラスに限らず眺めはよさそうですね。

最上階良いと思います。実はこの物件販売前に他物件を買ってし
まったので、もう無理ですが、買ってなければここの最上階
狙ってたと思います。ちなみにHPに出てない部屋の最上階
坪単価いくらですか？

つい先日から検討しているものです。

・「補助１２８号の都市計画道路」は今後、建築制限・収用の可能性があるのか？
・「公園予定地」はいつ公園になるのか？区の計画に本当にあるのか？

の２点についてどなたかご存知でしたら教えてください。

既に購入された方などは詳細な説明を受けているのでしょうか？

重要事項説明の際に「西側計画道路は、計画幅員28ｍで計画決定は昭和22年11月、事業決定平成3年6月、事業期間平成3年6月〜平成22年3月で計画内容及び位置等については将来変更される場合があります。」と説明をうけました。この物件の横は近くの桜木中学校の校庭の下を計画道路が通る為のトンネルの入口付近になり、本道と側道ができるようです。ＭＲに計画道路の青図がありましたので確認されてはいかがですか。また、北側公園予定地は世田谷区土地開発公社所有で整備計画については平成18年3月現在未定となっていて、平成21年以降に事業化予定のようです。

私も購入検討してましたが、道路＆北側の公園事情で断念しました。
いずれも「長期間にわたって工事が続く」からです。
道路は確かに地下になるかもしれませんが、地下になるってことは、土を掘りおこすということで、
ということは、その土を運び出すダンプが日々往来するということで。。。
その期間も1〜2ヶ月では終わらないと思います。
現地ご覧になれおわかりになりますが、北側の公園も、（以前の用途の）鉄柵やら盛り土やらがたくさん残っていて、販売員の説明では「公園の工事が始まるまでそのままになると思います」とのこと
でした。ここを公園化するにも、たぶん長い期間「工事」が続くとおもいます。
物件の場所自体は本当にいいのですが。。。

私は逆に計画道路のために、この場所でこの安い価格になっていると思い購入を決めました。環境が整った後では、この価格ではとても買えない場所だと思います。

道はいつ出来るんでしょうね？っていうかいつ作り始めるんでしょうかね？私としては早くできて欲しいんですけど
まだ立ち退きも終了してないし気の遠くなる計画ですね。すでに土地所有してる公園こそ早く作って欲しいです。

桜木中学校から世田谷通りまでは、現地を見る限り1件を残して立ち退きが完了しているように思います。桜木中学校から城山通りは一部を残して既に道路はあります。城山通りからその先の小田急線までの道はだんだん道幅が狭くなり土地買収は進んでいないように思われますので、赤堤通りまでの開通を考えると気の遠くなるような計画のようですね。世田谷区の経堂付近の計画道路は他にもありますが、どれも計画決定はかなり古くからあるものの土地買収は進む気配はなさそうです。

世田谷区内で物件を探してます。土地相場が上がり始めた中でここの価格は魅力的ですね。
中古物件なども見てましたが、ここはそんなに差がないのかなって印象でした。
同じくらいだと新築物件の方に目が行ってしまいますね。
購入された方の中では、値段・場所・環境以外でどんなところをポイントにして買われたんですか?

契約しました。
値段・場所・環境以外では、やはり施工主の信頼性がポイントでした。
構造も壁式構造で、隣戸との戸境壁が厚いのも良かったです。
あと営業の方も親切で対応がすごく良かったです。
住んでしまったら豹変するかもしれませんが・・・。

私も60さんのポイントと同じです。あと建物全体のデザインも気に入りました。エントランスホールから中庭へ降りる階段と中庭部分は特に気に入っています。それ以外には設備の仕様も気に入りました。オプションは食洗機と食器棚ぐらいで、あとは標準仕様で満足する内容でしたので、N村不動産のようにオプションが多い物件と違い追加金額がおさえられるのも魅力でした。

