オーベル明石町レジデンス

買物が不便そう。築地だけあってもねえ。

坪290くらいかな。

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近くにスーパーないのが痛い。

お金にもう少し余裕があったら
是非欲しい！！

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まだ、スレ立ってないけどプラウド八丁掘と、どっちが高い？

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近隣には聖路加国際病院やタワーレジデンスがあり桜並木も綺麗です
佃大橋が横にあり東京マラソンが見られます
日用品の買い物は通販または生協、橋を渡り月島界隈へ
築地駅、新富町駅まで徒歩10分くらいです。
セカンドとして検討中です

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隅田川が見えれば素敵ですけど、見えそうでしょうか。

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明石町は大好きなんだが、ここの立地は残念です。

明石町だったら、やっぱり、並木の綺麗な聖路加ガーデンの通り沿いが良いです。

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工夫のない田の字の間取りが嫌だな。

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南北に長い土地だから、バルコニーは基本的に西向き。
そうなると、目の前に巨大なURラ・ヴェール明石町が聳え立ってるから真っ暗？

隅田川なんて見えるわけない。
外廊下からも距離があるし建て込んでるから多分無理。

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収納が多いのと駅から近いのがとても魅力的ですね。
ところで日当たりはわるいのでしょうか？気になります
バルコニーも狭いので日当たりが悪いと日中でも部屋が暗くなってしまいそうですね。

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ホームページでも敢えて日照と眺望に触れてないので両方駄目でしょ。

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隅田川が一番近い川という条件はどうしても意識してしまいますね、夏の花火が記憶に深いからかなあ。
ここを考えるようになってその土地の歴史にも興味を抱くようになれたのは自分にとってはいいことかな。
すごくゆとりを覚える地域、まずここから魅力です。
隣の八丁堀はちょっと自分としては交通利便が微妙で、ここなら有楽町線上だからベストですよ。

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有楽町線は使えないでしょ。
乗り換え接続も悪い。

日比谷線と京葉線が使える八丁堀のほうが利便性高い。

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>>15
まあ、個人の行動範囲によりけりでしょう。
有楽町線沿線に会社やよく行く場所があれば便利だろうし。
ただし、乗換えが悪いというのには同意。
もともと有楽町線は、丸ノ内線のバイパスとして建設されたから（池袋～銀座の混雑緩和）
あえて接続していない駅が多い。乗換えの利便性等が重要視されたのはそのずっと後。

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有楽町線は自衛隊・公安絡みの軍事・警察路線だから接続を敢えて無くしてるんでしょ。
有事には、埼玉方面から戦車を運ぶ。

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京葉線は舞浜に行く時しか使わないなあ。よく行くけど。

京葉線は、いずれ中央線に繋げて乗り入れする構想があるらしい。

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この界隈は、銀座とかのすぐ横の割に、静かな界隈の印象。
住宅街という感じではないけど、公園とかのスペースがあっていいなあと思います。

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京葉線を中央新線にする話は、構想というより実現性がない案。

普段の買い物、どうしますか？

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近所にスーパーマーケットの誘致予定はありますか？

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>>19
それを言うなら臨海副都心線と京葉線ね。
臨海副都心線は閑古鳥が鳴いちゃって大変だし京葉線は使い勝手が悪すぎるからね。
臨海副都心線が黒字化して晴れてJRが引き取った後のことだからいつになるかは解らないけどね。
臨海副都心線は黒字化しないからね。高過ぎるよ。

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京葉線と中央線が繋がる話はどうなるんでしょう、本当なら嬉し過ぎますよ。
特に東京駅、あのホーム間の遠さといったら・・あれも近くなるということですよね。

新富町から京葉線八丁堀、そこから東京駅で中央線、自分の東京西部への勤務もずいぶん楽になると思います。

ところでＤタイプは西向きにしてバルコニーがコンパクトですが、やはり若干暗めでしょうか・・。

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西向きで、正面に巨大なラヴェール明石町、新富町という微妙な立地

しかし、今、仙台で免震物件がいくつも出来ているように（地震対策されてないと仙台では売れない）
東京都でもこれからは免震物件が出てくるでしょうね

儲け優先でなかなか仙台のように地震対策マンションが出遅れてますが
リーズナブルなマンションでも普通に対策マンションが出てくるようになるでしょうな

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立地は申し分なし。
聖路加病院に向かう救急車も、直前でサイレンを止めるので問題なし。
駅の入り口まではすぐそばだけど、ホームに出るまで、通勤客を掻き分けないとたどり着けない。
入り口からホームまで、最低でも５分は必要。
最大の問題は、かなりの高額物件になるところ。

