シティハウス成城

そろそろ２年になりますが、あと一歩で苦戦しているみたいですね。
物件はそこそこ高級感もあり、立地条件も悪くないのにどうしてなんだろう。

・駅から近道すると世田谷区の公園の中の山道を下って、裏口を使う必要あり。
・日中は、その裏道が近隣住民の抜け道になっている。
・物件正面に東京都の下水処理地下施設。
・営業の姿勢が6000万円超の物件に不釣合い（レベル低すぎ）。

やはり、売れ残りにはそれなりの理由があるということですね。

>>3
あと一歩って言っても、１年以上前から残15戸のままだよ

とく

2年もたっているけど、値引きはどのくらいまで可能なのでしょう。

実は今、数回の現地視察を経て、真剣に悩んでいます。
マンション裏手の緑地帯を抜ける通勤路は、実際に歩いてみるとそれほどの急坂ではありませんでした。桜や楓も生えているし、公園内には泉も湧いているし、清清しい感じでしたよ。
確かに近隣住民の散歩道にはなっていますが、地元の方々にとっても気持ちのいい場所なのかもしれ
ません。
正面は下水処理場なのですね？浄水施設かと思ってた・・・。でもその隣は幼稚園ですし、世田谷区の土地なので、いきなり正面にマンションが建つことはなさそうです。
正直、成城というブランドにはあまり関心はなかったのですが、周辺環境と緑地帯を含めた駅までの通勤ルートはかなり気に入っています。（あ、OKストアも便利ですしね。）
あとは価格帯が・・・。値引きについても軽く確認してみましたが、やはり住友不動産の噂に違わずめちゃめちゃ渋いです。景気・金利の上昇でいずれ完売と踏んでいるのでしょうか。

少し前なら値引きの話もしやすかったけど、最近の新築、中古の高騰で
住友さんも、待っていれば売れるという姿勢なのでは。
元々オフィスビルの賃貸が主体の会社なので、そんな発想なのでしょう。
マンション専業デベなら、次の計画の投資資金回収のために
物件を現金化したいと思うのでしょうが。

少し前の話ですが、都内のタワーの上層階がずっと売れ残り
デベが直接値引くと問題なのか関連会社に一括売却してしばらく時間を置いて
その会社が新築未入居物件として大幅値引きで売っていました、
住友は、そういうことしないんでしょうか？

この物件は、１年ほど前に検討しましたが、見に行ってしばらしくしてから
値引きの手紙が直接住友から来ましたよ。
「減価償却分を考慮する」ということで、再度出向いてお話をうかがったところ、
幅は500-600万でした。だいぶ心が動きましたが、南側の環境の悪さがダメで
見送りました。
今になって、値引きを渋っているというのは、おそらく金利の先高感と物価上昇で
今なら値引かなくても売れると判断したからだと思います。
１年前なら値引きして、今はしないというのも変な話ですが、相場が上がっている今の時勢だと
仕方ないかもしれませんね。

私にはとても買えませんが、いい物件だと思いますけどね。

この物件、まだ残ってたんですね。
私も10さんと同様、約1年前にかなり真剣にこの物件を検討していました。
減価償却分との名目で8%の値引きを提示されました。
契約直前まで行ったのですが、子供が小さいこともあり、最後は戸建に
移行しました。でも、この物件も子育てには最高の環境ですよね。
小学校もすぐ近くだし。

今朝のちらしに中古の物件が出ていましたね。売り出し時と値段はどの程度違うのでしょうか。

12さんは成城のご近所の方ですか？　お差し支えなければ、ちらしの中古物件の面積／間取り／金額を教えて頂けませんでしょうか？　この物件、売れ残り住戸を定価で販売していますが、一度住んだ瞬間に築2年中古として扱われると思うので、適正価格を測る参考にする意味で、中古物件の流通価格を知りたいと思いまして。。いきなり勝手なお願いですみません。

＞14
専有77.63平米　２ＬＤＫ　３階南向き角部屋　5,980万円
三井のリハウス成城店のものです。

>成城のご近所の方ですか？
近所ではないです、同じ世田谷区という程度です。

確か不動産業界の自主規制で、竣工後2年を経過すると新築物件とは
言わないと思うのですが。

＞竣工後2年を経過する

私は竣工後1年で、新築とはいわなくなる、と三井のリハウスの方に聞きましたが・・・
記憶違いかな？

15様

早速ありがとうございます。ご親切深謝します。

分譲時の価格はわかりませんが、現在販売中の同じような面積の新築？住戸と比べると、坪単価としてはかなり割安ですね。角部屋ということですし。

>>18
上で出ている部屋はおそらくフォレストコート（？）の部屋ではないでしょうか。
もしフォレストコートの部屋なら、新築時もかなり安かったような気がしますので、
割安でもないかもしれませんよ。

最近の築浅物件は、新築時より上げて売ろうとしてますから、
十分注意して決めましょう。
できれば調査するとよいですが、今となってはわからないかもしれませんね。

この物件だと、フォレストコートは日当たりが悪く、その分かなり格安で売りに出されました。
（その分わりに売れ行きはよかったのですが）。
１９さんと同じく、今の価格が割安という気もしません。

１年以上前から残15戸になっているけど、実際はどうなの？

①本当に残15戸のまま１年以上誰も買ってない
②残15戸と仮設定しただけで、本当はもっと残っているので多少売れても数字は減らない

ここは夜間以外、崖上から部外者が自由に入れるというのが…
都営住宅じゃないんだからさぁ

いや、入れるというか、通路を通り抜けられるだけで
中には入れないですよ。

＞１年以上前から残15戸になっているけど、実際はどうなの？

そうなんですか？
1年ぐらい前にみたときは確かに、「売れ残りの隠し部屋」のような
感じで、実際には15戸以上ありましたけど、
今もまだ15戸なんでしょうか？？
少しずつ売れてる感じはあったんですけどねえ。

http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/seijo/detail.cgi

たしかに扉があって中には入れないけど、あんなの子供でもよじ登れる

19様＆20様

貴重な情報をありがとうございます。棟によってかなり価格が異なったんですね。発売当初のデータがあれば良いのですが、一般的にマンションの過去の期の販売分の詳細データって、なかなか見つからないですよね。

