クリオ桜新町ザ・クラシックってどうですか？

>>192 マンション検討中さん
私も同じ感覚です。平均で坪750万円を超えてくるとかなり苦戦すると思います。

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坪750なら安すぎるよ。全戸即日完売じゃないか？

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>>199 匿名さん

機械式換気が空気が悪いエリアで採用される設備？そんな珍説初めて聞いたわ。

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第1種換気、幹線道路や高速道路沿いの物件では25年ぐらい前から標準装備でした（東急不動産など）。最近は住宅街でも省エネのために導入しているところがありますね。
この近辺ではブリリア弦巻、ブリリア深沢8丁目など。

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モノとしての重要な情報がほとんど出てこない。坪単価ばかりのコメント、飽きた。

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>>202 匿名さん
同感。新町3丁目アドレス、駅近、綺麗な土地形状で、今の市場感で、その値段で出たら奇跡だわ。

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坪850-900が妥当でしょ。
ちなみに桜新町用賀エリアは共働きでどちらも一流企業勤めの世帯年収1500-2000の家庭が多く、皆落ち着いてて緑も多く空も広くていいところよー

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>>208 評判気になるさん
年収1500万だと1.2億位しかローン組めないから、
皆さんの想定価格であっればターゲットはもう少し上ですかね

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ここは実需層は解散だな。超パワーカップルで世帯3000-4000くらいの人達がいてもここ買わなそう。
あと壁面に木が使用されてるのがどうしても気になる。どっかの市役所みたいにすぐ劣化するだろうし。

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>>200 匿名さん
新築マンションは桜新町に限らず無理な時代になりました。現金用意してリフォーム前の中古の良物件をリフォーム再販業者より早く買うしかない時代です。

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2年前なら1～1.1億円でプラウド、ブリリア、ヴィークステージの中古を買えたんですが、今その予算だと築年数（10年以内）、広さ（70㎡以上）、ブランド、立地（駅から極端に遠くない、246に面していない）、階数（1階以外）を2つ3つ捨てないと難しいですね。
中古、新築を問わずここまで高騰するとファミリー層が減って高齢化しそう･･･。

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>>210 マンション検討中さん
サザエさんの庶民的な街だったのに、いつのまにか高騰して実態が見合わない価格だけ高級住宅街になってしまった。
壁面の木は知らないけど人工木の可能性は？あと液体ガラス処理すれば全く変化しなくなるので。

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>>208 評判気になるさん

坪850-900で子育てできる広さだと世帯1500-2000ではキツキツになるのでは。

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桜新町7分～12分　あたりの土地坪単価が
450～490位。
仮に25坪の土地を買い、
中～やや上級グレードの25坪の家を建てたとして、
総額　1億5000万～1億6000万

それを考えると、実需向きのここは
坪750を超えると引き合わなくなってくるね。

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>>213 検討板ユーザーさん
サザエさんの庶民的な街だったのに、いつのまにか高騰して実態が見合わない価格だけ高級住宅街になってしまった。

このエリア、坪単価と高級住宅街が全くマッチしませんね。
学芸大学のように「東横ブランド」が揺るぎないと、築年がかなり古くても２億の価値を認めざるを得ないが…。用賀より相場が高めぐらいが桜新町の本来のポジションでしょう。

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>>212 匿名さん

プラウド、ブリリア、ヴィークステージ…、背伸びしなければ、同レベルのマンションは、どこにでもありますね。

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>>217 匿名さん
芦花公園や千歳船橋でよければ今でも買えるでしょうが、用賀～駒沢大学あたりでは1.3億出さないと無理でしょう。

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3月利上げ説 (年内 1%?) もあり、来年1.5%の可能性もある中で、
年収2000万ぐらいでは坪750でも危ないのではと思います

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1.5億借りるとして、金利0.5%なら月々39万円、1.5%なら月々46万円。
となれば、住宅検討者の購入希望価格が1割～2割下がっても不思議ではありませんね。
来年以降発売の物件は住友のようにゆっくり売っていくのか、それともマンション相場自体が調整局面に入っていくのか。

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今回坪800、野村の上用賀で900、てな感じか。
恐るべし田都沿線。ら

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上用賀3丁目は、マンション用地としては抜群だか、最寄り駅用賀から徒歩15分。いくらバブルとはいえ、@900は、法外でしょ。上用賀をわかってる人なら、あのあたり、ホント歩くと長い長い。

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上用賀3、住環境がとてもよいのは否定しませんが
街区が整っているわりに狭小戸建てが多くて、いわゆる邸宅街とも違うんですよね。
新町3や深沢7・8のように計画的に分譲された土地ではなく、個人所有の農地が虫食い状に宅地化した場所だからでしょうが･･･。地価も10～15%安いです。
むやみに高値追求するのではなく、大きな公園のある暮らしが刺さる人向けにおとなしく売っていくのかなと。