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坪 300くらいで買えますか？

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>>25
鉄道工事って長期的に考えないといけない。
京葉線と中央線、計画はあるのだろうけど東京駅で地下深くの京葉線と地上よりひとつ高い位置にある中央線をどうやってつなげるか。つながるとしても20～30年後とかなんじゃないかな。
いま、工事している上野～東京の宇都宮線・高崎線・常磐線と東海道線の乗り入れもかなり昔から構想があったけど、やっとという感じだし。（はるか昔は東京まで宇都宮線・高崎線が乗り入れていた時代もあったけど）

>>27
高額物件の割に工夫のない田の字型で嫌になる。

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まあ山の手側にいけば静かな住宅街はいくらでもあるのだろうけど、
丸の内とかの東京駅周辺エリアにごく近いエリアの中では、
比較的のんびりしたエリアで、それが持ち味の界隈かな、と思います。

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買い物に不便だ。

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落ち着いた街並だし、いいですよね。のんびりとした雰囲気です。
スーパーは少なめですが、自転車やバス、電車を利用すると問題ないように感じています。

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主婦は、徒歩圏内に買い物施設なければ買いませんよ

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一番近い店舗はニューみ乃り屋？
コチラ徒歩６分です。
品揃えは如何でしょう？
最寄だけにココだけで足りてくれるといいですよね。

他に見当たらず、もしココが閉店したらという不安もありますので家族で十分話し合おうと思います。
特に奥さんの意見が重要な環境（汗）
ダメと言われたら仕方がないかもしれません。

とてもいい街だと思ってますからお店さえ近くに増えてくれたらという気持ちです。

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ニューみ乃り屋のはす向かいにローソン100があり、ここに住むならこういうところも上手く使って買い出しの負担を減らしていかなくちゃな、と考えています。それよりこの物件は西向きで、そこに高層URがあることが大きなデメリットと思いますが、皆様どう思われますか？土地柄や銀座に近いことは気に入っているんですが…

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＞この物件は西向きで、そこに高層URがあることが大きなデメリットと思いますが、皆様どう思われますか？

この点が、デベがもっとも触れて欲しくない最大のデメリットでしょう。
高い金出して、日照も眺望もなく、しかもur賃貸に見下ろされる屈辱はドＭ以外には受けないよね。

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南西角の上層階が唯一、どＭプレイを回避できるのかなあと思っています。あそこだけ西側がUR前のオープンスペースになる。となりのビルより上になれば南からの日差しも期待できる。当然お高めになり、倍率もついちゃうんでしょうね。

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正に南西角の上層階のために、他の87戸が存在するようなドＭ物件だね。

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なるほど、明石町と免震を金科玉条にせざるを得ないってわけか・・・。

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南にある築34年のマンション、8階建てだけど塔屋があるから、南西角でも抜けるのは１０～１２階かな。

しかも、築34年だから建替えリスクもあるね。

この物件の東側も駐車場として利用中の更地や木造密集地域があって、建替えリスクある。

この東側の地域は、かなりディープな雰囲気。

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（メリット）明石町アドレス

（ネック） 前建、買い物施設

坪250を超えると、客はどこでも買える。敢えて選ぶ理由は何か。

価格が本当に難しい

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坪２５０なら即完だよw
ここは湾岸ではありません。

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坪310とどこかで聞きましたが… 適切か否か、詳しい人、教えて。

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モデル行かれた方、値段教えて下さいな

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モデルルーム行ってきました。一番条件が良い南西角部屋の高層階で予定価格8000万台後半。
他のタイプは低層で坪325、高層で坪350くらい。
バルコニーがUR賃貸とお見合いでしかも西向き、間口も狭くて日当たりは期待できなさそうでした。

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45さん
情報ありがとうございます。
思っていたより少し高いですね。
うちは撤退しようと思います。

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45さん
ありがとうございます。私は想定通りでした。本格的に検討に入りたいと思います。

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上層が安く、低層が高いな！

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自分は、この地域に坪325なんて馬鹿らしいから、モデルルーム行くのやめます。