この物件、結構良い作りだと思うし、付近の環境も好きなのですが、現在の価格設定ではちょっと手を出す気にならないという感じです。他の方のレスを見ていると値引きもなさそうですし、縁がなかったのかもしれません。

>棟によってかなり価格が異なったんですね。

そのとおりです。
プレミアム仕様の部屋はかなりおしゃれだったりね。
その分価格が高く、かなり長く売れ残っている部屋が多かったです。
フォレストコートは非常に割安で、わりに早めに完売したと思いますが、
なにせ、日当たりが悪いし（その分静かだと思いますが）、
南側は向かいの棟の廊下から覗かれるしで、
売りに出す気持ちもなんとなくわかる気がします。

住友不動産は、住戸の位置によって価格差を大きくする傾向があるみたい
目白ガーデンヒルズでも南向きの高層階は、内装をプレミアムにして
より高額で分譲しました。
一方北向きの一部の高層階を除いた一般住戸、南向きの低層階は、
普通のグレードで普通の価格差で販売しています。

都心の物件では、最終まで売れ残ると高級賃貸にしていますよ
原価ですから結構利回りがとれるのでしょうか
成城あたりはどうなんでしょう。

元々オフィスビルの賃貸がメインの会社なので、資産を持ち続ける
という発想なのかもしれません。
「分譲」ですから、売ろうが持ち続けようが長期的に利益が上がればどちらでも
いいわけですよね。マンション専業デベとは若干発想が違うのでしょう。

最近、Eマンションにバナーを張ったり、マンション情報誌に広告を載せたり
販売活動が盛んになってきましたね。
作りも上品で、立地もいいのに、完売しないのは分譲価格が
割高という理由だけなんでしょうか。

↑現地に行けばわかります。

外観が病院みたいで安っぽいから、広告には掲載しないんですかね？

この物件の最大の欠点ですね、あの外観は。
もう少し落ち着いた外観にすればすぐ売れたと思います。
成城3丁目緑地の緑とも全くマッチしていないし。

残15戸分の管理費、修繕積立金は、誰が負担しているのでしょうか？

住友不動産が負担しているそうです。

計算すると、その負担額は1,000万円を既に超えていますね。

売れ残りは、15戸以上あると思います。
ＨＰに載っていない部屋もあるようでした。

住友の姿勢は厳しかったです。
部屋は、すでに古いマンションの雰囲気が漂い始め、横長の造りの割には
ゴミ捨て場が1箇所なので部屋によっては遠く、自転車置き場にいたっては
反対側になると置きに行くだけで一苦労、という感じでした。

こんな状態でも今は値下げはしない、との一点張りで消費税値上げの特需を
待っているのか、都心の地価上昇を期待している風情でした。

私も相当検討しましたが、むしろ、消費税が上がった後の方が値下げ交渉に
応じるかもしれませんね。

住友はほっとけばいいんですよ。
値段に見合う価値がないものは売れ残る、当然のことですから。
以前は値引きしていたのに、ここにきて値引きはしない、などというのも
よーわかりませんが、35さんのご指摘どおりなんでしょう。
さすが「地上げ屋がマンション管理に姿をかえただけ」と言われるだけありますね。
しかし、いつになったら完売するんでしょうか・・・
同じく売れ残りの見本のようだったガーデンヒルズ久我山は
一応「販売完了（完売といわないところがよくわかりませんが）」になったのに、
こちらはまだ余ってるとは・・・
天下の成城の名が泣きますね。

やっぱり興味があって買いたい人がいるんですね。
躊躇する理由は価格だけの問題という人も多いのでしょう、
マンション専業デベと違って、オフィスビルもたくさん持っていて
体力がありますから、最後は分譲中止にして賃貸物件として、
貸し出すかも知れませんね。

少し前の都心物件だと、分譲マンションでも
けっこう賃貸にしている例もあるようですよ。

でも、ここの掲示板では内容がいいけど価格が高すぎる、値引きしないという
ご意見が多いように見えますが？？

現地に行って見てきましたが、マンション裏手の緑地は実質的には崖で、その中に新しい道を整備したとはいえ、高齢者には上るのが大変なので、永住対象にはならないと思いました。それから、その道は誰でも通れるので、防犯上の懸念だけでなく、大きな震災で崖崩れが起きないかも心配でした。外観もごく普通で、あの価格を払うのは相当成城ブランドにこだわる方じゃないでしょうか。

たしかにアドレスは成城だけど、実態は喜多見レベルでしょ。
崖下の世田道沿いじゃ。
安スーパーも至近だし。

ただ、ここまで売れ残るとお笑いを通り越して哀れみを感じるな。
定価で買った人って、よっぽど先見の明がない人たちなんだろうね。

『成城初９分』って広告を出して意気込んでいた時代が懐かしいなぁ

虚偽だらけのコピー
http://www.stepon.co.jp/taikenki/ch_seijyo/index.html

>小田急線の急行停車駅で新宿から14分

小田急の公表でも15分です。

>管理費は 25,000円〜と安いんです

十分高いです。

>現在、最終販売を行っております

……

竣工した時点（２年以上前）で、１７９戸中２０戸台しか売れなかった不人気物件。それでも強気の営業努力（？）で売れ残りが２０戸台（販売している１５戸の他にも在庫があるということ）にまで減ったのだから、どんな人が買っているのやら？

>>48
>竣工した時点（２年以上前）で、１７９戸中２０戸台しか売れなかった不人気物件

流石にそこまで少なくは無いだろうよ。

サナトリウムみたいに清潔感があっていいんじゃない？
私は私鉄沿線は買わないけどね。

>>46

いや、ほんとにネタになるね。GJ!

