ザ・パークハウス グラン 三番町【旧称：（仮称）千代田区三番町計画】by地所レジ

予想通りかなりの高値で来たね。
120m2で2.5億って、桜苑やら番町PHの1.5倍近い
寝付けじゃ無いのかな？
この辺で欲しいなら、中古にした方が良さそうですね。

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桜宛や番町PHは、現在売りに出てる物件ががないから、どうなんでしょう？
出ても、500以上するんじゃないの？

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番町って、ビルがたくさんあって、とても住み心地が良さそうですよね。

http://goo.gl/maps/39Ugk

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番町だと、3億もださずに、こんな素晴らしい眺望が手に入る。

http://www.biz-img.net/sp/photo/SHPV111110/BBF11WR0334_1112061146.jpg?...
http://www.biz-img.net/sp/photo/SHPV111110/DBF11WR0334_1112231709.jpg?...
http://www.biz-img.net/sp/photo/SHPV111110/EBF11WR0334_1112231711.jpg?...
http://www.biz-img.net/sp/photo/SHPV111110/FBF11WR0334_1112231713.jpg?...

http://www.rehouse.co.jp/mansion/bkdetail/FWROYA10/

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この眺望のどこが素晴らしいのかよくわからないんだが

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やはり番町は高いねえ
別格の王者だわ
マンション立地の最高峰
キングオブセレブシティ

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番町は港区辺りと違って素姓の知れない卑しい連中や成り金を寄せ付けないからな

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番町で眺望が良いなんてほんの一握りでしょう
グランの最上階とかは前のビルよりは高そうなので皇居が臨めるでしょうね

ほとんどの番町のマンションはまわりのビルが見えるだけ

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そう思います。
最上階以外関心外です。

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皇居が見えるということは、水の流れない巨大な便器と化したお堀も見えるということでしょ。お客様にウ◯コ見せるのもね。

番町はステータスのために一軒持っておくべきもので、住むために買う所ではないからな。別に最上階でなくてよい。





http://trickyakiko.blog135.fc2.com/blog-entry-299.html

先日、ランナーデビューした皇居。
そのお堀が汚いことは、前々から気にはなっていたものの、
今回、以前よりもひどくなったことを痛感しました。
臭いもあるし、大量に変な虫も発生しているエリアもあったり・・・
見事なまでの緑色のヘドロ状態（泣）

ちょうど昨日、
日経電子版に「皇居のお堀、水質悪化の現場を歩く 」という記事がありました。

この中で、最も汚いのが桜の名所「千鳥ヶ淵」。
水面に植物性プランクトンのアオコが大量発生中。
アオコは夏から秋にかけて大増殖するのだそうです（泣）。

なんと！
生活雑排水やし尿を含んだ汚水が
半ば定期的にお堀に流れ込んできているのだそうです！

まさかそんな・・・。
でも、あの汚さは生半可な汚れではないですからね～。

一体なぜ、こんなことになったのか？
記事によると、考えられる原因は二つあり、
一つは、お堀がきれいな水を流入させる経路がない閉鎖された水域であること、
そしてもう一つが東京都の雨水の放流先になっているため、
大量に雨が降ると自然と汚水が流入してしまうのだそうです（泣）。

事実上お堀には、雨水か汚水しか流入していない・・・。

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番町で、現在最高の物件は恐らく、桜宛と番町パークハウスでしょう。
この三番町グランは、それを超える物件になるのでしょうか？

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参考資料：

都心の真ん中には古くから御屋敷街として知られる住宅地、千代田区『番町』がある。千代田区のホームページによれば、

「江戸城に入った徳川家康は、城の西側の守りを固めるために、この一帯に大番組（おおばんぐみ）に属する旗本（はたもと）たちを住まわせました。ここから『番町（ばんちょう）』という地名が生まれ、この界隈（かいわい）には多くの武家屋敷がありました。」（千代田区HP町名由来板ガイドより）とある。

