イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ

183>>

Ｐ棟の契約がまだなので駐車場・バイク置き場は、まだまだ空きがあると思います。空いている場所と交換してもらえるんじゃないですか？

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いずれにせよ、今夜も暑いですね。

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あいてる場所と交換なんてしてもらえるわけないと思います。
それでは抽選している意味がないです。
Ｐ棟やまだ売れていないＲ棟の分は、同率割合になるように
公平に残しているはずです。
常識だと思うのですが・・・。

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今夜も暑いですね・・・そうだな！

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P棟は値引きの可能性どのぐらいあるんでしょうか？
うちは１割ぐらい値引きして欲しいなぁ・・・

Ｒ棟はもう完売に近そうなので値引きする可能性は低いと思う。

例え値引きしたら先に契約した人にどうするの？

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もとの値段で契約した人は、その値段で妥当ってことですから、
一般論としては (笑）　その値引きが、既購入者に及ぶことはない
ですよ。　　まぁ契約者としてはむっとするから、値引きのことは
他言無用って念書はとるでしょうけど。
　竣工は再来年。　R棟の値下げまちなら１年近く待たないと。
P棟は、最初の段階では、R棟の一割引程度くらいのことをいって
いたので、180万円台半ば程度の坪単価のつもりだったのでしょうから、
すでにちょっと弱気で、当初いっていたよりも5%くらいは安くなって
きているかな。

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２０６
分かった様な事しらっと言うな

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途中から値上げするのも、値下げするのも基本的には売主の自由
ですよ。
　値上げの例では、大京や住友みたいに、全戸価格表を
ださないところではいくらでも例があるし、値下げは、URが
多摩ニュータウンだかで堂々とやったのを住民が訴えて、
住民側が敗訴しましたね。
　私も竣工近くで売れ残っている場合には、実際に、700万オーバー
とかの値引きを提示された経験があります。 (北区の物件ですが）

　じゃあR棟を待っていて、大幅値下げがあるか？　
数カ月で7割方まできていて、再来年の竣工までにたくさん売れ残る
ような気が私はあまりしないです。　

　ところで、私も 207さんと同じ契約済みの一人です。　
値引いて買う人がいて不愉快なら、自分も値引きでなければ買わない
といえばよかっただけで、ある価格で購入したことへの
責任は自分でとるべきだという考えです。

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来年１月上旬まで契約も予約もできないんじゃなかったっけ？

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P1/P2棟は１月から販売開始。
一方で、R1/R2/R3棟は、残りの過半が先着順になっている筈。

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２０８さん業界の人それともマンコミマニア？ものわかり良過ぎな発言、デベがそうだそうだと拍手してくれそう。いや、デベが腹割った時言いそうな文言ずらり並べましたって感じですね。あなた様のお考えはよーく分かりました、いろいろな考え方があるから世の中面白い訳ですよ。しかしこのマンコミって面白い、こんな世界があるとはアナログ派の私は全く知りませんでしたよ、ネットって便利な物だと痛感しているパソコン初心者です。

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208は本当のことを書いたって、怒っている相手が納得するわけ
でもないのだから相手にしなければいいのに

75㎡中層で、3600万程度からという、P2の価格は割安感があるかな
1月になったら様子を見にいってみようか

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〉75㎡中層で、3600万程度からという、P2の価格は割安感があるかな
割安？？？ちょっと割り高と思いますけど、今の状況をみるとデベは大変です。

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安いと書くと、必ず割高って人が現れて、デベの回し者扱いされる
ことも多い。　同じレベルの価格でではどこなら購入できるのか？

48万/平米ってのは、住宅情報ナビで価格を明らかにしている物件中
では、ここから半径3Km程度以内の50物件中駅から遠いか、小規模な
ものが数物件あるのみ
全部売れ残るとでも？

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高いと思う人は下がるのを待ってればいいだけのこと。
いつ買えるかは誰にもわからん。
過去はあんなに安かったてのは誰でも言えるからね。
ほんとに欲しい時が買い時だと思うね。

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２１２と２１４は営業さんかな〜なんだか宣伝になっちぁってますよ〜

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川側の売れ行き（申込済件数/全体件数（販売時期未到達件数））
※価格表上で空欄になっているものを申込済件数とみなしている。

【11月20日】
　R1 10 / 35（1）
　R2 104 / 210（26）
　R3 32 / 71（5）
　計 146 / 316（32）

【12月21日】
　R1 5 / 35（0）
　R2 98 / 210（14）
　R3 28 / 71（0）
　計 131 / 316（14）

なお、11月に申込済となっていた部屋が12月に選べるようになっているケースも数件あり。
R1棟は他棟に比べて売れ行き好調と思う。

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131 / 316（14）----> 316 - 131 = 185,そんなに残っているの？？？

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↑
情報ありがとうございます。　
R1が好調といっているのだと、左側の数字が残戸数じゃないでしょうか？

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７割売れてないんだ！？

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×（申込済件数/全体件数（販売時期未到達件数））
○（残件数/全体件数（販売時期未到達件数））

失礼しました。

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売っている部屋数ベースで
1 - (131-14)/(316-14) = 0.613 で 61% が成約率ということですね。
こういう正確なデータは判断に役立ちます。　どうもありがとうございました。

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個人的にこちは南千住のリバーフェースによりいいと思いますが、なぜ売れ行きあまり好調ではないのは不思議です。

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リバーフェースって、現在の契約率はどんなものなのでしょう？

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東側はともかくとして、南側はちょっと強気に価格つけすぎたのではないかな。

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リバーフェ・ヴィークなど周辺に合わせた価格なんじぁないかと思う、確かに私も割り高だと思ったがロケーションと自走式駐車場で決めた。

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マンション自体（構造、質など）もこちの方が上だと思いますけど・・・
南側だけではなくて全体的にちょっと強気に価格つけすぎたのではないかな・・・

どうかなぁ・・・リバーフェ・ヴィークも安くないですが・・・

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今日も寒いですね

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リバーフェは食洗機標準とかスカパー光とか結構イニシアに無い良い所が多いみたいね・・・
イニシアもそういうのを付けてくれれば良かったのに・・・・駄目かなぁ・・・

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２３１さんはイニシアかリバーフェイスで迷っている？私はそれで２ヶ月位迷って決めたけど女房は最初から向こうが気に入ってて迷ってる期間中、折に触れて私の前でさりげなくリ〜バ〜フェ〜スと歌っていました・・・・私にとっては非常に難しい決断で、知り合いの建築士には今は買い時ではない、ちょっと待った方が良いと言われるし面倒くさくなってきて取り敢えずマンション買うの止めようかと思ったんですが女房に早くどっちかに決めて！と脅されて決めた次第です。

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２３２さんへ
奥様面白いですね・・・正直ってぼくはこちの方がいいかなぁって思ってますが、どうかなぁ・・・どっちも割り高感じするけど、こちら側のＰ棟は1割ぐらい安くなっているみたいですが・・・東向きしかも道路面・・・

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説得も何も最後はどっちでもいいから早く決めて！どうせ駐車場自走式でしょ！機械式じぁダメなんでしょ！って感じで押されまくって、とてもマンションやーめたとは言えずに・・・まあそういうことだ