>「リビング・ダイニングのサッシュは上階でも約2メートルのハイサッシュを採用」

→おいおい、いまどきたったの2メートルジャストでハイサッシュはないだろう。

>「憧れのカウンターキッチンはなんと標準装備なんですって！」

→標準装備じゃなかったら、キッチンは付いてない？？

>「横長に建っているからワイドスパンのサッシュを入れられるんですって。その幅約6メートルでしかも南向きだというから驚きです。」

→おいおい、6メートルでワイドスパン？？

>「ベランダのデッキも約6メートル×約1.5メートル。思いきりガーデニングも楽しめます。」

→1.5じゃ、テーブル置くときちきちだよ。2メートルはなきゃ。。。

このような営業トークで引いてしまうんじゃないかな。最近の客は目が肥えてると思うし。
にしても、何このレポーターって。しかも最後のページのリンクはすべて外れてるし。

ここは値引きしないみたいですけど、売れてるのでしょうかね？　路線価を見ると底地の価格は崖上とかなり差がありますが、物件価格は若干安い程度（現在出回っている他の2006年築の世田谷物件と同レベルぐらい）に見えます。
立地条件は地価に織り込み済みだと思うので、それを除いたマンション固有の長所を挙げると住不・鹿島というブランド、短所としては２年落ちという点（外観・近接緑地は個人の主観により好みが分かれる）が挙げられると思います。
結局、価格としてどの程度が妥当なところなのか今ひとつ測りかねます。喜多見レベルという意見は極論としても、現在出回っている2006年築の他の世田谷物件と同レベルの価格帯というのが妥当なのでしょうかね？　ミニバブルの流れに乗って実勢以上の価格で売ってるような気がしないでもないのですが・・

先日、首都高速近くのトワイシア用賀を見てきましたが、７０㎡台で７０００万円以上するのが当たり前になってました。そうすると２年経過しているのを差引いても割安感は十分あると思います。ここ数年分譲された都心のマンションは分譲時よりも中古で出てきたほうが値段が上がっているのがほとんどですね。金利やこれから出てくるマンションの価格状況をみても、完成しているマンションを検討するほうが実利的じゃないかな？

ここは都心じゃありませんよ。

やはり、値上がり待ちなのかもしれませんね。
大手デベ、体力もあるけど不動産業としての先見の明が
あるのかもしれない。
竣工当時は、割高でも今となっては、築浅中古としても割安になってくるでしょう。

なのに、何で中古含めて売れないんだろうね。

このマンション、中古で売り出されてるって本当ですか？
それで価格がまた大幅に下落していたら目も当てられないですね。

私も今年の春に見学行きましたけど、モノが良くて価格もそこそこって営業の方が力説していました。
私の目から見てもモノは普通で価格が完成年月からすると高い！
何か営業の方も理屈っぽい割りに、本当にお客の立場とか夢を叶えますっていう一所懸命さが伝わってこなかったし、何となく全てが悪い印象だった覚えがあります。
たぶん、そんな事が売れない理由のような気もしますが・・・・
皆さんはどぅお感じになりました？

分譲価格を上回る中古取引事例が出る時代になりましたから、微妙です。

扱い的には、新築未入居ですから実質的には中古です、
業界のルールで竣工後2年超は、新築物件の表示は出来ないはずです。

住不販に頼まないのがちょっと笑った
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

>>59
中古なのにパース画って…

私も春頃MRを見に行きました。内装、仕様などはまあまあ気に入ったのですが、やめました。
理由は立地、外観などいろいろとありますが、やはり一番はNo.57さんの意見にある通り、何か営業の人が理屈っぽくて誠意が感じられなかったし、品がないと言うか・・・成城を売りにしたいのなら営業マンももう少し品性のある対応をした方がよいのでは？？顧客にしてみれば一生に何度かの大きい買い物だと言うことがわかっているのか疑問に思いました。

>>60
本当にどうでもいいんですけどパース画の著作権って...と思った

実際のところ、あと何戸売れ残っているのでしょうか？
ここまで売れ残るって、ある意味異常だと思うのですが…

ここよりも長い期間販売しているマンションってありますかね？

別物件の話で恐縮ですが、文京区の住友の物件（シティハウス本郷弓町）、てっきり完売か？と思っていたのですが、３件新築未入居で賃貸に出てます。竣工は今年１月。
成城ほどじゃないにしても、賃貸でまわして（って、賃料３０万じゃ、そう簡単に借り手つかんでしょう）、値上がり待ちなんですかね。ちなみに、値段の割りにグレードが低いと評されていた物件です。

＞66
某サイトにシティハウス本郷弓町の内装がイマイチと出ていましたが、
今年の夏に棟内MRを見に行きましたが、外廊下のことを除けば、内装のグレードは
けっこう豪華でしっかり作られていた印象がありました。
賃貸の件は、デベが全部売らずに新築で賃貸にする場合と、個人や法人が契約して
投資物件として未入居で賃貸にする場合と2通りあるみたいですね。
物件概要を見ると。分譲戸数未定というのがよくあります。
住友の場合は、マンション事業で全部売らずに、賃貸として運用することもあるようですね
マンション販売専業ではなく、元々事業のメインはオフィスビル賃貸ですから、
考え方が違うのでしょうか。
目白ガーデンヒルズも個人で10部屋近く賃貸に出ていましたよ。

>67
去年周辺物件のＭＲは一通り回ったのですが、その時の印象では、そんな感じでしたね。何を基準に言うかでしょうが、周辺物件と比べて決して豪華ということはないですよ。
個人が購入して賃貸に回すのは勝手ですが、デベが自身で賃貸に回すなら、売出時に（購入検討者に）説明があったのでしょうね（うちにはありませんでしたが）。それと、営業のレベルも、他と比べてイマイチだった。
住友はオフィスメインだから考え方が違うって、このスレで何回か出てるけど、同じ方？　住居前提に買う方からすると、１０部屋も投資前提の購入者の回すようなデベから買いたくないですね。
賃貸に回すことがはばかられるような高級住宅地に、オフィス中心の考え方の違うデベが、自分の論理で作ってしまった物件ということなのでしょう、この成城の物件。