遠くまで見渡せる小高い丘は守備を固める最適の地、とは戦国時代ならではのエピソード。しかしそれ以前に、元来丘陵地は水害に強く、採光や通風にも恵まれた好条件の立地であることも当時の人々は勿論理解していたはず。

以来、この一帯は都心最高の邸宅街として現在に至っている。

さらに区のホームページでは「明治になると、中央官庁や皇居に近接したこの地には、政府役人の官舎や華族の屋敷が並び、山県有朋（やまがたありとも）の邸宅もあり……」（同）と続く。

また、文化人ゆかりの地でもあった当該エリアは大妻、二本松学舎など学校も多く、長年にわたって文教的色彩を保ち続けている。

加えて広大な敷地のイギリス大使館やローマ法王庁大使館などが、周辺の開発に関わらず静謐な環境を守り続け、国際交流を担う機関に限りなく近い場所にあることを感覚として強く印象付ける。

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続き。。。

番町の街並みを走る道路は、格子状に規則正しく作られているが、じつはこのきれいな道並みの方角は日本の象徴ともいうべき富士山を指している。

江戸時代の武士たちは江戸城を出て、雄大な富士山を眺めながら帰宅の途に……。

建物はおろか、道そのものを富士めがけて造成するとは、眺望を生活の一部に取り込む借景のセンスは昔の方が一枚も二枚も上手だったのか。

番町の街には通称ホーマット通りと呼ばれる道路があるほど同シリーズが多い。ついで財閥大手の高級マンションが散見される。そうした傾向も重厚な街並みを維持形成する一役を担っているといえるだろう。

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続き。。。。

現在の街並みは以下のとおり。
http://goo.gl/maps/EHCGD

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↑　いい街並みだと思いますよ。

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この写真だと、現地は解体工事中。半年以上前のようです。大妻のそばを探してみて下さい。

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この値段で売れるのかな？
かなり売れ残ると見たが。

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三菱は、値引きに柔軟なので、住友みたいな晒し者にはならないと思います。

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466です。写真の説明がいまいちでしたので、補足します．鳥かご状のものが屋上に設置してある建物と、左隣の大きめの建物が大妻中学校高等学校です．お寺ビルは角の部分です．目印になると思います．連休中にでも現地をご覧下さい。私にとっては、普段行かない地域なので、現在の工事の様子までは見ていません。

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結局、昔は由緒ある土地だったが、君らみたいな雑魚が大量に番町に転居することが可能になった今日では街が変わるかは君ら次第でもあるな。このまま高貴を保つのか大衆化されるのか。今の番町に以前ほどの高貴さがないのは大衆価格のマンションの乱立によるものだと思うが。

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坪600オーバーで大衆マンションてw

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ここは近年の番町物件の中でも断トツに割高

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来年になったら、安かったねって言ってるパターン

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番町住みとしておもうのは、番町自体はほぼ完成されたエリアで、これ以上よくしようがないが、周りの街が、何処もいまいちなんだよね。その点は、他の高級住宅街にはかなわないかな。

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願わくば番町にはこういう物件ばかりにしてほしい。

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>460
ここもそうだけど、ランナーのあなたにはいずれにしても無縁な世界だから。
あなたは割安なコインロッカーさえあればあとはどうでも良いのでは？w

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番町パークハウスに住んでる友人が、グラン三番町の説明会に行ってきました。
今日話を聴いたのですが、友人は、買い替えを検討していましたが、MRを見てがっかりして帰ってきたそうです。
内装が思ったより安っぽくて、価格だけは高い。
マンションとしてのクオリティは番町PHの方が数段高いそうで、三菱の方もそれを認めていたそうです。

金持ちの友人ですから、千鳥ヶ淵を待とうかとか言っていました。

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番町は、都心でも最も地価が下がりにくい場所です。
三菱のパークハウス時代の物件の多くは、三菱の名作と呼ばれ、これからも値段は下がらないでしょうね。
桜宛、番町PHあたりは、その代表格でしょう。中古が出れば市場に出る前にすぐに売れてしまいます。

