パークタワー渋谷笹塚ってどうですか？

>>1950 匿名さん

大きく異論はないです。ただ、
行政区　笹塚（渋谷区) >>>中野（中野区)
くらいじゃないですか？
渋谷区と中野区では世間のイメージはまるで違う。一応渋谷区は都心5区の「都心」ですが、中野は練馬や板橋方面と見られて同一視されてしまいます。実際の生活環境ではなくイメージとして。

後発マンション　中野（住友、野村）>> 笹塚
というのも、笹塚では初台や幡ヶ谷の再開発がほぼ確実視されています。今後の地域の発展性という事だと、ササハタハツは渋谷新宿の商圏に完全に入り込めると思いますが中野はどうでしょうね。

あと、笹塚は渋谷新宿はもちろん、六本木、恵比寿、代官山、下北沢方面へのアクセスも良い。

これらのポイントは中野よりも笹塚が相当に優れていると思いますが、定借がそういったメリットを完全に消し去ってしまいますが・・・。
ただし定借でもランドマーク性のある物件が笹塚に建つ事で、笹塚自体の価値はさらに上がるとは思います。

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>>1947 匿名さん
まずステータスが違いすぎ　広尾・代官山・恵比寿・松濤・のような
街は中野にない。
施工会社の格が違いすぎ　東京スカイツリー施工をはじめ最高の技術力のある大林組施工。
中野は世田谷で不良工事をして立て直しを命じられた3流ゼネコン東急建設施工。
まだまだあるね。

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>>1952 小堀敏夫さん
それと専有面積が笹塚のほうが広いし、階数や規模も高いし大きい。
あと、三井ブランドでは、格下のパークシティ。
パークシティは三井では、大規模な団地タイプに割り当てられるブランドです。まだまだあるね。

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>>1952 小堀敏夫さん
好きな方選べはええやん。

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>>1953 小堀敏夫さん
中野は大学やオタクの聖地で変な奴が多い。
笹塚はGSや総合商社などエリートリーマンが多い。

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レス数稼ぐ変な人は自重してくれません？
一回で内容まとめろよ

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>>1950 さん

修正しました。

規模　中野>＝笹塚（中野の方が大きいけど2棟）
商業利便　笹塚（駅からの直結動線に商業完備）>>>中野
飲食　中野（駅500m店舗数: 802) >> 笹塚（261）
デザイン　中野＝笹塚
路線　中野（中央線、東西線）≒ 笹塚（京王線、都心直通京王新線）
行政区　笹塚（渋谷区) >>>>> 中野（中野区)
駅距離　笹塚 > 中野
権利　中野（所有権、利回り2%）≒ 笹塚（定借、利回り４%後半)
後発マンション　笹塚（初台プラウドタワーズ、幡ヶ谷駅近パークシティ）>>中野（住友、野村）
眺望　笹塚>>>中野
地権者　笹塚>>中野（地権者住戸多)
施工　笹塚（大林組) >>越えられないスーゼネの壁>> 中野（東急建設)

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規模についても、エアーズとブリーズで管理組合分かれているとしたら、笹塚の方が上になります。

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>>1951 口コミ知りたいさん
丁寧にコメントありがとうございます。
渋谷区>>中野区はその通りですね。

疑問点2点確認させてください。
笹塚が六本木へのアクセスが中野より良いイメージがなかったです。基本新宿から大江戸線かなと思ったのですが、中野対比でそんなによいものですか？渋谷とかもまあ自転車とかなら近いとかはあるかもですが。


もう一点が後発マンションについてです。初台と幡ヶ谷の再開発で笹塚の価値が上がることのイメージがあまりないのですが、影響されるようなものなのでしょうか？幡ヶ谷はともかく、初台のタワーが建った時にそこから二駅郊外の笹塚の定借タワマンに影響がでるのかなと。

とはいえ、上の議論全てひっくり返してでも定借だよね？で終わるのも概ね同意です

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笹塚優勢派が多いけど、結論としては、定期借地権はあり得ないほどダメだから、まだ、中野のパークシティが良いということですか？

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笹塚も中野も住環境が良いし人気の高いエリアですよ。

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>>1955 小堀敏夫さん
危ない人が多いのは低所得層が集まる品川駅の海側とかじゃない？笹塚も中野も民度の高いエリアですよ。