風水ですと、病院跡地は「凶」のようです。
一生モノの買い物なので唯一そこが気になっています。

気にされた方いらっしゃいませんか？

風水のことはよく分かりませんが、病院が建つ立地というのは災害時でも機能出来るように地盤が良く風通しも良い場所にあると聞いたことがあります。そのような災害になりずらい場所が、風水で凶というのは疑問に思います。ただ風水ということではなく病院跡地ということで土壌汚染が心配になりますが、調査の結果は問題が無かったということでしたので特に気にしてはいません。

そうですね。私も風水の事はちょっと気になりました。病院跡地は何となく気持ちが悪いので凶だとか・・。
広尾ガーデンヒルズ等も病院跡地なのであまり気にしなくて良いのかなぁ、とは思いますが何かご存知の方
がいれば教えて頂きたいですね。風水のことはよく分かりませんが、他の立地条件的には吉の気がしますけど？

お部屋によって価格差が結構あるので悩んでいるうちに、一番いいかなと思ってたお部屋が売れてしまって、あいかわらずどうしようか思案中の者です。
63さんが言われてるように、最高の条件を備えてる貴重な立地だと思います。
公立の施設であればなおさらです。世田谷区のハザードマップとかを見てみるとよく分かります。
実際近くに住んでますが、いい場所ですよ。これもいいかもって間取りがまだあるみたいなので、あまりいい事書いてその間取りが売れちゃうと困るのですが、こんな大きな買い物するのはもちろん初めてで最終決断が付かずビビってますのでこれも縁かなと逆にあきらめがつくかもってのもありますが。
やっぱり契約されたかたってのは、かなり前から物件を真剣に探されてて、すでに腹くくって印鑑持ちながらモデルルームを回っていらっしゃったのでしょうか？
逆に最終決断されたきっかけは、勢いみたいなモノがあるのでしょうか？
地の利があって、家買うにしてもこのあたりがいいという私が、今まであまり真剣に考えてなかったところに突然新築マンションの計画が出来て、一気に現実的に「家を買う」ってのを考え始めた物件（場所）であるってのを察していただければと思います。

このあたりを知っていて、欲しいのなら買うしかないような・・・。
ってゆうか、今後出てくる物件はもうこの値段で買えませんよ。
資金がある程度決まっているなら、段々離れた地点を検討していくことに
なるでしょう。

私も６５さんと同様、漠然と将来このあたりに住めたらいいかなと思いながら何も準備をしてきませんでした。そんな時、このあたりに同時期にいくつもの物件が計画され、忙しい合間をぬってＭＲをいくつか見学しました。今まで漠然としていたものが一気に現実的になり、そこからの決断の早さは自分でも驚くほどでした。誰でも高額の買い物ですからどんなに準備をしていても不安はあると思います。ただ後で契約しなかったことを後悔するような感じがしましたので、これも何かの縁のようなものだと思い契約をしました。

１期に契約しました。入居日までまだ遠いですね。すでに待ちくたびれました。（笑）
契約された方はどの様に過ごされてますか？図面もパンフも見過ぎて飽きてしまいました。
契約した事自体のリアリティも薄れつつありますので掲示板もちょくちょく拝見しています。
最近書込みが増えて嬉しい限りです。
吹き抜けは東西で１０ｍありますので、南北の１０ｍ道路を挟んで東西に建物が建ってる感じでしょうか。
サービスルームになっていないところはさすがに真っ暗ではないと思います。
特に４階以上は１０ｍ道路はさんで３階建ての戸建てみたいなイメージじゃないのかな？
６５さんが書いてますが上下階、場所、向きで結構激しい価格差はこんなとこにも出ていると思います。
いずれにしても廊下があるのでその分暗くはなると思いますが、それは通常の北廊下の物件でも同じで
自分はこのクローズドに囲んだパティオ形式が気に入って契約しました。屋外だけど内みたいな。
ヨーロッパのアパートメントに多いですよね。あとリゾートとか。この部分こそ気に入ってるので、ってか契約して
るので割り引いて読んでもらった方がいいかもです。
東西の壁を一日かけて移りゆく日が照らすその風景も楽しみです。
エントランスに入ってEV乗って部屋までの風景が楽しいなんてなかなかないかと思っています。
ただ廊下や庭で井戸端会議されると声は響くでしょうね。たぶん。
廊下自体はカーペット敷きなのでヒールに音はしないと思ってます。
自分が唯一心配してるのは北側の公園を本当に世田谷区は作る気があるのかって事です。