ザ・パークハウス・グランの物件は、これからが正念場。坪600声は高いですが、桜宛や番町パークハウスでも、
もし中古が出れば確実に500超えです。

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確実などはない。覚えておけ関係者。君は淡々と事実のみを客に説明してればよい。君はマンションを販売してるが君には到底買えない高い買い物だということを忘れるな。確実でないから誰もが高額品の購入にためらうのだよ。

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事実、池袋より番町は下がったこと無いよ

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>479
私は事実を伝えてるだけだ。
番町は、高級中古物件で、数年前は400～450、今は500超え．


君には縁のない場所だから、豊洲あたりの物件でも探しなさい。

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豊洲って池袋の北にあるやつでしょ？ちょっと無理

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＞４７８
＞桜宛、番町PHあたりは

この人、しつこいね。

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そうか、桜宛、番町PHの中古の宣伝君だったのか・・
危うく信じるところだったよ。

危ない、危ない。

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団地型で600とか相場観無さすぎ

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このショボい間取りと仕様で坪600とかあり得ないよ。
かなり売れ残るとみた。

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暇だったので二番町の表千家の隣を通りがかりに見てみました
解体工事の事業主は「住友不動産マンション事業本部」となってました
マンションもあるかもしれないですね。ラトゥールみたいな賃貸もありえますが

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番町に住友は似合わない。

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↑桜苑は、今売り物件あるようですよ。５５０だそうです。

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その中古物件は三年前からヤフーのサイトで売りに出てるよ。高すぎて買い手がつかない。

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ヤフーオークションですか？

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桜苑、三井のリハウスで78㎡、1億1800万円、坪500万弱で中古物件出てるね。

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坪600万円が一人歩きしているようですが、ここの中層階の100平米未満は500を切っていますよ。築8年の桜苑と同等ならまずまずじゃないでしょうか。確かにあちらの立地は抜群ですが、最新の免震やセキュリティ等々もある訳ですし。

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それでも高過ぎるよ。

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坂下の立地と言うのが、ちょっと気になります。

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ここは中層階以下は眺望がなさ過ぎて考えられないな。
眺望だけでいえばブランズの方がよい。
ブランズの所に三井のマンションが建ってほしかった。

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これとかどうですか？

http://www.rehouse.co.jp/i/houseDetail/?kukakuId=FWRP9A03&majorAreaCd=...

約２４坪で、約１億６０００万円です。
南麻布でそれなりに緑も見える、となると、まぁ、こんなもんですが。

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全く関係のない方は書き込みしないでいただきたい!
皆さん番町しか考えていませんから。

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今日、説明会に行ってきました。
ハッキリ言うと、2つのモデルルームを拝見して、ちょっとがっかりでした。
担当者の方は、やたら、番町PHと桜宛に負けない新しい三菱の物件だと非常に強調されていましたが
パークハウス時代の造りと比較して、高級感は無いです。まず玄関ドアにドン引き。防火扉のようなドアでした。
フローリングも安っぽい。
120平米のモデルルームはさながらショップを思わせる造りで、全く現実味がない。

立地は、完全に周りがビルにかもまれてるので、東側以外は、ちょっと検討できないなと思いました。
南側の個人宅は、近々、ビルになると思います。
北側は大妻のビルが10Fの高さまで来ており、しかも屋上が運動場なので、最上階に住むなら別ですが、
下・中層階中は検討できないと思いました。

価格的には、500万円台～700万超え、もっともも条件の悪い部屋は、400万円台だったと思います。

うーん。。。。って感じですね。　これ、飛ぶように売れますかねえ。。。
明日はブランズのMRに行く予定です。

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ここ見たらブランズが凄く安くて良く見えちゃうよね。
事前情報通りでしたね。

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ブランズの方がいいなんて地所さん本当にどうしちゃったの？せめて番町だけでも意地を見せて欲しいね。

