イニシア千住曙町はどうでしょう。Ⅱ

183>>

Ｐ棟の契約がまだなので駐車場・バイク置き場は、まだまだ空きがあると思います。空いている場所と交換してもらえるんじゃないですか？

いずれにせよ、今夜も暑いですね。

あいてる場所と交換なんてしてもらえるわけないと思います。
それでは抽選している意味がないです。
Ｐ棟やまだ売れていないＲ棟の分は、同率割合になるように
公平に残しているはずです。
常識だと思うのですが・・・。

今夜も暑いですね・・・そうだな！

P棟は値引きの可能性どのぐらいあるんでしょうか？
うちは１割ぐらい値引きして欲しいなぁ・・・

Ｒ棟はもう完売に近そうなので値引きする可能性は低いと思う。

例え値引きしたら先に契約した人にどうするの？

もとの値段で契約した人は、その値段で妥当ってことですから、
一般論としては (笑）　その値引きが、既購入者に及ぶことはない
ですよ。　　まぁ契約者としてはむっとするから、値引きのことは
他言無用って念書はとるでしょうけど。
　竣工は再来年。　R棟の値下げまちなら１年近く待たないと。
P棟は、最初の段階では、R棟の一割引程度くらいのことをいって
いたので、180万円台半ば程度の坪単価のつもりだったのでしょうから、
すでにちょっと弱気で、当初いっていたよりも5%くらいは安くなって
きているかな。

２０６
分かった様な事しらっと言うな

途中から値上げするのも、値下げするのも基本的には売主の自由
ですよ。
　値上げの例では、大京や住友みたいに、全戸価格表を
ださないところではいくらでも例があるし、値下げは、URが
多摩ニュータウンだかで堂々とやったのを住民が訴えて、
住民側が敗訴しましたね。
　私も竣工近くで売れ残っている場合には、実際に、700万オーバー
とかの値引きを提示された経験があります。 (北区の物件ですが）

　じゃあR棟を待っていて、大幅値下げがあるか？　
数カ月で7割方まできていて、再来年の竣工までにたくさん売れ残る
ような気が私はあまりしないです。　

　ところで、私も 207さんと同じ契約済みの一人です。　
値引いて買う人がいて不愉快なら、自分も値引きでなければ買わない
といえばよかっただけで、ある価格で購入したことへの
責任は自分でとるべきだという考えです。

来年１月上旬まで契約も予約もできないんじゃなかったっけ？

P1/P2棟は１月から販売開始。
一方で、R1/R2/R3棟は、残りの過半が先着順になっている筈。

２０８さん業界の人それともマンコミマニア？ものわかり良過ぎな発言、デベがそうだそうだと拍手してくれそう。いや、デベが腹割った時言いそうな文言ずらり並べましたって感じですね。あなた様のお考えはよーく分かりました、いろいろな考え方があるから世の中面白い訳ですよ。しかしこのマンコミって面白い、こんな世界があるとはアナログ派の私は全く知りませんでしたよ、ネットって便利な物だと痛感しているパソコン初心者です。

208は本当のことを書いたって、怒っている相手が納得するわけ
でもないのだから相手にしなければいいのに

75㎡中層で、3600万程度からという、P2の価格は割安感があるかな
1月になったら様子を見にいってみようか

〉75㎡中層で、3600万程度からという、P2の価格は割安感があるかな
割安？？？ちょっと割り高と思いますけど、今の状況をみるとデベは大変です。

安いと書くと、必ず割高って人が現れて、デベの回し者扱いされる
ことも多い。　同じレベルの価格でではどこなら購入できるのか？

48万/平米ってのは、住宅情報ナビで価格を明らかにしている物件中
では、ここから半径3Km程度以内の50物件中駅から遠いか、小規模な
ものが数物件あるのみ
全部売れ残るとでも？

高いと思う人は下がるのを待ってればいいだけのこと。
いつ買えるかは誰にもわからん。
過去はあんなに安かったてのは誰でも言えるからね。
ほんとに欲しい時が買い時だと思うね。

