サンクタス神楽坂

>>17

別にデベじゃないのでムキにならなくてもいいんだけど・笑
高さ制限はＧＬからでしょう？１階を沈めてるんじゃない？
ちゃんと確認した？

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>>20

18です

>マンションの原価が販売価格のだいたい８割くらいってことも知らないのかな・・・
私の試算は貴殿の提示されているルネ神楽坂坪280万からスタートしているのですが、
このご指摘が私の試算結果にどのような影響を与えるのでしょうか？
ルネ神楽坂坪280万というのは販売価格ではなく原価なのでしょうか？

>販売価格の８割が土地代ってアナタ・・・
固定資産税における資産評価では大体それぐらいの割合なのでこういう仮定を起きました。
仮定の説明が不足していてすみません。
本来価格算定において、販売価格の何割程度を土地代に設定するべきなのでしょうか？

18にも書いた通り貴殿の推測420-440のロジックを具体的に教えてください


>>21

私は自分に相場感があるなどとは思っていません。
価格発表前に価格についてできるだけ推測し、割高か割安かの判断をする材料にしたいと
考えているだけです

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ここから西に歩いて5分ぐらいのところにパークハウスの新規も出てきましたね。

地所は都心の物件は今年になってやっと２つめ。そして、とても小規模です。パークハウスと名乗る価値のある土地がないという感じでしょうか？。

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１９日（土）からの事前案内会は「満員御礼」だそうです。

購入検討できる方がうらやましいです。
私は価格面で早々と撤退です。

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>>23

相場観がないて自分でわかってる人が掲示板で価格の予想をしちゃいかんのじゃないですか？？
新築の売り出し価格を議論してるのに固定資産税評価って・・・苦笑
まあ脳内でいろいろ考えてくださいませ。

>>24
二十騎町の物件ですね。モデルルームはないのですかね？
駅から多少歩きますが幹線に面しておらず、閑静な住宅街。
地所のイメージに合う場所だと思うんですけどね・・・。
値段はどうかな。地所の新宿区物件で言うと飯田橋レジデンス以来？？
けっこう高くつけてくるのかな

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地所の物件はいい場所ですよ。坪単価350なら買い、400なら見送りといったところでしょうか。

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中古相場の上昇率35％程度しかかけるないのは違和感大。建設コストも5割り程度の上昇かな。建設コストの2割り程度の人件費は横ばいとしても8割り占める材料はは6割り程度あがってる

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400は超えるな

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>>16
＞申し訳ないけど相場観無さ過ぎません？
＞ルネ神楽坂って３年くらい前の物件でしょう？確か坪２８０くらい。
＞いま新宿区で売ってる物件の値段みてくださいよ。軒並み平均坪４００オーバー。

えっと、今、ヤフー不動産で検索してみたらまさにそのルネの中古が出てますね。
低層階北向きではありますが、一応角部屋で、坪単価は270万円ですね。
もう１ヶ月以上売ってますが、今のところはまだ売れていないようです。
去年だったら、もっとふっかけても売れたでしょうが・・・
市況は完全に変化してしまっていますね。
さすがに400からで出してきては厳しいのでは？

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低層の北ならそんなもんでは？

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近くの会社に勤めています。ランチで近くの店に行きがてら敷地を眺めています。高嶺の花ですが…。現地の状況を書いてみます。
敷地は大久保通りと、路地裏の狭い通り二つに面していると思います。大久保通りはかなりの交通量です。
大久保通りの斜向かいに故黒川紀章（の事務所だったはず）設計の高層マンションが建っています。路地裏の向かいには戸建住宅が建っています。
大江戸線の地上出口からは1分とかかりません。東西線の神楽坂駅や、各線の飯田橋駅からも充分歩ける距離だと思います。
現在の敷地の状況は既存建物解体の後、コインパーキングになっていましたがそれも解体され、仮囲いのシートが掛かっている状態です。HPによると確認申請は先月下りているようですが、工事は未だ始まっていないようです。

以上、参考までに。

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大久保通り側は北西なので裏側、
交通量や高層ビルの影響は少ないのでは。
低層の北向きなんか住まいとして買うもんじゃないですよ。

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>30

販売に電話して聞いてみりゃいいじゃん。

こんなとこでグチャグチャ書くより。

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坪単価が赤坂のタワーより高いとは驚き！
駅から近いのは魅力だけど・・・

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赤坂のタワーでも、安い部屋は
条件の悪い部屋では？

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施工、多田建設だってさ、、、、がっかり

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モデルルーム行かれた方、いかがでした？
価格は出てましたか？

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>>37

大手はもうこんなちっちゃいマンションやらないよ採算合うわけないし

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>>38

４１０−４２０くらいだって。

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とすると、８０平米の南向き間取りは、１億前後でしょうか。

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