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ブランズ四番町の良い部屋は完売ですよ

グランと比較すると勝てませんが値段からすると十分ザ・パークハウス四番町レジデンスには勝ってますよ

グランとブランズを比較しても全く意味がないですね

高樹町のグランと比較してみてはいかがでしょうか？？

値段通りの良さだと思います

ブランズは立地、値段、仕様ともにお買い得だと思います

なのでまもなく完売なのではないでしょうか？？

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藤和と合併して高級物件が作れなくなっちゃったかな。リセールも厳しいかも。

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千鳥ヶ淵を待ちます。800とか言われてるけど。

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ここ買うような人って開業医やパートナー弁護士も含めた社会的ステータスの高い職種の経営者層だけだろね。
場所柄飲食店やパチ屋その他胡散臭い成金は入り込む余地ないだろうし。官僚は事務次官でもとても手が出ないし。

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かなり稼いでる開業医ですけど、ここは買えません。
高過ぎますわ。

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高いと言っても、500台ですよ。番町じゃ普通でしょ？

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最上階は700でしたよ。

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価格の割に、マンションとしてのクオリティ、内装はショボいんだよね。ここは。

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全然しょぼいとは思わないけど三番町で内装にまでとことん拘ったら@800～@1000いっちゃいますから

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買えない人は、高い、しょぼい、低地だなどとけなしていく。理想的な物件を手の届く範囲でと思う気持ちは分かりますが、まとまった敷地が出にくい地域ですから、無いものねだりの遠吠えのように聞こえてなりません。余裕のある人は人目など気にせず500だろうが700だろうが買いたい部屋を買うでしょう。

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うちもモデルルーム行きましたが、扉が防火扉にしかみえませんでした。
なぜこんな特殊なデザインを選ぶのでしょうか？
貴重な立地なのですから、奇抜なデザインは避けていただきたかった。

明日はブランズのMRに行きます。一期では販売対象外だった高層階のいい間取りがまだように記憶していますし。

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@800-1000も行くわけないだろw
バブルじゃあるまいし。

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私も本日、説明会に行ってきました。短い映画のあと、モデルルームを見学。
三菱の販売員の方の熱意は十分に伝わってきました。

内装の仕様は、ザ・パークハウスシリ－ズと同一規格だそうです。
三菱の方から、桜宛と番町PHを意識したマンションです　という説明もありました。

すでにここでも言われてるように、桜宛ャ番町PHの内装やロビーの造りには負けるかもしれませんが、時期も違いますし
比較しても仕方ないと思います。
防火扉のように見える玄関ドアは、光の加減で高級感も出ると思います。

私は、上層階の１００平米クラスを申し込もうと思っています。

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三菱自身、なんで番町パークハウスと桜宛を必要以上に意識するのか分からん。。。

番町には三菱のパークハウスが１１あるそうだが、他のパークハウスに失礼だろう！

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＞番町パークハウスと桜宛

なんで、ここで、必要以上に、番町パークハウスと桜宛の宣伝がされるのか、
理解できん。高値づかみしてしまった人が、処分できなくて、困っているのか？

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南青山住宅を地所が落札したそうだよ。
とてつもない超高級マンションができるとの、前評判。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/279204/res/185-235

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↑ 番町パークハウスと桜宛

でも番町の代表格ですよ。それに当時買った人は、今売れば十分に儲かります。

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南青山もいいけど、番町とは比較にならんな。悪いけど。

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じゃあ、単にがめつい人か、その後に高値掴みしたか。

いずれにせよ、キモいよ。しつこいし、こんなやつが番街にいるのかと思うと。

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現在、パークハウス三番町に住んでいます。三番町グランに買い替えようと考えています。

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千鳥ヶ淵を買えない人は、ここで良いんじゃない？　後で後悔するだろうが。。。

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６００台という価格が一人歩きしてますが、平
均は５００台です。思ったより安めの設定でした。
ただ条件が非常に悪い部屋は苦戦するかも。

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ブランズは最上階角部屋でも550ですからね。
ここはかなり高いですよ。

