物件概要 |
所在地 |
東京都新宿区西新宿8丁目168番39(地番) |
交通 |
東京メトロ丸ノ内線 「西新宿」駅 徒歩4分 山手線 「新宿」駅 徒歩13分 都営大江戸線 「都庁前」駅 徒歩10分 東京メトロ丸ノ内線 「中野坂上」駅 徒歩12分 都営大江戸線 「新宿西口」駅 徒歩11分 西武新宿線 「西武新宿」駅 徒歩13分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
179戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上27階 地下2階建 敷地の権利形態:定期借地権(借地権の種類/一般定期借地権(地上権)の準共有、存続期間/2084年11月29日まで約70年(建物解体期間含む)。期間満了時に更地にして返還する事が条件です。建物の買取請求・契約更新及び改築等による期間延長は一切できません。借地権の譲渡・転貸:可。ただし地主への事前の通知が必要。地代の改定/地代は2014年10月が初回改定時期となる予定です。以降、公租公課の改定の都度改定となる予定です。地代 : 2,400円(月額)、解体準備積立金 : 3,590円~7,260円(月額)、解体準備積立基金(引渡時一括) : なし、権利金について/販売価格には権利金が含まれます。権利金は借地期間終了後も返還されません。) 完成時期:2014年01月下旬 入居可能時期:2014年01月下旬 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]三井不動産レジデンシャル株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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パークタワー西新宿エムズポート口コミ掲示板・評判
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401
入居予定さん
現在の仮社殿側はしまるでしょ
開いていたら門を閉める意味がないから
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402
入居前さん
401さん
個人的なご意見ありがとうございました。
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403
入居予定さん
なんか荒れてきた
ご近所さんになるんだから仲良くしましょう
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404
匿名
入居手続き会いってきました。
疲れました。
やることがいっぱいありますね。
くるくる次々回らされて皆様が投稿されているようなことが話される雰囲気ではありませんでした。
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405
匿名
404様、確かにそうでしたね。(^。^;)
あちこちと連れて行かれ、スタッフの人手が足りて無いのか? 途中で放置され、少しの間「私は何処へ行けば?」と、中央で立たされました。(^。^;)
例の崖っぽい所や、神社の通り抜けなど、色々ありますが、それは管理組合が出来てから皆で考えたり、交渉したり・・。
引っ越しまでもう少しですね。寒くなって来ましたので体調に気を付けて、お互いに頑張りましょう!
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406
入居前さん
手続き会お疲れ様でした。
40~60代ばかりでしたね。20代や30代らしき世代はほとんど見かけませんでした。
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407
契約済みさん
入居手続き会,若い人が少なかったのは,仕事が休めなかったからじゃないですか?
私も行きたかったけど,仕事で行けなかったんです
1-2週間後に郵送で手続きと聞いています
とても大切な手続きなら,お勤めの人が行ける時間にしてほしいものです
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408
匿名
入居手続き会で管理組合の初年度役員の抽選をしました。
私は外れましたが、いらっしゃれない方は対象外ですかね。
6人当たるそうです。
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409
契約済みさん
408様
抽選があったのですか、しらなかったです。
教えていただきありがとうございます。
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410
匿名
〉407様
私は会社に休みを貰って参加出来ましたが、あの程度なら郵送で充分ですよ。
私はもっと違った説明会を想像してましたが、必要書類に記載されているのを重複して説明されるだけなので、休んでまで行く程の事は全くありませんでした。
なので御心配には及びませんよ。
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411
契約済みさん
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412
初
手続き郵送でもできたのですか???
私は内覧会と手続きは絶対に本人ではなければダメと言われ
上司に嫌味を言われながら半休を貰ったのに!
