フォルム道灌山

定借はちょっと考えちゃいますよね。

本当に場所はいいと思います。荒川区とはいえ内側は別世界です。
とても気になってる物件なので値段次第では考えようかな。

個人的にイニシャルコストが低いと言うのが定期借地のメリットだと思ってるのですが、
地代が先払い一括となるとメリット減ですね。
将来貸したときに、費用に計上出来ないのはつらい。
それと、間取り見ましたが、窓の無い部屋率がかなり高く、戸境壁もコンクリでは無い様です。

地下はメゾネットタイプで、サウンドブースという防音室が付くみたいでちょっと心が動きますが
100平米クラスなので、私にはちょっとオーバースペックです。

まぁ、どのみち価格次第ですね・・・

すみません、「費用計上できない」というところを教えていただきたいのですが、これはサラリーマン世帯でも関係するのでしょうか？　貸した時の家賃収入から地代を引いて税金を計算することができる、ということでしょうか？

あと、超高層でないのに戸境壁がコンクリでないというのはありえるのでしょうか・・・？
他の事例をあまり知らないのですが。

場所はいいよなあ。
しかも区が「荒川」だからコスパ良さそうだし。
近くの道灌山パークハウスもすばらしい。
なんで定借なんだ・・・。

>>06

「コスパ」って何ですか？

06ではありませんけど
コストパフォーマンスではなかろうかと

地主さんに優しい販売方法だね
建物を壊して更地で返すのではなく建物を無償譲渡みたいだし、
どんな価格になるのかも予測が難しいなぁ
立地は良さそう

地主丸儲け

建物を無償譲渡？
解体費用が地主持ちと解釈はしませんよね
その後も継続使用するとなると、建物も頑丈に作るのかしら？
それが、購入者に転嫁されるのかな？

こないだ電話でだいたいの値段を聞いたところ、最低６０００〜みたいな事言ってましたよ。
あくまで「だいたいで」としか言えないらしいですが。

地縁のある方には魅力のある場所だと思いますけど
この場所で、定借は受けないんじゃないかなぁ？

>>05さん
地代についてはそう言う事です。
確定申告することになると思いますので。
専門家では無いので、間違っていたらすみません。

割と低めでもコンクリでない戸境壁はありますね。
私が見た中では、パークハウス本駒込、プラウド赤羽がそうです。
そちらは一部だったかも知れません。
ここは、内廊下側も含めて、ほぼ全てです。
もしかしたら、50年後、地主がリフォームしやすいような設計なのかも知れません。

>>12さん
そうなると、北西向き57平米が借地権で6000万ってなりますが・・・
ちょっとそれはひどすぎますよね。
借地一括払い分が1000万と仮定すると、定期借地は所有権の六掛けが相場らしいですから、
所有権で8300万相当ってなりますね
すると、坪単価が480万ってなります。
100平米だと1億5000万相当ですか・・・
この間取りと設計では、私はありえないかな。

14さんへ

地代一括前払いって仮に1000万円とすると現金で払わないといけないものなんですか？

>15さん
たぶん、住宅ローンに組み込める形になるのでは無いかと思いますが。
現金だったら大変ですね。

ＪＲ西日暮里の駅前はあのままじゃどうにもなりませんよね。

あの高架下が駅前ターミナルになるには土地がないし。。
夕方とかは駅前で車を降りるにも、ちょっと停車するところもないから、
赤信号のうちに降りないといけないから焦ってしまいます。

日暮里のように駅前再開発できないんでしょうかね。
朝は開成の生徒がドサッと降りるし、、

駅周りがきれいになるって情報をどなたかご存じないですか？

>17
ないんだよね。
開成というキーとなるブランドをもちながらもったいない・・・。

ちょっと調べてみたら、このマンションに関して住宅新報の記事があって、「通常の分譲マンションより１割程度価格を落とし、定期借地権マンションのメリットを打ち出していく。」となってました。道灌山パークハウスが坪270程度だったようなので、あの時点からの値上がりと最近の値下がりが相殺されトントンとして、坪270の1割引で坪250くらいでしょうか？

でも、50年定期借地権一括と所有権って1割しか価値が変わらないのかなぁ・・・・。

地代５０年分を一括払いするのに１割しか安くならないのであれば、見送りが妥当ではないでしょうか。地主を優遇したマンションと言えますね。等価交換マンションだったら良かったのになあ。

19です。
やっぱり気になるのでもう少し詳しく調べてみました。

ネットで調べたら借地の場合の地代の水準は住宅地の場合時価の１．５％程度のようです。現地付近の相続税路線価は約４０万円／ｍ２でした。仮に時価が路線価の２倍として、８０万円×１．５％＝１．２万円／ｍ２。

今後５０年の割引率と地価上昇率が帳消しになるとして（利子率以上に地価が上がるとは思いにくいので）、５０年分で１．２万円×５０＝６０万円／ｍ２。

これを専有面積あたりにすると、合計の床面積がまだ分かりませんが土地面積１１４７ｍ２と容積率３００％で地下の分が容積率に入らないとしてざっくり４００％で考えて４６００ｍ２だから、専有面積あたり地代は約１５万円／ｍ２＝５０万円／坪。

