イニシア上池袋（大塚駅8分）

＞大塚警察の対面にもタワーが建つけど坪単価は３００万どころか３００万中盤って噂。

大塚警察は有楽町線護国寺駅前の、文京区大塚にあります。

大塚駅〜巣鴨駅山手線の線路脇の警察は、巣鴨警察です。
理由は昭和40年代の町名変更まで、北大塚も南大塚も全部豊島区巣鴨・・丁目でした。

巣鴨警察の前にタワーが建つとすれば、350万円未満はありえないでしょう
通常なら370万円弱でもおかしくない。
坂下の川沿いのこちらとは、立地が違い過ぎると思われます。
住友不動産のシティハウス南大塚も完成したみたいだけど、400万円前後との噂。

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>>124
ステーションフロント、いつもちらちらと出ますけど、今年は
やはり少し価格が上がってますね。この場所で、築１０年たって
購入価格より高く売れるのですから、いい買い物だったという
ことですかね。

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＞126
ステーションフロントはいい物件だと思いますよ。
124さんのおっしゃる通り、この近辺ですとステーションフロントとグランフォートは別格な印象です。
他の物件は、将来、売る時に苦戦するような気はします。

まあ、坪250万円くらいで購入するならば大きなリスクはないような気もしますけどね。
（イニシアも低層階を除けば坪250万は超えますよね？）

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☆H19年のこの近辺の成約事例の一部☆
ステーションフロント…坪258万、259万、273万。
センシア山手大塚…坪219万、256万。
シティタワー池袋…坪230万、274万、275万、277万、281万。
ライオンズタワー池袋…坪236万、245万、246万、252万。
クリオタワー大塚台…坪215万、231万、250万、281万。
グローリオタワー巣鴨…坪230万。
エアライズタワー…坪295万〜368万で15件程。

☆現在売り出し中の中古☆
レフィーズ大塚…坪219万(半年以上前から売り出されて、二度ほど価格も下がった)
日神パレステージ西巣鴨…坪217万(3カ月ほど前から売り出されている)
アーデル大塚…坪229万(新築で3カ月ほど前から売り出されている)
キスト大塚…坪192万(36㎡の部屋が2100万で売り出されていたが売れたかどうかは不明)

☆参考に新築タワー物件☆
パークタワー池袋…坪230万〜356万で204戸。

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＞128
売買事例は全部大塚駅北口方面ですが、大塚駅南口方面が高いような気がします。

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＞128
坪300超はエアライズの上層階くらいなんですね。
基本的には中古だと200〜250という所でしょうか。（築年数や物件によって差は大きいでしょうけど）
最近成約になったグランフォートの1億超の部屋も坪300を超えていたと思います。

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繁華街、風俗街、住宅街が入り交じるこのエリアで平均350万円超のマンションの
ニーズはないでしょう。
これだけ出すなら、山手線北側なら選べるからね〜。

平均で坪／350万円とすると80㎡で8000〜9000万円になるからね、
だいたい80㎡超の部屋も数少ないし、95㎡超は皆無のエリアなんだよな。

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＞131
やはりいいところ坪250前後のエリアだということですかね？
たしかに350というのは考えにくい。条件のいい部屋でも300までが上限というイメージです。

これから売りだされるスミフの南大塚はそれ（350）以上という噂ですけどね。
南の方が高いのは理解できるが、そこまでの差があるかどうかはちょっと疑問です。

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昨日、近くのグランフォートを見ました。
エントランスが豪華ですね。
正直、イニシアとの差は歴然…。（イニシアは未完成ですので正確な比較ではありませんが）

しかし豊島区で手が届くのはこの物件くらいという現実もあります。

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HPをチェックしてみると相変わらず残り9件となってますね。
眺望もしくは採光が悪い部屋と割高な部屋が残っているようにも見えます。

いよいよ今月竣工で来月から入居が始まりますよね。
無事に売り切れるのでしょうか？
それともデベはのんびり構えているのでしょうかね？

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約1/4が売れ残っているのは痛いね。株安と円高で購買意欲は相当冷え込むだろうしね。

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大規模物件で残り9戸ならば、たいした影響もないだろうけど、これくらいの小規模だと痛いことでしょうね。

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すみません、検討者です。低層階の日当たりはどのようでしょうか。眺望にはこだわりはないのですが、日当たりが気になります。周りは民家に囲まれているようですが、やはり１階や２階は陽は入らないのでしょうか。現地をご覧になった方、または日影図をご覧になった方、教えてください。よろしくお願いします。

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今の時期の話しでいえば
1,2階の南側日照　絶望
3階　窓の半分
4階　窓全体
ただし、真南向きでないということの意味が住んでから分かるでしょう
　
東側
朝の極めて短時間あるが室温が十分に上がるほどではない
建物の陰の部分は言わずもがな

西側
西南西のため、昼からの日照はいいでしょう
ただし、1,2階の日照は建物(二階建て民家)の影響が強く、
民家が接近している部屋ではきつい
また、全ての階にわたって南西角の建物が「出っ張っている」
影響で太陽が西に入ってからでないと
南西角の陰になってしまうでしょう

北側
聞くまでもないでしょう
ただし、完全な北ではないので西日が入って夕方はやや温かそう


今の時期の日当たり主観グラフでは「普通」を4項道路に立つ南向きミニ戸とした場合
論外 不満　　　　　　　普通　　　　 　　満足
F(1,2F) 　 As E(2F) E(3F)
　　 A
K(5F) H(3F) N(6F)

なので、日当たり重視では不満かも・・

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ずれた・・・
　

論外 不満 普通 満足
F(1,2F) As E(2F) E(3F)
　　 A
K(5F) H(3F) N(6F)

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連投すみません
どうも、この掲示板空白圧縮機能があるみたいで
使いにくいね
　

論外　F(1,2F)

不満 As A
　
不満〜普通　E(2F) K(5F)

普通 E(3F) H(3F) N(6F)

満足　　なし

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１３７です。
さっそくのお返事ありがとうございます。
場所も値段も気に入ったのですが、採光があまり良くないとなると、諦めざるをえません。子供がいるため、眺望よりも日当たり重視なので。採光が良さそうなお部屋をHPで見たのですが、残念ながら予算オーバーです。ありがとうございました。

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１４日内覧会がありましたが行かれたみなさんの感想はどうですか？
感想
　共用部分にまだ工事が完了していない部分がかなりあった
　各階のエレベータホールが思っていたより広い
　共用ロビーは狭いが，まぁまぁの質感がある。
　非難用通路？にある階段横のスロープって何？
　コスモスモアのオプション類が高い
　コンセントなどの配置位置がいまいちセンスわるい

あと内覧会とは関係ないが，
　引越幹事会社の見積が高すぎる
　同じ条件でアートに見積もったら，３分の２の値段だった

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少しずつ売れているみたいですね。
残り7〜8戸くらいでしょうか？

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棟内にモデルルームが移ったようですね
どの部屋になるのかな？

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