シティハウス成城

ここは夜間以外、崖上から部外者が自由に入れるというのが…
都営住宅じゃないんだからさぁ

いや、入れるというか、通路を通り抜けられるだけで
中には入れないですよ。

＞１年以上前から残15戸になっているけど、実際はどうなの？

そうなんですか？
1年ぐらい前にみたときは確かに、「売れ残りの隠し部屋」のような
感じで、実際には15戸以上ありましたけど、
今もまだ15戸なんでしょうか？？
少しずつ売れてる感じはあったんですけどねえ。

http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/seijo/detail.cgi

たしかに扉があって中には入れないけど、あんなの子供でもよじ登れる

19様＆20様

貴重な情報をありがとうございます。棟によってかなり価格が異なったんですね。発売当初のデータがあれば良いのですが、一般的にマンションの過去の期の販売分の詳細データって、なかなか見つからないですよね。

この物件、結構良い作りだと思うし、付近の環境も好きなのですが、現在の価格設定ではちょっと手を出す気にならないという感じです。他の方のレスを見ていると値引きもなさそうですし、縁がなかったのかもしれません。

>棟によってかなり価格が異なったんですね。

そのとおりです。
プレミアム仕様の部屋はかなりおしゃれだったりね。
その分価格が高く、かなり長く売れ残っている部屋が多かったです。
フォレストコートは非常に割安で、わりに早めに完売したと思いますが、
なにせ、日当たりが悪いし（その分静かだと思いますが）、
南側は向かいの棟の廊下から覗かれるしで、
売りに出す気持ちもなんとなくわかる気がします。

住友不動産は、住戸の位置によって価格差を大きくする傾向があるみたい
目白ガーデンヒルズでも南向きの高層階は、内装をプレミアムにして
より高額で分譲しました。
一方北向きの一部の高層階を除いた一般住戸、南向きの低層階は、
普通のグレードで普通の価格差で販売しています。

都心の物件では、最終まで売れ残ると高級賃貸にしていますよ
原価ですから結構利回りがとれるのでしょうか
成城あたりはどうなんでしょう。

元々オフィスビルの賃貸がメインの会社なので、資産を持ち続ける
という発想なのかもしれません。
「分譲」ですから、売ろうが持ち続けようが長期的に利益が上がればどちらでも
いいわけですよね。マンション専業デベとは若干発想が違うのでしょう。

最近、Eマンションにバナーを張ったり、マンション情報誌に広告を載せたり
販売活動が盛んになってきましたね。
作りも上品で、立地もいいのに、完売しないのは分譲価格が
割高という理由だけなんでしょうか。

↑現地に行けばわかります。

外観が病院みたいで安っぽいから、広告には掲載しないんですかね？

この物件の最大の欠点ですね、あの外観は。
もう少し落ち着いた外観にすればすぐ売れたと思います。
成城3丁目緑地の緑とも全くマッチしていないし。

残15戸分の管理費、修繕積立金は、誰が負担しているのでしょうか？

住友不動産が負担しているそうです。

計算すると、その負担額は1,000万円を既に超えていますね。

売れ残りは、15戸以上あると思います。
ＨＰに載っていない部屋もあるようでした。

住友の姿勢は厳しかったです。
部屋は、すでに古いマンションの雰囲気が漂い始め、横長の造りの割には
ゴミ捨て場が1箇所なので部屋によっては遠く、自転車置き場にいたっては
反対側になると置きに行くだけで一苦労、という感じでした。

こんな状態でも今は値下げはしない、との一点張りで消費税値上げの特需を
待っているのか、都心の地価上昇を期待している風情でした。

私も相当検討しましたが、むしろ、消費税が上がった後の方が値下げ交渉に
応じるかもしれませんね。

住友はほっとけばいいんですよ。
値段に見合う価値がないものは売れ残る、当然のことですから。
以前は値引きしていたのに、ここにきて値引きはしない、などというのも
よーわかりませんが、35さんのご指摘どおりなんでしょう。
さすが「地上げ屋がマンション管理に姿をかえただけ」と言われるだけありますね。
しかし、いつになったら完売するんでしょうか・・・
同じく売れ残りの見本のようだったガーデンヒルズ久我山は
一応「販売完了（完売といわないところがよくわかりませんが）」になったのに、
こちらはまだ余ってるとは・・・
天下の成城の名が泣きますね。