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新町3丁目と桜新町2丁目は同じような住宅地ですか？どちらが格上とか地元の方にはあるんでしょうか？

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>>226 匿名さん
用賀と成城だと、成城の方が豪邸多くて高級住宅街というイメージありますね。

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地元民ですが、開発の経緯と土地利用が異なるので、どっちが上というより別の街って感じですね。
もともと格上、格下を気にする住民も少ないですし。

新町3丁目は大正時代につくられた分譲地で戸建て中心。松丘小学校。
桜新町2丁目は農地⇒町工場⇒マンションに移り変わった土地で50～100戸のマンションもちらほら。桜町小学校。（一部は松丘小学校）

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>>223 名無しさん
ほんと恐ろしや…二子玉川の高島屋の別館跡地はマンションらしいくて、毎日富士山眺められる立地で、坪1000だ1100だという話を聞くからね。東急沿線バブルなのかしら…。

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>>224 匿名さん

清掃工場の両隣なんかに住まないから余計なお世話。一体何が言いたいのかね？

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桜新町マンション民としては中古価格を引き上げていただき感謝

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ガーデンアイランド跡地、ブランズ第二弾かしら。

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ここ半年くらいの価格上昇、さすがに異常。
金利上昇で相場下がる前に各デベがスっ高値で売り抜けようとしているとしか思えない。

売り抜けて一時賃貸に逃げて様子見するか…
このマンションもモノはいいけど、さすがに800以上で買って価格維持できるとは思えないんだよなぁ～

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> 金利上昇で相場下がる前に各デベがスっ高値で売り抜けようとしているとしか思えない。

同意。
ただ、相場が下がる理由が金利上昇のみだとすると、せいぜい10%ぐらいの下落にしかならず、何年か賃貸でやり過ごしても大きな得にはならないかも知れませんね。

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令和のコメ騒動で、米価が２倍に跳ね上がるのは一時的にせよ、世田谷のマンション価格が、みるみるうちに2倍になったのは驚愕。新築はまだしも、リフォームなし“便乗値上げ”の中古億マンションが何と多いこと。査定も何もあったものではない。

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築15～20年リフォームなし9,000万の物件、駒沢～桜新町～用賀でも時々出ますが
不動産業者に一瞬で買われてリフォーム付き1.3億に化けるので、一般消費者はほぼ購入できないんですよね。
築浅は築浅で媒介欲しさにめちゃくちゃな査定を出すし、業者が市場を壊しているといっても過言でないです。

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同感です。仲介物件そのものが品薄だから、虎の子の仲介手数料を伸ばすには、勢い、超超超チャレンジ価格になる。一向に申し込みが入らず、仕方なく、ほんの少し、プライスダウンのパターンが目立ってますね。

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桜新町住んでますが、売却打診のチラシが本当に多い。
住んでいるマンション系列の仲介業者ならともかく、それ以外からも名指しで封筒が届くのはどう言う仕組みなのでしょうか。
まだ住んで3年くらいなのに売却しないって。

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>それ以外からも名指しで封筒が届くのはどう言う仕組みなのでしょうか

登記情報サービスを利用してるんでしょう。

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駒沢給水塔のあたりがこの地域で一番丘の上になると地元の年寄りに聞いたな
だからあの場所に給水塔あるらしい
そう考えると地理的には世田谷区内でも稀有な一等地

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このあたりでは馬事公苑～ラ・コルダ弦巻～246号のあたりと新町三丁目の旧分譲地が一番高いところにあります（標高45m）。
荏原台と呼ばれる古くて強固な地盤の上に乗っているので、わりと安心感はあるかなと。

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残念ながらどんな値付けでも抽選になると思う

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ラ・コルダは内装古いし、パークシティは周辺アクセス道路が狭くて不便だし。デべの説明会でも、弦巻のセールスポイント（？）は標高の話、、、

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>>242 ですが、ラコルダがいいと言ってるわけではありませんよ。あくまで地形の話。
標高はあくまでオマケで、桜新町駅前の雰囲気や閑静な住環境、大きな公園のある郊外暮らしがこの街を選ぶポイントになるかと思います。
その点、パークシティは道路に恵まれてないのが痛いですね。

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どっちも、直床式だったかな。

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なんでラコルダの内装と床の話を延々してるんだろう？

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>>237 匿名さん

仲介業者の転売は規制すべきだと思いますね。何もせずに転がすだけで毎回利益乗せるだけで価格がどんどん上がって、買いたい実需層が買えなくなるし、勝手に人様のマンションに売却しないかと不躾な手紙入れるし、最後買う人居なくなったらバブルの時みたいに痛い目にあってバタバタ消えていくのでしょうか。

