ルフォン飛鳥山（旧名：ディアナコート飛鳥山）

上辺って・・・・
マンションの話だよ・・・・・・
「あれだけ世間を騒がせた問題」が本質で上辺ではないってこと？
現地見てモデルルームで仕様や構造確認して、上辺の価格だけで決めてません！
「あれだけ世間を騒がせた問題」には、サンケイビルも三井住友建設も関係ないんだよ。
このマンションは、「あれだけ世間を騒がせた問題？(みんな知ってる？)」があったからこそ
普通の会社のマンションよりも、見方が厳しくなります。
責任をとる会社のレベルも高いですし、法律も出来ました(住宅瑕疵担保責任保険)。
人の価値観はそれぞれだけど、本質を考えて下さい№200さん。。。
実際に建つ建築物についてモデルルームでちゃんと話を聞いて見ては？

てか検討もしてなくて契約もしてなくて気分の話って、完全業者さん？
竣工して売れ残ったマンションの営業だったりして・・・・

ちょっと高いかは人それぞれ。モリモトのときには、この物件の価格は高すぎたのですよ。坪単価が下がって、内装の一部もモリモト仕様をそのまま利用して、下がった価格で納得できれば購入すればよいのです。新古になったら・・・、値崩れしたら・・・とか考えているのでしたら、もっとこの地域の物件や地価の情報を収集してみてはいかがですか？で高いと思ったら見送ってもいいと思いますけど。

だから２０１みたいなアホとは話したくないね。
モデルで話きいてどおすんの。
実際の建築現場を見学するとか、抜き打ちするとか考えないの？
あなたに何が理解できてるの？
マンションを買うどころか、物言う資格すらないよ。
見ていて笑っちゃうね。
業者とか、素人とか関係ないじゃん。
もっと商品吟味して買い物しなくてどうすんの。
すべて聞いた話や客観的な事ばかりじゃん。

責任をとる会社のレベルも高いですし、法律も出来ました　？？？
何を基準にものいってるの？
だから甘いんだよ。
尻に火ついてからじゃ遅いよ。

普通の会社のマンションよりも、見方が厳しくなります。？？？
どれだけの違いがあるか、上辺な話し方（笑）
所詮、人が作ってるんだよ。
施工者味方してどおすんの？
幸せものだな。

>203,204

既に契約された方は、リスクも納得した上で購入しているのです。
なのに、なぜ、そのような方たちの決断を揶揄するような発言をするのでしょうか？

本当に心配されるのであれば、言い方ってものがあるかと思います。

そもそも、自分の名前を「・」と書いて立場を隠すのではなく、どういう立場でこのマンションを見ているのか、
を明示して発言してください。

閲覧者にとって、有益な情報を与えると共に、不愉快な思いをさせないことも、エチケットの１つだと思います。

>>200さん

＞あれだけ世間を騒がせた問題があるんだから。

そんな「世間を騒がせた問題」がこの物件にあったかと、このスレも最初から全部読んでみましたがわかりませんでした。
どんな大問題なのかご教示いただければ幸いです。

まさか耐震偽装とか一般的な手抜き工事の話をここでなさっているわけではないですよね？

「・」さん焦りすぎ！(笑)
今年も厳しいようですね、お疲れ様。

だから検討してないのにマイナス発言はバレるって。
実際の建築現場を見学・・・普通見れないし、見て分かるのか？
抜き打ち？？？意味が・・・
「・」さん担当の竣工した売れ残り物件じゃないんだよ。
あいかわらずむちゃくちゃやってるね。

完成前に物件が売れてるの！！
だから物件についてどういう風になっているのか聞いて判断するの。
後は信頼するだけ！！

たしかにﾓﾘﾓﾄよりｻﾝｹｲﾋﾞﾙの方が、良いわな～
たしかに住宅瑕疵担保責任保険、加入が義務化されたわな～

本年もあとわずかになりました
契約済＆前向きに検討されている皆さま、来年はひとつ屋根の下、何卒よろしくお願いします

もし知見のある方がいれば教えていただきたいのですが。

この物件、床暖房＋ガス温水浴室暖房乾燥機＋ECOジョーズが入るのですが、
営業さんからの説明で特に東京ガスの料金メニューについての説明がありませんでした。

具体的には、暖らんぷらん＋セット割　（ガス料金が６％割引）に該当するのではないか
と思いますが、どうなんでしょう？？

この物件は対象外なのか、それとも対象となるのか？
担当の営業さんから説明を受けられた方っていますか？
（他にも担当営業さんが大事な説明をしてくれていないのではないかと不安になってきます．．．）

