シティハウス成城

ここは夜間以外、崖上から部外者が自由に入れるというのが…
都営住宅じゃないんだからさぁ

いや、入れるというか、通路を通り抜けられるだけで
中には入れないですよ。

＞１年以上前から残15戸になっているけど、実際はどうなの？

そうなんですか？
1年ぐらい前にみたときは確かに、「売れ残りの隠し部屋」のような
感じで、実際には15戸以上ありましたけど、
今もまだ15戸なんでしょうか？？
少しずつ売れてる感じはあったんですけどねえ。

http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/seijo/detail.cgi

たしかに扉があって中には入れないけど、あんなの子供でもよじ登れる

19様＆20様

貴重な情報をありがとうございます。棟によってかなり価格が異なったんですね。発売当初のデータがあれば良いのですが、一般的にマンションの過去の期の販売分の詳細データって、なかなか見つからないですよね。

この物件、結構良い作りだと思うし、付近の環境も好きなのですが、現在の価格設定ではちょっと手を出す気にならないという感じです。他の方のレスを見ていると値引きもなさそうですし、縁がなかったのかもしれません。

>棟によってかなり価格が異なったんですね。

そのとおりです。
プレミアム仕様の部屋はかなりおしゃれだったりね。
その分価格が高く、かなり長く売れ残っている部屋が多かったです。
フォレストコートは非常に割安で、わりに早めに完売したと思いますが、
なにせ、日当たりが悪いし（その分静かだと思いますが）、
南側は向かいの棟の廊下から覗かれるしで、
売りに出す気持ちもなんとなくわかる気がします。

住友不動産は、住戸の位置によって価格差を大きくする傾向があるみたい
目白ガーデンヒルズでも南向きの高層階は、内装をプレミアムにして
より高額で分譲しました。
一方北向きの一部の高層階を除いた一般住戸、南向きの低層階は、
普通のグレードで普通の価格差で販売しています。

都心の物件では、最終まで売れ残ると高級賃貸にしていますよ
原価ですから結構利回りがとれるのでしょうか
成城あたりはどうなんでしょう。

元々オフィスビルの賃貸がメインの会社なので、資産を持ち続ける
という発想なのかもしれません。
「分譲」ですから、売ろうが持ち続けようが長期的に利益が上がればどちらでも
いいわけですよね。マンション専業デベとは若干発想が違うのでしょう。

最近、Eマンションにバナーを張ったり、マンション情報誌に広告を載せたり
販売活動が盛んになってきましたね。
作りも上品で、立地もいいのに、完売しないのは分譲価格が
割高という理由だけなんでしょうか。

↑現地に行けばわかります。

外観が病院みたいで安っぽいから、広告には掲載しないんですかね？

この物件の最大の欠点ですね、あの外観は。
もう少し落ち着いた外観にすればすぐ売れたと思います。
成城3丁目緑地の緑とも全くマッチしていないし。

残15戸分の管理費、修繕積立金は、誰が負担しているのでしょうか？

住友不動産が負担しているそうです。

計算すると、その負担額は1,000万円を既に超えていますね。

売れ残りは、15戸以上あると思います。
ＨＰに載っていない部屋もあるようでした。

住友の姿勢は厳しかったです。
部屋は、すでに古いマンションの雰囲気が漂い始め、横長の造りの割には
ゴミ捨て場が1箇所なので部屋によっては遠く、自転車置き場にいたっては
反対側になると置きに行くだけで一苦労、という感じでした。

こんな状態でも今は値下げはしない、との一点張りで消費税値上げの特需を
待っているのか、都心の地価上昇を期待している風情でした。

私も相当検討しましたが、むしろ、消費税が上がった後の方が値下げ交渉に
応じるかもしれませんね。

住友はほっとけばいいんですよ。
値段に見合う価値がないものは売れ残る、当然のことですから。
以前は値引きしていたのに、ここにきて値引きはしない、などというのも
よーわかりませんが、35さんのご指摘どおりなんでしょう。
さすが「地上げ屋がマンション管理に姿をかえただけ」と言われるだけありますね。
しかし、いつになったら完売するんでしょうか・・・
同じく売れ残りの見本のようだったガーデンヒルズ久我山は
一応「販売完了（完売といわないところがよくわかりませんが）」になったのに、
こちらはまだ余ってるとは・・・
天下の成城の名が泣きますね。

やっぱり興味があって買いたい人がいるんですね。
躊躇する理由は価格だけの問題という人も多いのでしょう、
マンション専業デベと違って、オフィスビルもたくさん持っていて
体力がありますから、最後は分譲中止にして賃貸物件として、
貸し出すかも知れませんね。

少し前の都心物件だと、分譲マンションでも
けっこう賃貸にしている例もあるようですよ。

でも、ここの掲示板では内容がいいけど価格が高すぎる、値引きしないという
ご意見が多いように見えますが？？

現地に行って見てきましたが、マンション裏手の緑地は実質的には崖で、その中に新しい道を整備したとはいえ、高齢者には上るのが大変なので、永住対象にはならないと思いました。それから、その道は誰でも通れるので、防犯上の懸念だけでなく、大きな震災で崖崩れが起きないかも心配でした。外観もごく普通で、あの価格を払うのは相当成城ブランドにこだわる方じゃないでしょうか。