やっぱり興味があって買いたい人がいるんですね。
躊躇する理由は価格だけの問題という人も多いのでしょう、
マンション専業デベと違って、オフィスビルもたくさん持っていて
体力がありますから、最後は分譲中止にして賃貸物件として、
貸し出すかも知れませんね。

少し前の都心物件だと、分譲マンションでも
けっこう賃貸にしている例もあるようですよ。

でも、ここの掲示板では内容がいいけど価格が高すぎる、値引きしないという
ご意見が多いように見えますが？？

現地に行って見てきましたが、マンション裏手の緑地は実質的には崖で、その中に新しい道を整備したとはいえ、高齢者には上るのが大変なので、永住対象にはならないと思いました。それから、その道は誰でも通れるので、防犯上の懸念だけでなく、大きな震災で崖崩れが起きないかも心配でした。外観もごく普通で、あの価格を払うのは相当成城ブランドにこだわる方じゃないでしょうか。

たしかにアドレスは成城だけど、実態は喜多見レベルでしょ。
崖下の世田道沿いじゃ。
安スーパーも至近だし。

ただ、ここまで売れ残るとお笑いを通り越して哀れみを感じるな。
定価で買った人って、よっぽど先見の明がない人たちなんだろうね。

『成城初９分』って広告を出して意気込んでいた時代が懐かしいなぁ

虚偽だらけのコピー
http://www.stepon.co.jp/taikenki/ch_seijyo/index.html

>小田急線の急行停車駅で新宿から14分

小田急の公表でも15分です。

>管理費は 25,000円〜と安いんです

十分高いです。

>現在、最終販売を行っております

……

竣工した時点（２年以上前）で、１７９戸中２０戸台しか売れなかった不人気物件。それでも強気の営業努力（？）で売れ残りが２０戸台（販売している１５戸の他にも在庫があるということ）にまで減ったのだから、どんな人が買っているのやら？

>>48
>竣工した時点（２年以上前）で、１７９戸中２０戸台しか売れなかった不人気物件

流石にそこまで少なくは無いだろうよ。

サナトリウムみたいに清潔感があっていいんじゃない？
私は私鉄沿線は買わないけどね。

>>46

いや、ほんとにネタになるね。GJ!

>「リビング・ダイニングのサッシュは上階でも約2メートルのハイサッシュを採用」

→おいおい、いまどきたったの2メートルジャストでハイサッシュはないだろう。

>「憧れのカウンターキッチンはなんと標準装備なんですって！」

→標準装備じゃなかったら、キッチンは付いてない？？

>「横長に建っているからワイドスパンのサッシュを入れられるんですって。その幅約6メートルでしかも南向きだというから驚きです。」

→おいおい、6メートルでワイドスパン？？

>「ベランダのデッキも約6メートル×約1.5メートル。思いきりガーデニングも楽しめます。」

→1.5じゃ、テーブル置くときちきちだよ。2メートルはなきゃ。。。

このような営業トークで引いてしまうんじゃないかな。最近の客は目が肥えてると思うし。
にしても、何このレポーターって。しかも最後のページのリンクはすべて外れてるし。