これに建物坪単価８０万円／坪（結構立派な値段）を足して、高いけど５０％を経費・利益とすると、（５０＋８０）×１．５＝１９５万円。　

どうやっても最低６千万からにならないんだけど、どこの計算がおかしいんだろう？

まさか、今後５０年にわたって地価が上昇し続ける前提になっているとか？

>21
ヒント：路線価を元にしてるから。

ここ建物だけで坪280ぐらいですよ。
コンクリートにダイヤモンドでも練りこんでいるのでは無いでしょうか。

ＧＷ中よりＭＲ案内も開始したようですが、どなたか実際に見学されてきた方はいらっしゃいませんか？

ＭＲ行きました。

思ったより高くも安くもないような・・（価格はうろ覚えです）
でもそれが適正かどうかは判断できなかったです。
定期借地権・地代一括払いであるということをどのように解釈してよいのかわかりません。
前出の方のご指摘どおり、どんな計算してその価格を出したのだろう？
と純粋に疑問がわきました。

ただ資料でもらうタウンガイドは良かった。
谷根千のお店が掲載されていて、写真がきれいでわかり易い。
谷中銀座案内は特に参考になりました。保存版にします。

建物だけで坪280は言いすぎか

建物＋土地権利金＋地代に利益やら経費やら乗るしね。
でも、本来見えてこない土地代が完全に見えてしまうと、全体金額内で
土地の仕入れが高かったと言う言い訳が出来ないから、むしろ高く感じてしまう。

結局ここが高いのか安いのかは誰も判らない・・・

ここは駅からも近いしいい場所だと思います。夜はパトカーなんかが見回りもしてるんですよ〜。
わたしもここの建設がはじまったときから狙っていたのですが、定期借地権付とは・・・。
建設前に建っていた家を見たことがある私としては納得ですが。本当にほしい！！って思ったので残念です・・・。
西日暮里駅の開発に関してはしばらくはないでしょうね〜。西日暮里駅の開発の話があった時、近くの谷中商店街が反対したと言う話を聞いたことがあります。
日暮里、千駄木、町屋、隣くの駅の周辺はどこも栄えていて、最近では田端駅も開発しはじめたと言うのに西日暮里だけあんな感じです。
駅前に「開成」があるので本屋くらいあってもいいだろう！！とは思うのですが。
ちなみに仕事帰りにスーパー寄ろうと思っても西日暮里駅からマンションの途中にはスーパーないです。そこはちょっと不便です。
定期借地権が気にならない方はいい物件じゃないかな〜って思います。

ここは、地主様にかなり有利な条件で計画されているのかな？
五十年で壊す予定は無さそうだし、五十年後は、リノベって、地主様は賃貸にするんですかね

ここはもう完売したのでしょうか？
噂では、定借であるにも拘わらず坪300百万円とも聞いています。
それ程良いマンションなのでしょうか？
道灌山は確かに良いブランドらしいのですが、ここは道灌山ではないでしょう。
また、地盤の緩い谷田側跡に近いから、地震も心配です。
田端近辺で物件を探していますが、なかなか良い物件が見つからず、ここも候補に入れるか否かを検討しています。

地権者もいるの？

昨日、値下げしましたという新価格表がDMできました。
５００〜くらい下がってましたが、定期借地権で、しかも荒川区・・。

やっぱりまだまだ高いでしょう？

環境は駅近の割りに静かでいいとは思うのですが・・・。

MR行って来ました。地権者の方は伊豆の方に行かれたようです。
４６戸中販売予約が入っているのは、私が見た時点では４分の１位だったでしょうか。
「４６戸中１０戸が売れ残り」というより、第一期の販売はまだ始まっていませんよ。
そういった意味で、売れ残りという表現が正しいのかは、微妙ですね。

コスモスイニシアに聞いたところ、すでに予約が入っている住戸は除いて、
第一期として売るということでしたので、希望があれば予約はしておいた方がいいとのこと。
手付金払うまではただでキャンセルできますしね。
うちはとりあえず予約してみました。

コスモスイニシアのバイセルコムって面白いですよ。
このマンションも住所その他から大体の価格も査定できますね。

先週末の時点での未契約数は、商談中のものも含めると17戸ありました。

商談中であっても聞いてみると「昨日キャンセル出て今は先着順です」とか。

部屋によっては、(こちらが訊ねる前に)一声1000万↓な感じでしたので、高くて一度諦めた方には再チャンス到来です。

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田中愛 うぜえ

先々〜のマンションズによれば

の書き込みすんな

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見学しに行ってきました。いい物件だけど、定借のが一番残念だと思います。もし買うなら、坪何万円がいいですか？教えていだたけませんか？ありがとうございます。

＞No.36さん

＞部屋によっては、(こちらが訊ねる前に)一声1000万↓な感じでしたので、高くて一度諦めた方には再チャンス到来です。

とありますが、一声1000万円というのは具体的にどこの部屋でしたか？
この物件いいなと思っているのですが、価格が高く、ＭＲ行って聞いたときもそんなに下がらりませんでした。。。

もっとも勘違いした値段のマンションに思える。。。。

ここのマンション計画の経緯はとても大変だったみたいですよ。土地を狙った悪徳不動産や証券マンやらが来たりしたみたい。地主さんのお孫さんがみんな追い払ったみたいよ。なんか怖い人みたいで。でも場所はすごくいいよね。通りじゃなくて一本奥にはいってるから静かだし、駅からなんといっても近い。ほしかったなぁ。このマンション。

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