＞68
頭が固いのでしょうか世間の仕組みがわかっていないのでしょうか
上場企業のデベはマンションを造って、株主のために利益を出すのが仕事ですよ。
個人でマンションを買って、住居目的に使おうが投資目的で使おうが個人の自由でしょう。
住宅ローンを組まないお客にしか売れないと、デベは困りますよ。
本音は、不安定なローンのお客よりも現金で買ってもらった方が良いに決まってますよ
成城は高級住宅地といわれていますが、もっと高級住宅地でも分譲タイプの賃貸は
ごまんとあります、赤坂、麻布や広尾なんて多いですよ。
住友の味方をするつもりもありませんが、三井、三菱地所、野村だっていくらでもあります。

＞賃貸に回すことがはばかられるような高級住宅地
この発想は多分あなただけ、もしくは少数派だと思いますよ。
高級住宅地だからこそ、高い賃料で利回りを取るのが投資ではないでしょうか？

＞６９
墓穴掘ってるよ。
デベは、銀行や公庫なりから全額現金で受け取りますよね？　つまり、現金であろうが、ローンであろうが、デベに関係ない。銀行が出す与信が大きい（＝ローンを組める）というのは、その個人の信用の証だよ。
高級物件を買ったことがないと分からんと思うけど、格の高い人気物件であればあるほど、デベは客を吟味する。抽選なんて一応の形だけ、裏では事前に選考がなされている。住居前提に売っている物件であれば、人気の部屋を投資前提購入者に回すことは、余程のコネでもない限り、有り得ない。どの物件にも、投資前提にせざるを得ない部屋は出来てしまうことくらいは知ってるよ。でもね、金払ったんだから、買った方がどう使おうが勝手という前提では、高級物件は成立しない。住友さんがどう考えているか知らんけど。
でね、どこにでも分譲の賃貸は存在している。そんなの当たり前。住友が３部屋もファミリータイプの部屋を新築未入居で賃貸の部屋を出していることを、別に批判も何もしてない。こんな例もありまっせって言っているだけ。

ところで、成城って、物件価格の割りに賃料はイマイチだね。つまり、投資利回りとしては良くない地域。そんなこと、ちょっとYahooで調べれば分かるし、東京カンテイとかの無料情報見ても分かる。ここを賃貸に回しても割りは良くないから、頑張って売ろうとしてるじゃないの？　で、本郷は回るから、さっさと賃貸に出している。経済原則に沿っただけの話でしょ。

ま、頑張ってくれたまえ。

↑
改行してくれないかな、読みにくくって

つまり、ローン落ちは高級物件の場合絶対にないという事ね。
高級物件は、個人名義でしか買えないということ。
分譲で売れ残る物件、当初から賃貸に出す部屋がある場合は、重説で
説明義務があるんだ。
高級物件は、投資で買って賃貸や転売するようなお客には売らないんだ

初めて知りましたよ、本当でしょうか

だから、がんばって売ってくれって。

物件関係者丸出しの７１さん；

絡んだ相手が悪かった。

>つまり、ローン落ちは高級物件の場合絶対にないという事ね。
絶対なくはないだろけど、少ないんじゃない？
でも、今日現金持ってることが確認出来ても、引渡しが１年先とかじゃ、その時にあるかどうか分からんじゃん。現金の場合は全額契約時前払いになるなら話は分かるけど、そうなの？

>高級物件は、個人名義でしか買えないということ。
だれがそんなこと書いた？　客を選ぶって書いただけ。

>分譲で売れ残る物件、当初から賃貸に出す部屋がある場合は、重説で
>説明義務があるんだ。
はぁ？？？よく読んでよ。しょぼいモニターで読みにくいのかも知れないけど。

>高級物件は、投資で買って賃貸や転売するようなお客には売らないんだ
人気の部屋はそうじゃないですか？住友さんは、どうか知りませんって断ってありますが。

ところで、やっぱ成城は利回りは悪いんですね。

73さん
一消費者らしく、想像力と願望だけですね。
実際は、全く違うと思いますよ。

そら、きれいごとばかりじゃないこと位は分かってるよ。
遊んでくれてありがとう。
いろいろ勉強になりました。

＞７４
デベは、はかない夢売るのが商売なのに、最後にそれはないだろ。
生業の企画の悪さを反省しな。

住友のHP見ると、都内物件中心に販売時期を先延ばししているような印象がある
売りしぶりとでもいうのでしょうか、ここも時流ではその部類かもしれない。

同じ世田谷で見ますと、
・シティハウス世田谷代田　竣工平成18年10月　引渡し平成19年2月
かなり、売り渋りをしてますね。

・シティハウス桜新町　完成済み　総戸数　３１　売れ残り９戸
こちらは単に売れないだけでしょうか。

まだ、残っているんだここ^^;
三年前位に、建設反対看板が立ちまくりにプラウドのＭＲに
いった帰りに寄りましたよ。

さて、既に決着ついた話なのかもしれませんが、ローン購入と
現金購入ですが、三○不動産の知人に聞きましたが、販売側から
するとローン購入の方が嬉しいらしいですよ。

70氏がおしゃるように、銀行の審査降りれば支払われること確実だから...
（審査までは、やきもきすることもあるけど）

逆に、現金顧客は「引渡しまで油断できない」といった話です。
理由は　①現金でなければならない客（銀行からの信用がない可能性）
②個人事業者（自営）が多い　だからだそうです。
結局、契約〜引渡しの間に購入資金に手をつけてしまう方も多いのだとか
（特にバブル崩壊後...）