他のマンションを昨年購入し住んでいますが、
私も営業の方から東京ガスの料金プランの説明など受けてませんし
検討中に他の営業からもそのような説明は受けたことはありませんし
その物件だけの話ではありませんので安心して下さい。

私の場合は、入居説明会が引き渡しの前にあり、その際にいろんな業者が来ており
希望し説明を受けました。
契約前には、重要事項説明があるはずなので、大事な話は聞けますし聞かないと契約できない
ようになっているので心配ないはずですよ。

この物件を検討していて、他物件の購入を決めたのものです。
売れ行き好調のようですね。
この物件良い点は値段に対して立地が良いということです。
完売になるといいですね。

210さん、アドバイスありがとうございました

営業さんが他のことも含めあまり詳しくない方なので、
心配していました。

また何かありましたらよろしくお願いします。

いよいよ、本日から最終期ですね。まだ十数室空いている筈なので、いつ完売になるのか
楽しみにしています。

最終分譲の状況はどうだったのでしょうか？一階部分は売れたのでしょうか？

まだ売れてないでしょ。多分。

それよりこの物件、土地の抵当権を売主が持っていないらしい。
提携ローン以外は組めないんじゃないかなぁー？

提携以外を考えている人は要確認！！

↑抵当権ではなく

土地の所有権を売主が持っていない

の間違い でした

自分は提携ローン以外でしたが、問題なく組めました。
状況にもよると思いますが、

営業さんに確認したら、建物竣工後土地建物の所有権をまずサンケイが持ち、それからの分譲土地となるので問題ないようです

モリモトも良くもまー王子にこんな物件をつくりましたよね。
勘違いここまでくるとすごいよ。
潰れる理由がわかる、いい例ですね。

現在の坪230万平均は妥当かと思いますね。前はやはり高すぎの感はぬぐえませんが・・

王子独特の雰囲気はありますから地縁のないヒトは手を出しづらいどころか考慮対象にならないのではと思います。

ただ京浜東北線と南北線両方使えるのはかなり強いと思います

最大の魅力は都電なのに。。。

たぶんそれが分からないヒトは王子は買えない。やっぱり地縁だと思います、あとキツネ好き。

来年３月から滝野川6丁目で三井がタワー作るようです。最寄りは西巣鴨ですが

販売中・販売予定あわせて１６戸も残っているようですが、大丈夫なのでしょうか？
非常に良い売れ具合と聞いていただけに・・・

やはり地下部分が厳しいのでしょうか？利便性と居住環境を考えるといいと思いますね。ポテンシャルはある物件ですね

>>223さん

王子よりも滝野川周辺のほうが住みたいと思う人は多いような気がしますね。
しかも財閥系のタワー型が建つなんて、滝野川でそんな高層マンション建てられる地区があったとは驚きです。

NTTの社宅です。西巣鴨から徒歩二分で商業施設ついてます。600戸位です。ただ板橋駅周辺のマンションとの競合かと思いますが

NTTの社宅跡地で600戸！？

すごい。あの辺なら低層階でも十分売れそうな気がします、もちろん価格設定に無理がなければですが。

これで滝野川の地位が上がってくれればと思います

三井のタワーっていつ住めるの？
来年3月からつくるってことは、そこから2年後くらい？？

普通から考えるとタワーなので二年位はかかるでしょう。

２年くらいなら質素に暮らして頭金を増やすにはちょうどいいかな
とりあえず飛鳥山の地下室はやめとこっと

ただ三井なのでかなり強気だと思います。飛鳥山の一階とはまるでくらべものになりません。なんてったて千葉あたりの単価であの立地と利便性が買えるのですから。日あたりは南向きなので多少あるでしょう。南ですから最高です