うちも1期契約組ですが、65さんの質問の[かなり前から物件を真剣に探されてて、すでに腹くくって印鑑持ちながらモデルルームを回っていらっしゃったのでしょうか？]については、1年くらい前からおぼろげに検討しはじめ、いろんなMR見て廻りなかなか希望の条件に当てはまらずに中古物件でないと世田谷エリアは難しいかな？と諦めかけていた時にたまたま目に留まりMRへ行き契約へ。結婚もそうですが縁かな？と。風水のことは気になる方ですが、63さんの仰る通り公的な施設が建つ場所で間違いはないだろうという信頼の元に決断いたしました。それから69さんと同様、公園早く作って！って感じですよね。出来るのは確実という情報は得ていますが、近隣の方々から元々公的な施設であった場所だから地域交流の場を公園もしくはマンションに含んで欲しいという要望が区に出されているらしいです。近隣の方々とも仲良くやっていきたいですものね。

共用廊下側の採光については、吹き抜け中央部にEV及び階段がありますが、両脇にある階段は南・北側共にガラスで仕切られていますので南からの光が北側の吹き抜けまで届きやすいような配慮がされていると思います。南北に細長い吹き抜けですから共用廊下側はそれなりの明るさが期待出来ると思います。

隣の公園、地名にふさわしく桜の木をたくさん植えて欲しいですね。

桜の木いいですね。きれいな公園にしてほしいです。このあたりは桜とか桜丘とかいう町名ですけど、桜の名所てあるのでしょうか？

町内ではありませんが、馬事公苑と砧公園の桜は見事なものですよ。毎年楽しませてもらってます。桜だけでなく馬事公苑では、いろいろな催し物があり、このあいだの土曜日も愛馬の日に行ってきました。

ここに決めた理由の一つが馬事公苑に近いからです。子供がいる為、いろいろなイベントがあるのは嬉しいですね。夏にはボウケンジャーショー、愛馬の日には仮面ライダーカブトショーと楽しんできました。あと今年の夏は海援隊のライブとかもあり大人も楽しめる場所ですよ。もちろん全て無料です。

馬事公苑、砧公園、駒沢公園も自転車で行けます。とてもいい場所だと思っていて
検討しています。ただ、世田谷線の一般的評価がいまいち良くわかりません。
確かに、立地や物件、現状の動向に照らすと割安に見えますが、田園都市線や
小田急線に対して、どの程度の価格が一般的なのでしょうか？ちょっと漠然と
していますが、田園都市線や小田急線との比較と言う意味で、お考えを参考に
させて頂けたらと思います。

購入者です。世田谷線は私も悩みました。実際に何度か乗ってみた感想は以外に便利だなというものでした。５分間隔でくるし、時間もバスと違い渋滞がなく正確ですし、田園都市線と小田急線と京王線を結ぶ線の為、何処に行くにも行きやすいし、終電も遅くまであります。最初は小田急線の経堂か豪徳寺、田園都市線の桜新町まで自転車で通勤しようかと思っていましたが、結局は上町からの通勤が便利なのではと最近思っています。

なるほど。バスと同程度の資産評価と言うのは分かりやすいですし、イメージと近いです。
そうすると確かに適正価格のような気がします。
実際にはバスよりも便利なようなので、そこの評価ですね。

評価に関しては、世田谷線沿線の各駅、駅近の賃貸物件（相場）を見てみるといいと思います。
穴場というわけでもなく意外と人気があるのでびっくりしました。供給が少ないのかもしれません。
駐車場も高いので、車持ちの私としてはイタイのですが、独特のゆったりした下町風情が心地よく
かつ都心に出たいときはすぐ出れて、各沿線のぎゅうぎゅう詰めの時間も少しなので大好きです。
田都沿線にいた時（小田急沿線にもいました）より楽な感じで、地元的な感覚ですっかりハマってます。
結局このあたりの分譲を探していました。世田谷線沿線住民が出て行かないってのも納得です。