ここは値引きしないみたいですけど、売れてるのでしょうかね？　路線価を見ると底地の価格は崖上とかなり差がありますが、物件価格は若干安い程度（現在出回っている他の2006年築の世田谷物件と同レベルぐらい）に見えます。
立地条件は地価に織り込み済みだと思うので、それを除いたマンション固有の長所を挙げると住不・鹿島というブランド、短所としては２年落ちという点（外観・近接緑地は個人の主観により好みが分かれる）が挙げられると思います。
結局、価格としてどの程度が妥当なところなのか今ひとつ測りかねます。喜多見レベルという意見は極論としても、現在出回っている2006年築の他の世田谷物件と同レベルの価格帯というのが妥当なのでしょうかね？　ミニバブルの流れに乗って実勢以上の価格で売ってるような気がしないでもないのですが・・

先日、首都高速近くのトワイシア用賀を見てきましたが、７０㎡台で７０００万円以上するのが当たり前になってました。そうすると２年経過しているのを差引いても割安感は十分あると思います。ここ数年分譲された都心のマンションは分譲時よりも中古で出てきたほうが値段が上がっているのがほとんどですね。金利やこれから出てくるマンションの価格状況をみても、完成しているマンションを検討するほうが実利的じゃないかな？

ここは都心じゃありませんよ。

やはり、値上がり待ちなのかもしれませんね。
大手デベ、体力もあるけど不動産業としての先見の明が
あるのかもしれない。
竣工当時は、割高でも今となっては、築浅中古としても割安になってくるでしょう。

なのに、何で中古含めて売れないんだろうね。

このマンション、中古で売り出されてるって本当ですか？
それで価格がまた大幅に下落していたら目も当てられないですね。

私も今年の春に見学行きましたけど、モノが良くて価格もそこそこって営業の方が力説していました。
私の目から見てもモノは普通で価格が完成年月からすると高い！
何か営業の方も理屈っぽい割りに、本当にお客の立場とか夢を叶えますっていう一所懸命さが伝わってこなかったし、何となく全てが悪い印象だった覚えがあります。
たぶん、そんな事が売れない理由のような気もしますが・・・・
皆さんはどぅお感じになりました？

分譲価格を上回る中古取引事例が出る時代になりましたから、微妙です。

扱い的には、新築未入居ですから実質的には中古です、
業界のルールで竣工後2年超は、新築物件の表示は出来ないはずです。

住不販に頼まないのがちょっと笑った
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

>>59
中古なのにパース画って…

私も春頃MRを見に行きました。内装、仕様などはまあまあ気に入ったのですが、やめました。
理由は立地、外観などいろいろとありますが、やはり一番はNo.57さんの意見にある通り、何か営業の人が理屈っぽくて誠意が感じられなかったし、品がないと言うか・・・成城を売りにしたいのなら営業マンももう少し品性のある対応をした方がよいのでは？？顧客にしてみれば一生に何度かの大きい買い物だと言うことがわかっているのか疑問に思いました。

>>60
本当にどうでもいいんですけどパース画の著作権って...と思った

実際のところ、あと何戸売れ残っているのでしょうか？
ここまで売れ残るって、ある意味異常だと思うのですが…

ここよりも長い期間販売しているマンションってありますかね？

別物件の話で恐縮ですが、文京区の住友の物件（シティハウス本郷弓町）、てっきり完売か？と思っていたのですが、３件新築未入居で賃貸に出てます。竣工は今年１月。
成城ほどじゃないにしても、賃貸でまわして（って、賃料３０万じゃ、そう簡単に借り手つかんでしょう）、値上がり待ちなんですかね。ちなみに、値段の割りにグレードが低いと評されていた物件です。

＞66
某サイトにシティハウス本郷弓町の内装がイマイチと出ていましたが、
今年の夏に棟内MRを見に行きましたが、外廊下のことを除けば、内装のグレードは
けっこう豪華でしっかり作られていた印象がありました。
賃貸の件は、デベが全部売らずに新築で賃貸にする場合と、個人や法人が契約して
投資物件として未入居で賃貸にする場合と2通りあるみたいですね。
物件概要を見ると。分譲戸数未定というのがよくあります。
住友の場合は、マンション事業で全部売らずに、賃貸として運用することもあるようですね
マンション販売専業ではなく、元々事業のメインはオフィスビル賃貸ですから、
考え方が違うのでしょうか。
目白ガーデンヒルズも個人で10部屋近く賃貸に出ていましたよ。