三井だと250は余裕で超えるでしょう。駅前でタワーですから。リビオタワー板橋よりは上？

三井だと250は超えるでしょう。景気回復もその頃ある可能性ありますから。駅前でタワーですから。金利も上がるかも。リビオタワー板橋よりは上？

やはり３年後はわかりません。自分の判断が重要かと。三井は幹線道路沿いなので考えものかも。比較してルフォン飛鳥山は立地利便性は将来において値くるぜしないと確信してます。実は購入者なので本音です

値くるぜ(笑)しますよ。
だって北区だし。。。

リビオ(笑)板橋(笑)なんかと比べては、
三井や北区に失礼でしょう。

北区と板橋 格的には同じだとと思うけど。

思っとけ。

埼京線や三田線より京浜東北線と南北線のほうがいいに決まっている。あまり鉄道知らないかたのようですね。

242
え？ 通ってる路線が区の格？何故鉄道？その理論だと世田谷＜北区になっちゃいますね。
一般的に、北区も板橋も23区ではボトム辺りのドングリの背比べですよ。

>243
北区全体ではそうかもしれないけど、
飛鳥山より南のほうは、旧滝野川区だからかなり格はあがるよ。
世田谷全体よりはずいぶん格上立地。

>>244さんと同様、旧滝野川地区は田園都市線、世田谷線沿線を除く世田谷の辺鄙なよく分からん地域よりもいいと思う。

結局自分にとって便利なところがいいのでは。東京勤務地で埼京線沿いは選びませんね。まあ結論はあなたも腹くくってどこか買いなさい。そこからの議論ですね

昨日までのルフォンの販売状況知っているかた情報お願いします

こちらの物件、ぎりぎりまで迷ってやっぱりやめました。
物件自体は魅力的なんだけど、管理費と修繕費の計画がザルに思えてしまって。
サンケイビルメンテ（だっけ？）は、ビルの管理は得意かもしれないけど、
マンションに関しては、それほど実績ないみたいだし。
30年もしたら、当然内装のリフォームもしなくちゃいけないし、年金暮らしになって
この費用を払っていく自信がない。
住民の皆さんは、管理会社の言いなりにならないで、組合できちんと話し合ったほうが
良いと思いますよ。
ビルメンテの片手間に、マンション管理で甘い汁吸う業者の言いなりにならないようにね。

知人のマンションでは、組合がしっかりしていて、初期に設定されていたネットの通信費
なんかも半額近く下がって、修繕費も予定より貯まっているので、予定されていた一時金も
徴収されなくなったって言ってました。
私はそこまで組合に力を入れる余裕もないので、残念ですが、見送ります。

1階以外は、この週末で埋まるんじゃないでしょうかね。

248さんのコメント、同感です。

重要事項でも、サンケイビルメンテは事務管理業務以外を長谷工コミュニティ等に再委託する　って説明を受けました。
長谷工コミュニティ“等”って何だ？？ってその時思いましたけど、要は丸投げってことですよね。
（長期修繕計画の内容も確かに他のマンションと比べるとプアーに感じました。）

248さんの様な方がいらっしゃると頼もしいのですが．．
管理組合でしっかり要所をおさえていかないといけませんね。

やはり長谷工はまた業者に丸投げの可能性ありますね。私も契約者ですが日々勉強続けて鵜呑みにしないようにしたいと思います。また高ければ業者の変更も含め検討必要かと思います

人間ってよくばりですね・・・

普通に価格と立地と仕様考えたら、まともなマンションだと思いますけど。
デベが変わったことからいろんなことが不安になるだけ。

わたしも、ここはまともな良いマンションだと思います。
ただ、管理もいいかというと、それは別。
マンションは、高い管理費払っているから安心というものでもなく、別会社に丸投げするんだったら最初から自分のとこで管理してくれるところに頼めばその分コストもかからないですよね。

251&252さんは、売主さん？もしくは管理会社さん？
人間ってよくばり・・・その言葉、そのままお返ししますよ。
このマンションは、前回と比べて価格が適正になったから売れたのです。
管理業務で利益を吸い上げようと思っても、ダメですよ。

第三期の売出しが始まったみたいですが、販売状況はどんな具合なんでしょうか？
そんなに悪い物件じゃないと思うのですが．．

何度か工事の様子を外から拝見し、契約をした者です。
ダンボールなどはきちんと片付けながら工事されていて、とても好感が持てました。
職人さん一人一人の意識が高いのだと思います。