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＞＞２３４さん
＞10%では東向きにはお買い得感がなさすぎます
そうなんですか？？？Ｐ棟を買おうかなぁって思ってるのに・・・お徳感なし？？？

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Ｐ棟なら騒音のことを気になる・・・うちも悩んでいる・・・

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東と南の差ってだいたい1㎡で 10万ほどですから、70㎡ともなると 700万とか
違ってきますよね。　ローンで払う金額だと1000万とかの差になると思うけど
それだけの価格差の価値が南にありますかねえ。　うちだと毎月ほとんど3万近く
負担が増えるので、ざっと1日千円になっちゃいます。

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Ｐ棟買うなら別にここ買う魅力ないと思ってますが．．．
どうなんでしょ？

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確かに南向きでないなら、こんな仕様の悪い（引き戸のレールにはびっくりしました）マンションを買う意味はないですね。

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ご近所のヴィークは「ミストサウナ」が標準装備だそうで。
季節がらだと思うが、羨ましい。
これは工事で後付けできるんでしょうか？
詳しい方がいらっしゃいましたら教えて下さい。
出来れば大体の費用もお願いします。

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２４３さんミストサウナ後付けできないみたいですよ、私も同じ考えで是非付けたいと思いコスモスモア
と担当営業に問い合わせましたが結果、簡易タイプの置く奴を電気屋で買うしかないみたいに言われましたが、どうも附に落ちない感じで・・・まあ彼らも素人集団というか何聞いてもはっきりしないし返事は２日後になったりで・・・今時ミストサウナぐらい標準でなくともオプションで付けられるようにしとこうな

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244さん
243です。
ご回答ありがとうございます。
標準装備は諦めるにしてもオプションでも無理ですか・・・。融通が利かないものなんですね。
ミストサウナは結構ニーズがあると思うんですが。
個人的にはディスポーサー要らないからこれを付けてくれって感じなんですけど。
あくまで個人的な意見です。すいません。

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＜０７年度成長率＞日銀が大幅下方修正へ　住宅投資大幅減で

日銀が景気の中期的な見通しを示す「経済・物価情勢の展望（展望リポート）」の０７年度実質成長率予測について、従来の１．８％から１．３〜１．４％程度に大幅下方修正する方向で検討していることが２９日、明らかになった。改正建築基準法の影響による住宅投資の大幅減や景気減速傾向を反映させるための修正。

　展望リポートは４、１０月に公表しており、それぞれ３カ月後に「中間評価」として見直す。今回の下方修正は０８年１月２１、２２日の金融政策決定会合で行う中間評価に盛り込む。

　６月に施行された改正建築基準法で建築確認審査が厳しくなった影響は日銀の想定を超え、１１月の新規住宅着工件数は前年同月比２７％減と５カ月連続の前年実績割れ。日銀はこれが０７年度の成長率を０．４〜０．５ポイント程度押し下げると分析している。政府は１２月下旬に０７年度成長率見通しを従来の２．１％から１．３％に見直しており、日銀も足並みをそろえる形になった。

　０７年４月の展望リポートは「企業部門の好況が家計部門に波及する好循環が進む」として、０７年度成長率が潜在成長率（１．５％程度）を上回る２．１％まで上昇する姿を描いた。

　しかし、７月以降の住宅投資減少に加え、原油高も打撃となって好循環は進まず、０７年１０月の展望リポートでは０７年度成長率予測を１．８％に小幅下方修正。それからわずか３カ月で再修正を迫られることになった。

　住宅不振の背景には賃金の伸び悩みやマンション価格上昇による買い控えも影響しているとみられ、１１月の政策決定会合では、メンバーから「住宅投資減少が長期化し、経済全体に影響が広がる可能性」も指摘された。

　一方、０８年度成長率予測については１０月時点の２．１％を維持。日銀は「景気は緩やかな回復基調を続ける」との見方を根拠に、引き続き追加利上げの機会を探る方針だが、市場では０７年度の下方修正を受け、超低金利政策が長期化するとの観測が一段と強まるのは確実だ。

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改建基法によりマンション供給は減少、需要オーバーだったのでバランスが取れて価格も横ばいか緩やかな上昇を維持できないとデべの今現在のコストからすると経営が苦しくなる。
価格上昇から買い控えが始まった去年、そして今年

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ミストサウナっていいものですか？

如何せん私は使ったことがないので・・・・・

既使用者の方の感想でも伺えるとありがたいです。

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>246

自分も、ミストサウナって今のところ、全然興味ありません。
ディスポーザーは、無いと夏の生ゴミの処理が大変なので、必須だと思っていたけど。

大体、サウナに入りたかったら、家の狭いのなんかじゃなくて、
車でスーパー銭湯にでも行った方がいいと思うけど。

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日当たりは気にしていなかったので、東棟の購入を決めてました。が、思ったより大通りに近いので、窓を空けられなくなるかも、と気になりだしました。道路ぞいのマンションだと、排気ガスで網戸が黒くなるという話も聞くのですが、どうなのでしょうか。Ｐ１棟は、通りから２０メートルほど内に入ってるようですが。

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＞＞251
うちも悩んでいる．．．大通りに近い

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いわゆる坪単価の安いベスト10（P棟）
NO./部屋番号/価格/タイプ/価格÷（専有面積÷3.3）
1 228 2708 P2-E-S1 141.1307644
2 127 3548 P2-D-S2 142.7505486
3 123 3248 P2-B-S 143.4859438
4 222 3148 P2-A 144.0432612
5 422 2548 P1-A 145.928497
6 429 2808 P2-E-S1 146.3423879
7 423 3218 P2-A 147.2462562
8 124 3348 P2-B'-S 147.7058824
9 125 3348 P2-C-S 147.9036145
10 227 3678 P2-D-S2 147.9809802

こちらは専有面積だけでなく専有使用部他（バルコニー、ポーチ、ロフト、室外機置場、庭など）も含めての坪単価ベスト10（安い順）
NO./部屋番号/価格/タイプ
1 1812 7698 P2-G
2 228 2708 P2-E-S1
3 422 2548 P1-A
4 621 2588 P1-A
5 429 2808 P2-E-S1
6 816 2628 P1-A
7 628 2848 P2-E-S1
8 222 3148 P2-A
9 823 2918 P2-E-S1
10 127 3548 P2-D-S2

単純に各部屋ごとに計算したため、下層階が上になりがちですが…。参考まで。

この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

ついでにR棟版の坪単価（契約済分も含む）
1 104 3848 R1-DG 166.013858
2 105 4098 R1-EG 166.8113976
3 103 3948 R1-CG 168.3255814
4 109 4848 R2-DG 172.1924443
5 102 4298 R1-BG 172.212239
6 117 3458 R3-DG 172.4557957
7 115 4198 R3-BG 173.4276415
8 116 3248 R3-CG 173.6335655
9 107 3948 R2-CG 175.7744199
10 111 4098 R2-FG 176.0400937