２１２と２１４は営業さんかな〜なんだか宣伝になっちぁってますよ〜

川側の売れ行き（申込済件数/全体件数（販売時期未到達件数））
※価格表上で空欄になっているものを申込済件数とみなしている。

【11月20日】
　R1 10 / 35（1）
　R2 104 / 210（26）
　R3 32 / 71（5）
　計 146 / 316（32）

【12月21日】
　R1 5 / 35（0）
　R2 98 / 210（14）
　R3 28 / 71（0）
　計 131 / 316（14）

なお、11月に申込済となっていた部屋が12月に選べるようになっているケースも数件あり。
R1棟は他棟に比べて売れ行き好調と思う。

131 / 316（14）----> 316 - 131 = 185,そんなに残っているの？？？

↑
情報ありがとうございます。　
R1が好調といっているのだと、左側の数字が残戸数じゃないでしょうか？

７割売れてないんだ！？

×（申込済件数/全体件数（販売時期未到達件数））
○（残件数/全体件数（販売時期未到達件数））

失礼しました。

売っている部屋数ベースで
1 - (131-14)/(316-14) = 0.613 で 61% が成約率ということですね。
こういう正確なデータは判断に役立ちます。　どうもありがとうございました。

個人的にこちは南千住のリバーフェースによりいいと思いますが、なぜ売れ行きあまり好調ではないのは不思議です。

リバーフェースって、現在の契約率はどんなものなのでしょう？

東側はともかくとして、南側はちょっと強気に価格つけすぎたのではないかな。

リバーフェ・ヴィークなど周辺に合わせた価格なんじぁないかと思う、確かに私も割り高だと思ったがロケーションと自走式駐車場で決めた。

マンション自体（構造、質など）もこちの方が上だと思いますけど・・・
南側だけではなくて全体的にちょっと強気に価格つけすぎたのではないかな・・・

どうかなぁ・・・リバーフェ・ヴィークも安くないですが・・・

今日も寒いですね

リバーフェは食洗機標準とかスカパー光とか結構イニシアに無い良い所が多いみたいね・・・
イニシアもそういうのを付けてくれれば良かったのに・・・・駄目かなぁ・・・

２３１さんはイニシアかリバーフェイスで迷っている？私はそれで２ヶ月位迷って決めたけど女房は最初から向こうが気に入ってて迷ってる期間中、折に触れて私の前でさりげなくリ〜バ〜フェ〜スと歌っていました・・・・私にとっては非常に難しい決断で、知り合いの建築士には今は買い時ではない、ちょっと待った方が良いと言われるし面倒くさくなってきて取り敢えずマンション買うの止めようかと思ったんですが女房に早くどっちかに決めて！と脅されて決めた次第です。

２３２さんへ
奥様面白いですね・・・正直ってぼくはこちの方がいいかなぁって思ってますが、どうかなぁ・・・どっちも割り高感じするけど、こちら側のＰ棟は1割ぐらい安くなっているみたいですが・・・東向きしかも道路面・・・

説得も何も最後はどっちでもいいから早く決めて！どうせ駐車場自走式でしょ！機械式じぁダメなんでしょ！って感じで押されまくって、とてもマンションやーめたとは言えずに・・・まあそういうことだ

＞＞２３４さん
＞10%では東向きにはお買い得感がなさすぎます
そうなんですか？？？Ｐ棟を買おうかなぁって思ってるのに・・・お徳感なし？？？

Ｐ棟なら騒音のことを気になる・・・うちも悩んでいる・・・

東と南の差ってだいたい1㎡で 10万ほどですから、70㎡ともなると 700万とか
違ってきますよね。　ローンで払う金額だと1000万とかの差になると思うけど
それだけの価格差の価値が南にありますかねえ。　うちだと毎月ほとんど3万近く
負担が増えるので、ざっと1日千円になっちゃいます。

Ｐ棟買うなら別にここ買う魅力ないと思ってますが．．．
どうなんでしょ？

確かに南向きでないなら、こんな仕様の悪い（引き戸のレールにはびっくりしました）マンションを買う意味はないですね。

ご近所のヴィークは「ミストサウナ」が標準装備だそうで。
季節がらだと思うが、羨ましい。
これは工事で後付けできるんでしょうか？
詳しい方がいらっしゃいましたら教えて下さい。
出来れば大体の費用もお願いします。