マンションの管理については、住人みんなで大切に使い、コミュニケーションを取ることで資産価値を保っていければと思います。どこに管理をお願いするとしても、外部から見て良いマンションだと思ってもらえるようになれば、ルフォンのブランドイメージも高まり、売主さんも私たちも、みんなが幸せになれるのではないでしょうか。
入居予定のみなさん、今後ともよろしくお願い致します。

また寒暖の差が激しいので、工事関係者の皆様は、お体に気をつけて、怪我や事故のないようにがんばってください。

工事の良し悪しは素人には判断難しいと思います。例えばコンクリートの水セメント比を変えてコンクリートの強度が弱かったり鉄筋の量が少なかったり仕様とことなる安い部材を使ったりとかです。現地で確認したところ中間検査等やっているようです。あとは仕様書どうりやってもらうよう現場監督さんにお願いするしかないですね

最終分譲あまり進んでないのでしょうか?

ここは、せっかく地下の価格が庶民的なのに、機械式の駐車場のせいで修繕費に莫大なお金がかかるんですよね。車を持っていない世帯としては、そんなのにお金を払うのはまっぴらごめんって感じ。

将来的に、機械式駐車場をやめちゃうという手があります。
参考：
http://www.npo-syujyu.jp/example/archives/070315.html

http://www.geocities.jp/daigiri90131/parking.htm

確かに、駐車場を借りる人が少ない場合は点検、修繕にお金を掛けるのはばかばかしいですよね。

駐車場の付置義務は大丈夫でしょうか？

平置きがあるので、義務的には大丈夫かと。
あとは、車をお持ちの方との折り合いですかね。

地下部分売れ残ったらパーティールームとかどうでしょうか？ただサンケイの利益や所有権の問題、維持管理の問題色々ありそうですが

パーティルームにする？
売れ残った部屋は、管理組合のもの？
管理組合で買い取るってこと？
いくらかかります？

この間見に行きましたが、テラスのある地下の部屋ももう１戸か２戸しか残ってませんでしたよ。

２階以上も２戸か３戸だったような・・・

前から見ていて、完成すれば値段がもっと安くなればと思っていたけど、完成前には無くなりそうなので
もう決めないとと思ってます。。。

駐車場の付置義務って、商用以外の建物にも適用されるんですか？

機械式駐車場の長期修繕計画によると、地下部屋の3つぐらいは買えますね。。。
買いませんけど（笑）

No.266です。すみません。なんだか誤解を生みそうな表現になってしまったので、補足します。

自分が言いたかったのは、

①機械式駐車場を点検/修理しながら長期保有すると、修繕費の総計が膨大になるため、新築マンションの3部屋ぐらい買える金額になってしまう

②買いませんけど→　売主さんに対する、本気にしないでねというアピール

でした。失礼しました。

管理会社の社員が管理費横領
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20091204p4000p4.html

コワイです・・・。
こんなことにならないようにせねばですね。

ホームページみたら残り5戸となっており、４千万以上になってたので地下部分は売れたようですね。物件概要記載ありました。

ちっちゃい２０００万円台の２ＬＤＫ売れちゃったのね。

No.267さん
地下の部屋全部売れてしまったみたいですよ。
どうしましょう

ここって去年の１０月か１１月から販売でしたよね？

ものすごく売れるの早いですよね！

今さらだけど、買っておけば良かった～

確かに立地も内装も価格も言うことなしだったんだよな。

営業関係者？ですかね。

営業マン/ウーマンのレベルとサポートは駄目だし、修繕積立てが高い点も既出。

まだ売れ残ってるから、真剣に考えてみてはいかが？

安いのは、地下住戸だけでしょ。
他は特別安いとは思わないけどね。立地は悪くないですね。

営業さん、ミエミエの書き込みはやめてください
見ているこっちが恥ずかしくなる・・・
そんなことしなくても、検討者が買うに値すると思えばそのうち完売しますから

この物件をお買い上げ頂き有り難うございます。

残り5戸は売れたのでしょうか？

残り5戸は売れたのでしょうか？

契約済み

私は変動にします。まだ利あげはしないでしょう。あと国も借金あるからバブルのころのような金利は無理ではないかと思います。あと若いうちに元本減らしたいので元金均等にしようかと思います