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413
契約済みさん
ローンじゃなくて現金と言ったら,手続きは郵送でいいと言われた感じがしましたよ
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414
匿名
多分ローンが本人限定なんだと思います。
指定日がダメな方はどうするんですか?と聞いたら金融期間はご自身で手続き頂きますっていってました。
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415
匿名さん
入居説明会のメインの開催理由は提携金融機関のローン手続きでしょうね。
銀行の担当者もたくさんの客がバラバラとやってこられると大変でしょうからまとめて処理したいんでしょう。
で、それにこぼれた方だけ後日個別に手続きする、という感じでしょうか。
現金買いの場合は行ってもたいした意味はありません、入居者名簿等は後日郵送でも構いませんし。
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416
入居前さん
手続き会で、鍵の引き渡しの時間など言われたのでしょうか?
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417
匿名
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418
匿名
〉416様
鍵の引き渡しは12/17(火)10時〜。それまでに残金を振り込み(←人によって違う?)、登記の為の住民票・印鑑証明を取り、持参するとか・・。諸々の説明、手続きがあり、時間的には1時間くらいだと言われました。(12/24必着であれば住民票などは郵送でも良いと言われました)
鍵は1件あたり6本あって、その内1本は管理会社(セキュリティーの為)に行き、残り5本を渡されるそうです。
昨日の入居説明会で得た情報で「ふ〜ん」と思ったのは鍵の本数くらいなものでした。
12/17(火)に行けなくても、御自分の引っ越しや、登記などに間に合えば、対応して下さると思いますよ。
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419
入居予定さん
皆様手続き会お疲れさまでした。
鍵の引渡し、我が家は13時30分〜です。午前中の方が良かったなぁ。
エントランス付近の私道段差について、確認してみました。
現在、三井さんは新宿区の道路課と協議中。新宿区としても、何とかしたいと思っており修繕案は2案考えている。
しかし、区は、予算の確保ができていない状況。事業者から要望するよりも、住民の要望の方が良いと言う意見もある。エムズポート以外の近隣住民からも要望が届いている。三井としては、今後も協議を続ける予定。
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420
入居予定者
>419様
418です。私はその場で時間を指定されたのではなく、以前に(全員に?)お知らせされた時間を書いたのですが、部屋によって時間が異なるのですか?知りませんでした。
そのお知らせによると≪12月17日(火)10時~≫と書かれてあるだけで、≪時間厳守≫みたいな事は書かれていませんし、入居説明会と同様に『その日時から引き渡し手続きが始まります・・』って事だと思っていました。
なので私は午前中に引き渡しで、午後からベランダタイルを業者さんをお願いしました。
確認は必要ですが、引き渡し程度の事なので、419様も午前中に引き渡しして頂けるのではないでしょうか?
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421
入居予定さん
418さま
ありがとうございます!明日、問い合わせてみます。
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422
契約済みさん
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423
入居前さん
416です,417様,418様ありがとうございます.
三井に問い合わせてみます.
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424
入居前さん
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425
入居予定さん
理事をやってみようかと思っていましたが、入居説明会に欠席したので縁がなかったです。
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426
入居予定さん
引渡し手続きの案内を確認していたら、支払いの諸費用明細で不明点が出てきました。
固定資産税等相当額ですが、12/17引渡しなのに、平成25年度の1年分をこちらが支払うことになるのでしょうか?
それとも一旦1年分支払い、1/1〜12/16分は返金していただけるのでしょうか?
ご存知の方がおられましたら、教えて下さい。
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427
入居前さん
426様,それありえないですよね
12/17以降分のみ払うだけだし,1期や2期分は先方が既に支払い済みのはずです
先に払ってあとから返金の必要がないです
書類郵送扱いなので,着いたら確認します,ありがとうございます
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428
匿名
【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】
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429
入居予定さん
428様、有難うございます。
428様のご説明で、理解できない点があります。
12月に登記できたら個人負担ですよね。
つまり、三井さんは12月に登記すると思われますので。個人負担になると言うことですよね。
それなのに、先に三井さんに十数万も固定資産税を払い込むのですが、こては、平成25年度1年分とは違うのでしょうか?
