物件概要 |
所在地 |
東京都足立区千住曙町18-1(地番) |
交通 |
東京メトロ千代田線「北千住」駅から徒歩14分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
515戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上24階地下1階 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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※ダウンロード手順は、
こちらを参照下さい。
※クレジットカード決済、PayPal決済をご利用頂けます。
※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
イニシア千住曙町口コミ掲示板・評判
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301
匿名さん
この時期日当たりよりも、川沿いの風のほうが大変ですよね。
近所に住んでいますけど、買い物にいくってんで橋を渡るときに結構風が強い日が多いです。
特に高層階では風だけは覚悟しないといけないんでしょう。 担当営業さん、引き戸多用の
理由を風が強いからとかおっしゃっていましたけども... (これはかなり苦しい理由つけかなと
は思わないでもなかったです)
オプションのウッドデッキも高層階は風対策で、飛散防止用のカバーをつける必要が
あるようですし。 これはそれより前に価格面であきらめましたが。
向いの20階建てのマンションとの距離は地図でみると150mほどでしょうか。
高さが60mでしょうから、太陽の高度が22度を切らないと影はかかってきません。
足立区の場合で太陽高度を調べると今日で可能性があるのが 14:30 以降になります。
汐入公園にいったときによく見てますけど、下層階でも影にはいるのは、
もう日没まで2時間をきった時間帯だけですね。 どちらかというとちょっと西を
向いているので、R棟に日があたるのが冬の時期はかなり昼に近い遅い朝からですね。
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302
購入検討中さん
購入した方は決めた理由はなんでしょうか?
自走式駐車場、駅近い、南向きの眺望、橋を渡るときれいな公園などがいいと思いますが、足立区にはまったく知らないし、南向きの北側の部屋は殆ど暗くて風通しが悪そうだし、高速の音も気になってるし、近くの造船工場もあるし、迷っています。
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303
匿名さん
まさに書かれた 自走式100% / 駅近い / 南側抜けていることと、
500戸というスケールメリットで実現できる、24時間有人管理(夜間複数人)の4点に加えて、
200万/坪という許容範囲内である価格面で決めました。 これらを必須の条件とすると
直近には、ほかに検討対象となるマンションがあまりありません。
二重床や、複層ガラスに、床暖房の標準採用など、仕様面でも、まずまず納得がいった
のが理由です。
東側はかなり安くなるのですが、まさに書かれている、高速の音/造船工場の建て替えリスク
などあるので、R棟で決めてしまいました。
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304
物件比較中さん
>>66
過去の内容を見ていたら上記の書き込みが気になりました。
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305
匿名さん
詳細についての記述がなくて、求められても追加投稿はなし。
たぶん荒らしさんの投稿ではってことになっているようですね。
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306
契約済みさん
パークフロント棟の検討ネタとかも継続的に投稿されている一方で、
オプションとかの情報交換をする人もいますね。
ご近所の、リバーフェースでは、購入者/契約者オンリーの板が立ち上がって
いますが、こちらも立ち上げませんか? オプションや周辺情報などの情報
交換がしたく思います。
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307
契約済みさん
直床・二重床のメリットデメリット知っている方、教えて頂けませんか?
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308
匿名さん
自分で調べた上でまだここがわからないんですけどって書き込みならともかく
質問は1行でも回答のほうがずっと長くなってしまいます。
ここは全部二重床なので、部屋選択で、直床なものは選べないですし。
google 上検索で山ほど回答が落ちていますがそれでは不十分?
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309
306
この掲示板のなんでも質問のほうで、”すべてを見る”にして、
直床で検索かければ、数百のやりとりのあるスレッドがしかも複数あります。
参考までに。
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310
購入検討中さん
あの〜P棟対面の高速道路を気になりますが、やっばり騒音酷いでしょうか?
ちょっと経験ないので・・・・P棟の安さに惹かれているけど・・・
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311
匿名さん
うるさいと思います。
特に高速の高さから上は。
でも私は、隅田川より荒川ビューが好み。
でもやっぱ、うるさくて窓開けられないのはつらい。
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312
購入検討中さん
311さん
ありがとう、距離的に100メートルぐらいかなぁ???それでもうるさいですか?
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313
匿名さん
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314
匿名さん
P棟は150m 近くまでせまっていますね。
R棟は近いところは150mちょい 平均的には200m程度でしょうか。
高速でも電車でも音は上のほうにいくと大きくなるので、窓を開けての
生活ってのはちょっと無理かなとは思います。 閉めての生活だったら
サッシの遮音等級をチェックすればいいわけですね。
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315
購入検討中さん
314さんへ
>>>生活ってのはちょっと無理かなとは思います
マジ???そこまで????、ちょっと前現地に見に行ったんですが、そんなにうるさくなかったんですが....まぁ〜当然地面からですけど...上(10階以上)なら全然聞こえる????