私も変動金利で。将来の金利動向をみて段階的に固定にできる様、変動二本で契約しようと思います。

ローンもさることながら、やっぱりシッカリと管理組合を機能させることが大事かと思います。
皆さん、よろしくお願いします‼

我が家も変動で考えています。
私は世帯主ではないので偉そうなことを言えないのですが、家計を預かる立場として意見を言わせて下さい。

現時点では、ローンの支払いはもちろん、管理費と修繕費も払えないというご家庭はないはずです。
でも、この先リストラや金利の上昇、病気や怪我など万が一のことがあった場合、やむを得ず支払いが滞ってしまうというリスクは、我が家を含めてゼロとは言えません。

そうなると、ただでさえ厳しい修繕計画が、さらに厳しいものになってしまいます。
そんなことにならないように、284番さんがおっしゃるように組合をしっかり機能させ、定期的に見直しや話し合いの場を設けて住民一人一人の知恵を出し合う必要があると思っています。

個人的には、将来的に機械式駐車場をやめてしまうという意見に賛成です。
機械式の修繕費だけで30年の総計が1億円以上ということは、15年毎の一時金は、ほとんどそのためということです。
後になればなるほど費用がかかってしまうので、理想としては、最初の点検の年である5年後の取り壊し希望です。
（あくまで私の超個人的な希望です）

その他の修繕に関しても、複数の業者から見積りを入手して選定するなどして、できるだけお金のかからない方向にしたいですね。
みなさま、どうぞよろしくお願いします。

結局は人件費があると思います。あと修繕も下請けに丸投げで利益上乗せで高くなります。見積り詳細とる必要あると思います。

ずんずんと現実的なご意見が出てきて大変ありがたいです。
金利は皆さん勇気を持って変動選択される方が多いようですね。284さんのおっしゃるように、二本立ては良い方法な気がします。
また確かに駐車場は維持コストがかなりかかりそうですね。全体の修繕計画と分離して利用者に負担して頂くのは難しいでしょうか？せっかくあるものはできる限り生かしたいですが。

駐車場の維持コストを利用者だけに負担って。
それは現実的にあり得ないでしょう。
よく考えてものを言って下さい。
金利も自分でよく考えれば、普通今の時代、変動に決まってるでしょう。

皆さんの書き込み、勉強になります。

金利は個人のリスク許容度によって、変動にするか固定にするか一概には決められませんね。私はどこかで全期間固定とのミックスにすることも考慮に入れてます。
人それぞれですよ。

あと駐車場ですが、貴重な管理費財源らしいので、しっかり稼動して貰わないといけません。何でも稼動が7割りを切ると管理費不足に陥るとか。。。 少なくとも更新までは動かした方が良いでしょう。

怖いのは稼動率不足です。
我が家は貢献出来ませんが、自家用車をお持ちの皆様、ご利用何卒よろしくお願いします。

289さんのご意見は大変参考になります。これからもいろいろと教えていただけると助かります。
駐車場は稼働率が維持できれば管理費の足かせにはならないのですね。ただ駐車場は全戸分手当がなされていない以上、その維持管理財源を使用料などで回収する、という考えがおかしいとは思えませんが・・・
「よく考えてものを言って下さい」やら「金利も自分でよく考えれば、普通今の時代、変動に決まってるでしょう」やら、変に短気で思慮不足な人が同じ住人とならないことを祈ります。

機械式駐車場、いろいろと納得いかない部分があります。
しかし、せっかく駐車場があるのだから、車を購入し駐車場契約をしようと思っておりました。
しかし、今後駐車場の利用者だけに負担や責任を押し付けられそうな気がしてしまい・・・
今駐車場を借りるかどうか、躊躇しています。

駐車場はマンション所有者の共用の財産なので、利用者だけに負担や責任を押し付けるということはないですよ。
全戸の修繕積立計画に、ちゃんと駐車場分も入っています。

ただし、自走式駐車場のメンテナンス費用が12年毎に15,000円しかかからないのに対して、機械式は5年目に247万円、7年目に19万円、8年目に134万円、10年目に950万円・・・と、マンション維持費の中で最もお金がかかる計算です。15年目にも940万円かかるのに、20年目には1,960万円ですよ。その間も数百万ずつかかっています。