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日当たりよくて坪300くらいなら欲しいかも。

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広告出稿がハンパでなく、売り手の焦りを感じる。
中央区に詳しく土地勘ある人は、この価格では手を出さないね。

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価格にもよるが、リビオ東京日本橋に期待。

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聖路加の医師とか築地の新聞社とかの高給取り狙いの価格？

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そうは言っても明石町は中央区で住むには最高の環境だと思います。坪２７０位なら欲しいです。

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要は値段次第。坪300超えて買うなら、中古で十分

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同じ人ばかり書き込みしてますな。このスレ。要はお金があって欲しいと思う人だけ買えば宜し。買えない、買う気がない人がとやかく言う必要はなし。

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いいなー。お金があったら絶対買いたいなー。。。

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プラウド八丁堀と、どちら買いますか？

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立地、環境的にこっちでしょ。

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スーパーがないのが痛すぎる

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近隣からの住み替えで検討中です。
住まいサーフィンの沖式予測の平米単価81万円と出ていたので
予算内かなと思っていたのですが、
坪300万越えだと残念ながら手が届かないかも。

ちなみに、このエリアの買い物事情ですが、
うちは共働きで平日は簡単な料理で済ませているので
大型スーパーがなくても不便は感じていません。
日常的な食材は、以前はネットスーパーを利用していましたが、
最近は築地側にある みのり屋さん、ローソン100 で間に合わせています。
それから、この近辺のコンビニは数年前から野菜を仕入れている店舗も多くて
このマンションのすぐ横のセブンイレブンにも野菜コーナーがありますよ。
これらのお店で扱っていないないようなものは、週末に出かけがてら
銀座か、バス便でアクセスできる東京大丸や豊洲で買っています。

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野菜は、築地駅の新大橋通りをはさんだ反対側にある万英がおすすめ。
ところで、ここは東側の外廊下側はどんな感じの設計？

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>>60

歩いて買い物というシーンは想像しづらい立地ではあるんですよねェ。

銀座が近いということを利点と思うかどうか、このあたりではないでしょうか。

車ならあっという間、もちろん自転車やバスでも良いでしょう。

電車に乗らずにそこまで買い物に行けるということをポジティブに思えればOKかなァと。

バスは道中混んでるでしょうか??
雨の日は自家用車を汚さないようにバスがいいなと思いまして。

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61です。
銀座に出る時は、4丁目方面なら日比谷線の築地駅から、
国際フォーラムや有楽町イトシア側に出るなら有楽町線の新富町から、と使い分けられます。
でも、新富町駅はホームまでかなり歩くので、階段を降りてすぐ改札の築地駅の方が便利です。
私はお天気が良ければ、銀座まで歩くことも多いです。

東京駅に出るときは、都営バス 15番系統で、明石町のバス停から東京駅八重洲口まで15分くらい。
15番系統は利用客も少ない路線で、座席も通勤ピーク時間帯以外は空いています。
ただ、この15番は日中や週末は本数が少ないです。
http://tobus.jp/cgi-bin/pctimetable.cgi?act=timel&bsn=13990018&lcd...

この15番で豊洲ららぽーとにも行けるので、とくに買い物の荷物が多いときは地下鉄よりバスが便利です。
我が家はずっと自家用車を使っていましたが、使う回数が少ない割にこの辺は駐車場代があまりに高いので
去年に車を手放しました。車が必要な時にはタイムズが大通り側にあるので、そこのレンタカーを利用しています。

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立地は最高だけど今回は見送ることにしました。
土地が高いから仕方ないにしても間口が狭すぎ。
ＭＲは広い部屋だけど天井も低く残念でした。

営業さんの「いりゅうち」というのはいただけない。
「きょりゅうち」位読めないと。

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どんだけばかなんだ？営業。

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なんか、あの坪単価はやりすぎ。希少性とかいいつつ、ボロ儲けしようとしすぎ。自分は、割高感から、撤退します。

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価格は賛否両論ありますね。営業マンはあたり外れが大きいんですかね。私は可もなく不可もない方でした。場所がいいので一応検討してます。

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モデルルーム行ってきました。
（営業の方はきちんとした方でした）