現金で購入できる能力があっても、税金対策も含めてちょっとはローン組んで、
優遇期間終わったらドカッと返済するほうが賢いらしい。

提携ローンだと、バックマージンでも来るからじゃないのかな？
想像ですが・・・・

>80
それは、なんらかの形で当然あるでしょうね。

>81
また墓穴。
結局、デベにとってはローンの方が好ましいというのは認めざるを得ない。
そんなに現金あるなら、優遇金利を上回る程度の固い運用を裕福層向けのバンキングサービスが提供するでしょう。
「完全な」間違いと言い切るところが素敵。

ローンの返済金利より、運用金利の方がパフォーマンスが上回れば、ローン借りた方がいい。
パフォーマンスが下回るようになったときにキャッシュに戻してどかっと返済すればいい。
現金をただ寝かせてるだけなら運用金利なんてないに等しいのでキャッシュポジションを物件にあてた方がいい。

82は、世間知らずですね、富裕層のプライべートバンキングは、最低2億円以上なんだよな
通常は5億円くらいないと相手にしてくれないよ。
数千万円は、都市銀行でもリテールの部類なんだけどな

すいません、現金で８０００万ポンと出して家買う人って、数億円くらいの資産あって当然と思ってました。うち、すっポンポンになれば７０００万は用意できます。でも、現金で７０００万の家買おうなんて、考えられません。

＞すいません、現金で８０００万ポンと出して家買う人って、
＞数億円くらいの資産あって当然と思ってました。

数億円あったら、少なくとも一億以上の物件を買う気がしますけど。
デフレの中では現金をもっていたほうがいいですけど、
インフレ基調のときはある程度、現金を不動産に変えてもっていたほうがいい場合もあります。
要はバランスですね。

＞すっポンポンになれば７０００万は用意できます。
＞でも、現金で７０００万の家買おうなんて、考えられません。

それはいたって健全な考えでは？
家買ったとたん大病したらアウトになるようなことになってもいけませんし。
ただ8000万程度の物件買うのに、数億の資産なんてどう考えても必要ないですよ。

住友不動産のHPで新築マンション情報見ると、販売時期を先延ばし、竣工直前に販売開始とか
思い切り売り渋りがたくさんあるような気がしませんか
成城も、売り残したのか、売れ残ったのか。

別にどうでもいいのですが、そうですかね？
数億資産があるっていうのは想像しても意味ないんだけど、全額現金で買うと考えた場合、自分の資産の半分程度の物件が上限のような気がするんですが。なので、８０００万の物件を現金で買うには、１億５千万程度はないと、思いますが。
さらにどうでもいんだけど、それで数億と書いたのは書きすぎだったかもしれないけど、１億一括であれば、それなりに相手してくる金融機関はあると思いますけどね。嫁が財閥系金融機関の管理職です。それを、裕福層向けと書いたのは悪かったです。

でも、この物件、三菱・野村で用賀でこれから登録開始になる物件と比べたら、この物件、値段同じか安いくらいで、悪くないと思います。というか、私は絶対こっちの方がいいと思います。
財閥系なんだから、グループ企業限定の売り出しとか、うまく売り切る方法はあったんじゃないかな？　仕事や家庭の事情で売却せざるを得ない人もポツポツ出てくる時期にもなって来ているじゃないですか。　何が起こっているのか知りませんが、自分が購入者なら、売主に対して腹を立てると思いますね。

住友って完成在庫（いわゆる売れ残り）多いよね。
ＷＣＴだって今でこそ売れてるけど3年位売り続けてるでしょ。
学芸大学にもず〜っと残ってる物件あるし。
会社の方針なのか、早期完売させる営業力がないのか・・・わからん。

会社の方針ですよ。有名じゃないですか。
売り出し即完売だと担当者が叱られるそうです。
値付けが安すぎだってね。

＞92
ここ数年そんな方針みたいですね、以前はやはり竣工完売を目指す普通のデベと同じでした。

そうそう。竣工完売を目指していたのが、売れ残りが多くなり、
それを強引に「会社の方針」と言っています（冷笑）

そうやって不良在庫貯めて行って、破綻寸前までいった業界なのにね。
喉もと過ぎれば熱さ忘れる、って、懲りない面々。

ここはいつまで売ってんの？
値下げとかしないのか？

ここまで残って、マンション高騰時代ですから今更値下げしないんじゃないですか。
いずれにせよ、2年経過していますから新築分譲とは表示できないから新築未入居物件というか
中古マンション扱いですよね。
疑問なのは、価格を大幅に値下げすれば飛ぶように売れるんでしょうか？
残っている部屋は、分譲価格だけが原因なんでしょうかね。

ワケありってやつですか？

売れ残りを売り渋りで販売していないならともかく、
あちこちに宣伝して販売活動しているんだからね。

しかし値下げしないと
購入意欲があるひとたちも
二の足踏むのでは？

もともと売れ残るような
要因を持っていたということなのでしょうか

【虚偽または事実無根の内容とのことですので削除させて頂きました。管理人】

＞106さん
部屋のランクによる駐車場の割り当ては、お得意なんですね。
露骨に区別することで、お金持ちの優越感をくすぐるというのは営業的に良いことか
悪いことか賛否両論でしょう。
目白のマンションでも、予算によってはっきりと駐車場の平置きと機械式、
駐車場の位置と割り当て台数を区別されているので驚きました。
駐車場の場所で部屋のグレードがはっきりわかる。
このマンションは、やはりプレミアム住戸に優先権があったのでしょうか？

【削除投稿に関連する投稿でしたので削除させて頂きました。管理人】

住友さんは、どのマンションでも上層階にプレミアム住戸を作るものなんですか？

シティハウス世田谷代田の値段が出ましたね。もっとも安い部屋で、８千万円！！
でも、自転車置き場だけでバイク置き場もないのが気になります。

あ

あー怖わ。。。

ＮＡＴＯの空爆の後、廃墟と化した旧市街地に一人たたずんでる気持ちだな。
管理人のヒステリックかつエキセントリックな一面を見せ付けられた気分。。。

このスレを利用してどこまで書いたら削除されて
どこまでだったら削除されないといボーダーを探って
みても面白いかもしれません。
管理人の精神状態を判定する上でも有効かと。。。