専有使用部も含めた坪単価
1 102 4298 R1-BG
2 109 4848 R2-DG
3 103 3948 R1-CG
4 104 3848 R1-DG
5 117 3458 R3-DG
6 105 4098 R1-EG
7 115 4198 R3-BG
8 116 3248 R3-CG
9 114 4848 R3-AG
10 118 5098 R3-ELG

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256さん

ご教示ありがとうございます。
253、254については順位的に変わらないので再計算結果はとりあえず割愛させていただきますが
ご要望の坪単価の高い順を載せておきます。

坪単価（P棟）
1 2210 6698 P2-H 199.8388877
2 1812 7698 P2-G 198.5173093
3 2110 6648 P2-H 198.3471074
4 2010 6598 P2-H 196.8553271
5 2212 5398 P2-F2 193.8369335
6 2112 5358 P2-F2 192.4005724
7 2012 5318 P2-F2 190.9642113
8 1515 4948 P1-B 190.2422051
9 1718 4298 P2-C' 189.2668771
10 1514 4048 P1-C 189.2493025

専有使用部も含めた坪単価（P棟）
1 2212 5398 P2-F2
2 2112 5358 P2-F2
3 2012 5318 P2-F2
4 1815 5238 P2-F2
5 1515 4948 P1-B
6 1621 5158 P2-F2
7 1514 4048 P1-C
8 1415 4878 P1-B
9 1414 3998 P1-C
10 1718 4298 P2-C'

坪単価（R棟）
1 2406 8988 R2-K-Loft 263.5012123
2 2401 8798 R2-H-Loft 257.7938089
3 1713 6998 R3-EH-Loft 252.8293366
4 2404 8298 R2-J'-Loft 247.7547413
5 2405 7998 R2-I'-Loft 247.3308646
6 2403 8048 R2-J-Loft 240.2904505
7 2402 7698 R2-I-Loft 238.0536378
8 1613 6448 R3-EH 232.958497
9 1513 6398 R3-EH 231.1520571
10 1712 4598 R3-D-Loft 229.7113496

専有使用部も含めた坪単価（R棟）
1 2309 6798 R2-GH
2 2209 6698 R2-GH
3 2109 6648 R2-GH
4 1713 6998 R3-EH-Loft
5 2009 6598 R2-GH
6 2405 7998 R2-I'-Loft
7 1909 6548 R2-GH
8 1809 6498 R2-GH-S2
9 2404 8298 R2-J'-Loft
10 1613 6448 R3-EH

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257 さんありがとうございます。

そうじゃないかなと思っていて、自分では確認していなかったのですが、P棟は全戸200万/坪未満なんですね。　高いほうは当たり前だけどずらっとプレミアムタイプか、最上階ロフトタイプか。

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算出方法がわからなかったので2通りやってみました。
全戸での平均坪単価
　坪単価/戸数　195.2750409
　価格合計/坪合計　196.3969537

R棟だけ
　坪単価/戸数　205.0099626
　価格合計/坪合計　205.5518761

P棟だけ
　坪単価/戸数　168.290521
　価格合計/坪合計　169.3728078

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今日のイニシアです

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＞257さん、261さん

ご参考となったようでよかったです。
私は価格の面から当初はP棟を考えていましたが、
日当たり面をある程度重視した結果、R棟の安めの部屋に決めました。
が、確かに同じ価格で広い部屋にできるのなら…という気もしますね。
現物の部屋を見て比較できたならまた違う判断をしたかもしれません。

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Ｒ棟を検討中のものですが、北側部屋のサービスルームというのは実際どのような感じなのか悩んでいます。北側に建物が立っている状態だと、やはり昼間から暗くて風通しも悪いのでしょうか。。。昼間から電気をつける生活は嫌だなとは思うのですが。。。
更にエレベーター前でサービスルームだと、日照・採光も悪いうえに、人通りも気になります。
サービスルームもある物件をお選びになった契約者さん、どのように妥協（もちろん人によっては妥協点ではありませんが）されたのか聞かせてもらえると嬉しいです！

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R1の建設は早いね

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値下の部屋があるか？

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２６７さん、値下げではなく予定価格が正式価格になった時に下がったんですよね？！我が家も角にしました。

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なるほどそうですか、私は１０月頃から通い始めたものでそんなプロセスが有ったとは知らず

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北西側にサービスルームがあるタイプですが、寝室と割り切っています。窓や各扉を開放すればリビング側の窓から（またはSR側から）入った風が抜けてくれないかな？と期待しており、時には一気に換気できるといいなと思っています（北側に建物が立っていても、風の入口と出口があれば大丈夫かなと…）。
SRがある分、リビングはスパンいっぱいの広さですので、日中はそちらで過ごす想定です。

なお人通りについては、エレベータ近くではないのと通路と部屋との間にポーチがあるタイプなので、あまり気にしませんでした。

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サービスルームは寝室と割り切ってしまうしかないですかね。うちはこども部屋と寝室と思っているので、こどもがかわいそうかなと。。。
それにしてもパークフロント棟は直近ですね。図面集を見るたびに、無理やりキツキツに建ててるよなぁと思います。残念。

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271さん

まぁ値下げしても本気の購入者は誰も怒らないですけど、値上げすると怒りますから。
初期の想定価格段階では高めに出して様子見してちょっとだけ値下げってのはどこの
マンションでも定番ですから、ここに限った話ではないですよ。
700万近く下がると、さすがに、安くなったのではないかと錯覚しますね。
もう契約してしまったので、まぁ一定の効果はあったわけですね。

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現状での出来うる限りの利益の最大化を目指すスケベ根性商売、ファンド傘下でなくても業界の慣習、そんな中でお客様第一主義で薄利多売の高品質マンション販売を出し抜けに仕掛けてくるデベが現れてきてもよさそうな現状

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>275

5年ほど前、取引先の会社の専務が江東区に新居（マンション）を購入したということで、
その年末パーティーに招かれました。

専務は、「このマンションは、無駄なコストを一切省くことを徹底している、
新興のデベロッパーの手で企画・販売されたものなんです。
都心近くのこの場所（江東区）で、この広さ（100㎡超え）で、
この値段（3000万円台）を実現できたのは、デベロッパーのそういう姿勢が、
実を結んだものなんですよね。」と、デベのことをべた褒めしていました。

僕は、「確かに、この場所でこの広さで、この安さはすごいけど…大丈夫？」と、
感じたものでした。

で、そのデベってのは、結局、あのヒューザーでした。
耐震偽装が発覚した後、専務は、マンション管理組合の理事の1人になって、
今後の対策を行政などと交渉しているようですが、とても大変そうです。

安すぎるものは、やっぱりヤバイとつくづく思い知らされました。
「薄利多売の高品質マンション」なんて、あり得ないと考えたほうが安全です。

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>>>>>700万近く下がると
このマンション〜700万も下がったの？？？

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ヒューザーがあって建築の品質に対して一般消費者の見る目は厳しくなって改正建築基準法ができて着工が遅れ供給は先細り、原油高・プチバブル状態の中で地価も物価も上がってマンション価格も当然それなりの高止まり価格の中で２７５の言うようなデベが現れれば相当に支持を受けるかも

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契約済みの皆さんに聞きたいのですがフロアコーティングはしますか？我が家は犬を飼っていて引っ越したときにマーキングおしっこが怖いのと犬が走って滑って転ぶんじゃないかとか何よりワックスがけをしないで済むということでコーティングしようと思ってるんですが、ツヤが出過ぎたら嫌だし値段高いしどんなもんかなーと

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２８０さんは過去にフロアコーティングした経験ありますか？

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２８２さん参考になりました、ありがとうございます。

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282さん

私もシーグフィルム等後付けで、業者を探しております。半値ほどの施工業者を見つけたなんて羨ましいです。お手数でなければ探すヒント教えていただけますか？

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あのですねー私は詳しくというか全く知りませんがネットで探せばすぐに見つかりますよ。ここは営業もそうだがクールな人ばっかりだな

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???