先着順受付が始まりましたね。どのくらい成約できたのでしょうか？

世田谷線沿線にお住まいの方がいらっしゃいましたらお伺いしたいのですが、
朝夕の通勤ラッシュって混み具合どうなんでしょうか？
東急に電話して乗車率聞こうとしてもたらい回しされて・・・。

世田谷線、イメージよりしっかりした電車ですよね。

朝夕、約５分間隔。混み具合は、朝はがんばれば（？）何とか新聞が読めます。わたしは、小さくたたんで、たまに読みます。夕は余裕で読めます。田園都市線よりはるかに快適。ただし、ご存知乗り換えが手間。三軒茶屋での乗り換え所要時間は３−５分。こんな感じでしょうか？

85です。逆方向（朝　下高井戸行き、夕　三軒茶屋行き）は乗ってないのでわかりません。

84です。85さん、ありがとうございます。

世田谷線、そんなに混んでいないのであれば嬉しい限りです。

私自身は当初三軒茶屋乗換え→渋谷でJR乗換えの予定でしたので、
乗り換え大変そうで本物件見合わせそうな雰囲気だったのですが、
何と会社が引っ越す予定になり、
山下で小田急乗換え→代々木上原で千代田線乗り換えになりました。

結構便利な乗換えになったので、慌てて決定、何とか希望の間取りに間に合いました。

88さん、84です。ありがとうございます。
私の間取りは人気があるのか、どんどん下の階（安いですからね）埋まっていきました。
最近他物件も高くなっているので、2期目は人気ありそうな気がしますが・・・。

低層だけど高台に立つから、地階から最上階５Fまで景観の変化が大きいでしょうね。
価格差は納得できます。せっかくまわりが戸建ての高台なので上層階ほどよく、もちろん最上階が一番いいと思いますが天井高いしあの価格なら割りきって地階もありかなと思っちゃいました。
リビングテラスの前がすぐ道路なのでそれもお買い得だった要因でしょうか。

小田急線利用なら、確実に祖師谷、成城、千歳船橋、経堂などの方が便利だと思いますが・・・。
世田谷線沿線に現在、住んでいない方は、絶対に一度体験してみることをオススメします。

ここの１階はよく考えられた設計だと思いますよ。玄関側の大きな吹抜け、３ｍの階高、全開放サッシによるリビングテラスとの一体感、階高を利用した収納etc。エントランスから階段を下りて中庭を眺めながら玄関までの動線は、１階であることを意識させない配慮があるし、EVホールやエントランスホール廻りも極力、硝子を多用して光が届くように配慮された設計だと思います。

通勤・通学だけを考えればターミナル駅（新宿）に直結している方が乗り換えしない分、便利だと思います。世田谷を休日に自転車や自動車で移動する分には何処でも同じだと思いますので、価格を優先するか少しの時間を惜しみ便利さを優先して高いお金だすのかだと思います。私は現在、経堂を利用していますが、朝は急行が止まりませんが、帰りは千代田線乗り入れの準急唐木田行きは便利です。休日と昼間は急行が止まりますんでとても便利だと思います。ただ経堂と比べると世田谷せんはどうもと思いますが、千歳船橋や祖師谷大蔵では、どちらも各駅しか止まりませんので同じような気がしますね。

＞９４
まるでチラシの文面みたいですね。
水没の可能性についてはどうお考えですか？

９４です。小高い丘の上にあること、区のハザードマップでも安全なこと、排水ピットが設けられていること、元病院跡地ということで立地がよいと思えることなどを考えると安全だと判断しました。

あー・・・なるほどね・・・
その要素で「安全」と判断したのですか・・・。

車はいらないのかなと思ってますけど駐車場の料金が３万〜２万５千で高いですね。
この辺の相場もこれくらいでしょうか？

砂利敷きなら２万円でもあります。でも２．５〜３万なら相場でしょう。