125です。先ほどなぜかアクセス禁止になっていました。
125の投稿が原因なのでしょうか？　それとも別の方がなにか問題の
投稿をしたのか・・・　あるいは、ただのサーバーの不具合か・・・
よくわかりませんが、127さんに情報提供します。
127さん、現地に行かれると、ナゼこうも売れ残り部屋が多いのか、わかりますよ。
南側は環境が悪く、とても「成城」とはいえませんし、道もうるさい。
おまけに病院のような真っ白い外観、やたら横長で、外廊下を歩いてる間に夏は蚊にさされそう。
間取りは多彩で工夫されていますが、最上階にはなぜかテラスに屋根がない。
営業は言われるほど問題はない気がします。丁寧でしたよ、私の場合は。
ただ、値引きなどができない（かつてはこっそりやっていました。
これを書くとなぜか削除されます。値引き幅や金額を言わない限りは、この掲示板では
値引きがある、ない、は書いていいはずなんですけどね＞管理人さん、違いますか？）
ので、営業としては、あまりお客さんに「お得感」で奨められないのが痛いところかもしれません。
１つハッキリ言いたいのは、「住友はいっさい値引きをしない」などというのは嘘だってことです。
かつては、コッソリ「減価償却を考慮します」といってＤＭをよこし、値引きを提示していました。
ここにきて、金利や土地の先高感で、値引きしなくても売れると判断して
値引かなくなっただけだと思います。
売れ残り期間は確かに長いし、成城とはいえない雰囲気の場所にあります
（野村ははっきり「崖下」と「樟景台」のパンフに書いてました。暗にバカにしてますねｗｗ）
が、躯体に問題があるとか、特に安っぽいとか、そういうことはないですよ。
鹿島建設施工というのは確かに安心感はありますよね。
「成城」と考えれば安いですが、アドレスは成城でも、実体は喜多見です。
喜多見は世田谷でも宇奈根と並ぶくらい地ぐらいの低い場所です。
「喜多見」と考えれば、別に安くはありません。むしろ売れ残りなのに高いかもしれません。
とにかく、一度行かれてみるといいでしょう。
こんなに長く売れ残るほど悪くはないけれど、成城のイメージに合う場所ではない、ということが
わかると思います。

管理人は単に１２７のことが嫌いなだけなのかもね。

え？　もしかして、127さんは初めての投稿ではなく、
「釣り」だったんですか？
あらら・・・・

管理人さんは私らより投稿者のことがわかるとはいえ、
悪質な釣りや煽りなのか、普通の投稿者なのか、区別は難しいかもしれませんね。
削除やアク禁はある程度、その場その場で判断してやるしかないのかもしれませんね。

しかし、このスレッドの削除はちょっと過剰だと思いませんか？
関係のない話しか残っていないという・・・ｗｗｗ

だから、管理人の個人的な感情の問題ですから。

シティハウスよりガーデンヒルズのほうがグレードが上ではないでしょうか・・
もっと上ならグランドヒルズとか・・・
シティハウスは別に普通だと思いますけど。

それより、住友不動産販売をとおして、販売するのですか？？
住友不動産販売の中古売りって、
最初査定は高くして、独占的に販売をし、あげく売れなくて、思いっきり安くして
売るって、ネットで噂が飛び交っていますけど？
127さん、うまく査定どおり（かそれほど下げずに）売れましたか？
体験談をお聞かせください。

＞だから、管理人の個人的な感情の問題ですから。

もちろん、人間だから感情はありますよね。
でも削除依頼や業者からのクレームもないのに、
勝手に自分の感情だけで削除されては、こちらもガッカリしますよね。
特にアラシのつもりがないのに、アラシ扱いされて
アクセス禁止などにされたら、投稿者のほうも感情的になって
ホンモノのアラシと化してしまうかもしれないですし。
特許まで申請してやる気まんまん（管理人さんだけは）で始めた
登録制の住民板は全然にぎわっていません。
みんな、普通は表に出ないようなホンネが聞きたくてこの
掲示板に来てるということを管理さんには忘れてほしくないですね。

削除板に、たしか業者らしき口調で削除依頼があったような記憶がありますよ
管理人さんを擁護するわけではありませんが、全国版になってこれだけ沢山の
掲示板が出来ているのですから、感情も何もないと思います。

>全国版になってこれだけ沢山の
>掲示板が出来ているのですから、感情も何もないと思います。

いや、ここの管理人さんはかなり感情的ですよ。
以前はアラシに謝罪を求めたりする文章を書いてました。
削除に抗議されると、逆ギレして、「見苦しい」とか「何度言われても削除し続けます」
などとやりあってました。
最近はさすがにやめたみたいですけど。
キリがないですからねぇ、大勢の投稿者といちいちやりあっていたら。


＞たしか業者らしき口調で削除依頼があったような

ああ、そうなんですか。それで過剰反応して、やたらと削除しまくってるんでしょうかね。
デマを本当らしく書くやからもいますから、仕方ない面もありますね。
でも、シティハウス成城がかつて（といっても１年チョット前ですよ）、
値引きして売ろうとしたいたのは本当ですよ。
今更定価で、しかも売れ残りなのに、値上げまで考えてるなんて、呆れますね。
それは言っておきたいと思います（何度削除されてもね、本当のことなんですから）。

契約しようと思ったのですが、営業の態度が悪く見合わせることにしました。売れ残りの理由ここにもあると思いますね。とにかく真剣さがなく、名前もサン付けだし、機械式駐車場に入らないから車を買い替えろとか。それでいて年内に契約するようしつこいし。物件見学は色々しましたが、営業は最悪でした。良い物件だと思っていたのですが残念です。

＞値下げ交渉をして下さいとかいうアドバイスなど全く無く高値で買ってしまいました。

むしろいい物件だったのかもしれませんよ。買い手がつかない物件だと、黙っていても向こうから「値段交渉できます」と言って来ますからね。リバブルだろうと、三井だろうと。
逆に見込み客が他にもいるような物件だと、まったく値段交渉などしません。物件によると思います。