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2007年12月12日、午後2時の写真

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イニシアのあたりは荒川と隅田川に挟まれたエリアで、地元では超有名な水害危険区域だそうです、どうおもいますか？

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水害危険区域、気になるようなら止めればいい

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購入者です。　

既出ネタです。　隅田川の水が溢れるよりは、荒川の南岸の決壊の影響を
受けるかたちのリスクが大きいですね。　
ハザードマップの高精細版を参考にするといいでしょう
http://www.city.adachi.tokyo.jp/008/pdf/hazard_hg_a.pdf
http://www.city.adachi.tokyo.jp/008/pdf/hazard_hg_b.pdf
（とくに前者）

北千住駅付近は、荒川決壊で、5mの水没リスクがありますが、ここは
現在のマップで2-5mの範囲です。　ここはスーパー堤防化されるので
お隣のシテヌーブ同様に高くなっている分やや安全度が高いかとは思います。
ただ、共用部分は水没リスクがあるので、居住する住戸を最下層につくるのは
避けていますね。

やめといたほうがいいと思うも自由。　それでも買うも自由ですけど、
288さんの元ネタは、荒川区側の物件板でのここを攻撃した書き込みです。
リスクは同じなのにとか苦笑しました。　高台がいいなら、城東地区は全部
無理ですものね。

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足立区、荒川区＝城東地区＝低レベルみたいな事、マンコミ見るまでほとんど意識しないでずっとこの周辺で生活してきたけど、ブルーテントと山谷を除けば非常に楽しい所だと思うんだけどな。まあ確かに資産価値が上がりにくい、下がりやすい地域であるのは認めるけど

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本当にブルーテントが自分的には一番ネックなんですよね。。
駅近いし静かそうで価格も手ごろで、何気に住みやすそうな
気がするのですが。
せっかくの新築、窓から東京側を見渡せるのはうれしいのですが
目の前にブルーテントが広がってる眺望は・・・。泣

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ベランダから高速道路のある左側を見ないようにすれば目の前は汐入公園と墨田川・・・まあブルーテント、なんとかならんのかな・・・。浅草まで出れば美味い酒・食べ物を出す店がたくさん在るし、この辺は生活環境としては素晴らしく良い所ですよ

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いつも同じキーワード（水害、足立、ブルーテント）、同じ書き方、同じ引用先という＊＊丸出しの投稿者が色々なところに出没していますがここにもまたまた現れているようですね。
マンション買いたくても買えない輩が発散のために投稿しているのでしょうがみっともないですね。
名が知れたマンションだから有名税かもしれませんが。

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相手しないで削除依頼ボタンをぽちっと押せば翌日には消えてますよ。
いちいち腹をたてないで、駆除して回るしかないでしょう。

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この時期、午後3時頃のR棟は寒そうですよね。

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この時期はどこも寒いでしょう。

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先週日曜日　私はイニシアに行きました。日当たりは2時頃まで大丈夫です。

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日陰になるとは、思ってもみなかった・・・。

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購入した方は決めた理由はなんでしょうか？

自走式駐車場、駅近い、南向きの眺望、橋を渡るときれいな公園などがいいと思いますが、足立区にはまったく知らないし、南向きの北側の部屋は殆ど暗くて風通しが悪そうだし、高速の音も気になってるし、近くの造船工場もあるし、迷っています。

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>>66
過去の内容を見ていたら上記の書き込みが気になりました。

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非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

パークフロント棟の検討ネタとかも継続的に投稿されている一方で、
オプションとかの情報交換をする人もいますね。

　ご近所の、リバーフェースでは、購入者/契約者オンリーの板が立ち上がって
いますが、こちらも立ち上げませんか？　オプションや周辺情報などの情報
交換がしたく思います。

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直床・二重床のメリットデメリット知っている方、教えて頂けませんか？

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この掲示板のなんでも質問のほうで、”すべてを見る”にして、
直床で検索かければ、数百のやりとりのあるスレッドがしかも複数あります。
参考までに。

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あの〜Ｐ棟対面の高速道路を気になりますが、やっばり騒音酷いでしょうか？
ちょっと経験ないので・・・・Ｐ棟の安さに惹かれているけど・・・

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うるさいと思います。

特に高速の高さから上は。

でも私は、隅田川より荒川ビューが好み。
でもやっぱ、うるさくて窓開けられないのはつらい。

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３１１さん
ありがとう、距離的に１００メートルぐらいかなぁ？？？それでもうるさいですか？

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高速道路を甘く見ない方がいいよ。

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P棟は150m 近くまでせまっていますね。
R棟は近いところは150mちょい　平均的には200m程度でしょうか。

高速でも電車でも音は上のほうにいくと大きくなるので、窓を開けての
生活ってのはちょっと無理かなとは思います。　閉めての生活だったら
サッシの遮音等級をチェックすればいいわけですね。

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314さんへ

＞＞＞生活ってのはちょっと無理かなとは思います
マジ？？？そこまで？？？？、ちょっと前現地に見に行ったんですが、そんなにうるさくなかったんですが．．．．まぁ〜当然地面からですけど．．．上（１０階以上）なら全然聞こえる？？？？

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現在、イニシア千住曙町と同じように高速道路に近いマンションに住んでいますが、高速道路の騒音は気にしたことがありません。
（高速道路より上に部屋があります。）
それより、一般道の騒音のほうが、よほどうるさいと思いますよ。

夏場、暑いとき以外は、風通しが良いので基本、窓は開けっ放しの状態で、です。

まあ、音は個人差があるので、人により感じ方は千差万別だと思いますが。

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日経平均は大幅続落、終値は４６８円安の１万３５０４円 、「１万２０００円」予想も　東証下落、投資家心理冷え込、円高が進む、そのなかすぐ入居可の売れ残り大量発生しているし、地価も下がり始めている・・・みなさん〜どうおもいますか？イニシアも５００戸あるから、値下げ可能性高いでしょ・・・

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コスモスイニシアの株価、下がりっぱなしですね。

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まぁ〜不動産業界は厳しいだろう・・・なんと言っても前のマンション価格高騰はどう見ても投資マネによりの結果です、ほんとの市場需給ではないと思います。

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今日はなにげに、否定的な書き込みが多いとおもったら水曜日か (藁）