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316
周辺住民さん
現在、イニシア千住曙町と同じように高速道路に近いマンションに住んでいますが、高速道路の騒音は気にしたことがありません。
(高速道路より上に部屋があります。)
それより、一般道の騒音のほうが、よほどうるさいと思いますよ。
夏場、暑いとき以外は、風通しが良いので基本、窓は開けっ放しの状態で、です。
まあ、音は個人差があるので、人により感じ方は千差万別だと思いますが。
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317
購入検討中さん
日経平均は大幅続落、終値は468円安の1万3504円 、「1万2000円」予想も 東証下落、投資家心理冷え込、円高が進む、そのなかすぐ入居可の売れ残り大量発生しているし、地価も下がり始めている・・・みなさん〜どうおもいますか?イニシアも500戸あるから、値下げ可能性高いでしょ・・・
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318
匿名さん
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319
購入検討中さん
まぁ〜不動産業界は厳しいだろう・・・なんと言っても前のマンション価格高騰はどう見ても投資マネによりの結果です、ほんとの市場需給ではないと思います。
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320
匿名さん
今日はなにげに、否定的な書き込みが多いとおもったら水曜日か (藁)
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321
匿名さん
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322
匿名さん
こういうタイミングででてきて、暑いですねとかいう人今回はでてこないですねー
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323
物件比較中さん
何だかんだ言って安く買った人が勝ちでしょ?
市場には敏感になったほうがよいって
ことですよね!
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324
物件比較中さん
P棟を検討しています。
おそらく竣工前には、現在170万円/坪程度が、140万円/坪位まで値引きされるものと
思います。
今は「待ち」です。
みなさん、軽率にハンコを押さずに「待ち」を貫きましょう。そのうちデベが苦しくなって
「いいお話」を持ちかけてきます。
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325
購入検討中さん
このイニシア千住曙町ホームページで気になることがあります。値下がりしたのか?と思っております。それは物件概要をみてです。R棟の分譲中に約104㎡(4LDK)価格6798万円 1戸とあります。(今日現在) 私が以前MRでいただいた価格表では(平成19年11月24日作成)R2棟の18階の部屋の価格です。昨年末に問い合わせたところ、この広さの住戸は20階があいています(18階は契約されている)と聞きました。この物件概要下部に「次回更新日」がありますが、その際平成20年1月10日だったと記憶しております。この年末年始は更新されていないのでこの価格が残っているものだと思っていました。久々にこのホームページの物件概要を確認したところ1月10日に更新されていましたが物件の価格はそのまま残っている様にみえました。18階がキャンセルされていなければ値引きされているってことも考えられませんか?近々MRに電話して確認してみようと思っています。どなたか価格改定されたという話を聞かれた方いらっしゃいませんか?ちなみに昨年確認したところ20階約104㎡は6898万円でした。100万円の値引きの価格改定があったのでしょうか?
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326
物件比較中さん
325さん
首都圏の地価はドンドン下落しています。東証REIT指数など、1/16時点で1500台です。去年高値
の2600台の6割程度の水準です。マンションの実売価格(成約価格)は下落の一途。完成在庫は
2割引きがあたりまえです。この物件も竣工まであと1年あるとはいえ、さすがに去年の価格設定
はかなり割高感があり、微調整しているのでしょう。今年はさらなる調整が必至でしょう。おそらく
P棟では1-2割程度下げてくると思います。そうしないと売れないのです。申し上げにくいのですが、昨年契約された方は、「高値掴み、ご愁傷様」というしかありません。
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327
匿名さん
325さん
詳しく者ではありませんが”326さん”に同意です。
325さんは購入検討中で良かったと思いますよ。
契約済みの方でも手付金放棄で解約する選択肢もあります。
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328
匿名さん
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329
匿名はん
値引きゲット狙いの人達、せいぜい気張って待っててちょーよ。値引きゲットできたら教えてちょー
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330
契約済みさん
1年後このマンションを完了しますね。今から最終の価格を推算して、早すぎじゃないの?
今年景気度はあまりよくないが、1年後のことは誰もわからんでしょう。23区内新しいマンションがもっと少ないは事実ですね。材料費がだんだん高い場合、マンションの実売価格を安くなければ、
ありえないでしょう。
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331
契約済みさん
高値掴みご愁傷様・・・むかつく、手付け放棄で契約解除って手付け放棄してまでとなると1割値引き位いかないとね・・・
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332
匿名はん
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333
契約済みさん
P棟はまだ予定価格でしたっけ?