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>>1959 名無しさん
六本木へのアクセス（時間距離）は笹塚も中野も電車なら新宿経由でどちらもほとんど変わらないですね。ただ感覚的な点で、笹塚であれば六本木方面は手が届く距離、ごく近所という印象です。もちろん物理距離も中野より近い。原付、自転車、タクシー、バス利用では大きな差になります。実家が近所で良く知っている場所ですが、おそらく多くの近隣住民が同じような感覚だと思います。ちなみに元気なら笹塚から六本木までは自転車でも行けます。下北沢まで徒歩か自転車、井の頭線で渋谷に出て、六本木行きのバスに乗り換えるルートもあります。中野から向かうよりは時間的にも感覚的にも近いと思います。

今後の地域の発展ですが、中野もそれなりに将来性はあると思いますが、やはり都心からの距離があり、イメージ的にも中野は独立国家なんですよね。一方で笹塚は近隣の街との接続性があって相互効果が見込める。地域の人もササハタハツ、代々木、下北沢、参宮橋、東北沢、富ヶ谷あたりは面でひとつの街として見ています。代々木公園、明治神宮、渋谷、新宿に隣接し生活圏なのもデカイ。そういった点でのイメージや相乗効果は中野よりはるかに大きいと思います。単に今後の個別のマンション開発という事ではなく（もちろんそれも期待できますが）地域としての発展余地、イメージ、相乗効果がより大きいと思いますね。

ただし定借は論外。私なら中野所有権と笹塚定借の二択なら中野所有権を選びます。
権利で比較するなら中野（所有権）＞＞＞笹塚（定借）くらいではないでしょうか。
今のうちに笹塚周辺で安い中古の所有権を買っておくのも良いかもしれません。

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>>1963 口コミ知りたいさん
笹塚はブランドマンションが無いからね。
ここが替えの利かない唯一無二の笹塚の王になるの。do you understand？？

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>>1959 名無しさん
区では不動産は語れないですよ。品川駅の海側の築20年物件とか、営業の人も「腐っても港区」「臭くても港区」しか言わないけど、住みたい人は居ないわけで。

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>>1964 匿名さん
いや、まさに仰る通り。PKT渋谷笹塚が笹塚のランドマークになりますよ。後発として初台、幡ヶ谷でも開発がある。そして周辺の価値が更に上がると思いますね。そういう意味で地域の発展性は極めて大きいですよ。
ただ個別物件として定借は買うべきではないというのが私の持論です。ゴミです。これなら賃貸に住む方が良い。

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>>1966 さん

ここは利用価値も極めて高いので
買ったほうがいいですよ。

３LDKならローンとランコスで３５万円
そのまま月額５０万以上で貸せる。

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>>1963 口コミ知りたいさん
丁寧な返信ありがとうございます。

私は富ヶ谷に住んでいたのですが、確かにタクシーで六本木あたりは近い印象があります。
六本木からだと新宿ですらかなりタクシー抵抗あったので、中野は厳しいかもですね。物理距離含めての話であれば納得です。

地域の連続性も富ヶ谷と参宮橋に関しては小田急線沿いで同じ町と見ていた記憶があるので、京王線沿線もある程度そういう感覚がありそうですね。
京王線沿いと小田急線沿い（代々木参宮橋富ヶ谷東北沢)は街としては違う印象があるので全面的に同意というわけではないですが、笹塚幡ヶ谷初台が相乗効果狙えるかもというのは腹落ちしました。

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>>1946 マンション掲示板さん
1940-45、すべて見えません。２名くらい非表示にしましたが。。。（笑）

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資産性がどうかわかりませんが、中野・笹塚両方をこの目で見て、住むならまあこちらかなと思いました。
中野の問題点：南側は線路沿いでうるさい（こちらも北側は同じですが、頻度は少なめ；というか南側しか見てない）、間取りが最悪（個人の好みですが）、地権者が多すぎ、地権者がいい間取りをぼぼ確保、１Lが多すぎ。
笹塚の問題点：定借、定借、定借。
まあそれでも住むことを考えれば、こっちかな。投資を考えれば違うのかもしれないけど。ランニングコストの違いは、売り出し価格の違い程度と思えます。
中野の第一期は結局見送りました。こちらは申し込もうかと思います。真剣に考えている方のご意見を伺いたいです。（ちなみに、冷やかしと思える方々は既に非表示です。どのみち見えませんのでスルーしてください）