この計画以外に、何らかのトラブルが発生した場合、さらに上乗せで費用を負担しなければなりません。
そう考えると、駐車場の希望者が少ないのであれば、何も無理して維持する必要はないのではないかと思っています。

駐車場利用費から得られる財源は、維持費にかかるコストを考慮すると、微々たるものです。
はじめから全戸数分用意されているのであれば話は別ですが、たったの26台分ですから。

駐車場修繕の見積り見直し必要だと思います。このデフレの時代に単純に単価に台数かけたり必要以上の人件費入っている可能性あります。入居後管理組合の最初の仕事になりそうですね。自分の資産は自分でまもりましょう

入居予定者用の掲示板求む。

私は金利は固定特約タイプを選ぶ予定です。
ある程度、返済を済まして、高金利に対応できるようになるまで、返済を済まそうという考えです。全期間固定にしてしまえば、この低金利時代のメリットを最後まで生かせるのでが、特約期間中に金利がどのくらいになっているかわかりませんが、固定金利より下がっていれば、損したわけだし高くなっていれば、期間と金利によりますが得するわけですよね。固定期間後も似たような理屈？ですよね。
と、前置きが長くなってしまいましたが、固定期間の利息は初めから損失と計上してしまおうかなと思いました。ちなみに固定期間中に繰り上げ返済を目指すつもりです。固定期間終了後は変動に(固定期間を長くすると、金利が高い)すると、固定金利も抑えることが出来るかなと思いました。
機械式駐車場は、売主側の義務達成の為の、策ですよね。確か20数パーセント設けないといけないから、つけるわけですよね。すべて平置きにすると、土地代が高くなり、マンション価格の上がる。(機械式を入れるほうが安かったのだろうね。）その後は、高くつこうが売主としては関係わけですよね。
ちなみに駐車場があいていれば、借りようと思ってます。維持費が高いから、機械式をやめることになれば、賛成です。

駐車場の希望者が多く、常に100%埋まっている状況が保てるのであれば、それほど心配する必要はないのかもしれません。100%ではないにしても、機械式を維持することになった場合、見積りの見直しをしたとしても、計画されている修繕費分ぐらいはきちんと積み立てておく必要があると思います。

一般的に、マンション管理の中で、機械式駐車場は金食い虫と言われています。故障のトラブルの話はよく聞きますし、何かあった場合に十分な資金がないと、困りますから。

管理規約案によると、駐車場利用料の80%を管理費会計の収入として計上する予定のようです。
繰越金は0として初年度の予算を立てているので、駐車場の80%が埋まらないと、管理運営に支障が出るということです。

管理委託費（年間955万円）に日々の清掃や受付業務が含まれているようですが、清掃員1人と通勤管理にしてはやはり高いので、この部分を見直し可能だとは思いますけどね。

駐車場の稼働率が80%前後の場合に、維持するかどうかの話し合いが必要ではないでしょうか。
ちなみに駐車場利用料の残りの使い道は理事会の決議で決定となっていますが、修繕費として計上するのが一番すっきりする方法かと思います。
管理費と修繕積立金の保管口座は、管理会社名義ではなく、組合名にしないとですね。

ちょっともう少し簡潔に・

①駐車場利用料の80%を管理費会計の収入とする
＝ 駐車場利用料の80%（516,000円）を管理運営の資金とする

②繰越金は0として初年度の予算を立てている
＝ 管理費の収入と支出が同額でプラスマイナス0になる計画

⇒プラスがないということは、毎月収入として予定されている516,000円がないと、管理費が赤字になるということです。

管理規約集（案）を見れば、より詳細がわかるかと思います。管理人さんの担当業務などもわかるので、一度目を通してみて下さい。

大規模修繕計画は何年分あります？

ウチも契約済さん、丁寧な説明ありがとうございました。

駐車場、そもそも80%稼働しないと管理費がマイナスになるのですね。
100%稼働というのは現実的ではないでしょうから、駐車場利用料で浮いた分で管理費・修繕積立の足しにするというのも現実的では無いでしょうね。

みなさんが議論されているとおり、住宅ローンをどうしようか、いろいろ検討を重ねているところですが。
改めて、管理費・修繕積立が将来のリスクになることを教えていただきました。

管理規約集（案）に目を通しておこうと思います。

あと４ヶ月ですね。
何卒よろしくお願いします。