予定であれば、確定価格が低くなることも普通ですよね。
ただ、個人的には現在発表の価格でも結構安い設定だと感じています
(川に面しておらず日照はよくないとしても、駅近の普通のマンションとして。
地元民ですが京成関屋も牛田も結構便利に使っています)。
仮にR棟の値下げが発生し、仮に値引き価格での契約成立を知ることができたとしても、
私は部屋タイプが違えばあまり気になりません。
部屋タイプが同じでも、階が異なれば(逆転が起こらない限り)気になりません。
もちろんよい気分ではないですけれどね
(あとでオプションの一つでもつけてくれれば嬉しいですが…。あまり良心的な対応の期待はできないかな)。
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334
契約済みさん
p棟は予定価格の段階なんであれば下がっても何の文句も有りませんが正式価格の出ている部屋で値引きが1件でもなされるのであれば・・・念書取ろうが後で必ず分かるので・・・
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335
306
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336
契約済みさん
>>325 さん
当該部屋タイプの20階は契約済みだと思います。 一方で18階はごく最近まで
未契約だったと記憶しているので、なにも間違ってはいないのでは?
この角の高層階は、一番当初の予定価格からみると今の価格表上の数字におちつく
までに700万以上さげていますから、あと100万ほど安くなっても、率直にいって
今までの値下げで食指の動かなかった人が生き返ってくるような値下げレベルじゃ
ないと思いますし。
P棟はまだ予定価格なので、最終的な売り出し価格がどうなるかには注目しています。
ほかの方も書かれていますが、R棟よりも坪単価ペースで18%低い、
現在の予定価格(170万未満)はずいぶん思い切ってつけてきたなという印象をもってます。
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337
契約済みさん
r棟正式価格が出てるのに途中で100万安くなってる部屋がある?!
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338
匿名さん
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339
契約済みさん
部屋番号は今はわからんけど325が言ってる、r2の左角部屋で20階と18階の部屋ですな
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340
物件比較中さん
336さんへ
18%はあたりまえのことでしょう、日当たりも良くなく、そして大きい道路と高速に面する、騒音や汚れなど酷いでしょ...まぁ〜個人的に20%妥当かなぁって思いますが・・・
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341
契約者
プレミアム住戸って最後まで予定価格のままで残っていて、一番最後に
価格が確定したと思うけど、”予定”が消えた時点での価格表では
R2-AH 2001 が 6898万
1801 が 6798万
これらは、各々
2001 MRオープン当初 7618予定 → 7168予定 → 6898 予定の文字消える
1801 同じく 7558予定 → 7089予定 → 6798 予定の文字消える
と GWのころ → 6月ころ? → 9月頃
で”予定価格”のままで改定されています。
予定の文字が消えた時点で、プレミアム住戸には実際の契約者がでている
はずです。 実際にオプション会では、24階の購入者が設計変更図面をもって
カーテンなどを買いにきているのをみかけましたから。
ここから代わっていれば、正式価格発表後の価格訂正ということで、
上下に、オリジナル価格での契約例があれば、階の高さで価格の逆転現象を
起こしてあるという証拠になります。
100万程度でごちゃごちゃいわれるのもなんだと考えると、普通100万程度
だったら、オプション権つけますとかの販売促進での”実質的”な値下げで
対応すると思いますけどねぇ。
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342
契約済みさん
東側の坪170万平均を高いと思うか安いと思うかは個々人によって代わるので、
340さんが20%引きでもどうかなと思われるのはいいのですが、
170万/坪未満で購入できる、都内/駅5分以内/駐車場100%自走式設置/24時間有人管理の
マンションって、たぶんもうほとんどないのでは?
買わない人は、買わない理由を延々と探しているものですが、マンションは別に
投資商品ではないので、この時期に買わないといけない人って一定の数いるわけです。
ひょっとしたら、340さんは坪100万まで下がらないと買わないと思っておられるのかも
しれないわけで、 同価格帯で購入可能なよりよい物件の例をあげてもらわないとなぁとは。
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343
契約済みさん
341さんの言うとおり、諸経費もしくはオプションサービス辺りでお茶を濁すはずだが
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344
購入検討中さん
342さんへ
いいところがわかっているんですが、でも500戸もあるし、景気不況、リストラや倒産などひどくなっているのは現状です〜心理面も駄目になっているじゃないでしょうか...妥当な価格で行かないと完売するのが非常に厳しい...マーケットに応じたの価格で速やかに完売するのかそれども死んだ価格で売り残す莫大な資金&利息を払うのか〜どっちが正しい商売道でしょうか???
都内とか自走式とか〜そんなの関係ありません〜現状のマーケットで決定するべき!!!!
去年の前半ならP棟も200万坪でもおかしくないだけどなぁ・・・でも今は違う...