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430
契約済みさん
固定資産税1年分って小さくないですよね
引き渡しを1月にしてもらった方がお得なんですか
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431
匿名
1月1日の所有者が当年分を支払う。当初の予定通り1月引き渡しなら2014年分は三井さんの負担だったはず。
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432
入居前さん
そうなんですか?
今年売ったマンションは契約日で固定資産税案分しましたけれど
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433
匿名さん
支払い自体は1月1日付の所有者の責任になります。
しかし、引渡し後の分は、日割りで按分して、1月1日の所有者に支払うことで、清算する。
なので、引渡し日を後ろにずらしても1年分丸々は得しませんよ。
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434
引越前さん
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435
引越前さん
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436
入居前さん
(1)売買契約書の11条には、「公租公課は引渡日をもって区分し、その前日までの分は乙(売主)の負担、その日以降の分は甲(買主)の負担」と書かれています。
(2)また、重要事項説明書の16ページには、「納税通知書による納税額確定後、負担分算出のうえ精算する」と書かれています。
(3)東京都主税局のHPでは、「納税義務者は1月1日時点で登記簿又は家屋補充課税台帳に所有者として登記又は登録されている方」とあります。
なお、433様のおっしゃるとおり、納税義務者は経済的に租税を負担する担税者とは必ずしも一致しません。
(消費税の場合、担税者は消費者ですが、納税義務者は事業者)
担税者は引渡日で区分され、納税義務者は1月1日時点の登記上の所有者になります。事実上の所有者とは限りません。
三井としては、恐らく、入居説明会の時点では買主各々がいつ登記が完了するかわからないため、一律に1年分を預かることにしたのだと思われます。
したがって、428様のおっしゃるように、年内に登記が完了していれば。26年度分の納税通知書は買主に届くので、約1年分が返却になるのだと思います。
私の場合、提携ローンであり、新住所で登記することにしているので、印鑑証明の提出期限は12月25日です。
登記の申請はできても完了は年明けになります。ですから26年分の納税通知書は三井に届くことになります。
恐らく24年12月17日から12月31日までの分を追加徴収されるのでしょう。
手続きが早い場合、現金決済や提携外のローンなどでは年内に登記を完了する場合もあると思います。
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437
契約済みさん
436様
詳しくありがとうございます
固定資産税の負担分は引き渡し日によってきまるのですね
登記がいつになるかを見込むことで手続きが変わってくることを三井から詳しく説明されなかったことによる誤解ということみたいですね
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438
入居前さん
436です。
大変失礼いたしました。
三井から追加徴収されると思われるのは25年12月17日から12月31日までの分です。間違えました。訂正します。
437様
短くわかりやすくまとめていただきありがとうございます。私の言いたいところもそこです。
なるべく客観的な資料をもとに説明しようとしたら長くなってしまい、わかりにくい説明だったと思います。
おわかりいただけたようでうれしく思います。
加えますと、引渡日を境に負担者が変更となりますから、登記完了が年内でも年明けでも同じで、損も得もないはずです。
引渡日が年内でも年明けでも損得はないはずです。
この考え方以上の追加請求やこの考え方による返還がなかった場合は売買契約書違反になりますので、返還請求ができる
はずです。
心配な方は三井の契約担当、または担当の税理士事務所に確認された方がよいと思います。
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439
匿名
皆様
保険は三井お勧めのものにされますか?
