パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

定借だから西新宿や中野や御苑と単純比較できないのでは

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>>5652 検討板ユーザーさん
誰も　じゃなくて　俺は　な？
主語うるさいし、文章長い

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前建てがLD真正面に来て抜けない今期の東向き65平米。１期→２期の爆上げから沈静化したように見えつつも、西の値上げ幅見ると前建て越える高層階は坪800, 1.6億超えてきそうな勢いがありますね。

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>>5661 匿名さん
そこ、とても気になっています。一期は確か眺望が抜ける24階で1.3億弱だったと思うので、3期はどうなるのか、、、2期の価格もちょっと思い出せなくて怖いですが、、

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>>5662 マンション掲示板さん
2期が15400万円なので4%値上げで1.6億超えます。

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東65平米高層階推移
階数/65A1期/65D1期/65E2期/65G3期
26階/13250/13080/15490/？
25階/13070/12900/14990/？
24階/12890/12720/14790/？

1期の65Aと65Dの高層階の比較から、三井は眺望に差がなくても線路から離れて南に寄るほど高い評価をしていることが読み取れる。

26階の65Aは65Dに対して1.3%高いので、同様に65Eを1期の価格で評価すると12910万円だが、1期の高層階が12倍の倍率着いたので20%値上げの15490万円で2期完売。

値上げなしだと1.3%安の15300万円となるが、全体的に5～8%値上げしていることを考慮すると26階は16050～16350万円程度になりそう。坪815～830。

前建てがきつい今期の65Gは、高層エレベーターの17階で1段価格が上がって12700万程度、23階までは価格差控えめで23階が13000万程度、前建て抜ける24階でドカンと2000万くらい価格が上がって24～26階が15000～16350万のレンジになると予想します。

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前建てのせいで23階以下は真正面が抜けない65Gですが、メニュープランの2LDKにすればソファを窓際に配置できるようになってソファから都心ビューが楽しめそうでギリ許容感出ますね。3LDKのままだとこの家具配置できないから眺望は絶望的。

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>>5649 通りがかりさん
それより東側の部屋、バルコニーに出るとこの投稿通り、ビル風とかが吹いていて使い物にならないのではないかと心配…

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>>5665 検討板ユーザーさん

この絵ではダイニングテーブルが置けなくなってどこで食事するのか分からなくなりそう。あと家族3人以上の荷物入るのかこれは。

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丸テーブルで余裕ですね。重箱の隅しか突けていません。ビル風？なんかが気になるなら本物件は即刻検討から外して板から離脱しましょうね。

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>>5659 通りがかりさん

検討者のエントリーポイントに権利形態は関係ないですね。新宿付近のタワマンという括りで比較検討されて、権利形態の話は価格と併せて最後に来る話です。三井の大規模タワマンは周辺の小規模板マンと比較されるようなスペックではないですから。
でもちょうど、いいベンチマークになりそうな定借のプラウドタワー中野(仮)が発表されましたよ。
https://x.com/nikkei/status/2016065769549820197?s=46

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壁ポコでなければ「周辺の小規模板マンと比較されるようなスペックではない」と堂々と言えたのにと思った。タイル仕様とかオープンキッチンとかの見た目はどうでもいいから、三井はプライドを持って住み心地にこだわって欲しかった。
正直スペックなんて板マンと大して変わらない。建築費高騰があるからしょうがないとはいえ。

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>>5680 名無しさん

そもそもDFSを備えたスーゼネのタワマン
三井不動産
駅直結
渋谷区

の時点で笹塚周辺では圧倒的だから
一種換気は入れる必要なかったんでしょうね。

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>>5679 検討板ユーザーさん

定借って振り出しに戻ったけど、それが収支合わないから260mの複合再開発になって、そこから建設費高騰で没になったから、今更また定借にしたら、何も建たないということ

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>>5679 検討板ユーザーさん
野村は降ろされてるから野村の線は薄いかも。次点だった東建は定借の企画得意だしブリリアタワー中野とかかな。

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野村が中野再開発で白旗上げた時って、マンション増やして採算取る野村の代案を区が嫌がって拒否したってニュース出てたよね。
それでまた定借って中野区は何考えてるんだろうか、少なくとも短期的には余計に収支が悪化するだろう。
渋谷区は笹塚再開発をきっちり進めてくれてありがたい。

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ただし肝心の京王新宿の再開発はストップ。

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象徴的な報道だけで印象操作するのは自由ですが、水面下では解体も含めて新宿再開発は着々と進んでいますね。京王グループの社運かけてますしね。

https://www.kensetsunews.com/web-kan/1156150

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>>5688 eマンションさん
今度の選挙で自民が大勝しそうですね。
高市の無節制な積極財政によるバラマキでインフレ加速
と金利上昇で日本中の再開発にブレーキがかかりそうですな。