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345
342
P棟はまだ売り出してもいませんし、R棟も本格的に売り出して半年。
竣工まで14月あります。 竣工売れ残りの値引きを狙ってくるんだったら1年ばかり
早すぎますよ > 344さん
1年後に好みの部屋が、好みの値段で買えるならそこで買えばよいこと。
来年もしももっと市況が下がっていれば、もっと下がるかもで、やっぱり買えない
(本人は買わないつもりでいるんだけど、懐ぐあいではなくて、思いきりがたりない
のでやっぱり買えないで正解なんですよ)っていう方がとても多いわけです。
買い時は、市況が決めるのではなく、本人の都合で決めないと後悔することに
なりますよ。 本人にとって高ければ、おととしの150万でも高いですし、
本人がOKなら、今年の200でも安いという考え方をしないと。
相場によらず、絶対買わないほうがいい人(転勤族など)ってのも当然いるわけです。
駐車場が、自走式・機械式でランニングコストがどれほど違うか程度は
知っておいて損にはなりません。 一生使うつもりだと、積算で、マンション本体の
10% を超える差になることも珍しくないんですよ。 1-2割のあえていえばわずかな
値段の差を気にされているようですけども、それだったら無視できない要素ですよ。
同価格帯以下で、似たような通勤時間で収まるよいマンションをみつけたら、
ぜひ名前を教えてくださいませ。
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346
契約済みさん
344君、ぐだぐだ言ってるんなら他を探した方が良いんではないですか、p棟はまだ予定価格だから下がるかもしれないけど非常に現実的で妥当な現マーケットに合わせた予定価格だと私は思います。デベのビジネスに限らず現時点での状況に則してギリギリの期間設定の範囲で利益の最大化を目指すというのは極あたり前の商売のやり方ですから販売後に早めに完売してしまう様では商売として旨味に欠ける訳ですよ
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347
契約済みさん
それほど攻撃的にならなくてもいいんではないでしょうか。
他の足立区物件スレッドでは、値引きゲットしたとかの書き込みで購入者を怒らせよう
なんてたちの悪い書き込みとかもありますけど、ここにはまだそれほど悪質なのもない
ですし。 もともと検討板ですし、どこの板でもまぁ書き込みの半分は高いってもの
で、こら安いとか、妥当価格だねとみんなでいっているスレッドって見たことないですし。
契約者は契約者・居住者限定板に引越せばいいだけという気がします。
このマンションの契約者専用のスレッドがこちらに上がっています
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48376/
(あげていただいた方ありがとうございました)
オプションや、設計変更
周辺情報ネタ
など、既購入者間の情報交換はこちらに移行しましょう。
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348
匿名さん
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349
匿名さん
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350
購入検討中さん
まぁ〜値引きするかどうか〜マーケット次第
21日付の不動産経済通信によると、東京都東村山市で新日鉄都市開発や東建物が事業展開する大規模分譲マンション「ココロコス東京久米川」(総戸数406戸)で20%超の値引きが始まった。
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351
匿名はん
この先の経済情勢不安・不透明な中で無理めなローン組んでマンション買う人あまり居ないだろうけど今後、ローン地獄で苦しむ人・自己破産者が増えそうな感じがする。昨年辺りから都内で中古マンション販売が活況な様で現在の高止まり価格の新築の状況に反応した動きなんだろう、地価高・建築コスト高・供給減から新築の価格はデベが下げたくても下げられない状況だろうが中古なら買い叩く事も出来る、一生に一度の高い買い物だから無理の無い身の丈に合った買い物にしよう、と思う今日この頃。
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352
ご近所さん
こちらのマンションにはどのくらいペットと共に入居する方がいるでしょうか。
最近は、あちこちでマンションが建ち人もペットも増えました。
そんな中、この辺りに限らずですが、飼い主のマナーの無さに強く憤りを感じています。
道を歩けば放置された犬の糞、公園や広場に行けば我が物顔でノーリードで走り回る犬。一心不乱に飼い犬のブラッシングをした後とれた毛束を川や芝生にぽい捨てする飼い主・・等など、数え上げたらきりがありません。
逆切れされたら嫌なので注意することもできず、見て見ぬふりの自分にも嫌気がさしますが、どうかこれから建つマンションの住民でペットを飼っている皆さんが、モラルのある飼い主さんであることをただただ願う今日このごろです・・・。
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353
購入検討中さん
このマンションはイニシアさんの50万円キャンペン対象外....残念!!!!
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354
ご近所さん
352さんのおっしゃる通りですね、私の妻もあなたと全く同じ事をよく言っていますよ。多分、知り合いなんだろうな〜
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355
物件比較中さん
同じイニシア系の金町駅前タワーマンションと比べたら、どちらの物件が良いと思いますか。
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356
匿名さん
金町のほうがかなり値段が高いのでは? どっちがいいかといったら金町の
ほうがいい気がしますが、 コストパフォーマンスでいったらどうでしょう。
同じ値段ならこっちのほうがかなり広くなるわけで、良し悪しは人による気がします。
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357
購入検討中さん
356さんへ
交通便ならこちの方が上ではないでしょうか?環境ならもしかして金町の方が上かも・・・
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359
購入検討中さん
こちは日暮里まで10分、それから牛田から都心までいける・・・金町千代田線一本しかありません、しかも各駅だし....