２４３さんミストサウナ後付けできないみたいですよ、私も同じ考えで是非付けたいと思いコスモスモア
と担当営業に問い合わせましたが結果、簡易タイプの置く奴を電気屋で買うしかないみたいに言われましたが、どうも附に落ちない感じで・・・まあ彼らも素人集団というか何聞いてもはっきりしないし返事は２日後になったりで・・・今時ミストサウナぐらい標準でなくともオプションで付けられるようにしとこうな

244さん
243です。
ご回答ありがとうございます。
標準装備は諦めるにしてもオプションでも無理ですか・・・。融通が利かないものなんですね。
ミストサウナは結構ニーズがあると思うんですが。
個人的にはディスポーサー要らないからこれを付けてくれって感じなんですけど。
あくまで個人的な意見です。すいません。

＜０７年度成長率＞日銀が大幅下方修正へ　住宅投資大幅減で

日銀が景気の中期的な見通しを示す「経済・物価情勢の展望（展望リポート）」の０７年度実質成長率予測について、従来の１．８％から１．３〜１．４％程度に大幅下方修正する方向で検討していることが２９日、明らかになった。改正建築基準法の影響による住宅投資の大幅減や景気減速傾向を反映させるための修正。

　展望リポートは４、１０月に公表しており、それぞれ３カ月後に「中間評価」として見直す。今回の下方修正は０８年１月２１、２２日の金融政策決定会合で行う中間評価に盛り込む。

　６月に施行された改正建築基準法で建築確認審査が厳しくなった影響は日銀の想定を超え、１１月の新規住宅着工件数は前年同月比２７％減と５カ月連続の前年実績割れ。日銀はこれが０７年度の成長率を０．４〜０．５ポイント程度押し下げると分析している。政府は１２月下旬に０７年度成長率見通しを従来の２．１％から１．３％に見直しており、日銀も足並みをそろえる形になった。

　０７年４月の展望リポートは「企業部門の好況が家計部門に波及する好循環が進む」として、０７年度成長率が潜在成長率（１．５％程度）を上回る２．１％まで上昇する姿を描いた。

　しかし、７月以降の住宅投資減少に加え、原油高も打撃となって好循環は進まず、０７年１０月の展望リポートでは０７年度成長率予測を１．８％に小幅下方修正。それからわずか３カ月で再修正を迫られることになった。

　住宅不振の背景には賃金の伸び悩みやマンション価格上昇による買い控えも影響しているとみられ、１１月の政策決定会合では、メンバーから「住宅投資減少が長期化し、経済全体に影響が広がる可能性」も指摘された。

　一方、０８年度成長率予測については１０月時点の２．１％を維持。日銀は「景気は緩やかな回復基調を続ける」との見方を根拠に、引き続き追加利上げの機会を探る方針だが、市場では０７年度の下方修正を受け、超低金利政策が長期化するとの観測が一段と強まるのは確実だ。

改建基法によりマンション供給は減少、需要オーバーだったのでバランスが取れて価格も横ばいか緩やかな上昇を維持できないとデべの今現在のコストからすると経営が苦しくなる。
価格上昇から買い控えが始まった去年、そして今年

ミストサウナっていいものですか？

如何せん私は使ったことがないので・・・・・

既使用者の方の感想でも伺えるとありがたいです。

>246

自分も、ミストサウナって今のところ、全然興味ありません。
ディスポーザーは、無いと夏の生ゴミの処理が大変なので、必須だと思っていたけど。

大体、サウナに入りたかったら、家の狭いのなんかじゃなくて、
車でスーパー銭湯にでも行った方がいいと思うけど。

日当たりは気にしていなかったので、東棟の購入を決めてました。が、思ったより大通りに近いので、窓を空けられなくなるかも、と気になりだしました。道路ぞいのマンションだと、排気ガスで網戸が黒くなるという話も聞くのですが、どうなのでしょうか。Ｐ１棟は、通りから２０メートルほど内に入ってるようですが。