南側のAタイプは、最上階は非分譲で
南側の景色が完全に確保できるのは、10階と11階。
Aタイプは8000万円代、上層階だと諸経費入れると9000万円超え。
Bタイプ（73.34m2)が7000万円代。
免震、駅近にしても、やはり高いですね。
1000万安ければ検討したかったです。

個人的には、無機質で威圧感のあるタワーマンションより
このマンションのような街並みに馴染むデザインが好きで、
潔く共用スペースをスリムにしている点も好感がもてました。

派手さのない落ち着いたマンションなので、
もともとこの地域に縁のある資産をお持ちのシニアの方、
銀座界隈でご商売をされている方、
聖路加のお医者様などが購入される感じでしょうか。

ある意味、購入層を選ぶ価格設定でもありますね。

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田の字で工夫のないマンションなのに高すぎるな。
デベはぼろ儲けだ。

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ＫＹぼったくり価格に消費者ドン引き。

どうする、大成？

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じわじわ売れていくパターン。

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やめた。高過ぎる。ハイレバで買うと泣きをみる。

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場所的にあまりお安くはならないだろうなぁという立地ですが
高すぎると感じられる方が多いですね。
もう少々リーズナブルだと
うれしいんですけれどね、、、
でもデザインや本当に立地やらはいいんですよね、、、

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少し高いけどまーこんなもんだろ。立地や規模や仕様のバランスから見て。オリンピック決まったら価値上がりそうな場所だし。

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どっかのレポートに割高って書いてあったよ。

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欲しい人が多いから現在の価格設定に至ったというわけだ。明石町の価値に世間が気づき始めたんだよ。聖路加通りを歩いてみれば誰でも実感できる。

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明石町、言うほどたいしたことないよ。
開放感は勝どき・晴海のほうがあるし。

こんな日陰物件に高額出す奇特な御仁なんているの？

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この物件の向きは微妙だが
地域の歴史的背景や住民の民度のうえでも
住環境としての明石町の希少価値はかなり高いと思う。
スーパーがあるないとかのレベルの話とは違うだろ。

ところで、聖路加通りのNTTの敷地内にあった駐車場が
最近閉鎖されて証明写真のボックスもなくなってたけど、
ここ何か動きあるの？
むしろこの角地が気になる。

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いやどう考えても生活利便性は大事ですから。その中でスーパーはかなり大事な部類
まあタクシーで往復買い物するつもりであれば問題ないでしょうけどね。

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＞住環境としての明石町の希少価値はかなり高いと思う。

この物件の東側と南側とか、ちゃんと見た？
とても、住環境いいと思えないけど。

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明石町は、銀座から徒歩圏であるにもかかわらず
人通りや車の往来も少なくて、
かつて川だったところがすべて緑の公園になったために、
町全体が公園に囲まれているという、希少性の高い立地。
朝は、あかつき公園や築地川公園の鳥の鳴き声で目が覚めたり、
夕方に聖路加の鐘が鳴ったり、そういう情緒が好きな人が選ぶ地域。
利便性を重視するなら、月島や勝どきを選んだ方が良い。

むしろこの地域には大きなスーパーはない方がいい。
生活感あふれるドラッグストアとかスーパーの看板は雰囲気を壊すし
スーパーがあると車や自転車の往来も増えてしまう。
スーパーより、むしろナチュラル・ローソンを希望。

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そんなお高くとまるような立地じゃありませんよ。
ファミレスがある時点で笑

高級スーパーぐらいないと不便です

要は人それぞれではないでしょうか。銀座を職場や生活圏にする人には最高の立地だとは思います。仕事帰りに夫婦で銀座で食事したり、午後５時、６時を過ぎて安くなった高品質の食材をデパ地下で買って帰ったりも出来ますから。でも、単に憧れの銀座に近い点に惹かれて、というだけの人には、免震であることによる高価格に見合うメリットは無いかもしれませんね。生活コストが上がるという意味でも。ただ、自転車を使えば、７、８分圏内に、月島、佃島、勝どき、築地等のスーパーは幾らでもありますし、銀座や日本橋のデパートだって利用出来ます。徒歩での買い物にこだわらなければ、ここで言われているほど不便ではないですよ。直ぐお隣の湊２丁目東地区の再開発も、ちょっと先ですが平成29年秋には竣工しますし。

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湊２丁目の再開発では、スーパーなども入るのでしょうか？
ご存知でしたら教えてください。