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361
契約済みさん
皆さん「マンション格付け.jp」をご存じでしょうか?建築士の方がモデルルームをCHECKして
格付けしてくれます。
今回イニシア千住曙町を調査して欲しいと依頼しましたが、残念ながら下記のようなコメントが帰ってきました。
賛否両論あると思いますが受けてたって欲しかったです。
『マンション格付.JP』運営チームのXXと申します。
この度は、格付けのご依頼をいただき、ありがとうございます。
ご依頼いただきました「イニシア千住曙町」につきまして、売主:コスモスイニシア様に
格付調査の申し込みをしましたところ、承諾が得られませんでした。
折角のご依頼ではありましたが、売主のご協力なしでは、モデルルームまたは、
室内への立入り、設計図書の閲覧等をすることができず、格付調査を行うことが
できません。。。(省略)
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362
契約済みさん
コスモスイニシア、ケツの穴小さい。株価も5年前水準。リクルートから脱却MBO、ユニゾンが大株主。不動産業界先行き不透明。私はこの会社、そんなに悪くないと思っているが・・・
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363
匿名さん
P棟安いけど、さすがに条件厳しいぃーっ!結局ムリ。やめた。
やっぱり、安ければいいってもんでもないよね。
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364
購入検討中さん
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365
匿名さん
現状東方向もよほどの低層階でなければ抜けていますし、将来高層の建物が建つかも
ということを考えたとしても P棟の20%安は結構魅力的では。
もっとずとやかましい踏切真ん前のヴィークが、低層でも坪200近くいっているのと
比較すれば、 東向きとはいえ、駅2分遠くなるだけで170ってのは、多少条件面で
劣るとしても、価格面では魅力があると思う。
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366
匿名さん
ここまで郊外にでて、わざわざ南向きをはずして買うかなぁ
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367
匿名さん
↑
P棟の35〜30%安ならどうですかね?
非現実的・・・
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368
367
P棟がR棟より35〜30%安ならどうですかね?
・・・と言う意味です。
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369
購入検討中さん
南の30% 引きだと、140万/坪とかでしょ。 これなら旧価格だから文句なしに買うけど、
それは期待しすぎだと思う。 逆に、南の売れ残りを買う人がいなくなっちゃう気もするし。
さすがに今の18% 引きからの大幅値引きは期待できないんじゃないかな。
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371
匿名はん
期待!万が一にも可能性無くは無い!待ってて頂戴!でも、そう為ったとしたらこの会社、傾いてる
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372
匿名さん
ここも、アクアテラ、レコも失敗じゃないかな。
おまけに、西新井のアトムは大失敗だと思う。
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373
匿名さん
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375
匿名はん
値引き無しで竣工までに完売?神のみぞ知る。しかし条件的にはレ湖・アクア寺などよりは良いと思われる、値引き無しという前提であるならば。値引き?デベのみぞ知る。
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376
購入検討中さん
値引きするかどうかデベ&市況に次第〜どのよな戦略を取るのか...
郊外各マンション既に値引きしつづである・・・300万円〜600万円ぐらい
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378
匿名さん
第3期とはP棟のラスト半分を対象としているということなのでしょうか?
(P棟でも以前に価格発表されていた分はすでに契約済みのものもある?)
アネックスリビングのP2-Gなどは7000万円台でしたが、今回の範囲は6498万円が上限ですよね…。
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379
ご近所さん
ここ一応、23区内天下の城東・足立区なんですけど。あっ、それがダメなのかな?住めば都なんだけどね。東村山ね〜あれはコソコソした値引きでは無く契約済み含めた価格改定だから堂々としていて良いね、各デベさんには良いお手本にして欲しいものだ。需要減は昨年からだけど今年に入ってはっきりしたから高止まり価格の供給も調整段階、ゼネコンにしわ寄せきつくならない様に願う
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380
匿名さん
>>379
「契約済み含めた価格改定だから堂々としていて良いね」
契約者が少なかったからでしょ!?
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382
匿名さん
R棟の販売概要上の『販売戸数9戸』とは、残りがまさか9戸しかないということ?
第2期販売分十数戸の中での残りかとも思いましたが、
・専用庭面積4.9㎡は明らかに先行販売対象だったR3-CG(116)
・6848万円で104.43㎡はおそらく先行販売対象だったR2-AH(1901)
であることから、トータルの数字と推測できます。
http://www.cigr.co.jp/bkm/gaiyo/senju/gaiyou.html
218さんによれば12月21日に131戸残っていたということですが
これが一気に9戸になるとはさすがに考えにくいですが…。
何かトリックが?残戸数を少なめに発表するのは常套手段?