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>>248 通りがかりさん
そうです、そうです。
痛い目見て終わりなので、そっとしておくのが良いかと。

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瀬田のプロジェクトが＠１０００という話は、聞いています。

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>>250 匿名さん
なんでしょう？その話？

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>>250 匿名さん

瀬田は案内会行きましたが、平均だと坪1200万円ぐらいでしたね。

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>>252 マンコミュファンさん

瀬田のプロジェクトとは何でしょうか？教えてください。

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>>248 さん
>>249 さん
最近は湾岸のタワマン転がしに精を入れているそうで、内陸エリアではあまり積極的に仕入れていないと聞きました。
自分たちで相場を壊した結果、顧客がついてこなくなったわけですから自業自得ですね。

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瀬田の話はよく知りませんが、高島屋別館の話がアンダーで進んでるんでしょうね。
公にできない話でしょうし、荒らしと同じなので放っといた方がいいですよ。

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今の価格で購入を検討している客層が知りたいですね
実需なのか投資なのか
サラリーマンの年収が大手企業で40歳1000万円ほど
年収が高い一部の企業で40歳1500万円くらい。この層が桜新町を選ぶか微妙
10年前に買った客層と今の客層では違うでしょうね

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このエリアで築10年以下の中～大規模マンションに住んでますが、最近入居された方や内見に来られる方は30代後半ぐらいで未就学児を連れた子育て世帯が多いですね。次に多いのが老夫婦。
新築当初は新婚さんが多かったと思いますが、さすがにアラサーでは手が届かなくなったのでしょう。

中古相場1.0～1.2億円ぐらいの物件でこれですから、これからの新築は40代以上 かつ 二次取得が前提になるでしょうか･･･。

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35歳世帯 年収2600万円 買い替えなし前提で狙ってます。実需と投資、両面で考えます。

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投資効率を重視するなら近郊の小規模マンションはおすすめしにくいです。
街の好みや居住性に全振りして、資産性は気にしない（売却時に残債割れしなければOKとする）ような人が住む物件だと思います。

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駐車場は12/16台が機械式か
富裕層が乗る大型SUVは入るのかな？

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ここの立地はかなり希少性高いですからね。間違いなく人気になると思う。

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38歳世帯年収3,000万円です、二次取得で居住目的で検討中です。

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マンションの話ではなく自分の世帯年収を書きに来た人

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35歳くらいの方々って何歳くらいまで高所得を維持できる計画なんでしょうか？共働きだと2人とも年収ダウンしていくのが一般的だと思うので。

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35歳で1,000万円以上の人の賃金カーブは45～50歳が上限で、その後、役職定年や子会社への転籍などを経て下がっていくのが一般的です。
もちろん事業部長や役員などに昇格していく人は別ですが。

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>>262 名無しさん
世帯年収3,000万円でも2億の部屋買えないですよね。
そうすると坪単価800万円だと80平米未満になるから、東か西の吹き抜け部屋ですかね。

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>>258 名無しさん
2,600万円だと、買えんでしょ。

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この価格帯の実需物件の場合、現住居の含み益3,000万円、金融資産3,000万円を頭金にあてて1.3億ぐらいを手出しする感じじゃないですかね。

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頭金少ないね

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>>266
>世帯年収3,000万円でも2億の部屋買えないですよね。

そうですかね？当方年収1,500万円の時にシングルローン頭金ゼロで1.3億円のローン組めましたけどね。

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この物件は湾岸のタワマンと違って将来の売却益を多く見込めないから、
ローンを多めに組んで手元の現金を残しておくのと
金融資産もあまり取り崩さず、引き続き資産運用に励むのが健全な買い方かと。

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>>270 さん
3,000万で2億なら普通に買えますね。
ただ、今は基準金利が上がっているので審査上限は年収比8倍ぐらいになると思います。

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確かに買えるかもしれないが、生活水準ある程度落とさないとカツカツな未来が待ってそう　タワマンじゃない故リセール厳しそうな雰囲気だし

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>>259 購入経験者さん
そうだと思います。むしろ、ここなら2億ぜんごなら残債割リスクもそれなりに高いとおもいます

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>>273 通りがかりさん
なので、二次取得だったり他に換金可能な資産を持ってる人が前提になるんだと思います。
湾岸なら将来の売却益を見込んで与信ギリギリまで借りる人もいますが、実需エリアでは買い方が変わってきますね

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自己資金あまりに少ないシュミレーション、意味ない

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桜新町徒歩１０分の中古“億ション”。新築時より４，５千万も高いなんてね。売り抜けるんだろうか。仲介業者のお手並み拝見。

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>>276 さん
ランニングにいくら掛けられるかは人によるので自分の頭で判断すること。