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>>1970 マンション検討中さん
もし笹塚の定借にするなら出口を明確にしておくべきかと思いますね。築10年～15年くらいでは近隣所有権とほとんど変わらないと思います。一方で20年を過ぎると一気に定借という事実が足を引っ張るようになる。
築20年時点で次の購入者が30年住む想定だと築50年。築50年だと完全にカウントダウンが始まり訳あり物件扱いで極端に売りにくくなっているはず。つまり築20年でも次の購入者がその先のライフプランや売却出口を考えるとかなり懸念が出てくるという事で、私なら影響を受けない築20年までに売却すると思います。
笹塚という街は民度も高く住環境も最高ですからそのメリットは間違いなくあると思いますね。

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笹塚も中野も資産性は間違いないと思いますよ。

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私、真剣に検討しています。
誰か知っていたら教えて下さい。
こちらのマンションは、換気は、熱交換型ですか？

近々に実はまたMR行くので、自分でも確認できるのですが、もしも、既にご存じでしたら教えて下さい。

なお、ZEHーMって、熱交換型の換気扇を備えてなくても取れる認証ですか？
それとも、ZEH-Mと謡っているマンションは皆、熱交換型なのでしょうか？

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また墓穴掘ってここのスレ主の匿名ちゃんが湾岸検討板嫌がらせ投稿の主だって、得意の自白しちゃったね。さすが自爆王。イスラム過激派なら就職できそうだよ。ボケッ

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小堀敏夫って誰笑

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青葉台、南平台、松濤、神山町、上原
連綿と続く日本最高峰の高級住宅街。

そしてそのラストピース、笹塚。

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定借はリセール最悪だから駅近とか関係なく資産価値無い。
超上位互換のパコ渋の悲惨な現状をどうぞ。

低層のダイレクトウインド角住戸2LDKの坪600～650万のパコ渋タワーですら、この不動産バブルにもかかわらず坪900～940万ちょっと。

高層のダイレクトウインド角住戸2LDKの坪800～900万（代々木公園ビュー）は坪1000～1100万。

低層の1LDKだとダイレクトウインド角住戸と中住戸があるが、坪800万にしかならない。パークコートザタワーシリーズでは最も値上がり少ないのが定借の現状。


同程度の価格帯だった所有権の白金ザスカイは現在坪1500万

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パコ渋は駅から遠いし、生活利便もゴミ、トドメに南側は眺望死ぬの確定しているからね。こちらの方が圧倒的に生活しやすい。

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>>1972 匿名さん
あのね中野の施工会社どこですか？
あの東急建設ですよ。
今、不良施工で大問題になっている3流ゼネコン
です。
問題の物件東急ドエル・＊＊世田谷です。
総戸数５０戸に満たない小物件すらまともに作れない
会社です。
こっちはスーパーゼネコンの大林組です。

私は複数のマンションを所有していますが、結局
長い目で見ると高くとも一流ゼネコンのほうがお得です。

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そういえば、パコ渋も東急建設でしたね。
近くで見ると、外壁仕上げが雑なのが分かります。

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>>1975 マンション検討中さん
小堀さんの本業は経営コンサル兼投資家です。
不動産も国内外に複数所有しています。
パークコート千代田富士見４０階在住です。
階下の３９階に会長も住んでいます。

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>>1977 匿名さん

田舎侍らしい、解像度の低さですね。
上原や松濤、大山の金持ちは有象無象が集まる渋谷駅周辺は忌避しています。富裕層の評価が高いのは、むしろ笹塚。

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キャピタル狙いだと定借は不利だけど、３０年４０年住んだとしても、その後を賃貸インカム想定とするなら出口も詰まないのではないでしょうか？
数十年後の市場は築50年超えのタワマンで溢れているだろうし、借りる側は相対的に少しでも築浅な物件を選ぶだろうし。
リスクが否めない定借を買うなら、数十年後にどんな立地のどんな部屋が最も需要があるかを考えて動けば良いかと。

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そうですね。インカム大赤字の他の新築所有権掴むより得をすると思います。