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383
購入検討中さん
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385
購入検討中さん
高い高いという書き込みが多いですね。
確かにちょっと前の足立区価格からみたらすごく上がっていると思いますが、 お隣のヴィークステージをはじめとして、西新井のORIXも東武のも、みな坪200万あるいはそれ以上で、荒川区側のリバーフェース含めてこちら方面に、同レベルで、ずっと安くで買える物件が見つかりません。 ここが1-2割引きしないと売れないとすると、残りのマンションも全部売れ残らないといけないことになってしまって、これはこれで現実味に欠ける気がします。
いいのがあればぜひ教えていただきたいのですが
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386
契約済みさん
マンションは投資物件ではないので、個々人の都合で今必要という人は一定の数
いるわけです。うちもそうですが。
385さんのおっしゃる通りで、今同時に売っているうもので、直近でより坪単価が安くて
お勧め度が高いものの例でも示してもらわないとね。
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387
物件比較中さん
別にこの場所でこの価格で納得してるんなら、好きに買えばいいんじゃない。
どう考えてもこのマンションにそこまでの価値ないよ、と考えてる人が少なくないことも気にならないならね。
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388
匿名さん
このマンションを購入検討するひとは2種類。
1)官舎(または社宅、もしくは賃貸、あるいは実家)をでて、そろそろ買おうか。
2)いま住んでいるところから、そろそろ住み替えようか。
そして、1)のひとに2種類いる。
1)−1 地縁というか、とにかく、この近くに住みたい。
1)−2 坪約200万円以下で、通勤に便利なところにすみたい。
2)のひとにも4種類いる。
2)−1 もう少し広いところに移りたい。でも、現住まいの近くにしたい。
2)−2 もう少し広いところに移りたい。遠くなってもいいや。
2)−3 いまどきの設備がついた新しいところに移りたい。でも、現住まいの近くにしたい。
2)−4 いまどきの設備がついた新しいところに移りたい。遠くなってもいいや。
1)−1からすれば、「坪200万、高い!」なんて言語道断。ほかにあるか!? ですよ。
1)−2の方が、「ここ高い」と思えば、埼玉や千葉にいくしかないですよね。
私は、2)−1,であり、2)−3です。
結果的に見送りです。
いま、私が1)であったら買うと思いますが・・・
で、私がいいたいのは
見送った人がすべて「このマンションには価値がない」とは思っていないこと。
それなりに価値があるけど、買い換えリスク、引っ越しリスクに見合うかといえば
なんともいえないということです。
それぞれの考え方です。
でも、今後のためにも、検討したうえで×とした理由は書いていきたいと思います。
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389
購入予定
私はかなり近所のマンションに賃貸くらしをしています。
388さんの分類でいくと 1)-1 & 1)-2 でしょうか。おっしゃる通り北千住の近く
という地縁中心で探すと、適当な物件の数は限られます。 ヴィークステージの
200万/坪オーバーは広さまで考えるとちょっと手がでないので、ここの東側の
高層階を購入しようと思っています。
牛田/京成関屋は、北千住ほどではないにしても、案外に交通利便性にすぐれて
いることから、賃料水準はかなり高くて 築15-20年程度で、1㎡あたり2200円程度が
相場です。移り住んだときに地元の不動産屋でかなり真剣に探しましたが
、まず1㎡ 2000円未満は、定期借家でもつけないとでない。 このあたりを好んで
住む人にとっては1坪あたり、年9万円の賃料支出になりますから、賃料利回り
5% で考えても坪180万程度までは払っても、それなりに頭金を積むことを仮定すれば、
決して損ではないと考えました。 首都圏のマンションの賃料利回り平均はちょっと
前の統計で4.4%程度ですね。
DINKS向けの50㎡程度の物件は数多くあるのですが、現在のファミリー用マンションの
平均水準である75㎡程度以上を望むと、もともとお隣のシテヌーブあたりから選ぶ
ことになるわけで、とくに真南側は随分強気の価格でした。 シテヌーブの南側は
待っている人が多いのか、仲介物件がでてもすぐにきまってしまうのでしょうか、
まずWeb 上ではお目にかかれませんしね。
駅直近では、都内の不動産価格の一番安かった時期に、150-160万/坪程度でいくつか
新築のマンションの供給がありましたが、この時期は、港区だと中央区だのといった
ところが、普通のサラリーマン/専業主婦家庭で手の届いた異常な頃で、今後
マンション価格が、とくに上がり過ぎた都心部を中心に下がるとしても、その価格
の再来は難しいのではないかなと思っています。
もともと賃料水準からみて、この地区の新築価格はやや安すぎた印象がなきにしも
あらずなのではないかなと。
(借りても買いたくはない場所だと言われればそれまでですけれども)
今モデルルームのあるところが、住宅展示場だったりして、南に川を望む好条件
の大規模マンションに化けてくれないかなとかと私は心待ちにしていたので、
ここの土地がマンションになると聞いて、たぶん非常に早期にモデルルームに
駆け付けた一人でしょう。 残念ですが、南側の205万/坪平均という価格には、
やや広めを望んでいる私には手がでませんでしたが、P棟は、5000万そこそこで
90㎡超えも購入可能です。 もともと150-160万で買えたことがあるということを
思い出すと、随分値上がりしたなという気もしますが、 橋を渡ったフロンティア
シティが、まだ端のない時期に、坪160万程度で出ていたことを考えると
少なくとも東側は、限りなく旧価格に近いと考えています。
フロンティアシティは、長谷工ですから直床はやむなしとしても、床暖房に
複層サッシもオプションですし、駐車場は全戸コストはかかる一方で、出し入れは
面倒な機械式でしたので見送りました。これを同じ条件に合わせれば、少なくとも
