プラネスーペリア文京千石

第一期第二次だって。
あんまり売れてないんだね。

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そうかな。
第一期2次をすぐやるという事は、一期で出なかった部屋に買い手が着いたらって事でしょ。

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>150
手付金放棄損は通常は所得税の損益通算ができないので節税にはならない。

仮に損益通算できるとしても、税金は手付金に税率を乗じた額だけセーブできるが、
手付金相当額の現金は失うので、｢手付金-セーブできた税金｣の資産を失うので損だよね。

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　どのような取引であれ交渉ごとであれリスク要因は存在する。それを計量的に忖度し判断する。ましてや高額な買い物であればなおさらである。

　マンションの買い物でれば、登録した段階で双方に一定の信頼関係が醸成され、「性善説」あるいは「信義側」に基づいて契約に至るのだろう。手付け金10%は、かなりの高額である。それを棄てる人が本当に居るのだろうか。居るとすれば、余程のことだろう。小生のようなぼんくれにはまったく想像できないことだ。

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>151,152
1期2次をすぐやるのは、たいていの場合は1期1次で抽選漏れの人が階数や間取りを変更して申し込むから。
もちろん外れて見送る人もいるでしょうけど、1期1次で申し込む方はその物件を相当に気に入ってる場合が多く、
第一希望では無いけど違うところでという方が多いでしょう。

1次の販売戸数と2次の戸数を比較すれば、元の平均的な抽選倍率がある程度予想できます。

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１次と２次の比較は物件にもよりけりですが、意味はないと思います。
本日東雲の６００戸のタワーマンションがすでに５１１戸完売、残り
８９戸引き続き販売、早いもの勝ちというあおりチラシが新聞に
織り込まれていました。
少しずつ何回にも分けて、とにかく「完売」を演出です。

最近私が契約したマンションは、総戸数３０数戸です。
第一次で２０戸の募集に対して、それを数戸上回る売れ行きです。
残利は１０数戸前後です。

第２次は４戸といいますが、これは第１次で抽選等に外れた方、
あるいは遅れて申し込まれた方に対する、救済措置の可能性が
あります。
だから、第２次販売など、それ自体はすでに販売先は決定して
いるとみた方が良いのではと考えています。

新規にモデルルームを訪れた客はどうするかというと、第３次販売
へと誘導するつもりではと推測しています。

条件の良いものから当然売れていくので、残ったものほど手間暇
かかります。
少しずつ、時間をかけ購入希望者とじっくり交渉しながら、必要
とあれば、値引きもしながら販売するつもりでしょうか？。

マンションによって様々。
購入者の求めも様々。
デベもあの手この手です。

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本日東京の日経新聞に結構大きな広告が出ていました。

かなり熱心に巣鴨駅前でチラシ配りをしています。

あんまり人気ないのかな？

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駅前のチラシ配布はどうせ業者に依頼でしょ。

質問したらそう言ってた。

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>>150
遅レスだけど手付金の上限は宅建業法上は20%かと。

少しずつ何回にも分けて完売を演出するという事は、一度や二度では全然埋まらないから何度も分ける事で盛況感を出している、という一種の目眩ましという事ですか？

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いま一度、二度で完売出来る物件なんてそう無いよね。

目眩ましというか、客も着いてないのに供給する意味ないしね。

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一般論としてはマンション希望者は慌てずゆっくり選択出来ると言うこと何でしょうが、
そうは言っても、いろんな意味で良い所から売れていくのは、当然でしょう。
２次、３次と言うか最後の残り住戸を安く買うのが良いかと言うと、値引きしてもなかなか
売れない条件の悪い住戸かも知れないし、ちょっとというか、かなり悩む所です。

一期3次やるみたい。

ちょこちょこ売れるんやね。

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　163のような物言いはそれはそれで良いのですが、なんとなくおちょくられて（大阪弁）いるような感じを持ちます。このスレッドは他と比較して真面目なのに、この表現ばかりは大阪弁丸出しの口語調、ちょっと違和感を覚えます。肯定的に捉えれば、売れているようだ、モノは悪くはないという情報発信になります。ひょっとして本社大阪所在の売主の方ですかね。

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＞このスレッドは他と比較して真面目
真面目さと売れ行きは正反対
下の階をもっと安くして欲しい

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短い文から判断しにくいのですが、１６３からは何となく大阪人というか関西人では
ないように思います。

関西人でない人が、無理矢理関西人というか大阪人を装うっているように感じます。

確かに売り主の新星和は大阪本拠地のデベですが、根拠はありませんが、それとも
違うように思います。

ただ、文面からは「上品な感じ」を受けないのは確かです。

１６４さんの様な見方をされたとしたら、やや「大阪人」は濡れ衣の様に感じるの
ですが、はて、皆さんはどう思われるでしょうか。

私は関西出身ですがあまり気になりませんね。
受け取り方は人それぞれなんだなと思う程度です。

このマンションの売れ行きについても同一の思いですね。
２期で販売予定と聞いていた間取りが、１期の２次で売れています。
１期で追加で２次３次と行うのは、売れる客が予測されるからです。