＞＞251
うちも悩んでいる．．．大通りに近い

いわゆる坪単価の安いベスト10（P棟）
NO./部屋番号/価格/タイプ/価格÷（専有面積÷3.3）
1 228 2708 P2-E-S1 141.1307644
2 127 3548 P2-D-S2 142.7505486
3 123 3248 P2-B-S 143.4859438
4 222 3148 P2-A 144.0432612
5 422 2548 P1-A 145.928497
6 429 2808 P2-E-S1 146.3423879
7 423 3218 P2-A 147.2462562
8 124 3348 P2-B'-S 147.7058824
9 125 3348 P2-C-S 147.9036145
10 227 3678 P2-D-S2 147.9809802

こちらは専有面積だけでなく専有使用部他（バルコニー、ポーチ、ロフト、室外機置場、庭など）も含めての坪単価ベスト10（安い順）
NO./部屋番号/価格/タイプ
1 1812 7698 P2-G
2 228 2708 P2-E-S1
3 422 2548 P1-A
4 621 2588 P1-A
5 429 2808 P2-E-S1
6 816 2628 P1-A
7 628 2848 P2-E-S1
8 222 3148 P2-A
9 823 2918 P2-E-S1
10 127 3548 P2-D-S2

単純に各部屋ごとに計算したため、下層階が上になりがちですが…。参考まで。

ついでにR棟版の坪単価（契約済分も含む）
1 104 3848 R1-DG 166.013858
2 105 4098 R1-EG 166.8113976
3 103 3948 R1-CG 168.3255814
4 109 4848 R2-DG 172.1924443
5 102 4298 R1-BG 172.212239
6 117 3458 R3-DG 172.4557957
7 115 4198 R3-BG 173.4276415
8 116 3248 R3-CG 173.6335655
9 107 3948 R2-CG 175.7744199
10 111 4098 R2-FG 176.0400937

専有使用部も含めた坪単価
1 102 4298 R1-BG
2 109 4848 R2-DG
3 103 3948 R1-CG
4 104 3848 R1-DG
5 117 3458 R3-DG
6 105 4098 R1-EG
7 115 4198 R3-BG
8 116 3248 R3-CG
9 114 4848 R3-AG
10 118 5098 R3-ELG

256さん

ご教示ありがとうございます。
253、254については順位的に変わらないので再計算結果はとりあえず割愛させていただきますが
ご要望の坪単価の高い順を載せておきます。

坪単価（P棟）
1 2210 6698 P2-H 199.8388877
2 1812 7698 P2-G 198.5173093
3 2110 6648 P2-H 198.3471074
4 2010 6598 P2-H 196.8553271
5 2212 5398 P2-F2 193.8369335
6 2112 5358 P2-F2 192.4005724
7 2012 5318 P2-F2 190.9642113
8 1515 4948 P1-B 190.2422051
9 1718 4298 P2-C' 189.2668771
10 1514 4048 P1-C 189.2493025

専有使用部も含めた坪単価（P棟）
1 2212 5398 P2-F2
2 2112 5358 P2-F2
3 2012 5318 P2-F2
4 1815 5238 P2-F2
5 1515 4948 P1-B
6 1621 5158 P2-F2
7 1514 4048 P1-C
8 1415 4878 P1-B
9 1414 3998 P1-C
10 1718 4298 P2-C'

坪単価（R棟）
1 2406 8988 R2-K-Loft 263.5012123
2 2401 8798 R2-H-Loft 257.7938089
3 1713 6998 R3-EH-Loft 252.8293366
4 2404 8298 R2-J'-Loft 247.7547413
5 2405 7998 R2-I'-Loft 247.3308646
6 2403 8048 R2-J-Loft 240.2904505
7 2402 7698 R2-I-Loft 238.0536378
8 1613 6448 R3-EH 232.958497
9 1513 6398 R3-EH 231.1520571
10 1712 4598 R3-D-Loft 229.7113496

専有使用部も含めた坪単価（R棟）
1 2309 6798 R2-GH
2 2209 6698 R2-GH
3 2109 6648 R2-GH
4 1713 6998 R3-EH-Loft
5 2009 6598 R2-GH
6 2405 7998 R2-I'-Loft
7 1909 6548 R2-GH
8 1809 6498 R2-GH-S2
9 2404 8298 R2-J'-Loft
10 1613 6448 R3-EH