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どうしちゃたのやら、ここ今日はホットですな

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何だかんだ言って安く買った人が勝ちでしょ？
市場には敏感になったほうがよいって
ことですよね！

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P棟を検討しています。
おそらく竣工前には、現在170万円/坪程度が、140万円/坪位まで値引きされるものと
思います。
今は「待ち」です。
みなさん、軽率にハンコを押さずに「待ち」を貫きましょう。そのうちデベが苦しくなって
「いいお話」を持ちかけてきます。

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このイニシア千住曙町ホームページで気になることがあります。値下がりしたのか？と思っております。それは物件概要をみてです。R棟の分譲中に約104㎡（4LDK）価格6798万円　１戸とあります。（今日現在）　私が以前MRでいただいた価格表では（平成19年11月24日作成）R2棟の18階の部屋の価格です。昨年末に問い合わせたところ、この広さの住戸は20階があいています（18階は契約されている）と聞きました。この物件概要下部に「次回更新日」がありますが、その際平成20年1月10日だったと記憶しております。この年末年始は更新されていないのでこの価格が残っているものだと思っていました。久々にこのホームページの物件概要を確認したところ１月１０日に更新されていましたが物件の価格はそのまま残っている様にみえました。18階がキャンセルされていなければ値引きされているってことも考えられませんか？近々MRに電話して確認してみようと思っています。どなたか価格改定されたという話を聞かれた方いらっしゃいませんか？ちなみに昨年確認したところ20階約104㎡は6898万円でした。100万円の値引きの価格改定があったのでしょうか？

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325さん
首都圏の地価はドンドン下落しています。東証REIT指数など、1/16時点で1500台です。去年高値
の2600台の6割程度の水準です。マンションの実売価格（成約価格）は下落の一途。完成在庫は
2割引きがあたりまえです。この物件も竣工まであと1年あるとはいえ、さすがに去年の価格設定
はかなり割高感があり、微調整しているのでしょう。今年はさらなる調整が必至でしょう。おそらく
Ｐ棟では1-2割程度下げてくると思います。そうしないと売れないのです。申し上げにくいのですが、昨年契約された方は、「高値掴み、ご愁傷様」というしかありません。

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325さん
詳しく者ではありませんが”326さん”に同意です。
325さんは購入検討中で良かったと思いますよ。

契約済みの方でも手付金放棄で解約する選択肢もあります。

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↑
荒らしして楽しいか！

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値引きゲット狙いの人達、せいぜい気張って待っててちょーよ。値引きゲットできたら教えてちょー

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1年後このマンションを完了しますね。今から最終の価格を推算して、早すぎじゃないの？
今年景気度はあまりよくないが、1年後のことは誰もわからんでしょう。２３区内新しいマンションがもっと少ないは事実ですね。材料費がだんだん高い場合、マンションの実売価格を安くなければ、
ありえないでしょう。

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高値掴みご愁傷様・・・むかつく、手付け放棄で契約解除って手付け放棄してまでとなると１割値引き位いかないとね・・・

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＞306さん、契約者各位

住民掲示板の方にスレッドを立ち上げました。

　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48376/

ご参照・ご参加くださいますようお願いいたします。

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P棟はまだ予定価格でしたっけ？
予定であれば、確定価格が低くなることも普通ですよね。
ただ、個人的には現在発表の価格でも結構安い設定だと感じています
（川に面しておらず日照はよくないとしても、駅近の普通のマンションとして。
　地元民ですが京成関屋も牛田も結構便利に使っています）。

仮にR棟の値下げが発生し、仮に値引き価格での契約成立を知ることができたとしても、
私は部屋タイプが違えばあまり気になりません。
部屋タイプが同じでも、階が異なれば（逆転が起こらない限り）気になりません。
もちろんよい気分ではないですけれどね
（あとでオプションの一つでもつけてくれれば嬉しいですが…。あまり良心的な対応の期待はできないかな）。

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ｐ棟は予定価格の段階なんであれば下がっても何の文句も有りませんが正式価格の出ている部屋で値引きが１件でもなされるのであれば・・・念書取ろうが後で必ず分かるので・・・

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>>325 さん

　当該部屋タイプの20階は契約済みだと思います。　一方で18階はごく最近まで
未契約だったと記憶しているので、なにも間違ってはいないのでは？
　この角の高層階は、一番当初の予定価格からみると今の価格表上の数字におちつく
までに700万以上さげていますから、あと100万ほど安くなっても、率直にいって
今までの値下げで食指の動かなかった人が生き返ってくるような値下げレベルじゃ
ないと思いますし。

　P棟はまだ予定価格なので、最終的な売り出し価格がどうなるかには注目しています。
ほかの方も書かれていますが、R棟よりも坪単価ペースで18%低い、
現在の予定価格(170万未満）はずいぶん思い切ってつけてきたなという印象をもってます。

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ｒ棟正式価格が出てるのに途中で１００万安くなってる部屋がある？！

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部屋番号は？

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部屋番号は今はわからんけど３２５が言ってる、ｒ２の左角部屋で２０階と１８階の部屋ですな

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336さんへ
１８％はあたりまえのことでしょう、日当たりも良くなく、そして大きい道路と高速に面する、騒音や汚れなど酷いでしょ．．．まぁ〜個人的に２０％妥当かなぁって思いますが・・・

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３４１さんの言うとおり、諸経費もしくはオプションサービス辺りでお茶を濁すはずだが

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３４２さんへ
いいところがわかっているんですが、でも５００戸もあるし、景気不況、リストラや倒産などひどくなっているのは現状です〜心理面も駄目になっているじゃないでしょうか．．．妥当な価格で行かないと完売するのが非常に厳しい．．．マーケットに応じたの価格で速やかに完売するのかそれども死んだ価格で売り残す莫大な資金＆利息を払うのか〜どっちが正しい商売道でしょうか？？？

都内とか自走式とか〜そんなの関係ありません〜現状のマーケットで決定するべき！！！！

去年の前半ならＰ棟も２００万坪でもおかしくないだけどなぁ・・・でも今は違う．．．

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Ｐ棟はまだ売り出してもいませんし、Ｒ棟も本格的に売り出して半年。
竣工まで14月あります。　竣工売れ残りの値引きを狙ってくるんだったら１年ばかり
早すぎますよ > 344さん

　1年後に好みの部屋が、好みの値段で買えるならそこで買えばよいこと。
来年もしももっと市況が下がっていれば、もっと下がるかもで、やっぱり買えない
（本人は買わないつもりでいるんだけど、懐ぐあいではなくて、思いきりがたりない
のでやっぱり買えないで正解なんですよ）っていう方がとても多いわけです。

　買い時は、市況が決めるのではなく、本人の都合で決めないと後悔することに
なりますよ。　本人にとって高ければ、おととしの150万でも高いですし、
本人がＯＫなら、今年の200でも安いという考え方をしないと。
相場によらず、絶対買わないほうがいい人(転勤族など）ってのも当然いるわけです。

　駐車場が、自走式・機械式でランニングコストがどれほど違うか程度は
知っておいて損にはなりません。　一生使うつもりだと、積算で、マンション本体の
10%　を超える差になることも珍しくないんですよ。　1-2割のあえていえばわずかな
値段の差を気にされているようですけども、それだったら無視できない要素ですよ。