＞結果を報告するまでこのレスあるでしょうか？あったら報告しますね。

たぶん、あるでしょう（笑）。完売したら閉鎖になりますけど、来年1月で完売するわけないと思いますね。でも、スレッドが下に流れて探しにくくなってしまう可能性はありますね。

＞どこがいいんでしょうね。

それはよくわかりませんが、住友にまかせて、売れない期間が長く、大幅値引きを提示して「これなら買うという人が居ます」なんて言い出したら、別のところを当たるといいかもしれませんね。リバブルはよくなかったですか？　お客様がいい、というイメージがありますけど。三井は実績ナンバーワンですから、安心感はありますけど、営業の個人差が大きいという人もいます。
よい値段で売れるといいですね！　アセらないことが肝要かと・・・　今は金利、土地とも先高感がありますから、いつかは買い手がつくでしょうしね。

高い買い物だし、物品販売ですから営業の態度が悪くてやめることなんてないでしょう、
どうしても欲しければ、営業マンを替えてもらえばいいだけの話です。
よく営業が悪いからと掲示板で見かけますが、別の理由が99％なんじゃないでしょうか。

↑
住友の営業さんですかｗｗｗ

言っておきますが、高い買い物こそ、営業の態度が大切なんですよ。
それでなければ、営業マンによって販売実績が違うなんてことありえないでしょう。

たとえば、マイバッハなどは、ベテランのリエゾンマネージャーがつきっきりで面倒みますしね。
もちろん、モノも大事ですが、営業の態度も同じぐらい大事です。
私は137さんではないですが、目白ガーデンヒルズで同じような態度に遭遇してます。
「駐車場については妥協してもらえませんか」なんていってました。
妥協する気がないからお断りしましたけど、そういう物言いはないだろう、と思いましたね。
もう少し別の言い方をされていたら、あるいは購入に至ったかもしれません。
ただ、ここの目白ガーデンヒルズのスレッドを読むと、やはり買わなくてよかったな、
と思いましたね。

目白ガーデンヒルズで駐車場の妥協も何も、部屋のグレードによって駐車場のエリアは最初から
決まっていましたよ、そういう販売方針なんだから仕方ないでしょう。
ちゃんと部屋番号と駐車場の一覧表ももらいましたよ。

＞141
事実をよく知らずに批判してるだけなんだね。
悪意を持って意図的だね。（＾−＾）
高い買い物だから営業の態度が嫌なら担当を
変えてもらえばいいだけですよ。
マイバッハの担当者は態度はよかったけど
頭は悪くて呆れたがね。
まともな返事はろくになかったよ。

>マイバッハの担当者は態度はよかったけど
>頭は悪くて呆れたがね。

マイバッハというのはクルマのブランドですよ。
担当者なんて言い方しませんし、
店舗にいるわけじゃないですから、
そんなに簡単に接客はしてもらえません。
リエゾンマネージャーと呼ばれて、ヤナセなどから
営業のベテランをえりすぐっています。
全然モノを知らないで書いているのが明らかですね。

すぐ釣られるなよ

>購入した１ヶ月後に５階上の同じタイプが３００万円も安く
>長谷工アーベストからチラシが投函されていました。

それは頭に来ますね！　しかも、５Ｆ上ですか？　普通は高いはずですよね。
次回からは、とりあえず値段交渉、ですかね？

>私の投稿でレスが乱れてごめんなさい。

このスレッドは、住友を批判すると、すぐに登場して、
「住友の営業が悪いわけではない」「買えない貧乏人がひがんでいる」
「悪意をもった意図的な投稿」「値上げは株主のためになる。営利企業だから当然」
などと吼える輩が必ず登場するんですよ。
気にしないことです。

１４４さん
そうです。気にすることはないですよ。
こういう掲示板は各自の意見交換の場ですから。
１４７さんのおっしゃるようにすぐ吼える輩も
いますし、擁護するとすぐ営業の書込みという
輩も出てきます。
流されないことです。

＞部屋のグレードによって駐車場のエリアは最初から
＞決まっていましたよ、そういう販売方針なんだから仕方ないでしょう。
＞ちゃんと部屋番号と駐車場の一覧表ももらいましたよ。


137さんの投稿を読みましょうね。その流れの話ですから、
「妥協しろ」というのはエリアとかではなく、サイズの話。
「高輪ザ・レジデンス」でもそうでしたけど、
結局マンションで一番困るのは、カバー率もそうですが、
外車の幅の広がり方にマンション駐車場の
サイズが追いついていないってことです。

特殊な形状の自動車持っているなら、月極を借りるしかないじゃないのかな。

あるいは、目白ガーデンヒルズのような管理最低、雨漏りするような安普請
マンションではなく、マイバッハもちゃんと機械式におさまる六本木ヒルズのような
マンションにするってことでしょうね。
どちらにせよ、営業が「妥協してクルマ買い換えろ」なんて言ったらダメでしょう。

大多数の人はマンションを選ぶか、自動車を選ぶかといったら普通はマンションを選ぶからでしょう。

カーマニアは、複数駐車場がある戸建てを選ぶ人が多いから・・
マンションは、いくら高級でも規格品ですから最大公約数に併せているのでしょう
個人的には玄関は御影石が耐久性もありいいと思うが、豪華さで柔らかい大理石にしていたりする。

成城のスレなのにやたらと目白ガーデンヒルズを
例に出してる阿　保がいますな〜
空気嫁！

そうそう。
１４１とか１５１。
改行も出来ない低脳なくせに。

137です。特殊な車ではなく、改造も何もしてないアルファードです。長女が身障者なので、どうしてもこの車が必要で、身障者用駐車場を使いたかっただけなのですが、規約でマンション契約者本人でないとダメだそうで（これは仕方ないと思ってましたが・・）、機械式も今のところ空きがないからって言われ、買いかえればって言われてしまいました。近くに駐車場もなく（徒歩5分のところにあるかもと言われました。かも・・って？？）、どうしても車が必要な我が家にはこの物件はご縁がなかったようです。仕方ありません。物件見学の時も車椅子が邪魔そうに見られてましたし・・。