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一番いいところは、どのくらいですか？

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130平米の部屋って、いくらですか？

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ブランズの南向きを検討している方は、ここも予算内でしょう。
その点で、うまい値付けなのかな。
ブランズは、南向き以外は、ここよりも安かったので、お得感が、あるのでしょうね。
ブランズの利便性を取るか、グランのブランド高級感を取るか。
どちらにしても、うらやましい問題です。

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↑　130平米の部屋は最上階に一つだけです。確か700超えです。
　120平米の部屋なら、１２，１３，１４階にあります。６００台後半だったかな？

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グラン三番町の説明会に行ってきました。
価格は当初の予想より抑え目。平均は５００万台。部屋は７０平米から１３０平米超えまで、いろいろあります。
西側、北側は完全にオフィスと大妻とかぶるので、厳しいですね。
南側は、一戸建てが２つ立っているみたいですが、いずれ１５階クラスのマンションが建つでしょう。

モデルルームは、２つ。天井は思ったより低いなと思いました。ベランダは広い。
内装は平均的。特に高級感は無いです。あとはオプションで選ぶしかないですね。
東側の１００平米タイプは、人気が集中するでしょう。

私の場合、ブランズは東急なので検討外。今、番町ではここしかないかな？

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意外と安いですね。
それなりの仕様、っていうことでしょうか。

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予想価格より、安めに抑えてる印象でしたね。
ただ、70平米台の部屋が多いですね。この値段なら東側はすぐに完売するでしょう。

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当初の見込みより、安い価格設定になったので、6月の抽選会は部屋によってはかなりの激戦になりそうな予感。
内装がどうとか言ってみたところで、ザ・パークハウス統一の仕様なので、特段問題があるわけじゃないし。
まあ、昔のパークハウス時代の仕様にこだわるなら、中古を待てばいいだけの話。

私は、グラン三番町を非常に気に入りました。番町で、これだけの新築物件は無いと思います。

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この辺りのパークハウスの中古みてみたけど、どれもイマイチなんだよな、と、刺激してみる。

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かなり高いと思いました。
感じ方は人それぞれですね。

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逆立ちしても買えない人間は、イマイチだとか、貶す理由を考えて、買えない自分を弁解したがるもの。
所詮は、番町の高級マンションに住む人への嫉妬。
そういう人間は番町に似合わない。豊洲へ行くべきだ。

この立地で、平均５００万台は安い。

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桜苑はずっと安かったですよね？
立地はあっちの方が全然いいのに。
それ考えると、ここはパスです。

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桜苑と同じような立地で安い物件なんて今後出ることないでしょ
時代が違うんだから

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アベノバブルが崩壊すると真っ先に下がるのがこのあたり。

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↑　逆だよ。番町はもっとも地価の下がらない市域だよ。良く勉強しな！

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＞537

だったら、桜宛の中古を買えば？　500で出てるらしいから。

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番町はもともと公示価格が高いので価格はさがりにくい。固定資産税も高い。富裕層（年収最低２０００万）、対象でしょ。だから、高くはない、ということになりますわな。庶民対象ではないんですよ。ここは。

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同時期進行中の広尾羽澤、南青山常磐松のザと社内同クラスの設備・素材仕様です。

南青山と番町の初のグランが仕様は現行社内規格の最高レベルをそのまま使うだけだから、
立地のステイタス（立地エリアという広い概念ではなく個別の建設場所の希少性）代金がどれくらい乗ってるのか、を考慮します。

ただただ、千鳥ヶ淵の仕様レベルにもこのエグゼ仕様しか使用しないのか、それとも麻布台や広尾GFの当時特別に奢った素材・住設仕様を復活させるのか？に関心が有ります。

でもそれは実質に、パークマンションカテゴリーになります。

特別仕様をグラン内で再開すると、同じグランの中にあちらは...とか、こちらは...とかいう差が生まれて、ブランドの統一性に疑問符が付きます。

ここは、プレミアムエリアのザ・以上、パークマンション未満。その範囲の中で、広尾羽澤や南青山常磐松に近い高樹町グランと、四番町レジデンス（エグゼ仕様か否か情報を得ていませんが）に近い三番町グランといった感じ、と思ってます。