　同価格帯以下で、似たような通勤時間で収まるよいマンションをみつけたら、
ぜひ名前を教えてくださいませ。

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３４４君、ぐだぐだ言ってるんなら他を探した方が良いんではないですか、ｐ棟はまだ予定価格だから下がるかもしれないけど非常に現実的で妥当な現マーケットに合わせた予定価格だと私は思います。デベのビジネスに限らず現時点での状況に則してギリギリの期間設定の範囲で利益の最大化を目指すというのは極あたり前の商売のやり方ですから販売後に早めに完売してしまう様では商売として旨味に欠ける訳ですよ

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それほど攻撃的にならなくてもいいんではないでしょうか。
他の足立区物件スレッドでは、値引きゲットしたとかの書き込みで購入者を怒らせよう
なんてたちの悪い書き込みとかもありますけど、ここにはまだそれほど悪質なのもない
ですし。　もともと検討板ですし、どこの板でもまぁ書き込みの半分は高いってもの
で、こら安いとか、妥当価格だねとみんなでいっているスレッドって見たことないですし。
契約者は契約者・居住者限定板に引越せばいいだけという気がします。

このマンションの契約者専用のスレッドがこちらに上がっています
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48376/
（あげていただいた方ありがとうございました）

オプションや、設計変更
周辺情報ネタ

など、既購入者間の情報交換はこちらに移行しましょう。

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急に静かになった . . . . .

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相手にしなきゃ荒らしもはりあい無いだろうしね

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まぁ〜値引きするかどうか〜マーケット次第

21日付の不動産経済通信によると、東京都東村山市で新日鉄都市開発や東建物が事業展開する大規模分譲マンション「ココロコス東京久米川」（総戸数406戸）で20％超の値引きが始まった。

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この先の経済情勢不安・不透明な中で無理めなローン組んでマンション買う人あまり居ないだろうけど今後、ローン地獄で苦しむ人・自己破産者が増えそうな感じがする。昨年辺りから都内で中古マンション販売が活況な様で現在の高止まり価格の新築の状況に反応した動きなんだろう、地価高・建築コスト高・供給減から新築の価格はデベが下げたくても下げられない状況だろうが中古なら買い叩く事も出来る、一生に一度の高い買い物だから無理の無い身の丈に合った買い物にしよう、と思う今日この頃。

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こちらのマンションにはどのくらいペットと共に入居する方がいるでしょうか。
最近は、あちこちでマンションが建ち人もペットも増えました。
そんな中、この辺りに限らずですが、飼い主のマナーの無さに強く憤りを感じています。
道を歩けば放置された犬の糞、公園や広場に行けば我が物顔でノーリードで走り回る犬。一心不乱に飼い犬のブラッシングをした後とれた毛束を川や芝生にぽい捨てする飼い主・・等など、数え上げたらきりがありません。
逆切れされたら嫌なので注意することもできず、見て見ぬふりの自分にも嫌気がさしますが、どうかこれから建つマンションの住民でペットを飼っている皆さんが、モラルのある飼い主さんであることをただただ願う今日このごろです・・・。

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このマンションはイニシアさんの５０万円キャンペン対象外．．．．残念！！！！

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３５２さんのおっしゃる通りですね、私の妻もあなたと全く同じ事をよく言っていますよ。多分、知り合いなんだろうな〜

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同じイニシア系の金町駅前タワーマンションと比べたら、どちらの物件が良いと思いますか。

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金町のほうがかなり値段が高いのでは？　　どっちがいいかといったら金町の
ほうがいい気がしますが、　コストパフォーマンスでいったらどうでしょう。
同じ値段ならこっちのほうがかなり広くなるわけで、良し悪しは人による気がします。

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３５６さんへ
交通便ならこちの方が上ではないでしょうか？環境ならもしかして金町の方が上かも・・・

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こちは日暮里まで１０分、それから牛田から都心までいける・・・金町千代田線一本しかありません、しかも各駅だし．．．．

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皆さん「マンション格付け.jp」をご存じでしょうか？建築士の方がモデルルームをCHECKして
格付けしてくれます。
今回イニシア千住曙町を調査して欲しいと依頼しましたが、残念ながら下記のようなコメントが帰ってきました。
賛否両論あると思いますが受けてたって欲しかったです。


『マンション格付.JP』運営チームのXXと申します。
この度は、格付けのご依頼をいただき、ありがとうございます。

ご依頼いただきました「イニシア千住曙町」につきまして、売主：コスモスイニシア様に
格付調査の申し込みをしましたところ、承諾が得られませんでした。

折角のご依頼ではありましたが、売主のご協力なしでは、モデルルームまたは、
室内への立入り、設計図書の閲覧等をすることができず、格付調査を行うことが
できません。。。（省略）

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コスモスイニシア、ケツの穴小さい。株価も５年前水準。リクルートから脱却ＭＢＯ、ユニゾンが大株主。不動産業界先行き不透明。私はこの会社、そんなに悪くないと思っているが・・・

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P棟安いけど、さすがに条件厳しいぃーっ！結局ムリ。やめた。
やっぱり、安ければいいってもんでもないよね。

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ちなみにどのような条件が？

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ここまで郊外にでて、わざわざ南向きをはずして買うかなぁ

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南の30% 引きだと、140万/坪とかでしょ。　これなら旧価格だから文句なしに買うけど、
それは期待しすぎだと思う。　逆に、南の売れ残りを買う人がいなくなっちゃう気もするし。
さすがに今の18% 引きからの大幅値引きは期待できないんじゃないかな。

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期待！万が一にも可能性無くは無い！待ってて頂戴！でも、そう為ったとしたらこの会社、傾いてる

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ここも、アクアテラ、レコも失敗じゃないかな。
おまけに、西新井のアトムは大失敗だと思う。

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足立区の限界か…

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値引き無しで竣工までに完売？神のみぞ知る。しかし条件的にはレ湖・アクア寺などよりは良いと思われる、値引き無しという前提であるならば。値引き？デベのみぞ知る。

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値引きするかどうかデベ＆市況に次第〜どのよな戦略を取るのか．．．
郊外各マンション既に値引きしつづである・・・３００万円〜６００万円ぐらい

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第3期とはP棟のラスト半分を対象としているということなのでしょうか？
（P棟でも以前に価格発表されていた分はすでに契約済みのものもある？）
アネックスリビングのP2-Gなどは7000万円台でしたが、今回の範囲は6498万円が上限ですよね…。

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ここ一応、２３区内天下の城東・足立区なんですけど。あっ、それがダメなのかな？住めば都なんだけどね。東村山ね〜あれはコソコソした値引きでは無く契約済み含めた価格改定だから堂々としていて良いね、各デベさんには良いお手本にして欲しいものだ。需要減は昨年からだけど今年に入ってはっきりしたから高止まり価格の供給も調整段階、ゼネコンにしわ寄せきつくならない様に願う

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>>379
　「契約済み含めた価格改定だから堂々としていて良いね」