共用部が同じ三井住友なので同じにしたほうが良いとアドバイスされましたが。
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440
匿名さん
固定資産税は1月1日の所有者が納税義務者ではありますが、
4月1日から3月31日までを一年分として計算する場合があります。
他のデべで購入したマンションは4月1日からの計算でした。1月1日で計算するよりも割高になります。
ご注意を。
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441
入居前さん
439様
三井住友海上の社員(代理店ではありません)に聞いてみました。以下がポイントとのことです。
(1)どこの保険会社でも基本的な内容と保険料に違いは無い。
違いはオリジナルのオプションや風水害などで支払われる内容。手厚ければ保険料は高くなる。
(2)代理店は大きいところが良い。
扱いが大きい方が保険会社に対して物が言える。事故になったときスムーズに事が運ぶ確率が高い。
期日管理もしっかりしている。
(3)団体割引などが使えるなら使うべき。
(4)余裕があるならなるべく長期で入った方が良い。
途中で解約しても残期間分の保険料が戻るので、長期の方が割引率が圧倒的に高く有利。
三井不動産リアルティは結構大きな代理店のようです。
10%の割引がありますが、この割引率は結構高いとのことです。
ということで、保険会社の言うことを鵜呑みにして、借入期間より長い36年の長期で三井にお願いする予定です。他に割引を受けられるルートも無いので。
おすすめするわけではありません。参考までに。
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442
入居前さん
441です。
三井不動産リアルティが出してきたおすすめプランですが、
(1)家財の保険金額が1千万以上と高かったので大幅に低くしました。
(2)地震保険は近々料率が変わるということなので、5年更新にしました。1年更新もあります。
多分料率は高くなるのだろうと思いまして。
その他、建物の保険金額等はおすすめプラン通りの予定です。
結構保険料が高くなってしまいました。家財と地震の保険料が高いです。
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443
匿名
441様
ありがとうございます。
参考にさせて頂きます。
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444
入居前さん
入居説明会欠席した分の書類が郵送されてきました
復興支援住宅エコポイントがいただけるんですね
全然知らなかったです
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445
入居前さん
引き渡しまで,あと1ヶ月ですね.
今度の週末に内覧会で指摘した直しの確認のためエムズに行きます.
「崖」の段差も直してくれているか,チェックしてきます.
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446
匿名さん
あの段差の改修は望み薄かなと思う
もし直ったら嬉しいけど期待しないことにしてる
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447
入居前さん
419様
段差の件ご確認ありがとうございました。今頃申し訳ありません。
>新宿区としても、何とかしたいと思っており修繕案は2案考えている。
とのことであり、すぐには無理でも将来的には何とかしてくれるのではないでしょうか。
私は楽観的に考えています。
改めて重説を見ると、「この道路は建築基準法第42条2項道路(詳しくは検索してみて下さい)で、成子天神社が所有し新宿区が管理等を行っている」とあります。現状は4mに拡幅済みです。
一方新宿区の道路台帳を見ると、「特別区道 21-1122」と指定されています。
道路台帳はネット上で閲覧できます。
http://www.city.shinjuku.lg.jp/seikatsu/file16_02_00001.html
特別区道は道路法18条に基づく道路のようです。恐らく私道ではあるものの、公有地の区道と同じ扱いになっているものと思われます。
となると、299で指摘したように、段差は「特別区道」の途中にありますから管理責任は全面的に新宿区にあることになるのではないでしょうか。
もし段差が原因で事故が発生した場合、新宿区は段差のあることを認識し、住民からの改善要望を受けていたわけですから、予算が無かったでは済まないことになると思います。
だから「なんとかしたい」と思っているのでしょう。考えが甘いでしょうか。
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448
匿名さん
甘いとは思わないけど、国道ですらもっとひどい箇所もあったりするので、直るかは微妙と思っておいた方が精神衛生上良いかな、と
あそこで怪我をしたとして区の責任は問えないんじゃないかなあ
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449
419
447さま、ありがとうございます。
いま、私達が出来ることは、三井不動産レジデンシャルに新宿区との協議の状況を、事あるごとに質問し続けることが大切だと思います。是非、指摘事項の確認会や鍵の引き渡し時などに担当者に質問してみて下さい。クレームをつける様で、気が進まない場合は、やんわり聞いてくださるだけでも良いと思います。
それから、2項道路としての展開について、中途半端に残っている塀は、三井さんが撤去する必要があるのかもしれませんね。
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450
419
塀の写真
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