同程度のコストパフォーマンスはあると考えていいのではないでしょうか。
私は東武線沿線が必須条件なのですが、足立区内では、レコシティはお高くて
手がでませんし、東武の工場跡地のリライズガーデンも坪200近く、駅直近で埼玉県
にまででると、草加までいって住友のも坪200。 170-180レベルを望むと、春日部駅
直近のタワーあたりまで下って考えないといけません。 これは私にとっては通勤に
使うには遠すぎるのです。 誰かが書いておられましたが、北千住駅までだったら、
山手線の最終に接続して帰ってこられますし、都心方向から深夜にタクシーで戻れる
程度の距離は私にとっては必須のものです。
うちは仕事で車も使います。現在23区内には、約200のマンションが売り出し中ですが、
100% を全戸自走式で確保しているマンションは、ここを含めて4箇所を数えるのみです。直近の駐車場相場は2.5万近いのですが、これが1万円そこそこに圧縮可能というのも
魅力です。
買わない人には、買わない人の理由があるのでしょうが、買う人にも買う人なりの
理由がありますので、書いてみたくなりました。
eマンションの掲示板のほとんどで、皆高い高いといっているものですが、モデルルーム
の来訪者中購入に至るのは10%そこそこだそうです。 半分は冷やかしで見に来ている
と思っても、80% の人にとっては割高に感じられる程度が適正価格ということに
なります。 掲示板がこれは安いという意見であふれかえっているようだと、今度は
抽選になって買えないだけではないでしょうか。
最近ここに限らず足立区のマンション全体に、”ここを買うやつの気がしれんね”
的な書き込みが多くあります。 では、なぜその人はそのスレッドに書き込みを行う
のかと思えば、興味があるからなわけですね。 あるいは、あっちこっちで高くなって
きて、都内でもここだったら買えるだろうと覗きにきてみたら、案外高かったので、
購入しようとする人をいじめてみたくなるのでしょうか。 せめて、私だったら
**の物件にするねとか、自分はここを見切ってどこの物件にターゲットを移したの
かを書いてくれれば、これは検討者にとっても参考になるのではないでしょうか。
388さんの買わない理由はぜひ読んでみたい気がします。
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390
ご近所さん
380さん、既契約者が極端に少ないと販売途中での既契約者含めた価格改定になって、ある程度の既契約者が居てうまくいけばなんとか正式価格で完売出来そうかな?!という状況の場合は臨機応変に既契約者にバレない様に多少の念書付き値引き等で対応するって事かな?
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391
契約済みさん
389さんの買った理由は、地縁中心で考えていた私もとても納得できるものです。
ただ、賃料利回りのくだり、このあたりはなにより時間での利便性重視での賃貸物件が中心ですから、基本的にはやや狭めに刻んだアパートをシングルやDINKS相手に貸す物件中心で、広めのものは数も少ないのでしょうが、そもそもあんまり需要がないんだと思います。 お書きになった賃料水準で、せいぜい70㎡までだったら、DINKS相手に、 70㎡ 16万程度とかで貸出しも可能かもしれませんが、389さんの検討されておられる部屋は92㎡だと思いますが、20万上にはなかなか借り手はつかないと思います。 実際に90㎡級はシテヌーブで断続的にでていますが、見ているとなかなか借り手がつかないで、20万を超えるの最初の賃料を、最終的には19万下とかまでさげないと成約していないですね。
自分が借りるとしたらの譬えで書かれているのでしたら、よいのですが、実際になんらかの理由で自分が住まなくなった場合に賃貸回しを考えておられるのでしたら、単純利回り5% は期待しないほうがよいのではと愚考いたします。
390さん。 私は、R棟角の契約者ですが、既契約とまではいかなくても、すでに契約意志をちゃんと示したあとで、上下の同一タイプの部屋が値下がりしたときに、価格表を正規のものとする過程でちゃんと、あれから***万値下がりしましたと連絡がありました。 ばれて既契約者の神経を逆なでするのもなんですから、今後の売れ行きで値下げが必要になったとしても、100-200万程度であれば、本体価格をいじるのではなしに、オプションサービスとかを打ち出してくると思いますよ。
本体を100万引くと、そのまま100万の損になりますけれども、オプション品のほとんどは2倍程度にまで利益を乗せていますから、100万つけても50万の損にしかなりませんし。
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392
購入検討中さん
景気概況
現金給与、3年ぶり減=0.7%、景気拡大の恩恵受けず−昨年
厚生労働省が31日発表した2007年の勤労統計調査(速報値)によると、月平均の現金給与総額は前年比0.7%減の33万0212円で3年ぶりに減少した。中小企業のボーナスが不振だったのが主因。所定内給与も前年を下回っており、景気拡大の恩恵が個人の所得に及んでいない実態を裏付けた。(時事通信)
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393
匿名さん
マンションの値段はいつ下がる板にでもいけばいいのに、個別の物件板にわざわざ
コピペするほどのありがたいネタかね。 向こうで相手にされなくなったので、
こっちに引っ越してきたのかな。平均が下がっているのは、派遣社員とかの
増加で要するに、下のほうがもっと下がっているだけ。
全国平均が下がっても、マンション購入層の年収が大きくさがらなきゃマンションの
売れ行きには影響ないでしょうに。 月収33*12*1.5 じゃ600そこそこで、年収600の人が
都内にマンションは買わないって。 確か首都圏だけのサラリーマン平均が800;
実際の都内マンション購入者の平均は1000までいってるわけで、ここの東/南だったら、
4000-5000万前後を、年収倍率5倍で割り算した、800-1000万ちょいきっているあたりの
セグメントの懐ぐあいの変化をみないと参考にはならん。
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394
購入検討中さん
>>>>確か首都圏だけのサラリーマン平均が800???