契約者が少なかったからでしょ！？

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R棟の販売概要上の『販売戸数9戸』とは、残りがまさか9戸しかないということ？
第2期販売分十数戸の中での残りかとも思いましたが、
　・専用庭面積4.9㎡は明らかに先行販売対象だったR3-CG（116）
　・6848万円で104.43㎡はおそらく先行販売対象だったR2-AH（1901）
であることから、トータルの数字と推測できます。
http://www.cigr.co.jp/bkm/gaiyo/senju/gaiyou.html


218さんによれば12月21日に131戸残っていたということですが
これが一気に9戸になるとはさすがに考えにくいですが…。
何かトリックが？残戸数を少なめに発表するのは常套手段？

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ここの期分けは謎めいてますね確かに。

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マンションは投資物件ではないので、個々人の都合で今必要という人は一定の数
いるわけです。うちもそうですが。

385さんのおっしゃる通りで、今同時に売っているうもので、直近でより坪単価が安くて
お勧め度が高いものの例でも示してもらわないとね。

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別にこの場所でこの価格で納得してるんなら、好きに買えばいいんじゃない。

どう考えてもこのマンションにそこまでの価値ないよ、と考えてる人が少なくないことも気にならないならね。

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このマンションを購入検討するひとは2種類。

１）官舎（または社宅、もしくは賃貸、あるいは実家）をでて、そろそろ買おうか。
２）いま住んでいるところから、そろそろ住み替えようか。

そして、１）のひとに2種類いる。
１）−１　地縁というか、とにかく、この近くに住みたい。
１）−２　坪約200万円以下で、通勤に便利なところにすみたい。

２）のひとにも4種類いる。
２）−１　もう少し広いところに移りたい。でも、現住まいの近くにしたい。
２）−２　もう少し広いところに移りたい。遠くなってもいいや。
２）−３　いまどきの設備がついた新しいところに移りたい。でも、現住まいの近くにしたい。
２）−４　いまどきの設備がついた新しいところに移りたい。遠くなってもいいや。

１）−１からすれば、「坪200万、高い！」なんて言語道断。ほかにあるか！？　ですよ。
１）−２の方が、「ここ高い」と思えば、埼玉や千葉にいくしかないですよね。

私は、２）−１，であり、２）−３です。
結果的に見送りです。

いま、私が１）であったら買うと思いますが・・・

で、私がいいたいのは
見送った人がすべて「このマンションには価値がない」とは思っていないこと。

それなりに価値があるけど、買い換えリスク、引っ越しリスクに見合うかといえば
なんともいえないということです。
それぞれの考え方です。

でも、今後のためにも、検討したうえで×とした理由は書いていきたいと思います。

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私はかなり近所のマンションに賃貸くらしをしています。

388さんの分類でいくと 1)-1 & 1)-2 でしょうか。おっしゃる通り北千住の近く
という地縁中心で探すと、適当な物件の数は限られます。　ヴィークステージの
200万/坪オーバーは広さまで考えるとちょっと手がでないので、ここの東側の
高層階を購入しようと思っています。

牛田/京成関屋は、北千住ほどではないにしても、案外に交通利便性にすぐれて
いることから、賃料水準はかなり高くて　築15-20年程度で、1㎡あたり2200円程度が
相場です。移り住んだときに地元の不動産屋でかなり真剣に探しましたが
、まず1㎡ 2000円未満は、定期借家でもつけないとでない。　このあたりを好んで
住む人にとっては1坪あたり、年9万円の賃料支出になりますから、賃料利回り
5% で考えても坪180万程度までは払っても、それなりに頭金を積むことを仮定すれば、
決して損ではないと考えました。 首都圏のマンションの賃料利回り平均はちょっと
前の統計で4.4%程度ですね。
　DINKS向けの50㎡程度の物件は数多くあるのですが、現在のファミリー用マンションの
平均水準である75㎡程度以上を望むと、もともとお隣のシテヌーブあたりから選ぶ
ことになるわけで、とくに真南側は随分強気の価格でした。　シテヌーブの南側は
待っている人が多いのか、仲介物件がでてもすぐにきまってしまうのでしょうか、
まずWeb 上ではお目にかかれませんしね。

駅直近では、都内の不動産価格の一番安かった時期に、150-160万/坪程度でいくつか
新築のマンションの供給がありましたが、この時期は、港区だと中央区だのといった
ところが、普通のサラリーマン/専業主婦家庭で手の届いた異常な頃で、今後
マンション価格が、とくに上がり過ぎた都心部を中心に下がるとしても、その価格
の再来は難しいのではないかなと思っています。　
もともと賃料水準からみて、この地区の新築価格はやや安すぎた印象がなきにしも
あらずなのではないかなと。
（借りても買いたくはない場所だと言われればそれまでですけれども）

今モデルルームのあるところが、住宅展示場だったりして、南に川を望む好条件
の大規模マンションに化けてくれないかなとかと私は心待ちにしていたので、
ここの土地がマンションになると聞いて、たぶん非常に早期にモデルルームに
駆け付けた一人でしょう。　残念ですが、南側の205万/坪平均という価格には、
やや広めを望んでいる私には手がでませんでしたが、P棟は、5000万そこそこで
90㎡超えも購入可能です。　もともと150-160万で買えたことがあるということを
思い出すと、随分値上がりしたなという気もしますが、　橋を渡ったフロンティア
シティが、まだ端のない時期に、坪160万程度で出ていたことを考えると
少なくとも東側は、限りなく旧価格に近いと考えています。

フロンティアシティは、長谷工ですから直床はやむなしとしても、床暖房に
複層サッシもオプションですし、駐車場は全戸コストはかかる一方で、出し入れは
面倒な機械式でしたので見送りました。これを同じ条件に合わせれば、少なくとも
同程度のコストパフォーマンスはあると考えていいのではないでしょうか。

私は東武線沿線が必須条件なのですが、足立区内では、レコシティはお高くて
手がでませんし、東武の工場跡地のリライズガーデンも坪200近く、駅直近で埼玉県
にまででると、草加までいって住友のも坪200。 170-180レベルを望むと、春日部駅
直近のタワーあたりまで下って考えないといけません。　これは私にとっては通勤に
使うには遠すぎるのです。　誰かが書いておられましたが、北千住駅までだったら、
山手線の最終に接続して帰ってこられますし、都心方向から深夜にタクシーで戻れる
程度の距離は私にとっては必須のものです。

うちは仕事で車も使います。現在23区内には、約200のマンションが売り出し中ですが、
100% を全戸自走式で確保しているマンションは、ここを含めて4箇所を数えるのみです。直近の駐車場相場は2.5万近いのですが、これが1万円そこそこに圧縮可能というのも
魅力です。