千鳥ヶ淵グランはパークマンション千鳥ヶ淵に近いグラン、、などと言われること無く、同一に比肩されるモノにしなければ財閥としての沽券に関わると思います。

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財閥もなにもマンション事業は元藤和組に丸投げした、それだけのこと。
最近のパークハウスがダメダメな理由はそもそも実態は藤和だからだ。

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モデルルームに行ってきました。
ウェルカムドリンクが出ます。
　
良い点

立地
千代田区三番町。日本有数の高級住宅地。
１０００坪の敷地は貴重。
東向きながら間口は70メートル。
高層階からの眺望は圧巻。皇居越しに丸の内のビル群。
半蔵門駅に徒歩５分。

共用部仕様
車寄せのあるエントランス。
148戸に対して駐車場96台（65％）は必要十分。
機械式タワー駐車場だが、建物内の北西部分に配置することで隣接住戸とのお見合いを回避。
エントランスから住戸まで3重のセキュリティーがあるが、鍵を持っていればでノータッチで通過。
各階にゴミ置き場あり。
吹き抜けのエントランスホール。
共用廊下は内廊下で十分な広さ。
免震構造。
　
専有部仕様
天井高最大2600mm。最上階は2700ｍｍ。
フローリングは突板。
全室天井カセット型エアコン。
玄関ドアの鍵はタッチ式。
順梁構造でバルコニーが広い。
その他仕様はこの価格帯のマンションでは標準的。
南青山高樹町とほぼ同等。
　
その他
平均89平米と比較的大型だが60平米台から設定あり。


良くない点
　
立地
坂の途中。
番町の中では低い場所。
千鳥が淵までの間に建物があるので、低層階は眺望が期待できない。
　
共用部仕様
建物の入口がラブホテルみたい。
建物に入ってからエレベーターまでとても遠い。
駐輪場の出入庫にエレベータが必要。
共用設備はラウンジ程度。
15階建て、148戸でエレベーター2基は明らかに少ない。
　
専有部仕様
『グラン』の割りには平凡。
南青山高樹町と同様。
三井不動産、パークマンションのような高級感はない。
エアコン室外機が各住戸のバルコニーに設置。邪魔。
イタリア製の建具が、斬新だが安っぽく見える。

その他
60平米台からの設定のため、入居者のバランスにムラが生じる恐れがある。
　
　
予定価格
7,300万円〜29,500万円
（坪単価　380万円〜720万円）

平均では坪470万前後。
南青山高樹町とほぼ同じ価格帯。


まとめ
『グラン』シリーズ第２弾だが、中途半端な印象。
パークマンションのような突き抜けた豪華さはない。
高層階の眺望は素晴らしいので、
皇居を眺めて暮らしたい方はどうぞ。

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思ったより全然安い価格設定ですね。

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私も説明会に行きましたが、意外に小さい部屋が多いんですよね。
確かに148戸と言うのは多すぎると思いました。
高層階(１１階以上）以外は、周りが完全に他のビル、大妻とかぶってるので厳しいでしょうね。特に西側、北側は最悪。

南側に隣接している一戸建て住居(２軒）は、三菱の方によると共同開発を申し入れたそうですが、断られたそうです。
でも、近いうちには１４／５階のマンションかオフィスビルになると考えた方が良い。

坪４００万円内外の部屋は、小さく周囲の条件が全然よくない。
１０階より上のクラスで東向きだと550万円/600万円超え。このあたりが、番町の相場ですね。

最上階を買えるならお勧めですね。

全体的には、ややショぼい。

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事前の予想通りかなり高いですね。
うちは諦めます。

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いやー、事前の予想では平均600万とか言われていたので、びっくりしました。かなり安い価格設定ですね。

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エントランスのラブホ感は、同感です。車寄せの脇のギンギラの壁、アプローチを含め、いまからでも設計変更できないものでしょうか三菱さん。
内装のチープ感をいう方が多いですか、躯体がよければ占有部の内装なんてどうにでもなります。共用部のみ難点。これがクリアできれば買いです。

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