私の感想では、計画に対して売れ行き好調と見えています。

確かに物言いは、まったく気になりません。

関西以外の方が、言葉を真似て言ったりする事はよくあります。

これは関西言葉に限らず、東北訛りもそうです。

私は東北人ですが、目の前でズーズー弁を真似されても、馬鹿にされたとか、思った事は一度もありません。

答えになってないかも知れませんが、私の持論です。

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通常、関西の人で関西弁を遣ってる場合でも、
このような書き込みをする際は、標準語？共通語？の文体、文面になると思われる。

したがって、私の見方は163は関西圏の人ではないとみた。

しかし悪意は感じない。

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迷ったらここがいいですよ！

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/266189/

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１７０さんは、あちこちに同じ書き込みをしていますね。
新手の「アラシ」出現です。

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　163さんのレスに違和感を感じたという私（164）の発言に、165、166、167、168ならびに169さんからコメントを頂きました。各位との知的会話を楽しみました。このような方たちが入居して管理組合の役員として活躍すれば、きっと円満かつ実務的な運営が期待できるのではないでしょうか。
　
　私自身は東京人ではなく、むしろ方言の交じった会話が好きです。何でもかんで「東京」（メルティング・ポット）ではなく、方言や地方の特色が織りなす雰囲気（モザイック）のう方が気持ちを楽にしてくれます。163さんに関しては、販売状況と関西弁（売主の本店所在地）を短絡的に結び付けた私の早とちりでした。普段使わない方言でソフトに雰囲気を和らげる目的の情報発信だったかもしれません。

　ところで、本欄に投稿する方たちと実際に入居する人たちとはどのような割合になるのでしょう。真面目にレスする人は購入寸前あるいは契約済と言うことになるのでしょうか。

　当該物件には執着していて、価格や間取り等を勘案し、間もなく最終的な意思決定をします。もう大分売れているのでしょうが、これからの案内と交渉を待っているところです。

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昨日契約を済ませ、その後東洋文庫（グリーンコートの近くです）に入っているオリエント・カフェに行きました。小岩井農場がプロデュースしているそうで、中庭を眺められる席で雰囲気が良く料理も美味しかったです。食後は大和郷をぶらぶらと散歩して、とても気持ちよかったです。入居後は、大和郷散歩を日課にしたいです。物件周辺も散歩しまして、近くの神社でお祭りをやっており、昭和の古き良き時代が思い出される雰囲気でした。大和郷の洗練さと物件周辺の古き良き穏やかさのコントラストも良いですね。

大和郷いいですね！
http://mansionotaku.blog.fc2.com/blog-entry-1278.html

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　大和郷に隣接。「虎の威を借る狐」的で、内心、ちょっと複雑ですね。

　この地は元を正せば、大和郷と同じ武家地だったのでしょうか。それとも百姓家、商人の店？　どなたか教えてください。因みに、近くのＴ不動産白山の敷地は、大大名の下屋敷だったようです。

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１７５さんご指摘の白山の東急不動産、ブランズ文京白山は、クラリオン

の本社跡地に建設中。

マンションのパンフレット記載の江戸時代の古地図からするとどうやら

白山神社の土地でなかったかと思うんですが。

確かに周囲は大名やら旗本やらお寺やら神社の土地が入り乱れているので、

時代によっても様々に変化したとは思います。

余計な事を一言。

江戸切絵図によれば、子育て稲荷(現巣鴨大鳥神社)の南側は、
姓名の記載のある小さな屋敷が並んでいるので、
この物件は、あまり位の高くない武士の屋敷の跡地なのでしょうね。

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　江戸市中探訪、有難うございました。小禄の御家人の敷地でしたか。他のスレッドで、寺社や大名屋敷は普通、高台に造られていたというレスを読んだ記憶があったものですから。また六義園が、大老柳沢吉保の下屋敷跡地とも承知していましたので。

　私の墓は浅草にありますが、江戸のとき、周辺は名前の付いた小さい家が多くありました。深川も然り。武家地跡地だからといって高台とは限りませんね。プラネ文京千石の地にどういう人たちが住んでいたのか興味が湧いてきます。大店の別荘というのも面白いですね。

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跡地に関しては個人による付加価値です。
なんらマンションの魅力として感じる事は、私はありません。
マンションの魅力は、駅距離、日当たりが第一と考えております。