257 さんありがとうございます。

そうじゃないかなと思っていて、自分では確認していなかったのですが、P棟は全戸200万/坪未満なんですね。　高いほうは当たり前だけどずらっとプレミアムタイプか、最上階ロフトタイプか。

算出方法がわからなかったので2通りやってみました。
全戸での平均坪単価
　坪単価/戸数　195.2750409
　価格合計/坪合計　196.3969537

R棟だけ
　坪単価/戸数　205.0099626
　価格合計/坪合計　205.5518761

P棟だけ
　坪単価/戸数　168.290521
　価格合計/坪合計　169.3728078

今日のイニシアです

＞257さん、261さん

ご参考となったようでよかったです。
私は価格の面から当初はP棟を考えていましたが、
日当たり面をある程度重視した結果、R棟の安めの部屋に決めました。
が、確かに同じ価格で広い部屋にできるのなら…という気もしますね。
現物の部屋を見て比較できたならまた違う判断をしたかもしれません。

Ｒ棟を検討中のものですが、北側部屋のサービスルームというのは実際どのような感じなのか悩んでいます。北側に建物が立っている状態だと、やはり昼間から暗くて風通しも悪いのでしょうか。。。昼間から電気をつける生活は嫌だなとは思うのですが。。。
更にエレベーター前でサービスルームだと、日照・採光も悪いうえに、人通りも気になります。
サービスルームもある物件をお選びになった契約者さん、どのように妥協（もちろん人によっては妥協点ではありませんが）されたのか聞かせてもらえると嬉しいです！

R1の建設は早いね

値下の部屋があるか？

２６７さん、値下げではなく予定価格が正式価格になった時に下がったんですよね？！我が家も角にしました。

なるほどそうですか、私は１０月頃から通い始めたものでそんなプロセスが有ったとは知らず

北西側にサービスルームがあるタイプですが、寝室と割り切っています。窓や各扉を開放すればリビング側の窓から（またはSR側から）入った風が抜けてくれないかな？と期待しており、時には一気に換気できるといいなと思っています（北側に建物が立っていても、風の入口と出口があれば大丈夫かなと…）。
SRがある分、リビングはスパンいっぱいの広さですので、日中はそちらで過ごす想定です。

なお人通りについては、エレベータ近くではないのと通路と部屋との間にポーチがあるタイプなので、あまり気にしませんでした。

サービスルームは寝室と割り切ってしまうしかないですかね。うちはこども部屋と寝室と思っているので、こどもがかわいそうかなと。。。
それにしてもパークフロント棟は直近ですね。図面集を見るたびに、無理やりキツキツに建ててるよなぁと思います。残念。

271さん

まぁ値下げしても本気の購入者は誰も怒らないですけど、値上げすると怒りますから。
初期の想定価格段階では高めに出して様子見してちょっとだけ値下げってのはどこの
マンションでも定番ですから、ここに限った話ではないですよ。
700万近く下がると、さすがに、安くなったのではないかと錯覚しますね。
もう契約してしまったので、まぁ一定の効果はあったわけですね。

現状での出来うる限りの利益の最大化を目指すスケベ根性商売、ファンド傘下でなくても業界の慣習、そんな中でお客様第一主義で薄利多売の高品質マンション販売を出し抜けに仕掛けてくるデベが現れてきてもよさそうな現状

>275

5年ほど前、取引先の会社の専務が江東区に新居（マンション）を購入したということで、
その年末パーティーに招かれました。

専務は、「このマンションは、無駄なコストを一切省くことを徹底している、
新興のデベロッパーの手で企画・販売されたものなんです。
都心近くのこの場所（江東区）で、この広さ（100㎡超え）で、
この値段（3000万円台）を実現できたのは、デベロッパーのそういう姿勢が、
実を結んだものなんですよね。」と、デベのことをべた褒めしていました。

僕は、「確かに、この場所でこの広さで、この安さはすごいけど…大丈夫？」と、
感じたものでした。

で、そのデベってのは、結局、あのヒューザーでした。
耐震偽装が発覚した後、専務は、マンション管理組合の理事の1人になって、
今後の対策を行政などと交渉しているようですが、とても大変そうです。