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>>1971 口コミ知りたいさん
確かに投資でなく住むつもりでも将来的にどういう状況になるかはわからないので、出口戦略も考慮に入れる必要はあるかもしれませんね。特に我々が想像できる近未来は。
でもカウントダウンが完全に始まる50年後（3年後に完成だから53年後ですね）、どういう世界になっているか想像もつかないな。ここにいる人たちはほとんどがリタイアしているのかな。今から53年前はまだ山陽新幹線もできてなかったころ。73年前と言うと第２次世界大戦の戦後と言われていた時期。その時は誰も今日の世界を予想できていなかったのだから、53-７３年後もわれわれの想像とは違う世界が来ているのでしょう。ですので、個人的にはそこまで考えても仕方ないような気がします。

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>>1976 匿名さん
普通に考えてかなりムリがあるのでは？

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>>1986 マンション検討中さん
賢者は歴史から学ぶ。
愚者は経験からしか学べない。

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>>1950 匿名さん

商業利便　中野＞笹塚
後発マンション　中野（住友、野村、東急&住友の中野四丁目西地区）＞＞＞笹塚

だと思います。
あと初台や幡ヶ谷は別の駅なのでそれを入れるのは比較としてぶれるかと。

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1989の補足です。

利便性の定義によりますが、さすがに街の規模が全然ちがう中野と笹塚で、笹塚の方が商業利便性が高いというのは変ではないかと……

パークシティの隣にも傘無しでいける商業棟ができ、駅にアトレもでき、新サンプラザができればそこにも大きな商業施設が入ります。
もとからセントラルパークサウスも、サンモール商店街もありますし、マルイもありますし、飲食以外のお店という定義であれば、全然レベルが違うと思います

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>>1990 口コミ知りたいさん
その利便性・町の規模の違いと定借であるという点からの価格差があるのでは。同じ価格帯でないので比較するのもおかしい気はします。

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>>1991 マンション検討中さん
比較表がありましたので、客観的視点から訂正をした次第です。
この比較をした上で、価格差が妥当であるかを検討者は判断するのではないでしょうか？

後発マンション項目についての補足ですが、行政が一括して推しているから、地元民は同じエリア感覚でいるから、といって1または２つ隣の駅に新築が供給される影響と、同じ駅に新築が供給される影響は全然違いますので、条件を揃えないと客観的比較にならないと思います。

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同じ三井のことだから、
少なくとも幡ヶ谷二丁目の後発所有権（パークシティになるかな）はここを遥かに超えるとんでもない価格にくるに違いない
ここはそれに釣られてある程度資産価値が保つのでしょう

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>>1989 マンション検討中さん
笹塚より中野の方が今後の発展に期待できそう。

中野に大学誘致のも成功したし、今後も文化施設
が増えそうだし、街の賑わいや発展がイメージできる。
それに比べ笹塚にはないです。

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>>1994 買い替え検討中さん
いいえ　笹塚にも再開発の計画が目白押しです。
熊川哲也のバレエスクールや有名進学塾の開校も
続々と予定されています。
このエリアは教育熱心なご家庭が多いですので、需要があるのでしょうか。

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>>1993 マンコミュファンさん
それはあると思いますー！
ただ、隣駅にできるのと同じ駅にできるのは価格への寄与が全く違いますので、そこは割り引いて評価しないといけないですね。
ましてや初台のツインタワーはもはや西新宿エリアですし、いくらササハタハツとカテゴライズしたところで、過度な期待は禁物かと

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>>1973 匿名さん

ここは、残念ながら、熱交換換気装置はありません。MRで確認出来ます。
吸気の穴が各部屋に開いていて、ごく一般的なマンションと同じレベルです。
いわゆる、エアコン設置の際のダクト用の穴と並んで、吸気用の穴が、最初から開いていることが確認出来ます。

このあたりの仕様は、近隣のザ・パークハウス 代々木大山レジデンスの方が優れていますね。

ZEHーMは、特に、熱交換換気装置は求めていないようです。

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>>1995 ご近所さん
中野と規模が全然違うと思うのですが……

中野13万平米＞＞＞笹塚3万平米

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>>1980 小堀敏夫さん
何十年前の話を持ち出してきて比較してんだこいつｗ
大林組が施工不良出したことないとか思ってるど素人さんなのかな

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定借がどれだけ厳しいかはこういう比較でも分かりますね。
岩本町マンション。徒歩1分の物件が有利にもかかわらず、徒歩5分の物件に圧倒的な差をつけられてます

https://x.com/zqzg3oaluqyfzr7/status/1796024549416571281?s=46

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