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駅近すぎずいいと思います。
文京というと子育ての町と言うイメージがありますが…。
間取りは全部いいと思いますよ、お子さんが大きくなっても住み続けられる余裕の雰囲気があると思います。

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ショートスパンで田の字ばかりの間取りのどの辺が良いのでしょうか？
立地は良いので、もう少しマシな間取りと仕様であったら検討できたのですが・・・

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確かに田の字の間取りは低層階に多くあるが、ファミリー中心に売れていると聞いている。そうなると低層階若年ファミリー、上層階中年金持ちの二極分化になるのかな(?)。中年金持ちというのはどうゆう客層なんだろう(?)。これが文京区マンションの典型的な購入者分類になるんですかね(?)。

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>179
物件選びの基準は個人の価値観なので、それ自体とやかく言うつもりはありませんが、ある程度地歴は確認した方がいいと思います。
沼地、水田、工場、病院の跡地は、駅近でもよく検討した方がいいです。

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病院跡地のダメな理由を教えてくれませんか。医療廃棄物を地下に埋めた、ではないですね。

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敷地面積からフロア面積を計画し、70㎡台中心の専有面積で戸数を取ろうとすると、
田の字型は致し方なし。むしろ田の字以外難しいのでは。
現に、上層階は田の字ではないし。田の字が駄目なら別物件へ。

また、病院跡地は心理的瑕疵、とでも言うのですかね。

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なるほど。そういうものですか。

病気、入院、死亡・・・。普通、あまり行きたくない所には違いないですね。敬遠、という心理ですか。

参考にします。

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本日再び日経新聞に広告が出ていたけど、このマンション人ごとながら、

広告宣伝費も結構バカにならないのではと思います。

その費用を全て購入者が負担するのも、いささか納得は行きかねるものが

ありますな。

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>181

田の字をむしろ気に入って検討しております。実は田の字もしくはほぼ田の字の間取り以外に住んだことがない一家でして、
他の形の住み方というものに困るという、変わった悩みを抱いております、汗。

色々とギャラリーを見て実際に他の間取りも見ましたがどうも生活の仕方が想像つかず、結局は田の字が良いと判断しております。

住んできた中で特に不自由はなかったのですが、もしデメリットがあればこれを機に皆さんに教えて頂きたいと思います。
少しは我が家が他の形も考える姿勢になるかもしれません、汗。

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買い替えが成立しなかったらキャンセルとして販売するようですね。
停止条件特約が大丈夫なようですので、検討しようかな。

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>>188
田の字のデメリットは3ＬＤＫの場合、寝室含む2室が共用廊下側に出来やすいこと。
共用廊下側に窓があっても、通行人が気になると、カーテンですらなかなか開けにくい。

メリットは、一般的な間取りなので、変形間取りに比べて資産価値がぶれにくいこと。

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契約率というか売れ行き具合はどんなもんでしょうか。売主は強気なんでしょうか。どんな部屋が残っているのでしょうか。

直近の情報を、どなたか教えてください。

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７割売れてて、販売好調と聞きました。
１０月に予定しているらしい第２期で売り切る計画のようですね。

最近の販売状況の様子、有難うございました。7割も成約済みということは、野村茗荷谷より悪いが、東急白山並みということでしょうか。

売主も強気でしょうね。10月に第2期販売の由、なかなか踏んぎれない私に「清水の舞台」が迫ってきたような感じです。二者択一、どうするか…。思案のしどころです。

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７０％契約と言うことは、そこそこ順調と言うことでしょう。

完売へこぎ着けるのはすんなりとはいかないかも知れませんが、

まあ、そこそこ売れているのではありませんか。

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193さん、お気持ち察します。
私は白山の方に契約しました。
ただ以下の三点が気になるのであれば、お勧めしません。

1.相場より割高
2.駐車場が少ない
3.廊下が狭い

ご参考になれば幸いです。
どちらも野村茗荷谷にはかなわないと思いますが。。

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条件の悪い部屋であればまだ相場感はありますが、良い部屋はあまりにも高すぎると感じ、こちらに近い他所のマンションを購入しました。
文京区に拘りのある方で予算が低い方にはうってつけですね。
私は場所ではなくマンションその物に魅力を感じませんでしたが。
申し訳ありません。

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迷ってるときは「待ち」がいいですよ。

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さて、何世帯キャンセルが出てくるのやら。
営業さんに聞いたら非常に曖昧な言い方でしたけどね。
（売れている部屋も買い換えの方がいるので…etc）
表立っては出さないのだろうけどね。
あまり信用出来ない部分が多々あり不安になりました。

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そりゃ今時点で明言できないのでは。

空いたらすぐ販売出来るように言い方気を付けるでしょ。

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No.198さん　　　

貴方が信用されてなかったから、曖昧にしか答えなかっただけでしょう。

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