買わない人には、買わない人の理由があるのでしょうが、買う人にも買う人なりの
理由がありますので、書いてみたくなりました。

eマンションの掲示板のほとんどで、皆高い高いといっているものですが、モデルルーム
の来訪者中購入に至るのは10%そこそこだそうです。 半分は冷やかしで見に来ている
と思っても、80% の人にとっては割高に感じられる程度が適正価格ということに
なります。　掲示板がこれは安いという意見であふれかえっているようだと、今度は
抽選になって買えないだけではないでしょうか。
　
最近ここに限らず足立区のマンション全体に、”ここを買うやつの気がしれんね”
的な書き込みが多くあります。　では、なぜその人はそのスレッドに書き込みを行う
のかと思えば、興味があるからなわけですね。　あるいは、あっちこっちで高くなって
きて、都内でもここだったら買えるだろうと覗きにきてみたら、案外高かったので、
購入しようとする人をいじめてみたくなるのでしょうか。　せめて、私だったら
＊＊の物件にするねとか、自分はここを見切ってどこの物件にターゲットを移したの
かを書いてくれれば、これは検討者にとっても参考になるのではないでしょうか。

388さんの買わない理由はぜひ読んでみたい気がします。

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３８０さん、既契約者が極端に少ないと販売途中での既契約者含めた価格改定になって、ある程度の既契約者が居てうまくいけばなんとか正式価格で完売出来そうかな？！という状況の場合は臨機応変に既契約者にバレない様に多少の念書付き値引き等で対応するって事かな？

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389さんの買った理由は、地縁中心で考えていた私もとても納得できるものです。

　ただ、賃料利回りのくだり、このあたりはなにより時間での利便性重視での賃貸物件が中心ですから、基本的にはやや狭めに刻んだアパートをシングルやDINKS相手に貸す物件中心で、広めのものは数も少ないのでしょうが、そもそもあんまり需要がないんだと思います。　お書きになった賃料水準で、せいぜい70㎡までだったら、DINKS相手に、　70㎡ 16万程度とかで貸出しも可能かもしれませんが、389さんの検討されておられる部屋は92㎡だと思いますが、20万上にはなかなか借り手はつかないと思います。　実際に90㎡級はシテヌーブで断続的にでていますが、見ているとなかなか借り手がつかないで、20万を超えるの最初の賃料を、最終的には19万下とかまでさげないと成約していないですね。

　自分が借りるとしたらの譬えで書かれているのでしたら、よいのですが、実際になんらかの理由で自分が住まなくなった場合に賃貸回しを考えておられるのでしたら、単純利回り5% は期待しないほうがよいのではと愚考いたします。

　390さん。　私は、R棟角の契約者ですが、既契約とまではいかなくても、すでに契約意志をちゃんと示したあとで、上下の同一タイプの部屋が値下がりしたときに、価格表を正規のものとする過程でちゃんと、あれから***万値下がりしましたと連絡がありました。　ばれて既契約者の神経を逆なでするのもなんですから、今後の売れ行きで値下げが必要になったとしても、100-200万程度であれば、本体価格をいじるのではなしに、オプションサービスとかを打ち出してくると思いますよ。
本体を100万引くと、そのまま100万の損になりますけれども、オプション品のほとんどは2倍程度にまで利益を乗せていますから、100万つけても50万の損にしかなりませんし。

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景気概況

現金給与、3年ぶり減＝0．7％、景気拡大の恩恵受けず−昨年
　厚生労働省が31日発表した2007年の勤労統計調査（速報値）によると、月平均の現金給与総額は前年比0．7％減の33万0212円で3年ぶりに減少した。中小企業のボーナスが不振だったのが主因。所定内給与も前年を下回っており、景気拡大の恩恵が個人の所得に及んでいない実態を裏付けた。(時事通信)

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＞＞＞＞確か首都圏だけのサラリーマン平均が800？？？
どこからのデータですか？

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393です。
この掲示板のテーマとはずれますけれども、394さんが興味あるようなので。
　
　総務省の家計調査　関東大都市圏　勤労者世帯の平均が約800万　
(今すぐにあたれないのでうろ覚えですが確か直近が790だったか)
東京都生計分析調査結果で東京だけに絞るともうちょっと上になったと覚えています。

同じ総務省統計局のデータは家計調査は住宅ローンをもっている人もっていない人に分けて発表されていますが五分位の中央の平均は確か100万ほど住宅ローンをもっている人のほうが高い。

また持ち家の形態で、戸建ての人よりも、マンションの人のほうがかなり持ち主の収入が上がる傾向があったと記憶していますので、東京都の新築マンションを購入する世帯の世帯年収平均はかなり1000に近いってのではずしていないと思います。

確か23区内のマンショングロス価格が6000平均を超えていましたが、中心となる年収階層では、世帯年収に対する倍率で5倍は超えていなかったはずですから、あるいは直近の統計では、購入者だけに限れば、軽く1000を超えているかもしれません。

数年前のデータだとすぐにでてきますので、リンクを張っておきます。
H15 で、首都圏(東京/神奈川/埼玉/千葉）のデータです。
http://sumai.judanren.or.jp/seisaku/p03-12/page05.html

分譲マンションの購入世帯の平均年収が997万　物件価格の世帯年収倍率は4.8倍ですから、物件価格をだいたい5で割った世帯年収のある人が売り手側からみたターゲットになるわけでここであれば、東800万 南1000万が標準的な購入者層とみるのが適当でしょう。　不動産マーケティングでは、物件価格を5で割ったレベルの年収層に対する需要予測を行うというのは基本です。グロス4000万の物件が作れると、首都圏勤労者世帯の平均年収層をとらえることができるので、坪170-180程度の物件は各社がしのぎを削る激戦区になりますね。

2000年ころからの所得格差の拡大は、低所得者層のより低所得化が中心で、全平均が下がったからといって、マンションを購入する層がそれほど貧乏になっているわけでもないので、392さんの記事の引き写しでの書きこみははずしているわけです。　

悲しいかどうかはともかくとして現実は現実です。
この話はここまでに。

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ここ、どうしちゃたの？！２３区地価動向とかで難しい話する人、いらっしゃ〜い、遣って来ちゃたよ〜！

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396さんへ
あれは調査された世帯年収のデータです、別に都内や首都圏の平均世帯年収値じゃ無くて．．．

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私が書いたのは、都内のマンション購入者の平均年収が1000はあるでしょうという
ことで、グロス価格平均が昨年6000に達しましたからこれはごく当然でしょう。
あの調査は自己申告ですから、正確さに欠けるといわれればそれまで。　
ただ高額所得者層にはあまりお金持ちには見られたくないという心理が働くので、
低めに答える可能性のほうが高いのではないですかね。
ちなみに、よく引用される東京都の世帯の過半が年収500万未満というデータも
自己申告アンケートの結果ですね。

ちゃんと収入証明を出しているフラット35について、住宅金融支援機構のだしている
データで昨年の全国でのフラット35の利用者世帯年収平均が、717万で物件価格が
3581万平均。　年収倍率はぴったり5,0倍です。　　

上の指摘は、物件価格/5の年収の人を中心に買いにくるでしょうと書いているだけで、
地縁中心に売られるマンション、この近くに今マンションが必要な世帯年収1000万の人が
南側だけで300世帯確保できるかどうかということにはなにも触れていないですよ。

2001年からのマンション供給が盛んだったところの流れをみていれば、私見としてですが
今の足立区の200万/坪弱程度での横並びの多数の物件、すべていっせいに転ぶとは
思ってないです。　無論責任はとれませんが。

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