平置きの身障者用駐車場が義務付けられているようですが、行政指導の問題かもしれませんが、
身障者本人がマンションを購入できるなんてことは普通あり得るのでしょうかね、
ローンで購入するなら、普通は家族が購入すると思います。
妥協と言うより、管理規約の不備という感じですね。

シティハウス成城は身体障害者をもつ家庭はご遠慮ください、と規約を盾に
暗に言っている感じですね。
身障者本人がマンションを購入するなんて、普通はありえないでしょ。
普通は家族に障害者がいれば、障害者用の駐車場が使えるはず。
それが常識なんじゃないですか？

住友本体の友人と先週話したら、やっぱり売れ残りなんて思ってないし、優良資産で
へっちゃらみたいですね、焦るのは販売会社だけのようですね。

本日住宅情報マンションズを見たら、残り14戸になっていました。
ずーと15戸でしたので、ようやく1戸売れたということですね。
どういう人が購入したのでしょうか。非常に興味があります。

話は変わりますが、都市計画によるとこのマンション前の世田谷通りには、
外郭環状線が通るようですね。地下トンネルだとは思いますが皆さんご存知なのかな。

今日見てきました。
だいぶ売れて残りは１桁でした。
相変わらず営業の態度は最悪！
あれじゃ買う気が失せるな。

こっそり減価償却分＋αで、２千万くらい値下げしてもらえるなんてことありえないかな。なら買うのに。

ここも売れてきてるわけですねえ。。しみじみ

みんな当初の売値のまま買ってるんですかね。理解できない。

住友は値下げしないで有名
せいぜい　家具付
うれなければ最後は　賃貸

ここんところの値上がり基調で　普通の値段に近づいてきたのかな

値下げしたら住不の担当者くびでしょう、即日完売でもくび（安く売りすぎたため）だから営業マンはかわいそうだね。山の下にパークコートもできるし、このマンション一生売れんよ。

パークコートを買う人とここを買う人とは被らないでしょう。

いくらなんでも竣工2年を経過しているので、そろそろ不良在庫になっているのでは
値引き絶対にしないんですかね。

本日、シティハウスのｈｐをみたら販売５戸と
なっていました。いつの間に・・・。
成城の地価はそんなにあがったのでしょうか？
また、他物件はどうなんでしょうか？

10戸売れたのか、分譲をあきらめて賃貸にしたのかいずれかでしょう。

最近全体が上がっているし、それなりに割安感（？）も出たから
じゃないでしょうか？
団塊世代需要っていうのもあるらしいですし。
ま、千葉・埼玉も上がり出したので、「マンション新時代も終わり」
という専門家もおられるようだし、一体どうなるんですかね？

「マンション新時代も終わり」って、何ですか？

最近、若者は、一戸建てよりマンションが良いと言う
ヒトがやたらと増えているようです。
理解できない。
「若いうちは、郊外で子どもを育てて、年老いたら
都心のマンションに替えて」ならわかりますが。
日本人の価値化が変わったのか？
私が古いだけか・・・。

古いだけ。フラットだもの、マンション。
一戸建て、階段がうっとうしいし、セキュリティ不安だしね。

そうですよねえ。
私も前は、一戸建てと思ってましたが、
やはりバリアフリーのワンフロアは楽そう。
セキュリティなど考えても安心。
今は完璧に、マンション志向です。
ところで、シティハウス成城のホームページが
「３戸販売」となっていました。
なんだか、あまりに急ですよね…。

たしかに、割安感がでてきましたね。
私は価格的に届かないので見送りましたが、
内装もそれなりでＯＫストアも近くて
日々の買い物は便利そう。
もう少し値下げしてくれたら良かったのに。

まぁだ売れ残ってんね。
管理費、宣伝費（看板）、販売員の給料を考えると胸が痛みます。

ＨＰの物件概要だと、残２戸だって。
ここもそろそろ店じまい？

さすがに２年経過しているので、賃貸に転用したのかもしれないですね。

１戸残ろうが２戸残ろうがどうでもいいけど
成城あたりの地価って最近どうなの？

一戸だろうが２戸だろうがどうでもいいってか
残一戸になりました！
完売したらバーゲン？！

社員に買わせたみたいっすよ

シティハウス成城のＨＰに完売ってか！？
予想したとは思えないが、ここまで地価の
値上がり待って値下げせず完売するとは
住不さん、リッパ！
これでここも店じまいとなりました
ジャンジャン！！

すごいね。三軒茶屋新物件も、こんな感じで初め高めに設定
して、3年以上かけて売り切るつもりか。

たまたまこのスレッド見ました。
すごい展開に驚きました。
今成城近辺でマンション探していますが、
最近のこのあたりの相場はどうでしょうか？
もうこの場所、しまったのかもしれませんが・・・。

このようなスレッドが存在している事も知りませんでした。完売した事も知らなかった。もともと入居してとっても満足していたので、なんで売れ残っているんだろうと思っていました。営業の問題だろうなぁ。私ももともとここの近所に住んでいなかったら買わなかっただろうと思うので。未だに時々営業の人の説明は誠意に欠けていたなぁと思うので。住民にも売れ残っている事をひた隠しにしていたし。馬鹿じゃない？住んでいる人からの口コミで買う人だって多いのに。。。私だって遊びにきた友人に、後日まだあるかな、と聞かれてもう無いんじゃないって、何人かに答えちゃったし。成城を捜している１８６番さん、成城は賃貸が割安なので、しばらく住んでみて捜すのもいいかも。お子さんがいれば尚更、保護者ネットワークは情報が早い！

所詮、モラル皆無のバカ友ですから。これ不動産だけじゃないよ。バカ友と名のつく会社すべて。