現在は築地７丁目の賃貸に居住ですが、
将来の子育て環境を考えて明石町エリアを検討しています。
湊はすぐお隣なので、再開発で品揃えの充実したスーパーができる予定なら
かなり魅力的なのですが。

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大型スーパーが入るかどうか、とか具体的計画はまだ未定のようです。
37階建てと9階建ての2本に、住宅を中心に、店舗、区の施設などが入る予定です。

事業協力者は三井不動産レジデンシャルと大成建設ですが、三井不動産レジデンシャルは、
月島にも、平成27年完成のキャピタルゲートプレイスという、高層マンションと商業等の
複合施設を計画していますから、そちらが参考になるかもしれません。

湊2丁目東地区の再開発は中央区の悲願でしたから、中央区もかなり力を入れることだけ
は確かだと思います。

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86です。

87さん　　湊２丁目の再開発の情報ありがとうございます！
店舗も入るのですね。スーパーが入ることを期待したいです。

中央小学校がとてもモダンに改築されて、その前には公園もありますし、
このエリアはファミリー層が今後も増えそうですね。
（でも37階もの大型物件となると、
　急激に人口が増えて交通や学校などへの影響が少し不安ですが。）

同じく改築された明石小学校も評判が良いと聞いているので
前向きに検討したいと思います。

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スーパーの話ばかり。不動産の鑑定評価では、利便性のうちスーパーについては個別要因のひとつだが、経済価値の数パーセントにも満たないと考えられる。なんで、そんなにスーパーが気になるなら、スーパー付のマンションに住めばいいじゃん。

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私は免震マンションであることにも惹かれていますが、
免震だと、中古市場でどの程度の影響が実際にあるものですか？
正直、価格が割高に感じましたが、
この規模で免震であることの希少価値が
資産価値としてどれくらい加点要素になるのかが知りたいです。
皆さんはどのようにお考えですか?

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個人的な意見ですが、タワーマンションの免震はこれからは必須だと思いますが、
このくらいの高さだったら耐震でも免震でもどちらでもいいです。

オーベルで320/坪は割高だと感じました。周辺の新築相場と照らして、高く見積もって
300~310/坪だと予想していたので。

ただ、明石町は緑が多くて好きです。

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確かに、免震は12階建てなら絶対要件ではないかもしれませんね。

緑や公園が多い明石町、いいですよね。

日常的に銀座にも隅田川テラスにも散歩に出かけられて、
アップダウンもないから年をとってからもアクティブに生活できそう。

聖路加タワーの前の大きい通りは大木の並木がとてもきれいですが、
この通り沿いに今後マンションができる計画はないのでしょうか？
佃大橋に面した側に大きな駐車場がありますが、ここはいずれは
マンションになるのでしょうか?

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メンシンにしたのは、日照・眺望がないので割高価格を納得させるための甘味財だよ。
12階にメンシンなんて不要。

メンシンで割高価格を納得させようとしてるだけ。

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タワーの場合、強風でも揺れる免震より、これからは、コストの観点からも制震が多くなる気がします。
その意味では、免震がもっとも相応しいのは15階建て程度以下のマンションなのではないでしょうか。

ただ、免震にすると価格はかなり上がりますよね。私の場合、12階建ての12階に住んでいますが、東日本
大震災では、かなり揺れて、家具や食器など、部屋の中が結構な被害を受けました。
あのような体験を2度としたくないと思い、現在この物件も検討中です。

各世帯がそれぞれ置かれている経済条件の中で、部屋の中での被害を食い止めることに幾らまでお金を
出すのか、という判断ですから、そういう各世帯の事情と切り離して高い安いは議論出来ない気がします。
そんな事に、そこまで金を出す気はないし、銀座に近く徒歩圏にスーパーを、となると、月島、勝どき辺り
の非免震マンションに傾くのだと思います。

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90です。私は現在、低層居住なので
免震についてそれぞれのご意見が参考になりました。
ありがとうございます。
安心感という精神的なメリットも勘案して
引続き検討しようと思います。

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高過ぎる！買ったらその瞬間評価損なかんじ。

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買える人が買えばいい。

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価格が割高ですよね。相場より１割は高いと思います。
リセールバリューは期待できないですね。

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どんなにここでネガっても価格は下がらんですよ。一期の売り出しはどのくらいかね。

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高過ぎます

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