どこからのデータですか?
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396
393
393です。
この掲示板のテーマとはずれますけれども、394さんが興味あるようなので。
総務省の家計調査 関東大都市圏 勤労者世帯の平均が約800万
(今すぐにあたれないのでうろ覚えですが確か直近が790だったか)
東京都生計分析調査結果で東京だけに絞るともうちょっと上になったと覚えています。
同じ総務省統計局のデータは家計調査は住宅ローンをもっている人もっていない人に分けて発表されていますが五分位の中央の平均は確か100万ほど住宅ローンをもっている人のほうが高い。
また持ち家の形態で、戸建ての人よりも、マンションの人のほうがかなり持ち主の収入が上がる傾向があったと記憶していますので、東京都の新築マンションを購入する世帯の世帯年収平均はかなり1000に近いってのではずしていないと思います。
確か23区内のマンショングロス価格が6000平均を超えていましたが、中心となる年収階層では、世帯年収に対する倍率で5倍は超えていなかったはずですから、あるいは直近の統計では、購入者だけに限れば、軽く1000を超えているかもしれません。
数年前のデータだとすぐにでてきますので、リンクを張っておきます。
H15 で、首都圏(東京/神奈川/埼玉/千葉)のデータです。
http://sumai.judanren.or.jp/seisaku/p03-12/page05.html
分譲マンションの購入世帯の平均年収が997万 物件価格の世帯年収倍率は4.8倍ですから、物件価格をだいたい5で割った世帯年収のある人が売り手側からみたターゲットになるわけでここであれば、東800万 南1000万が標準的な購入者層とみるのが適当でしょう。 不動産マーケティングでは、物件価格を5で割ったレベルの年収層に対する需要予測を行うというのは基本です。グロス4000万の物件が作れると、首都圏勤労者世帯の平均年収層をとらえることができるので、坪170-180程度の物件は各社がしのぎを削る激戦区になりますね。
2000年ころからの所得格差の拡大は、低所得者層のより低所得化が中心で、全平均が下がったからといって、マンションを購入する層がそれほど貧乏になっているわけでもないので、392さんの記事の引き写しでの書きこみははずしているわけです。
悲しいかどうかはともかくとして現実は現実です。
この話はここまでに。
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397
匿名さん
ここ、どうしちゃたの?!23区地価動向とかで難しい話する人、いらっしゃ〜い、遣って来ちゃたよ〜!
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399
購入検討中さん
396さんへ
あれは調査された世帯年収のデータです、別に都内や首都圏の平均世帯年収値じゃ無くて...
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400
396
私が書いたのは、都内のマンション購入者の平均年収が1000はあるでしょうという
ことで、グロス価格平均が昨年6000に達しましたからこれはごく当然でしょう。
あの調査は自己申告ですから、正確さに欠けるといわれればそれまで。
ただ高額所得者層にはあまりお金持ちには見られたくないという心理が働くので、
低めに答える可能性のほうが高いのではないですかね。
ちなみに、よく引用される東京都の世帯の過半が年収500万未満というデータも
自己申告アンケートの結果ですね。
ちゃんと収入証明を出しているフラット35について、住宅金融支援機構のだしている
データで昨年の全国でのフラット35の利用者世帯年収平均が、717万で物件価格が
3581万平均。 年収倍率はぴったり5,0倍です。
上の指摘は、物件価格/5の年収の人を中心に買いにくるでしょうと書いているだけで、
地縁中心に売られるマンション、この近くに今マンションが必要な世帯年収1000万の人が
南側だけで300世帯確保できるかどうかということにはなにも触れていないですよ。
2001年からのマンション供給が盛んだったところの流れをみていれば、私見としてですが
今の足立区の200万/坪弱程度での横並びの多数の物件、すべていっせいに転ぶとは
思ってないです。 無論責任はとれませんが。
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