>>277 さん
引き渡しが秋以降なのでゆっくり売ってるのでしょう。
ちなみにここ1年、新築＋3,000万円までの部屋は比較的短期間で売れてました。

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桜新町なら高くても買いたい人が多いだろうし売れるでしょう。

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いまの値段で半年ぐらい売れ残ってます。転居先の引き渡し時期が近付いたら1,000万円下げてサクッと成約するんでしょうね。

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クリオ気になりますが高そうですね。
8年前位にプラウド桜新町を検討してた時は坪単価350万だったので今思えば格安でしたね。素敵なマンションだったので購入しておけば良かった、、

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>>278 匿名さん

築年数にもよると思います。築10年未満ならまだしも、それ以上だったら成約しないと思います。

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ここはライトコートってのが難点だね。
田の字じゃないだけマシだけど

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>>282 さん
もちろん築10年未満の物件です。今売れてない部屋があるのと同じマンションです。

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明和って手付金10％から割引いてくれたりする？
払えないヤツは買うなという姿勢かしら…

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ちょっと聞いた情報だと、当初売主が想定してた価格より上がるみたい。メガバンクとかネット銀行の変動金利の据え置きとか、予想以上に反響が大きいのが原因みたい。販売時期も一ヶ月程度遅れるっぽい。坪800万じゃ厳しいかも、、脱落か

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億超えのハセコウ中古億ション、なんとも……このご時世、高く売りたいのは分かるけど。

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世帯年収高くても返済と税金でかつかつな未来。

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>>287 匿名さん

高く売りたくても買う人がいないですからね。買う人からすると、人が住んだ中古をたっぷりの利益を含んで養分のように押し付けられるように思われるので、買っても気分が全く良くないからです。

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マンションの買い替えや相続不動産の処分を経験した人なら分かるでしょうが、仲介会社の査定なんて有名無実。真に値打ちのあるブランド・マンションほど、今売りに出ていないことが、現実を物語っています。賢い人は、このバブルで高く売れるのに、売らない。見合う新築が乏しいから。

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中途半端なマンションは売りにくいみたいですね。クリオは立地グレード共に桜新町No. 1になるポテンシャルを持ってます。

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いまの新築マンションは出来上がってみないと、評価しにくい。ここ最近、世田谷で分譲された大手、モリモトの物件を見て、実感します。完成売りなら、判断つきやすいですが…。ZEHがどうのこうのより、マンションはコンクリートのハコモノ。施工の粗は隠せない。CGイメージでは高級っぽく見えてたのに、足場シートが外れた途端、ガッカリというパターンも。ココは立地は、申し分ないが…

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>>287
済んだ話を延々と蒸し返す人

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>>291 匿名さん
立地は良いですよね。

実際、明和地所ってどうなんですか？
パークコート、プラウドならリセールやヴィンテージマンションへの可能性を秘めてますが。

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>>292 匿名さん
価格に見合った買い物をした、という満足感をもって暮らせるのが一番ですが、
昨今は建築費や土地代の高騰でコストカットせざるを得ないところがあるので、100点を目指してしまうとどこも買えなくなるでしょう。
もし最高級の施工を期待するのであれば、予算を4～5億円に上げて港区で探されるか、注文住宅を検討された方がよいと思います。

ちなみに、弦巻の既存のプラウドは長谷工が施工していますが、設計は野村不動産（デザイン監修は外部の建築士）なので安っぽさはないです。
洋室のシステム収納が長谷工子会社の既製品だったりして、細かいところで気づくのですが。

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建替前のマンションのように、建物を多少傾けて東南角地住戸を増やしてくれた方が買いやすかったですよね。
南向きのプレミアムに振り過ぎですよね。

それと、バルコニー小さいの気になりません？？
最近のマンションのトレンドなのですかね。。

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>>286 マンション検討中さん

>メガバンクとかネット銀行の変動金利の据え置き

4月以降は早速上げるメガバンクも多そうだし、変動金利って借りた後まさに「変動」するわけだからね。「今の」金利が低いから価格高めでいけるって、、、まあすごい発想やね、デべさん。

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>>296 通りがかりさん
雁行型のマンションはなかなか流行らないですよね。角部屋比率よりも部屋の形を気にしたのかもしれません。
バルコニーについては広いに越したことはないのですが、ドラム式洗濯乾燥機の普及もあって以前ほど重視されなくなってきたそうです。

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>>294 eマンションさん
デベより立地の方がリセールの影響は大きいですよ。上物は50-70年もすれば建て替えで、結局資産として残るのは土地だけですので。

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世田谷や目黒の中古プラウドは、内見して建て付けや仕様している建材がイマイチなのが気になります。すべてとは言いませんが。砧、都立大学、二子玉川に続いて、中町で新築の販売が始まりますが、高級路線というより、万民受けのような。大手とはいえ、上質の低層マンションの計画は採算が合わない時代でしょうね。

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