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不動産の保有者にとってインフレは喜ぶべきことだと思うよ。
建設が止まってるのはコスト問題もあるけど、作業者不足の問題も大きい。

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>>5689 マンション比較中さん

スタグフレーション高市

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本物件は自身が再開発案件で既に着工して工事がすすんでいる。また、現時点の価格で借金の予定だけ立てておけば、引き渡しまでの2年間もの間手付金の約13倍の現物資産を無金利で運用できる。その2年間の間も貨幣価値は毀損され続け、現物資産の相対的優位性は高まっていく。都心のタワマン供給も用地取得と建築費高騰でどんどん先細って希少性も高まる一方。
再開発リスクやインフレヘッジをしたいなら、うだうだネガを垂れてる場合でなく、さっさと購入するべし。

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>>5692 検討板ユーザーさん

二年後金利も爆上がりしていたら、ただでさえランニングの高い定借は実需層にとって詰んでしまうのでは。

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引き渡し前にそこまで金利を上げる非現実的なシナリオが発生するならそれまでの2年間の間に湾岸やらで貸し倒れが大量発生し、あらゆる企業融資も滞り、社会が崩壊しているでしょうね。そんな未来を日銀が意図的に誘導するとは到底思えないので論じるまでもない。仮にどれだけ金利が上がって実需不動産が血の海になっていようとも、眺望と立地に優れる本物件は現金買い需要すらも取り込めるでしょう。最悪手付放棄以上のリスクを負わないのもポイントです。正しくリスクを取れる人は、リスクを取らない外野の聞き苦しい言い訳に惑わされる必要はないですね。

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>>5694 検討板ユーザーさん

現に湾岸中古だいぶだぶついているし、値下げラッシュ、成約価格も下がり始めたからね。

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安値新築が頭を押さえつけてる踊り場エリアの話をされてもねぇ

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>>5673 匿名さん

丸テーブルって意外にスペース取るよ。
因みにうちは直径110cmの丸テーブル使っています。

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>>5665 検討板ユーザーさん

このスペースでどうやって3ldkにしていたのか気になる。

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どんなにお一人で重箱の隅を突くような粘着ネガをし続けても、魅力を感じる人がたくさんいるのが販売実績から明らかなわけですから販売の足を引っ張るのは難しいと思いますよ。

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買えないし買わない理由だけを頑張って見つけてネガでもネガしても、価格は下がるどころか上がってもなお売れ行きは鈍化せず、この物件の強さが露呈してるだけになってない？

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隣のB地区の動きは全くないですね、、新宿西口の再開発計画が着々と進んでいるので気になるところです。

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入居の時期くらいになったら、スミフがタワマン計画発表して本物件の価値がまた上がる、購入者である私の期待。

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>>5695 名無しさん
2025年みたいなバカみたいな値上がり前提で売り出してる欲張りさんが値下げしてるだけだろ。成約価格はこれからもジワジワ上がる。

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前期、南側の抽選外れて、今期も申し込みをしたいのですが、東側と西側で迷ってます。西側と東側で暮らしやすいのはどっちでしょうか。西側はやはり電車の音とか気になりますかね。壁ポコだし。

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>>5704 マンション検討中さん
最速で駅側のEVやゴミ捨て場などにアクセスしたい時短主義者なら西、音問題(電車やB地区解体・建設工事)気にしたり西日も気にするなら東、じゃないですかね。眺望も斜め向けばかろうじて楽しめますし。

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>>5704 マンション検討中さん
機械式換気って、本来は港南のように下水場や食肉市場などの忌避施設が集まっていて、常に外気が悪臭を帯びているようなエリアで採用される設備なんですよね。そういう地域では、自然換気をすると下水や家畜の臭いが室内に入り込んできてしまうから、あえて外気を遮断して機械的に空気を入れ替える必要がある。でも、笹塚のように周辺に嫌悪施設も無く、空気が澄んでいる住宅地では、逆に自然換気の方が断然快適ですし、健康にも良い。あえて臭気に配慮した設計の機械式換気が必要になるような土地を選ぶ必要ってないと思いますよ。

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何を買うかの議論ならまだしも、買わない議論してる奴がいるのがアホくさいんだわ。インフレだぞ、手遅れになる前にさっさと自分の可能な範囲でありったけの借金する予定でメジャーデベが値付けした数年後引き渡しの都心タワマンを何かしら契約して自己防衛しようや。

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