安すぎるものは、やっぱりヤバイとつくづく思い知らされました。
「薄利多売の高品質マンション」なんて、あり得ないと考えたほうが安全です。

>>>>>700万近く下がると
このマンション〜700万も下がったの？？？

ヒューザーがあって建築の品質に対して一般消費者の見る目は厳しくなって改正建築基準法ができて着工が遅れ供給は先細り、原油高・プチバブル状態の中で地価も物価も上がってマンション価格も当然それなりの高止まり価格の中で２７５の言うようなデベが現れれば相当に支持を受けるかも

契約済みの皆さんに聞きたいのですがフロアコーティングはしますか？我が家は犬を飼っていて引っ越したときにマーキングおしっこが怖いのと犬が走って滑って転ぶんじゃないかとか何よりワックスがけをしないで済むということでコーティングしようと思ってるんですが、ツヤが出過ぎたら嫌だし値段高いしどんなもんかなーと

２８０さんは過去にフロアコーティングした経験ありますか？

２８２さん参考になりました、ありがとうございます。

282さん

私もシーグフィルム等後付けで、業者を探しております。半値ほどの施工業者を見つけたなんて羨ましいです。お手数でなければ探すヒント教えていただけますか？

あのですねー私は詳しくというか全く知りませんがネットで探せばすぐに見つかりますよ。ここは営業もそうだがクールな人ばっかりだな

???

2007年12月12日、午後2時の写真

イニシアのあたりは荒川と隅田川に挟まれたエリアで、地元では超有名な水害危険区域だそうです、どうおもいますか？

水害危険区域、気になるようなら止めればいい

購入者です。　

既出ネタです。　隅田川の水が溢れるよりは、荒川の南岸の決壊の影響を
受けるかたちのリスクが大きいですね。　
ハザードマップの高精細版を参考にするといいでしょう
http://www.city.adachi.tokyo.jp/008/pdf/hazard_hg_a.pdf
http://www.city.adachi.tokyo.jp/008/pdf/hazard_hg_b.pdf
（とくに前者）

北千住駅付近は、荒川決壊で、5mの水没リスクがありますが、ここは
現在のマップで2-5mの範囲です。　ここはスーパー堤防化されるので
お隣のシテヌーブ同様に高くなっている分やや安全度が高いかとは思います。
ただ、共用部分は水没リスクがあるので、居住する住戸を最下層につくるのは
避けていますね。

やめといたほうがいいと思うも自由。　それでも買うも自由ですけど、
288さんの元ネタは、荒川区側の物件板でのここを攻撃した書き込みです。
リスクは同じなのにとか苦笑しました。　高台がいいなら、城東地区は全部
無理ですものね。

足立区、荒川区＝城東地区＝低レベルみたいな事、マンコミ見るまでほとんど意識しないでずっとこの周辺で生活してきたけど、ブルーテントと山谷を除けば非常に楽しい所だと思うんだけどな。まあ確かに資産価値が上がりにくい、下がりやすい地域であるのは認めるけど

本当にブルーテントが自分的には一番ネックなんですよね。。
駅近いし静かそうで価格も手ごろで、何気に住みやすそうな
気がするのですが。
せっかくの新築、窓から東京側を見渡せるのはうれしいのですが
目の前にブルーテントが広がってる眺望は・・・。泣

ベランダから高速道路のある左側を見ないようにすれば目の前は汐入公園と墨田川・・・まあブルーテント、なんとかならんのかな・・・。浅草まで出れば美味い酒・食べ物を出す店がたくさん在るし、この辺は生活環境としては素晴らしく良い所ですよ

いつも同じキーワード（水害、足立、ブルーテント）、同じ書き方、同じ引用先という＊＊丸出しの投稿者が色々なところに出没していますがここにもまたまた現れているようですね。
マンション買いたくても買えない輩が発散のために投稿しているのでしょうがみっともないですね。
名が知れたマンションだから有名税かもしれませんが。

相手しないで削除依頼ボタンをぽちっと押せば翌日には消えてますよ。
いちいち腹をたてないで、駆除して回るしかないでしょう。

この時期、午後3時頃のR棟は寒そうですよね。

この時期はどこも寒いでしょう。

先週日曜日　私はイニシアに行きました。日当たりは2時頃まで大丈夫です。

日陰になるとは、思ってもみなかった・・・。