>67
去年周辺物件のＭＲは一通り回ったのですが、その時の印象では、そんな感じでしたね。何を基準に言うかでしょうが、周辺物件と比べて決して豪華ということはないですよ。
個人が購入して賃貸に回すのは勝手ですが、デベが自身で賃貸に回すなら、売出時に（購入検討者に）説明があったのでしょうね（うちにはありませんでしたが）。それと、営業のレベルも、他と比べてイマイチだった。
住友はオフィスメインだから考え方が違うって、このスレで何回か出てるけど、同じ方？　住居前提に買う方からすると、１０部屋も投資前提の購入者の回すようなデベから買いたくないですね。
賃貸に回すことがはばかられるような高級住宅地に、オフィス中心の考え方の違うデベが、自分の論理で作ってしまった物件ということなのでしょう、この成城の物件。

＞68
頭が固いのでしょうか世間の仕組みがわかっていないのでしょうか
上場企業のデベはマンションを造って、株主のために利益を出すのが仕事ですよ。
個人でマンションを買って、住居目的に使おうが投資目的で使おうが個人の自由でしょう。
住宅ローンを組まないお客にしか売れないと、デベは困りますよ。
本音は、不安定なローンのお客よりも現金で買ってもらった方が良いに決まってますよ
成城は高級住宅地といわれていますが、もっと高級住宅地でも分譲タイプの賃貸は
ごまんとあります、赤坂、麻布や広尾なんて多いですよ。
住友の味方をするつもりもありませんが、三井、三菱地所、野村だっていくらでもあります。

＞賃貸に回すことがはばかられるような高級住宅地
この発想は多分あなただけ、もしくは少数派だと思いますよ。
高級住宅地だからこそ、高い賃料で利回りを取るのが投資ではないでしょうか？

＞６９
墓穴掘ってるよ。
デベは、銀行や公庫なりから全額現金で受け取りますよね？　つまり、現金であろうが、ローンであろうが、デベに関係ない。銀行が出す与信が大きい（＝ローンを組める）というのは、その個人の信用の証だよ。
高級物件を買ったことがないと分からんと思うけど、格の高い人気物件であればあるほど、デベは客を吟味する。抽選なんて一応の形だけ、裏では事前に選考がなされている。住居前提に売っている物件であれば、人気の部屋を投資前提購入者に回すことは、余程のコネでもない限り、有り得ない。どの物件にも、投資前提にせざるを得ない部屋は出来てしまうことくらいは知ってるよ。でもね、金払ったんだから、買った方がどう使おうが勝手という前提では、高級物件は成立しない。住友さんがどう考えているか知らんけど。
でね、どこにでも分譲の賃貸は存在している。そんなの当たり前。住友が３部屋もファミリータイプの部屋を新築未入居で賃貸の部屋を出していることを、別に批判も何もしてない。こんな例もありまっせって言っているだけ。

ところで、成城って、物件価格の割りに賃料はイマイチだね。つまり、投資利回りとしては良くない地域。そんなこと、ちょっとYahooで調べれば分かるし、東京カンテイとかの無料情報見ても分かる。ここを賃貸に回しても割りは良くないから、頑張って売ろうとしてるじゃないの？　で、本郷は回るから、さっさと賃貸に出している。経済原則に沿っただけの話でしょ。

ま、頑張ってくれたまえ。

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改行してくれないかな、読みにくくって

つまり、ローン落ちは高級物件の場合絶対にないという事ね。
高級物件は、個人名義でしか買えないということ。
分譲で売れ残る物件、当初から賃貸に出す部屋がある場合は、重説で
説明義務があるんだ。
高級物件は、投資で買って賃貸や転売するようなお客には売らないんだ

初めて知りましたよ、本当でしょうか